Дело № 2-382/2025

УИД 62RS0№-09

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Рязань 14 октября 2025 года

Советский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Занина С.А.,

при ведении протокола помощником судьи Цибизовой К.А., 

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании устного заявления доверителя в суде,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, мотивируя тем, что 15.04.2024 между истцом ФИО1 (покупателем) и ответчиком ФИО3 (продавцом) был заключён предварительный договор от 15.04.2024, по условиям которого стороны обязались в будущем (до 31.05.2024) заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по цене 6 757 000 руб. 

По утверждению истца, он совершил все необходимые действия для заключения основного договора купли-продажи названной квартиры в соответствии с условиями указанного предварительного договора.

Так, истец передал 15.04.2024 ответчице в обеспечение заключения основного договора купли-продажи задаток 1 500 000 руб., за счёт которого ответчица погасила свою кредитную задолженность и сняла обременение в виде залога указанной квартиры.

В апреле-мае 2024 года между сторонами шло обсуждение условий основного договора купли-продажи.

К 31.05.2024 истец подготовил денежные средства 5 260 000 руб., необходимые для приобретения квартиры.

По соглашению сторон, они встретились 04.06.2024 для оформления основного договора купли-продажи, но из-за необоснованного отказа ответчицы от заключения этого договора он так и не был заключён.

Направленная истцом 11.06.2024 претензия с требованием к ответчице заключить договор купли-продажи названой квартиры осталась без ответа и удовлетворения.

По мнению истца, ответчица уклонилась от заключения основного договора купли-продажи квартиры в срок, установленный предварительным договором 

На основании изложенного, истец ФИО1 просил обязать ответчика ФИО3 заключить договор купли-продажи квартиры, назначение – жилое, площадью 58,2 кв.м, этаж 8, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № по цене 6 757 000 руб. 

Истец ФИО1, его представитель ФИО8, действующая на основании устного заявления доверителя в суде, исковые требования поддержали по изложенным выше основаниям.

В обоснование исковых требований истец дополнительно указал, что уклонение ответчицы от заключения основного договора купли-продажи квартиры выразилось в следующем. Ответчица, погасив за счёт переданного истцом задатка в сумме 1500 000 руб. свою задолженность по кредитному договору № от 25.06.2020, заключённому с ПАО «Банк Уралсиб», сняла обременение с указанной квартиры, заложенной в обеспечение обязательств по названному кредитному договору. Получив квартиру в своё распоряжение, ответчица вознамерилась продать эту квартиру по значительно более высокой цене (7200 000 руб.), в сравнении с той, о которой договаривалась с истцом (6 757 000 руб.). Это подтверждается размещёнными 04.06.2024 (в день отказа ответчицы от заключения с истцом договора купли-продажи) и 06.06.2024 соответственно на интернет-сайтах «Авито» и «Onrealt» объявлений о продаже указанной квартиры за 7 200 000 руб. По мнению истца, ответчица с целью освободить себя от исполнения обязательств по названному предварительному договору в течение всего срока его действия (до 31.05.2024) уклонялась от заключения основного договора купли-продажи, ссылаясь на свой отъезд из г.Рязани и общаясь с истцом только через своего риелтора Свидетель №1 Первую встречу для заключения основного договора ответчица намеренно назначила на 01 июня 2024 года - на следующий день после истечения срока действия предварительного договора. В ходе второй встречи (04.06.2024) ответчица отказалась от заключения основного договора под надуманным предлогом, сославшись на то, что её, якобы, не устраивает сумма оформленного истцом аккредитива (5100 000 руб.), несмотря на то, что именно данную сумму ответчица на первой встрече сторон 01.06.2024 просила внести на аккредитив, а оставшиеся 157 000 руб. передать ответчице в наличной форме для оплаты риэлтерских услуг Свидетель №1, сопровождавшей со стороны ответчицы указанные сделки с квартирой.

Ответчик ФИО3 и её представитель ФИО9, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что спорным предварительным договором был установлен срок заключения основного договора купли-продажи – до 31 мая 2024 года. Дополнительных соглашений об изменении срока заключения основного договора стороны не заключали. Однако, в предусмотренный предварительным договором срок стороны так и не заключили основной договор купли-продажи квартиры. Кроме того, оформив аккредитив для расчётов по основному договору купли-продажи квартиры, истец нарушил условие названного предварительного договора о передаче оплаты цены квартиры только в наличной форме. Довод истца об уклонении ответчицы от заключения основного договора, доказан не был. Свидетель №1, о которой упоминал истец, не оказывала ответчице риэлтерские услуги и не являлась её представителем. Истец, восприняв при исполнении предварительного договора Свидетель №1 как представителя ответчицы, не проявил должной осмотрительности, поскольку не проверил полномочия Свидетель №1 на представление интересов ответчицы. 

