дело № 3а-443/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 20 июля 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе 

председательствующего судьи Фомина М.В., 

при секретаре судебного заседания Гапоновой В.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Терос» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Терос» (далее ООО «Терос») обратилось с настоящим административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером ……, площадью 76516 кв.м., назначение – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под комплексное освоение в целях жилищного строительства, под строительство резервуаров для водоснабжения микрорайонов «Северный-2», «Северный-3», расположенного по адресу: ……… в размере рыночной по состоянию на 11.08.2016 года, в сумме 8139000 руб.;

- с кадастровым номером ……, площадью 224 875 кв.м., назначение – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под комплексное освоение в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: Ставропольский край, ……., в размере рыночной по состоянию на 10.08.2016 года, в сумме 23920000 руб.

В обоснование требований истцом указывается на то, что он является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка № 52-з от 05.02.2015 года, заключенного с администрацией г. Ессентуки, сроком на 5 лет. По условиям договора арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. 

Актами Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю от 10.08.2016 и 11.08.2016 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в размере 56002060,40 руб. и 246541706,25 руб., соответственно. 

Между тем, размер рыночной стоимости земельных участков на основании отчета № 0107 от 25.11.2016 года, выполненного ООО «КонсалтИнвестГрупп», по состоянию на те же даты составляет 8139000 руб. и 23920000 руб., соответственно.

05.12.2016 года на данный отчет экспертами некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков» дано положительное заключение № 6844.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 1528 от 13.01.2017 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости было отклонено. 

Столь значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью по отчету об оценке, по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендной платы. 

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО1 в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя министерства, просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. 

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5).

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в пункте 3 данной статьи.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 24.18 данного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО № 4).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4).

Согласно пункту 10 указанных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Как следует из материалов дела, предметом спора по настоящему делу является кадастровая стоимость земельных участков:

с кадастровым номером 26:30:000000:2488, площадью 76516 кв.м., назначение – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под комплексное освоение в целях жилищного строительства, под строительство резервуаров для водоснабжения микрорайонов «Северный-2», «Северный-3», расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в северной части города, микрорайон «Северный-2»;

- с кадастровым номером 26:30:070250:61, площадью 224 875 кв.м., назначение – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под комплексное освоение в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в северной части города, микрорайон «Северный-3».

Административный истец является арендатором указанных объектов недвижимости на основании договора аренды земельного участка № 52-з, заключенного 05.02.2015 года с администрацией г. Ессентуки, сроком на 5 лет. 

По условиям договора согласно разделу 3 и приложению к договору аренды арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Из имеющихся в деле кадастровых паспортов следует, что земельные участки поставлены на кадастровый учет 22.10.2014 года, 28.11.2013 года соответственно. 

Актом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю без номера от 11.08.2016 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером …… по состоянию на 11.08.2016 года в размере 56002060,40 руб. 

Актом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю без номера от 10.08.2016 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером …….. по состоянию на 10.08.2016 года в размере 246541706,25 руб. 

В тот же день сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается имеющимися в деле выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.02.2017 года и лицами, участвующими в деле, не оспаривается. 

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельных участков представлен отчет об оценке № 0107 от 25.11.2016 года, выполненный оценщиком ООО «КонсалтИнвестГрупп» ФИО2, являющейся членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков», экспертами которой 05.12.2016 года дано положительное заключение № 6844.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 27.03.2017 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «ГлавЭксперт».

Согласно заключению эксперта ФИО3 № 89/17 от 27.06.2017 года рыночная стоимость принадлежащих истцу земельных участков составила:

с кадастровым номером …….. по состоянию на 11.08.2016 года в размере 40170 900 руб.;

с кадастровым номером …….. по состоянию на 10.08.2016 года в размере 191818375 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд находит его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Закона об оценочной деятельности. 

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта. 

Из содержания заключения эксперта ФИО3 № 89/17 от 27.06.2017 года следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка, на основании осмотра объектов оценки. 

Согласно пунктам 12-14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. 

Экспертное заключение полностью соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. 

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется. 

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам. 

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям. 

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены. 

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе «Анализ и определение корректировок» экспертного заключения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7. 

Представленный административным истцом отчет об оценке № 0107 от 25.11.2016 года, выполненный ООО «КонсалтИнвестГрупп», положительное экспертное заключение на него, не отвечают указанным требованиям. 

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года № 28, исследуя указанные выше доказательства в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности, заключением эксперта ФИО3 № 89/17 от 27.06.2017 года, суд выявил несоответствие отчета требованиям их несоответствие требованиям пункта 21 ФСО № 1, пунктов 8, 13 ФСО № 3, пунктов 8, 10, 11, 22 ФСО № 7 (отсутствие анализа факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой). 

На несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности также указывает и решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости № 1528 от 13.01.2017 года. 

В связи с вышеизложенным данные доказательства не могут быть положены в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта, свидетельствующим о наличии в них недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении по делу повторной, дополнительной оценочной экспертизы не заявлено. 

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 КАС РФ).

Комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами, обладающими специальными познаниями в одной и той же области знания. Комиссионный характер экспертизы определяется судом (часть 1 статьи 80 КАС РФ).

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ООО «Терос» требований, установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему земельных участков:

с кадастровым номером ……. по состоянию на 11.08.2016 года в размере 40170 900 руб.;

с кадастровым номером ……. по состоянию на 10.08.2016 года в размере 191818375 руб.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 года, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ООО «Терос» следует считать дату его обращения в комиссию, а именно 16.12.2016 года (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

С учетом изложенного, расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 112 500 руб. в пользу экспертного учреждения подлежат взысканию с административного истца, заявившего соответствующее ходатайство. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

административное исковое заявление ООО «Терос» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

с кадастровым номером ……., площадью 76516 кв.м., назначение – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под комплексное освоение в целях жилищного строительства, под строительство резервуаров для водоснабжения микрорайонов «Северный-2», «Северный-3», расположенного по адресу: …….. в размере рыночной по состоянию на 11.08.2016 года в сумме 40170900 руб.;

с кадастровым номером ………, площадью 224 875 кв.м., назначение – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под комплексное освоение в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: …….., в размере рыночной по состоянию на 10.08.2016 года в сумме 191818375 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16.12.2016 года.

Взыскать с ООО «Терос» в пользу ООО «ГлавЭксперт» в счет оплаты экспертизы 112 500 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда.

Решение в окончательной форме изготовлено 25.07.2017 года. 

Судья М.В. Фомин