РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2025 года город Москва

Симоновский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Поповой Т.А., при секретаре судебного заседания Романовской А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-5458/2025 по иску ФИО1 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Лайф Павелецкая» о соразмерном уменьшения цены договора и внесения изменений в договор участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсацию морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к АО «Специализированный застройщик «Лайф Павелецкая», ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что 05.12.2024 года между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № ХЛЛ-***-**/ДДУ, в соответствии с которым ответчик обязался построить (создать) многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Договор ДДУ был зарегистрирован в установленном законом порядке 12.12.2024 года. Объектом долевого строительства является жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме корпуса *, условный номер */***, этаж **, общей проектной площадью **,** кв.м. по строительному адресу: город Москва, ЮАО, внутригородская территория муниципальный округ Даниловский, ул. ****, земельный участок 11/**/*; ул. ****, земельный участок l 1/10/*; ул. ****, земельный участок 11/**/**, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Согласно п. 5.1. Договора ДДУ истец оплатил обусловленную Договором цену 52 842 802 руб. 60 коп., что подтверждается платежным поручением № ****** от 17.12.2024 года. До заключения договора истцу была предоставлена информация о расположении квартиры на 40-м этаже корпуса № 4 с окнами с внешним панорамным видом от пола до потолка, которая является недостоверной. Интерес истца к заключению договора ДДУ был сформирован исходя из информации об объекте строительства, размещенной на официальном сайте застройщика https://highlife.ru/, которая не являлась рекламой и брошюрной презентацией проекта, носящей справочный характер об объекте строительства, в которых указывается на наличие панорамного остекления от пола до потолка всего объекта строительства, приведенные на официальном сайте застройщика влекут правовые последствия при определении объекта долевого строительства. Кроме этого, в самом офисе продаж застройщика истцу был предоставлен проект-макет строящегося объекта, в котором все квартиры в строящемся объекте имеют панорамные окна от пола до потолка. Именно наличие во всех квартирах панорамных окон от пола до потолка представители застройщика указали истцу как преимущество их объекта строительства и обоснование высокой цены договора, что повлияло на выбор истца и способствовало заключению договора именно в отношении вышеуказанного объект строительства.

16.12.2024 года, представитель застройщика сообщила истцу о том, по 40 этаж корпуса №4, на котором расположена по проекту квартира истца, является противопожарным этажом, поэтому под окнами будет проходить стена высотой 60 см, что предусмотрено проектной документацией от 2021 года, о чем ранее не было известно представителю застройщика при продаже квартиры истцу. Стена под окнами в 60 см уменьшает на 20% площадь остекления панорамных окон, что для истца является не приемлемым эстетически и значительно уменьшает стоимость недвижимости. И в связи с отсутствием других подходящих истцу по требуемым характеристикам квартир представитель застройщика 23.12.2024 года предложил истцу дополнительную скидную в размере 2 % от оплаченной стоимости, на данную скидку истец не согласился, указав, что ему необходима скидка в размере 5 % от оплаченной стоимости. 25.12.2024 представитель риэлторской компании, через которого истец осуществлял сделку, сообщил ему, что застройщик предлагает дополнительную скидку в 3 % от стоимости квартиры. Данное предполагаемое снижение цены истца не полностью удовлетворило, однако для урегулирования спора истец решил согласиться на снижение стоимости договора на 3% во избежания длительных судебных тяжб. После принятия истцом решения представители застройщика перестали выходить с ним на связь, 13.01.2025 истец узнал по телефону от риэлтора, что застройщик не согласовал скидку в размере 3 % и вообще не собирался давать никакую скидку истцу.

31.01.2025 года, в адрес ответчика направлена претензия, в которой истец просил ответчика принять решение об уменьшении цены по договору в размере 5 % от стоимости оплаченной им квартиры, заключив дополнительное соглашение к договору ДДУ или рассмотреть иной вариант компенсации ему суммы в размере 5% от стоимости оплаченной квартиры. Однако в ответе на претензию ответчик, являющийся застройщиком по договору, опубликовал в Единой информационной системе жилищного строительства информацию об объекте долевого строительства, сообщил, что раздел «разрешительная документация» содержит государственную экспертизу проектной документации от 20.04.2023 года, в которой указан порядок расположения пожарных отсеков.