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст. 429 ГК РФ).

Согласно ст. 380 ГК РФ, 

- задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1).

- если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п.4).

В судебном заседании установлено, что 15 апреля 2024 года между ФИО3 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключён письменный предварительный договор купли-продажи квартиры.

Стороны обязались на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) в отношении принадлежащей продавцу на праве собственности двухкомнатной квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>. (п.1.1)

Основной договор купли-продажи квартиры стороны договорились заключить не позднее 31 мая 2024 года (п.4.1 договора).

На момент подписания настоящего предварительного договора указанная квартира находится под обременением (ипотека в силу закона) Публичного акционерного общества «Банк Уралсиб», дата регистрации 31.03.2022, номер государственной регистрации № (п.3.2 предварительного договора).

Исполнение обязательства покупателя по заключению основного договора на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, обеспечено задатком в размере 1500 000 руб., который носит целевой характер и предназначен для досрочного погашения задолженности продавца перед Публичным акционерным обществом «Банк Уралсиб» по кредитному договору № от 25.06.2020 для полного погашения задолженности и прекращения залога на объект долевого строительства - указанную квартиру (п.2.1 предварительного договора).

Пунктом 3.1 того же предварительного договора определены существенные условия будущего основного договора купли-продажи квартиры:

- указанный объект недвижимого имущества оценивается сторонами и продаётся за 6757000 рулей, цена договора является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит;

- сторонами установлен порядок расчётов: 1 500 000 руб. на условиях п.2.1 данного предварительного договора, 5257000 руб. покупатель оплачивает продавцу наличными денежными средствами в день подписания основного договора.

Во исполнение данного предварительного договора истец ФИО1 15.04.2024 передал ответчице ФИО3 указанную сумму задатка в размере 1 500 000 руб.

Ответчица ФИО3 в свою очередь обратилась в тот же день - 15.04.2024 с заявлением в ПАО «Банк Уралсиб» о досрочном погашении задолженности в размере 1 492 582,66 руб. по упомянутому кредитному договору № от 25.06.2020, на основании которого названная квартира была обременена залогом для обеспечения кредитных обязательств заёмщика (ответчицы).

В этот же день – 15.04.2024 задолженность по указанному кредитному договору была погашена, и 16.04.2024 ПАО «Банк Уралсиб» выдало ответчице справку о полном исполнении кредитных обязательств по данному кредитному договору 15.04.2024, в связи с чем Банком было снято обременение в виде залога названной квартиры.

В установленный предварительным договор срок - до 31.05.2024 стороны не заключили основной договор купли-продажи названной квартиры.

По поводу совершения основного договора купли-продажи стороны встречались 01.06.2024 и 04.06.2024, но основной договор купли-продажи так и не был заключён по причине отказа ответчицы от заключения такого договора, мотивированного несогласием с условиями расчётов по договору.

Изложенные обстоятельства никем не оспаривались и подтверждаются названным предварительным договором, распиской ответчицы о получении задатка по данному договору, справкой ПАО «Банк Уралсиб» от 16.04.2024, а также другими материалами дела.

Судом установлено, что при совершении указанного предварительного договора, а также при подготовке сторон к заключению основного договора купли-продажи принимала участие Свидетель №1, дд.мм.гггг. года рождения, путём координирования взаимодействия сторон, организации их встреч для осмотра продаваемой квартиры, обсуждения условий договоров (предварительного и основного), оказания помощи в подготовке проектов этих договоров, в согласовании их условий и оформлении необходимых для совершения сделок документов. 

Данный факт подтверждается распечаткой переписки между истцом ФИО1 и Свидетель №1 (телефон №) через мессенджер WhatsApp.

Посредством данной переписки Свидетель №1 передавала ФИО1 проекты указанного предварительного и основного договоров купли-продажи, онлайн-выписку на приобретаемую истцом квартиру, назначала время заключения как предварительного, так и основного договора купли-продажи, обсуждала их условия, организовывала встречи сторон, передавала распоряжения ответчицы по поводу содержания договоров, времени и места встреч сторон для заключения договоров.

