УИД 50RS0031-01-2024-017035-64

Дело № 2-15479/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 декабря 2024 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Саркисовой Е.В., 

при помощнике ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Сити Эстейт» об обязании обратиться в регистрирующий орган, обязании передать котельную в общую домовую собственность, обязании передать техническую документацию, обязании предоставить возможность получить копии документов, обязании предоставить проектную и техническую документацию,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в Одинцовский городской суд Московской области с иском к ООО «Сити Эстейт» об обязании обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращении права собственности заявителя на земельный участок с кадастровым номером №, обязании передать котельную с кадастровым номером № в общую домовую собственность, обязании передать АО «Одинцовская теплосеть» всю Техническую документацию на введённые разрешением № № от ДД.ММ.ГГГГ в эксплуатацию объекты капитального строительства, в том числе котельную, обязании предоставить возможность получить копии документов на введенные разрешением № № от ДД.ММ.ГГГГ в эксплуатацию объекты капитального строительства, подлежащие хранению в архивах органов исполнительной власти, обязании предоставить проектную и техническую документацию на технологическое присоединение «Звенигородского манежа» к котельной ЖК «Центральный» и договор поставки тепла с ООО «Сити Эстейт».

В обоснование требований истец указал, что является участником долевого строительства, а ответчик – застройщиком. В соответствии с договором уступки № от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел права участника долевого строительства по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, застройщик обязан передать дольщикам общее имущество многоквартирного дома. ЖК «Центральный», находящийся по адресу: АДРЕС введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности истца зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. На дату подачи искового заявления земельный участок и котельная в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах не оформлены, находятся в собственности ООО «Сити Эстейт». С ДД.ММ.ГГГГ управление жилым комплексом осуществляет АО «Одинцовская теплосеть». Из общения с представителями УК истцу известно, что ответчик не передал техническую документацию на многоквартирные дома и котельную. 

В связи с непередачей земельного участка в общую домовую собственность собственники помещений в МКД, управляющая организация и органы местного самоуправления не могут осуществлять свои законные права на владение, пользование и распоряжение земельным участком в соответствии с законодательством, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими жилого комплекса, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В связи с непередачей котельной в общую домовую собственность ЖК «Центральный» не имеет гарантированного обеспечения теплоснабжением и горячим водоснабжением. В связи с непередачей технической документацией УК не может в полной мере принять дома к управлению. 

Истец отмечает, что в соответствии с пунктом 3.11 ДЦУ ответчик обязан использовать полученные средства от участников долевого строительства исключительно по целевому назначению, в том числе на возмещение затрат на строительство, ввод в эксплуатацию, содержание объекта до передачи собственникам, погашение кредитов, займов, процентов по ним, на прочие расходы и платежи, связанные со строительством дома. В соответствии с пунктом 3.1 ДДУ ООО «Сити Эстейт» обязан построить многоквартирный дом по строительному адресу: АДРЕС расположенный на земельном участке общей площадью 32 085 кв.м, с кадастровым номером № категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для многоэтажного жилого строительства», находящийся в собственности ответчика. Строительство ЖК «Центральный» велось в соответствии с разрешением на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ и проектной декларацией, которая не предполагает раздел земельного участка после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. ЖК «Центральный» введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод № № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Котельная с кадастровым номером № объектом инженерного обеспечения, введена в эксплуатацию вместе с жилым комплексом (разрешение на ввод в эксплуатацию № RU№ от ДД.ММ.ГГГГ, пункт 6.5. Наименование объекта капитального строительства, предусмотренного проектной документацией: Многоквартирные жилые дома (корпуса 1,2,3,4) с объектами инженерного обеспечения (1-ая очередь строительства). котельная.).

В соответствии с Положительным заключением негосударственной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ источником теплоснабжения ЖК «Центральный» является проектируемая котельная.

Внутри котельной находятся общедомовые коммуникации и оборудование для обеспечения ЖК «Центральный» теплоснабжением и горячим водоснабжением, теплообменник и насосы. По имеющейся информации, котельная строилась как неотъемлемая часть инженерных коммуникаций ЖК «Центральный» на привлечённые денежные средства дольщиков.