Государственная экспертиза проектной документации от 20.04.2023 года, не содержит информации, что именно на 40 этаже 4 корпуса объекта строительства, расположен пожарный отсек (противопожарная стена).

В марте 2025 года истец согласился на переоформление документов на квартиру 4/259 на 38 этаже и готов был доплатить 15 381 096 руб. 30 коп., попросив отсрочку платежа до конца марта 2026 года, однако от представителей застройщика получил отказ.

На основании вышеизложенного истец просит уменьшить цену договора участия в долевом строительстве на 2 642 140 руб. 13 коп., что составляет 5 % от оплаченной стоимости, обязать ответчика внести изменения в договор участия в долевом строительстве от 05.12.2024 года № ХЛЛ-***-**/ДДУ дополнительным соглашением к договору, в котором будет изменена цена договора, взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченную денежную сумму в счет договора участия в долевом строительстве от 05.12.2024 года № ХЛЛ-***-**/ДДУ в размере 2 642 140 руб. 13 коп., компенсацию морального вреда в размере 3 000 000 руб. 00 коп., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебное заседание явились, в ходе рассмотрения дела исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении, на удовлетворении иска настаивали. 

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Лайф Павелецкая» по доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования не признал по доводам, изложенным в представленных суду письменных возражениях, просил в удовлетворении исковых требований отказать. 

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Пунктом первым ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрена обязанность изготовителя (исполнителя, продавца) своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. 

В силу ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Согласно ч. 2 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей», при отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Гражданское законодательство указывает на обязанность участников правоотношений действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Судом установлено, что 05.12.2024 года, между ФИО1 (участник) и ООО «Специализированный застройщик «Лайф Павелецкая» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № ХЛЛ-***-**/ДДУ (договор). Объектом долевого строительства является жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме корпуса *, условный номер */***, этаж **, общей проектной площадью **,** кв.м. по строительному адресу: город Москва, ЮАО, внутригородская территория муниципальный округ Даниловский, ул. ****, земельный участок 11/**/*; ул. ****, земельный участок l 1/10/*; ул. ****, земельный участок 11/**/**.

В соответствии с условиями п. 3.1. Договора, застройщик взял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительство при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Согласно п. 5.1. Договора, истец оплатил обусловленную договором цену 52 842 802 руб. 60 коп, что подтверждается платежным поручением № ****** от 17.12.2024 года.

В соответствии с п. 3.2. Договора, состав объекта долевого строительства и его проектные технические характеристики согласованы сторонами в приложении № l, являющемся неотъемлемой частью Договора.

Участник долевого строительства ознакомлен и согласен с тем, что окончательные характеристики объекта долевого строительства, указываемые в документации кадастрового инженера после ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, могут не совпадать с проектными характеристиками, указанными в Приложении № l к Договору.

Согласно п. 3.3. Договора, срок ввода в эксплуатацию (окончания строительства) многоквартирного жилого дома - «IV» квартал 2027 года.

В соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). Статьёй 19 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 указанного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 указанного Федерального закона участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

По смыслу приведенных выше положений закона в их системной взаимосвязи, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе предъявить застройщику требования, предусмотренные ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что объекте долевого строительства не веден в эксплуатацию (окончания строительства многоквартирного жилого дома - «IV» квартал 2027 года), право требование участника долевого строительства о соразмерном уменьшения цены договора если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора наступает с момента когда объект долевого строительства построен (создан) застройщиком.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении требовании истца о соразмерном уменьшения цены договора, взыскании излишне уплаченных денежных средств. 

Поскольку основное требование истца не подлежит удовлетворению, оснований для удовлетворения производных требований об обязании внесения изменений в договор участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда, штрафа не подлежит удовлетворению.  

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Лайф Павелецкая» о соразмерном уменьшения цены договора и внесения изменений в договор участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсацию морального вреда, штрафа - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Симоновский районный суд города Москвы.

Решение суда в окончательной форме принято 27.08.2025 года.

Судья Т.А. Попова