Это видно, в частности, из следующих сообщений Свидетель №1, адресованных ФИО1:

- сообщений от дд.мм.гггг., которыми истцу был передан проект предварительного договора купли-продажи, онлайн-выписка из Единого государственного реестра недвижимости на приобретаемую квартиру, истец информировался об изменении срока выхода на сделку в связи с отъездом ответчицы ФИО3,

- сообщения от дд.мм.гггг., которым назначено время для подписания сторонами вышеупомянутого предварительного договора,

- сообщения от дд.мм.гггг., которым истец информировался, что ответчица еще не вернулась из отъезда,

- сообщения от дд.мм.гггг., которым истец информировался, что в мае 2024 года ответчица находится в отъезде, на следующей неделе сообщит дату приезда, а в следующий понедельник-вторник Свидетель №1 вышлет обеим сторонам проект договора для согласования,

- сообщения от дд.мм.гггг., которым истцу переслано сообщение ответчицы, поступившее Свидетель №1 по мессенджеру и содержащее поручение уточнить у покупателя квартиры адрес офиса ГБУ РО «МФЦ Рязанской области» (далее по тексту - МФЦ) для оформления основного договора купли-продажи квартиры, 

- сообщений от дд.мм.гггг., в которых Свидетель №1 в ответ на просьбу истца прислать проект основного договора купли-продажи и сообщить ориентировочный срок заключения такого договора, выслала проект этого договора, информировала истца о том, что ответчица запишется в МФЦ, после чего пришлёт дату и время его посещения для заключения основного договора купли-продажи квартиры, а также последующим сообщением от того же числа, которым истцу переслано сообщение ответчицы, поступившее Свидетель №1 по мессенджеру и содержащее код выдачи талона, дату и время посещения МФЦ для заключения основного договора купли-продажи - 14 час. дд.мм.гггг.,

- сообщения от дд.мм.гггг., которым истец был информирован, что проект основного договора купли-продажи направлен в банк для проверки, а направленный истцом в адрес Свидетель №1 проект указанного договора переслан ответчице для ознакомления,

- сообщений от дд.мм.гггг., в которых Свидетель №1 в ответ на вопрос истца о банковском счёте, на который должны были поступить средства при исполнении аккредитива (в счёт оплаты цены продаваемой квартиры), заверила истца в том, что ФИО3 как только откроет банковский счёт, сразу же сообщит этот счёт ФИО6, а последняя впишет этот счёт в договор купли-продажи;

- сообщения от дд.мм.гггг., которым назначена встреча сторон на 11 час. дд.мм.гггг. перед заключением основного договора купли-продажи;

- сообщений от дд.мм.гггг., в которых Свидетель №1 направляла истцу проекты основного договора купли-продажи квартиры и акта приёма-передачи, сообщала об исключении ответчицей из проекта договора пункта о персональных данных, согласовала с истцом время повторного осмотра указанной квартиры.

Достоверность вышеприведённой переписки никем не опровергнута, оснований сомневаться в её подлинности не имеется. 

Из распечатки объявления о продаже названной квартиры, размещённого на интернет-сайте «Домклик», следует, что продажа помещений в многоквартирном доме, где расположена данная квартира (по адресу: 

<

адрес>), осуществляется сотрудником агентства недвижимости «Квадратный метр» Свидетель №1, взаимодействующей с сайтом «Домклик» 9 лет и 2 месяца.

На просмотренной в судебном видеозаписи встречи сторон, состоявшейся дд.мм.гггг. в МФЦ с целью оформления основного договора купли-продажи, видно, что в ходе этой встречи Свидетель №1 сопровождала ответчицу ФИО3

Свидетель №1, неоднократно вызывавшаяся в суд в качестве свидетеля и надлежаще извещавшаяся о времени и месте судебных заседаний, в суд не явилась.

Для обеспечения допроса свидетеля Свидетель №1 по обстоятельствам исполнения названного предварительного договора купли-продажи и по содержанию вышеприведённой переписки судом по месту жительства Свидетель №1 направлялось судебное поручение в Шиловский районный суд Рязанской области, по сообщению которого Свидетель №1, будучи дважды вызванной в суд и надлежаще извещённой о времени и месте судебных заседаний, в суд не явилась, о причинах неявки не сообщила.