Исходя из проектной и разрешительной Документаций и ДДУ застройщик обязан передать котельную в общую домовую собственность.

Однако, после ввода ЖК «Центральный» в эксплуатацию застройщик не передал котельную в общую домовую собственность, отклонил запрос Администрации Одинцовского городского округа Московской области о передаче котельной в муниципальную собственность. По мнению истца застройщик неправомерно не передает котельную в общую домовую собственность.

В реестре поставщиков тепла Одинцовского г.о. ООО «Сити Эстейт» нет, в реестре опасных производственных объектов газовой котельной нет. Фактически ЖК «Центральный» введен в эксплуатацию без гарантированного обеспечения теплоснабжением и горячим водоснабжением. Возможно газовая котельная не застрахована как опасный производственный объект, Ответчик нарушает требования противопожарной безопасности.

В настоящее время котельная опломбирована. Отопление в ЖК «Центральный» отключено до окончания отопительного сезона ДД.ММ.ГГГГ, в период заморозков не включалась, несмотря на распоряжение властей. Горячая вода отключена ДД.ММ.ГГГГ и включение не планируется.

Своими действиями ответчик отключил ЖК «Центральный» от источников жизнеобеспечения (горячего водоснабжения и отопления), что по мнению истца является нарушением статьи 215.1 УК РФ, и ограничил доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, что по мнению Истца является присвоением чужого имущества.

На момент данного обращения в котельной наблюдается запустение, это может привести к тому, что в отопительный сезон 2024 - 2025 годов ЖК «Центральный» останется без отопления и горячего водоснабжения.

Собственники помещений в ЖК «Центральный» обращались за содействием в решении вопроса с отоплением и горячей водой в администрацию Одинцовского г.о. Официального ответа о том, каким образом администрация Одинцовского г.о. может гарантировать жителям ЖК «Центральный» обеспечение предусмотренным проектом теплом и горячей водой нет.

К котельной, построенной на привлеченные средства дольщиков, подключен «Звенигородский манеж», отопление в 2023- 2024 годах обеспечивалось за счет котельной. Данное подключение не упоминается в проектной и разрешительной документации, имеющейся в распоряжении истца. Ответчик не заключал с жильцами ЖК «Центральный» договоров о поставке тепла и горячей воды, одновременно с этим имеется информация о том, что со Звенигородским музеем заключен договор отопления.

Истец в судебное заседание явился, поддержал исковые требования по доводам, изложенным в иске.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица Администрации Одинцовского городского округа Московской области в судебном заседании пояснил, что сначала необходимо признать котельную бесхозяйным имуществом.

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, АО «Одинцовская теплосеть», ГБУК МО «Звенигородский Музей-Заповедник», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав истца, представителя Администрации Одинцовского городского округа Московской области, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 

Аналогичные основания прекращения права собственности на земельный участок указаны в статье 44 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). 

Специальными положениями части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. 

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. 

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ). 

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество. 

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов № 189-ФЗ и №214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с проектной документацией (положительное заключение негосударственной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ (ООО «Строительная Экспертиза», свидетельство об аккредитации № №) и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство №1 от 29/04/2014 на земельном участке площадью 32085+/- 63 кв.м. с кадастровым номером № категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешённого использования «для многоэтажного жилого строительства», находящемся в собственности ООО «Сити Эстейт» ИНН № (государственная регистрация права собственности: № от ДД.ММ.ГГГГ) было предусмотрено возведение многоквартирного дома по строительному адресу: АДРЕС (л.д. 29, 137-138). 

ЖК «Центральный», находящийся по адресу: АДРЕС, введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности истца - ФИО2 на квартиру, входящую в ЖК «Центральный», расположенную по адресу: АДРЕС, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-11).

Согласно Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010106:49, на котором возведен ЖК «Центральный» по адресу: АДРЕС, в ЕГРН имеются актуальные обременения в виде записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, ипотеки, а также актуальные ограничения в виде запретов нa осуществление регистрационных действий (л.д. 137- 168), которые в соответствии с частью 11.1. статьи 48, частью 11 статьи 53, а также частью 6 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» должны быть прекращены.

