дело № 2-374/2017 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 февраля 2017 года г. Омск

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Рязановой О.А., при секретаре судебного заседания Дергуновой Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Омского муниципального района Омской области к Герингу Г.Я. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, встречному иску ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании недействительным условия договора аренды,

Установил:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась с иском к Герингу Г.Я. о взыскании задолженности по договору аренды.

В обоснование указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Омского муниципального района Омской области и ФИО1 был заключен договор аренды №, в соответствии с которым арендодатель передал, а ответчик принял в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером №, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в границах на прилагаемом плане, в границах Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 1 500 кв.м., для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 2.1. договора арендная плата определяется согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемым приложением к настоящему договору (приложение), в размере 688, 05 рублей в квартал. Из приложения следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляла 114675 рублей, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 493907 рублей 97 копеек, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 483 000 рублей.

В нарушение условий договора аренды ФИО1 свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не исполнял, в связи с чем образовалась задолженность.

Просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 253 265 рублей 68 копеек, а также неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 191 836 рублей 19 копеек.

Представитель Администрации Омского муниципального района Омской области участия в судебном заседании не принимал, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще. Ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО1 участия в судебном заседании не принимал.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 исковые требования не признал, указав, что администрация не уведомила ФИО1 об изменении кадастровой стоимости земельного участка и повышении арендной платы. Заявил о несоразмерности размера неустойки, установленной п. 7.2 договора аренды, в размере 0,50 % просроченной суммы за каждый день просрочки, последствиям нарушенного обязательства. Предъявлен встречный иск о признании недействительным п. 7.2 договора аренды, поскольку размер пени установлен договором произвольно, ходатайствовал о снижении размера неустойки. Указал, что истец долгое время не обращался с требованием об оплате, что способствовало увеличению суммы неустойки. Заявил о пропуске срока исковой давности, просил применить срок давности к требованиям о взыскании суммы основного долга за период до ДД.ММ.ГГГГ (предъявление иска в суд), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма основного долга в связи с применением срока давности составляет 146 018 рублей 7 копеек.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

По п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Омского муниципального района Омской области и ФИО1 был заключен договор аренды №, в соответствии с которым арендодатель передал, а ответчик принял в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером №, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в границах на прилагаемом плане, в границах Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 1 500 кв.м., для индивидуального жилищного строительства (л.д. 6-9).

Участок передан Герингу Г.Я. ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

По условиям договора аренды величина арендной платы в квартал рассчитывается по формуле: Ап=Кс*Сап*Кфи (п. 2.1 договора).

Согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемым приложением к настоящему договору (приложение), в размере 688, 05 рублей в квартал (Ап= 114 675,00 * 0,008* 03\4).

Ссылаясь на неуплату ответчиком арендных платежей в необходимых размерах, Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с требованием о взыскании задолженности по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая спор, суд руководствуется следующим.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № сторонами было согласовано, что величина арендной платы за квартал рассчитывается по формуле. Размер арендной платы в квартал равен кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, за который производится расчет арендной платы по видам функционального использования (руб.\кв.м.), умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости.

При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету.

На дату заключения договора аренды кадастровая стоимость земельного участка, переданного ответчику, составляла 688,05 руб., исходя из указанной стоимости производился расчет арендных платежей. Размер арендной платы определен согласно Приложению к договору.

Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 4.2 договора аренды.

По сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в соответствии с приказами Министерства имущественных отношений Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляла 114675 рублей, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 493907 рублей 97 копеек, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 483 000 рублей (л.д. 12).

В связи с приведенными актами размер арендной платы по договору аренды увеличивался согласно изменению кадастровой стоимости земельного участка.

Задолженность ФИО1 по договору аренды земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, рассчитанная исходя из указанных величин, согласно расчету истца составила 253 265 рублей 68 копеек. Расчет задолженности судом проверен и сомнений не вызывает, стороной ответчика не опровергнут.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года N 582 "Об основный принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ" арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в том числе из принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, т.е. методику его определения, устанавливают органы государственной власти субъектов. При этом органы местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. Соответственно, увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствиис предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Из положений договора аренды земельного участка следует, что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы.

В связи с изложенным изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

При этом новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Таким образом, требование Администрации Омского района о взыскании неуплаченной арендной платы по договору договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 253 265 рублей 68 копеек не противоречит условиям договора.

Из искового заявления следует, что ответчиком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата не вносилась, в связи с чем, возникла задолженность в сумме 253 265 рублей 68 копеек, что и послужило основанием для обращения в суд с требованием о взыскании с ответчика указанной выше задолженности.

Суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ, п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Заявление о применении исковой давности сделано ответчиком до вынесения судом решения (л.д. 26-28).

В силу п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

По приведенным выше основаниям за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (день предъявления иска в суд) сумма основного долга составляет 146 018 рублей 7 копеек, что следует из расчета иска.

Размер арендной платы по договору в связи с применением срока исковой давности является расчетным. 

Поскольку обязанности по договору аренды ФИО1 не исполнялись, арендные платежи в необходимых размерах не вносились, оснований для признания указанных обязанностей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исполненными не имеется, задолженность по арендным платежам за указанный период в сумме 146 018 рублей 7 копеек подлежит взысканию в пользу истца.

Вместе с тем, в данном случае к отношениям сторон подлежит применению ст. 404 ГК РФ, согласно которой если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

Поскольку задолженность по внесению арендных платежей возникла у ответчика в связи с невыполнением истцом предусмотренной п. 2.1 договора обязанности об уведомлении арендатора об изменении арендной платы, ответственность ФИО1 в виде неустойки за просрочку арендных платежей подлежит уменьшению. 

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,50 % просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По правилам ч.1 ст. 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ч. 1 ст. 421 ГК РФ).

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Ненадлежащее исполнение ФИО1 своих обязательств по внесению арендных платежей привело к начислению истцом неустойки, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1 191 836, 19 рублей.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. 

Установление в договоре начисления неустойки в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки согласно п. 7.2 договора аренды в данном случае не влечет признание данного условия договора недействительным.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений возможности по своему усмотрению вступать в договорные отношения с другими участниками, определяя условия таких отношений, а также заключать договоры как предусмотренные, так и прямо не предусмотренные законом.

Конкретные оспариваемые истцом условия договора о размере неустойки установлены сторонами в договоре при обоюдном свободном волеизъявлении, в связи с чем основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют. 

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000 N 263-0, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат, по сути, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, размер задолженности по арендной плате в 146 018 рублей 7 копеек и заявленный размер неустойки в 1 191 836, 19 рублей, исходя из принципа соразмерности ответственности и соблюдения баланса интересов сторон, а также учитывая неисполнение истцом обязанности по уведомлению ответчика об изменении размера кадастровой стоимости земельного участка и соответственно размера арендных платежей, суд полагает возможным согласиться с доводами ответчика о снижении размера неустойки.

Размер неустойки, который суд полагает обоснованным, соразмерным последствиям нарушения обязательства и не нарушающим баланс интересов сторон, подлежит снижению до 150 000 рублей.

По правилам ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии со ст. 89 ГПК РФ, ст. 333.36 НК РФ, истец от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления был освобожден. 

В этой связи с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенной части иска в размере 6 160 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к Герингу Г.Я. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 146 018 рублей 7 копеек, неустойку в сумме 150 000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании недействительным условия договора аренды отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета города Омска государственную пошлину в сумме 6 160 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Центральный районный суд города Омска посредством подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательном виде.

Судья О.А. Рязанова