Вместе с тем, в Советский районный суд г.Рязани поступило письменное заявление от имени Свидетель №1, в котором сообщалось, что она не может явиться в судебное заседание в связи с необходимостью ухода за своей матерью, а также то, что в марте 2024 г. к ней обратилась супруга истца с просьбой подобрать варианты квартир для приобретения и оказать содействие в покупке квартиры. Сделка не состоялась, поскольку стороны не достигли договорённости об оплате, ни с кем из участников сделки Свидетель №1, по её словам, договорных и финансовых взаимоотношений не имела, ничьи интересы не представляла.

Данное заявление от имени Свидетель №1 суд не принимает в качестве её объяснений по существу дела, поскольку подпись от имени Свидетель №1 на заявлении никем заверена, авторство Свидетель №1 относительно заявления ничем не подтверждено, объяснения от имени Свидетель №1 изложены поверхностно, обобщённо, неконкретно, без необходимых подробностей заключения и исполнения спорного предварительного договора. 

Вышеописанное поведение Свидетель №1 указывает на то, что она могла намеренно уклониться от явки суд в качестве свидетеля с целью сокрытия ряда существенных для дела обстоятельств исполнения спорного предварительного договора, в частности, распоряжений и иных деяний ответчицы, характера её взаимоотношений с Свидетель №1, роли последней при исполнении сторонами данного договора. 

Все изложенные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют о том, что при заключении указанного предварительного договора и в течение срока его действия, в ходе подготовки сторон к заключению основного договора Свидетель №1 оказывала ответчице ФИО3 риэлтерские (посреднические) услуги в виде помощи и содействия в заключении и документальном оформлении названных договоров. 

В соответствии с п.5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 

Пункт 4 статьи 445 ГК РФ гласит, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключённым с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (п.5 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключён в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определён, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается. (п.28 того же Постановления Пленума Верховного Суда РФ).

Названным предварительным договором на ответчицу возлагались обязанности в срок до 31 мая 2024 года не только заключить основной договор купли-продажи квартиры, но и представить покупателю (истцу) справку об отсутствии обременения на продаваемую квартиру (п.1.3 договора), справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам на дату заключения основного договора (п.3.4).

Названные справки, наряду с предложением заключить основной договор, ответчица истцу в установленный предварительным договором срок - до 31 мая 2024 года не представила.

Причём упомянутая справка об отсутствии обременения на продаваемую квартиру была выдана ответчице от ПАО «Банк Уралсиб» 16 апреля 2024 г. (за полтора месяца до истечения срока действия предварительного договора), что подтверждается копией этой справки, представленной в суд.

Суд отмечает, что данным предварительным договором был установлен достаточно длительный срок для заключения основного договора купли-продажи квартир – полтора месяца (с 15.04.2024 по 31.05.2024).

Между тем, первую встречу сторон для заключения основного договору купли-продажи ответчица назначила именно на 01 июня 2024 года (путём записи на приём в МФЦ) – на следующий день после истечения срока действия предварительного договора (31.05.2024).

На второй встрече, переназначенной на 04 июня 2024 г., ответчица отказалась от заключения основного договора купли-продажи.

Доказательств невозможности встретиться с истцом и заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение полутора месяцев действия предварительного договора ответчица в суд не представила.

Факт своего отсутствия в городе Рязани в течение мая 2024 года (как об этом сообщала Свидетель №1 в переписке с истцом) ответчица в судебном заседании не подтвердила, сообщив, что находилась в это время в г.Рязани.

При этом истец посредством переписки по мессенджеру WhatsApp с Свидетель №1, как с лицом, оказывающим риэлтерские услуги ответчице, неоднократно выяснял срок заключения данного договора, предлагал заключить его до истечения срока действия предварительного договора.

Так, истец в сообщении от дд.мм.гггг. направил Свидетель №1 выписку из Единого государственного реестра в отношении названной квартиры и спросил, по какой причине ему не звонят по поводу заключения основного договора.

В сообщении от дд.мм.гггг. истец просил направить проект доработанного договора и сообщить ориентировочный срок заключения основного договора.

дд.мм.гггг. истец по мессенджеру WhatsApp направил непосредственно ответчице сообщение с просьбой сообщить информацию о банковском счёте, на который при исполнении аккредитива будут перечисляться денежные средства, а также ускорить подготовку данной информации.

Ответ на данное сообщение истец не получил.

Необоснован довод ответчицы о том, что спорный договор не был заключён в установленный срок (до дд.мм.гггг.) по причине несогласования истцом проектов основного договора купли-продажи квартиры.