Учитывая положения части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», абзаца второго пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге движимости)», регистрационная запись в ЕГРН о залоге, возникшем в силу статьи 13 Закона № 214-ФЗ в отношении земельного участка, принадлежащее застройщику на праве собственности, на котором расположен многоквартирный жилой дом, а также запись о государственной регистрации права собственности застройщика на такой земельный участок погашаются в порядке, предусмотренном пунктами 175, 177 порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № №.

На основании изложенного исковые требования истца в части обязания ООО «Сити Эстейт» обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращении права собственности заявителя на земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010106:49 удовлетворению не подлежат.

Также судом установлено, что объектом инженерного обеспечения Жилого комплекса «Центральный», в том числе, является котельная с кадастровым номером № введена в эксплуатацию вместе с жилым комплексом (разрешение на ввод в эксплуатацию № № от ДД.ММ.ГГГГ, пункт 6.5. Наименование объекта капитального строительства, предусмотренного проектной документацией: Многоквартирные жилые дома (корпуса 1,2,3,4) с объектами инженерного обеспечения (1-ая очередь строительства). Котельная.).

В соответствии с Положительным заключением негосударственной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ источником теплоснабжения ЖК «Центральный» является проектируемая котельная.

Однако, согласно письму Центрального управления Ростехнадзора № от ДД.ММ.ГГГГ Обществом с ограниченной ответственностью «Сити Эстейт», ИНН № опасный производственный объект (далее - ОПО) по адресу: АДРЕС государственном реестре ОПО не зарегистрирован. Лицензия на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов 1, II и Ш классов опасности ООО «Сити Эстейт» не оформлена (л.д. 121-122).

Как указано истцом, в настоящее время котельная опломбирована.

Согласно сведениям, предоставленным Центральным управлением Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 14.11.2024, в программе проведения проверки готовности к отопительному периоду 2024-2025 теплоснабжающих организаний Комиссией городского округа Одинцовский организация ООО «Сити Эстейт» отсутствует. Управлением совместно с Одинцовской городской Прокуратурой осуществлен выезд на котельную ЖК «Центральный», выявлены нарушения Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 24.03.2003 № 115. Сведения с перечнем нарушений направлены Управлением в прокуратуру Московской области (л.д. 126-127).

Согласно Выписке из ЕГРН от 13.01.2024 в пределах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС, площадью 223,3 кв.м. располагается котельная (согласно наименованию: многоквартирные жилые дома (корпуса 1,2,3,4) с объектами инженерного обеспечения (1 очередь строительства) с кадастровым номером № (дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ). Сведения, необходимые для заполнения раздела 2: Сведения о зарегистрированных правах - отсутствуют (л.д. 169-170).

Согласно актуальным данным в разделе ЕГРН право собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № не зарегистрировано (Уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений № № от ДД.ММ.ГГГГ).

В силу статьи 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался (пункт 1).

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся (пункт 3). 

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения относятся, в частности, организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом. 

В собственности муниципальных образований может находиться имущество, предназначенное для электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, для освещения улиц населенных пунктов поселения (пункт 1 части 2 статьи 50 Федерального закона № 131-ФЗ) 

Суд на основании изложенного, исходя из отсутствия зарегистрированных прав в ЕГРН на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:49:0010106:1212 – объект инженерного обеспечения Жилого комплекса «Центральный» - котел ной, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца в части передачи котельной в общую домовую собственность.

В связи с чем отсутствуют и основания для удовлетворения требований истца об обязании передать АО «Одинцовская теплосеть» техническую документацию, обязании Администрации Одинцовского городского округа предоставить возможность получить копии документов, обязании ГБУК МО «Звенигородский Музей -Заповедник» предоставить проектную и техническую документацию, договор поставки тепла.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Сити Эстейт» об обязании обратиться в регистрирующий орган, обязании передать котельную в общую домовую собственность, обязании передать АО «Одинцовская теплосеть» техническую документацию, обязании Администрацию Одинцовского городского округа предоставить возможность получить копии документов, обязании ГБУК МО «Звенигородский Музей –Заповедник» предоставить проектную и техническую документацию, договор поставки тепла - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.В. Саркисова

Мотивированное решение суда составлено 14 февраля 2025