Доказательств данного довода ответчицы в суде не приведено.

Из представленной истцом переписки по мессенджеру WhatsApp с Свидетель №1 и ответчицей не усматривается наличие разногласий в позициях сторон, не позволивших прийти к соглашению относительно условий основного договора купли-продажи.

Несостоятелен и довод ответчицы о том, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключён по причине неисполнения истцом установленного предварительным договором условия об оплате цены квартиры только наличными денежными средствами и в связи с намерением истца произвести расчёты по договору по аккредитиву.

Данный довод ответчицы не нашёл подтверждения в судебном заседании.

В соответствии с п.1 ст. 867 ГК РФ, при расчётах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.

Как следует из письма ПАО «Банк Уралсиб» от дд.мм.гггг. №, истец, действительно, дд.мм.гггг. оформил в ПАО «Банк Уралсиб» аккредитив на сумму 5100 000 руб. на имя получателя средства ФИО3 (ответчицы).

Как пояснил истец в судебном заседании, на момент заключения основного договора купли-продажи истец (с учётом ранее переданного ответчице задатка 1500 000 руб.) должен был доплатить в счёт цены 

<

адрес> 257 000 руб. Истец дд.мм.гггг. оформил в ПАО «Банк Уралсиб» аккредитив на сумму 5100 000 руб. на имя получателя средства ФИО3 (ответчицы) исключительно по её просьбе. Оставшиеся для доплаты 157 000 руб. ответчица просила истца передать ей наличными для последующей оплаты этой суммой риэлтерских услуг Свидетель №1 Однако, при встрече сторон 04.06.2024 ответчица отказалась от заключения основного договора купли-продажи квартиры под надуманным предлогом оформления истцом аккредитива только на сумму 5 100 000 руб., а не на всю сумму причитающейся доплаты - 5 257 000 руб. Отказ ответчицы от заключения основного договора купли-продажи квартиры, по мнению истца, объясняется намерением ответчицы уклониться от заключения с истцом договора о продаже квартиры по ранее согласованной цене (6 757 000 руб.) с целью продажи данной квартиры по более высокой цене, что следует из содержания размещённых 04.06.2024 (в день отказа ответчицы от сделки) и 06.06.2024 объявлений соответственно на интернет-сайтах «Авито», «Onrealt» о продаже данной квартиры по цене 7200 000 руб. 

Между тем, факт оформления истцом указанного аккредитива не может быть признан достаточным основанием для отказа ответчицы от заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Согласно условиям оформленного истцом аккредитива ПАО «Банк Уралсиб» № от дд.мм.гггг. на сумму 5 100 000 руб., денежные средства перечисляются на банковский счёт ФИО3 в ПАО «Банк Уралсиб» № при предъявлении до дд.мм.гггг. получателем денежных средств выписки из Единого государственного реестра недвижимости, полученной с портала Госуслуги, на упомянутую квартиру с указанием в качестве её правообладателя ФИО1 (истца).

Исходя из условий данного аккредитива и положений п.1 ст. 867 ГК РФ, расчёты по аккредитиву гарантируют платежи по договору и при условии добросовестного поведения получателя средств не создают для него каких-либо препятствий для получения платежа.

Суд отмечает, что из переписки истца с Свидетель №1, ФИО3 по мессенджеру WhatsApp усматривается, что до дня заключения основного договора купли-продажи стороны пришли к соглашению произвести расчёты по данному договору посредством указанного аккредитива.

Это следует, в частности, из нижеприведенных сообщений.

дд.мм.гггг. истец ФИО1 направил в адрес Свидетель №1 сообщение: «Добрый день! Хотелось бы знать как до банка будем доводить информацию о счёте, на который средства с аккредитива должны будут поступить! Укажем это в договоре купли продажи? Или завтра Юлия Владимировна приедет и напишет заявление в банк? В субботу банк такие вопросы не рассматривает!».

В ответ от Свидетель №1 истцу в тот же день – дд.мм.гггг. поступило сообщение: «Добрый день! Юлия Владимировна как откроет счёт, то сразу же перешлёт. Я в договор впишу.».

Кроме того, истец дд.мм.гггг. направил ответчице сообщение по мессенджеру WhatsApp: «Добрый день! Свидетель №1 направил проект договора и задал вопросы по поводу аккредитива. Ответа пока нет, а в субботу банк Уралсиб этот вопрос не рассматривает. Просьба ускорить подготовку информации для банка.».

Данное сообщение ответчица получила, но ответ на него не направила. 

Несмотря на это, ответчица, будучи извещённой о намерении истца произвести расчёты по аккредитиву, до заключения основного договора купли-продажи против этого не возразила. 

О несогласии с осуществлением расчётов по аккредитиву ответчица впервые заявила в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, что суд расценивает как способ защиты ответчицей своих интересов.

Сам факт оформления истцом аккредитива на вышеуказанный банковский счёт, принадлежность которого ответчице никем не оспорена, свидетельствует о том, что реквизиты этого счета были направлены истцу самой ответчицей.

Это также усматривается из содержания проекта договора купли-продажи, датированного дд.мм.гггг., в котором изложены условия о перечислении оплаты в размере 5 100 000 руб. посредством аккредитива ПАО «Банк Уралсиб» и приведены реквизиты того же банковского счета ответчицы, что и указан истцом в упомянутом аккредитиве. 

Данный проект договора, по утверждению истца, ему направила через мессенджер WhatsApp Свидетель №1, что согласуется с её сообщением от дд.мм.гггг., приведённым выше по тексту, в котором Свидетель №1 обещала истцу вписать в текст договора купли-продажи реквизиты банковского счета, открытого ответчицей для расчётов по аккредитиву.

Факт направления указанного проекта договора подтверждается сведениями о прикреплении трёх текстовых файлов к сообщениям Свидетель №1 в адрес истца от дд.мм.гггг.. 

Нельзя признать уважительной причиной для отказа ответчицы от заключения основного договора купли-продажи её ссылку на то, что при расчётах по указанному аккредитиву имелся риск обращения судебными приставами-исполнителями взыскания на банковский счёт ответчицы, на который должны были поступить денежные средства при исполнении аккредитива, по возбуждённым в отношении ответчицы исполнительным производствам.

Доказательств наложения ареста судебными приставами-исполнителями на указанный банковский счёт ответчицы в суд не представлено.

Кроме того, отказ стороны договора от расчётов по аккредитиву с целью воспрепятствования деятельности судебных приставов-исполнителей по обращению взыскания на денежные средств должника недопустим, поскольку противоречит п.1 ст. 3 ГК РФ, устанавливающему для участников гражданских правоотношений обязанность действовать добросовестно при осуществлении своих гражданских прав.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ответчица уклонилась от заключения основного договора купли-продажи названной квартиры в срок, установленный предварительным договором.

Вместе тем, истец в течение всего срока действия предварительного договора (до дд.мм.гггг.) неоднократно предпринимал действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи квартиры. 

Так, во исполнение названного предварительного договора дд.мм.гггг. истец внёс сумму задатка в размере 1 500 000 руб., составляющую существенную часть стоимости квартиры (около 22%).

За счёт данной суммы задатка была погашена задолженность ответчицы по кредитному договору и снято обременение в виде залога указанной квартиры, что являлось необходимым условием заключения основного договора купли-продажи квартиры. 

Кроме того, истец в переписке по мессенджеру WhatsApp с Свидетель №1, как с лицом, оказывающим риэлтерские услуги ответчице, неоднократно обсуждал и согласовывал условия будущего договора купли-продажи, выяснял срок заключения данного договора, предлагал заключить его до истечения срока действия предварительного договора.

Так, истец (в связи с непредставлением ему ответчицей вышеупомянутой справки от дд.мм.гггг. о снятии залога с продаваемой квартиры) в сообщении от дд.мм.гггг. направил Свидетель №1 самостоятельно полученную истцом выписку из Единого государственного реестра в отношении спорной квартиры со сведениями о снятии с неё обременения (залога) и задал вопрос о причинах невыхода на связь по поводу заключения основного договора купли-продажи.

В ответ истец дд.мм.гггг. получил сообщение Свидетель №1 о том, что она ожидает ответчицу, которая пока не приехала. 

В сообщении от дд.мм.гггг. истец обратился с просьбой к Свидетель №1 о высылке проекта основного договора купли-продажи квартиры.

На данное сообщение истец получил ответ Свидетель №1 от дд.мм.гггг. о том, что ответчица по причине её отсутствия не обговаривала и не утверждала проект основного договора купли-продажи квартиры, и как только ответчица приедет, Свидетель №1 сразу пришлёт упомянутый проект договора.

дд.мм.гггг. истец снова направил Свидетель №1 сообщение с вопросом о том, не приехала ли ответчица.

На это сообщение истец получил ответ Свидетель №1 от дд.мм.гггг. о том, что ответчица ещё не приехала, поскольку она предупреждала, что в мае её не будет, на следующей неделе ответчица сообщит дату приезда, и после ознакомления с договором, в понедельник-вторник, Свидетель №1 вышлет истцу проект основного договора для согласования.

дд.мм.гггг. истец в ответ на сообщение Свидетель №1 о выборе МФЦ для заключения основного договора купли-продажи квартиры, указал, что выбирает МФЦ на ул. Подбельского г. Рязани.

дд.мм.гггг. истец направил Свидетель №1 сообщение с просьбой прислать проект основного договора купли-продажи и сообщить ориентировочный срок заключения основного договора.

В ответ истец получил сообщение Свидетель №1 от дд.мм.гггг. о том, что ответчица запишется в МФЦ и пришлёт дату и время посещения, о чём она сообщила Свидетель №1, затем в тот же день Свидетель №1 прислала истцу сообщение, что ответчица записалась на приём в МФЦ по поводу заключения основного договора купли-продажи на 14 час. дд.мм.гггг..

дд.мм.гггг. истец направил Свидетель №1 сообщение с вопросом об указании в тексте основного договора купли-продажи реквизитов банковского счета, принадлежащего ответчице, для расчётов с ней по аккредитиву, а также проект названного договора на согласование с ответчицей.

дд.мм.гггг. истец получил ответ Свидетель №1 о том, что как только ответчица откроет банковский счёт для оформления аккредитива, Свидетель №1 сразу же впишет реквизиты этого счета в проект договора и пришлёт его истцу. 

дд.мм.гггг. истец снова запросил у Свидетель №1 информацию о банковском счёте ответчицы для оформления аккредитива.

В тот же день истец получил ответ Свидетель №1 о том, что она пытается дозвониться до ответчицы. Свидетель №1 также предложила истцу встретиться в офисе Свидетель №1 в 11 час. дд.мм.гггг. перед совершением сделки.

Также истец дд.мм.гггг. посредством мессенджера WhatsApp направил непосредственно ответчице по её телефону (№ сообщение о том, что он передал проект договора купли-продажи квартиры Свидетель №1 и задал вопросы по поводу аккредитива, истец просил ускорить подготовку соответствующей информации для банка.

Ответ на данное сообщение истец не получил.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец в течение срока, установленного для заключения основного договора купли-продажи квартиры, не утратил интерес к заключению этого договора и совершал для его заключения систематические и целенаправленные действия.

Пункт 3 ст. 1 ГК РФ закрепляет, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

На основании п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В случае несоблюдения данного требования суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2 ст. 10 ГК РФ).

Как установлено судом, ответчица в соответствии с п.2.1 названного предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи квартиры получила от истца задаток в размере 1 500 000 руб.

Ответчица за счёт полученного истца задатка в размере 1 500 000 руб. получила для себя материальную выгоду, погасив свою задолженность в размере 1492582,66 руб. по заключённому с ПАО «Банк Уралсиб» кредитному договору № от 25.06.2020, сняв с названной квартиры обременение в виде залога и получив эту квартиру в своё распоряжение.

В связи с этим уклонение ответчицы от заключения основного договора купли-продажи при изложенных выше обстоятельствах могло быть обусловлено тем, что после снятия обременения в виде залога на квартиру ответчица утратила интерес к исполнению названного предварительного договора, поскольку вознамерилась продать спорную квартиру по значительно более высокой цене (7200 000 руб.), по сравнению с той, о которой договаривалась с истцом (6 757 000 руб.).

На это указывают размещённые 04.06.2024 (в день отказа ответчицы от сделки) и 06.06.2024 соответственно на интернет-сайтах «Авито» и «Onrealt» объявления о продаже указанной квартиры по цене 7 200 000 руб.

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Уклонившись от заключения основного договора купли-продажи квартиры, ответчица не только не уплатила истцу двойную сумму задатка в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ, но и на протяжении более года и четырёх месяцев (со дня отказа от сделки 04.06.2024 до дня рассмотрения дела) не вернула истцу данную сумму задатка в однократном размере (1 500 000 руб.).

По утверждению ответчицы, невозврат указанной суммы задатка обусловлен тяжёлым материальным положением ответчицы в связи с наличием у нее обязательств по четырём кредитным договорам, заключённых с ПАО «Банк Уралсиб»:

- № от дд.мм.гггг. с суммой кредитной задолженности по состоянию на дд.мм.гггг. - 2 753 585,13 руб.,

- № от дд.мм.гггг. с суммой кредитной задолженности по состоянию на дд.мм.гггг. – 3 351 405,54 руб.,

- № от дд.мм.гггг. с суммой кредитной задолженности по состоянию на дд.мм.гггг. - 2 806 208,30 руб.,

- № от дд.мм.гггг. с суммой кредитной задолженности по состоянию на дд.мм.гггг. – 2 176 056,40 руб.

Данные сведения подтверждаются четырьмя справками ПАО «Банк Уралсиб» от дд.мм.гггг. о кредитной задолженности ответчицы соответственно по каждому из перечисленных кредитных договоров. 

Как следует из объяснений ответчицы, её материальное положение настолько тяжёлое, что не только препятствует возврату суммы задатка, но и не позволяет нормально удовлетворять первичные нужды семьи ответчицы в виде расходов на продукты питания и оплату коммунальных платежей. 

Заявление ответчицы в суде о том, в случае отказа судом в исковых требованиях ФИО1, ответчица вернёт ему задаток за счёт средств от продажи указанной квартиры, ничем не гарантировано.

При этом тяжёлое материальное положение ответчицы создаёт серьёзный риск невозврата истцу названной суммы задатка в силу возможности обращения взыскания на указанную квартиру в счёт требований других кредиторов. 

При таких обстоятельствах, отказ в удовлетворении в исковых требованиях создаст условия для злоупотребления ответчицей правом, поскольку может повлечь неосновательное обогащение ответчицы за счёт полученной от истца крупной суммы задатка и причинит истцу материальный ущерб.

Истец в соответствии с п.5 ст. 429 ГК РФ обратился с настоящим иском о понуждении ответчицы к заключению основного договора в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Учитывая, что истец в установленный предварительным договором срок совершил действия, направленные на заключение основного договора, а ответчица уклонилась от заключения такого договора, создав угрозу причинения истцу убытков вследствие злоупотребления правом, исковые требования о понуждении ответчицы к заключению основного договора обоснованны и подлежат удовлетворению. 

Как разъяснено в п. 29 упомянутого Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49, по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключённым. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учётом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Исходя из данных разъяснений, суд считает необходимым обязать ответчицу заключить с истцом основной договор купли-продажи названной квартиры на условиях заключённого теми же сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры от 15 апреля 2024 года, в соответствии с которыми продавец обязуется передать указанную квартиру в собственность покупателя, а последний обязуется принять данную квартиру и уплатить за неё цену в размере 6 757 000 рублей в соответствии со следующим порядком расчётов:

- 1500000 рублей на условиях п.2.1 названного предварительного договора купли-продажи квартиры,

- 5257000 рублей покупатель оплачивает продавцу наличными денежными средствами в день подписания основного договора купли-продажи квартиры.

Данный основной договор купли-продажи квартиры следует считать заключённым на вышеуказанных условиях с момента вступления в законную силу настоящего решения суда.

В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

В связи с удовлетворением исковых требований с ответчицы в пользу истца подлежат взысканию понесённые последним судебные расходы на оплату госпошлины за подачу иска в размере 300 руб., что подтверждается приложенным к исковому заявлению чеком-ордером от 06.08.2024.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать ФИО3, № расположенной по адресу: город Рязань, 

<

адрес>, на условиях заключённого теми же сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры от 15 апреля 2024 года, в соответствии с которыми продавец ФИО3 обязуется передать указанную квартиру в собственность покупателя ФИО1, который обязуется принять данную квартиру и уплатить за неё цену в размере 6 757 000 (шесть миллионов семьсот пятьдесят семь тысяч) рублей в соответствии со следующим порядком расчётов:

- 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей на условиях п.2.1 названного предварительного договора купли-продажи квартиры,

- 5257000 (пять миллионов двести пятьдесят семь тысяч) рублей покупатель оплачивает продавцу наличными денежными средствами в день подписания основного договора купли-продажи квартиры.

Данный основной договор купли-продажи квартиры считается заключённым на вышеуказанных условиях с момента вступления в законную силу настоящего решения суда.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г.Рязани в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья/подпись/

Копия верна. Судья Занин С.А. 

Мотивированное решение суда изготовлено дд.мм.гггг..