Дело № 2- 2152/18 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Ульяновск 13 июля 2018 года

Засвияжский районный суд г. Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Колбиновой Н.А., 

при секретаре Долотцевой Г.Т., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кредитного потребительского кооператива «КапитольКредит» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

КПК «Капитоль Кредит» обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между КПК «Капитоль Кредит» и ФИО4 заключен договор ипотечного займа №-ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым займодавцем предоставлена заемщику сумма займа в размере 326 087 руб. с переплатой процентов 31,6 % в год, со сроком на 60 месяцев с даты перечисления суммы займа займодавцем заемщику. Денежные средства в размере 300 000 руб. переданы истцом ответчику ФИО4 17.10.2017 года, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом на основании заявления ответчика, из суммы предоставленного займа удержана сумма, указанная в п.5 Договора ипотечного займа в размере 26 087 рублей. Обеспечением исполнения денежных обязательств заемщика по договору ипотечного займа является залог недвижимого имущества – квартира, назначение: жилое, общая площадь: 27,1 кв.м, адрес объекта: 

<

адрес> Кадастровый №. Права залогодержателя на предмет ипотеки удостоверяются закладной №В-157-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ. Предмет ипотеки принадлежит: ответчику ФИО4 на праве собственности на основании договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ульяновской области сделана запись регистрации №. В соответствии с п.2.4 общих условий договора ипотечного займа порядок возврата ссудной задолженности и уплаты процентов за пользование займом – периодическими платежами, начиная со дня, следующего за днем 

получения суммы займа заемщиком. Согласно п.2.6 Общих условий договора ипотечного займа при исчислении процентов в расчет принимается 30 календарных

дней в платежном периоде. Начиная, с 01.11.2017 года, ответчик ФИО4 по дату подачи искового заявления платежи по графику надлежащим образом не вносила. В нарушение условий договора ипотечного займа ответчик обязанности по договору ипотечного займа надлежащим образом не исполняет. Таким образом, начиная с 01.11.2017 г. в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате периодических платежей по займу истец применяет иную установленную договором процентную ставку по займу в размере 0,45 % за каждый день просрочки периодического платежа. В соответствии с п. 8.1 Общих условий договора ипотечного займа стороны, руководствуясь п.1.1 ст. 9 закона об ипотеке определили способ, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. Стороны пришли к соглашению о способе реализации предмета ипотеки путем проведения открытого аукциона организацией, осуществляющей деятельность по проведению открытых аукционов (организатор открытого аукциона) по договору между данной организацией и залогодержателем. В соответствии с п. 8.3 договора ипотечного займа открытый аукцион проводится (по выбору залогодержателя) либо в административном центре субъектов РФ по месту нахождения предмета ипотеки, либо в сети интернет на соответствующей интернет- площадке организатора открытого аукциона, с которым у залогодержателя заключен соответствующий договор. Способ, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда определен истцом и ответчиком в закладной, в договоре ипотечного займа. Таким образом, в связи с неисполнением обязанностей ответчика по возврату займа и иных платежей по договору ипотечного займа, истец вправе обратить взыскание на заложенное имущество, способом и в порядке, установленным разделом 6 закладной. Согласно п. 9 Индивидуальных условий договора ипотечного займа предмет ипотеки оценивается в сумме 1 140 314 рублей, что подтверждается заключением оценщика. В соответствии с п. 8.7 договора ипотечного займа начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается в размере 65 % от стоимости предмета ипотеки, определенной по данным последней (актуальной) оценки, проведенной в соответствии с п.3.3 Общих условий договора ипотечного займа и подтверждается соответствующим решением суда о реализации предмета ипотеки. При этом стороны договора ипотечного займа согласовали, что дополнительной оценки предмета ипотеки для проведения открытого аукциона не требуется. Таким образом, начальная продажная цена предмета ипотеки составляет 741 204 рубля 10 копеек. Истец просит суд взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца КПК «Капитоль Кредит» задолженность по договору ипотечного займа №ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 700 959 руб. 39 коп., из которых: задолженность по досрочному возврату суммы займа в размере 325 867 руб. 75 коп., задолженность по начисленным процентам за пользование суммой займа за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 303 545 руб. 81 коп., неустойку за просрочку оплаты за период с 02.12.2017

года в размере 71 545 руб. 83 коп., обратить взыскание на предмет ипотеки: квартиру, назначение: жилое, общая площадь: 27,1 кв.м, адрес объекта: 

<

адрес> кадастровый №, установив начальную продажную цену в сумме 741 204 руб. 10 коп., путем проведения открытого аукциона организацией, осуществляющей деятельность по проведению открытых аукционов по договору между данной организацией и КПК «Капитоль Кредит»., взыскать с ответчика ФИО4 (ФИО5) в пользу КПК «Капитоль Кредит» расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца не присутствовал, о месте и времени рассмотрения дела, извещались.

В судебном заседании ответчик суду пояснила, что в связи с регистрацией брака ее фамилия изменена на ФИО6, что подтверждается свидетельством о заключении брака. Исковые требования не признала, суду пояснила, что она одна воспитывает несовершеннолетнего ребенка, также находится на больничном листе в связи с предстоящими родами, просрочка по платежам вызвана тяжелым материальным положением. Всего ей произведено семь платежей: 31.10.2017 г. в размере - 4 627 рублей 76 копеек, 29.11.2017 г. - 10 729 рублей 37 копеек, 29.12.2017 г. в размере 7 000 рублей, 31.01.2018 г. в размере 8 600 рублей, 28.02.2018 г. в размере 3 056 рублей 14 копеек, 30.03.2018 г. в размере 6 000 рублей, 28.04.2018 г. в размере 11 000 рублей. С суммой начисленных процентов за пользование суммой займа за период с 01.11.2017 г. по 27.05.2018 г. в сумме 303 545 рублей 81 копейка она не согласна в связи с необоснованностью данных требований, а также без учета внесенных ею платежей. Также пояснила, что согласно пункту 10 договора займа установлено, что в случае нарушения обязательств, устанавливается процентная ставка в размере 0, 45 % в день от остатка ссудной задолженности, начиная с даты, неоплаченного платежа. Считает, что сумма задолженности должна рассчитываться из задолженности, имевшейся в графике платежей за текущий месяц. Когда она заключала договор, так и было разъяснено, в противном случае она не стала бы заключать такой договор. Просила суд применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер начисленной неустойки за период с 02.12.2017 г. в размере 71 545 рублей 83 копейки. Просила суд учесть все ее доводы и в иске КПК «Капитоль-Кредит» отказать.

Заслушав ответчика ФИО6 (ФИО7) Л.Ф., исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Федеральным законом от 18 июля 2009 года №190 «О кредитной кооперации» определяет правовые, экономические и организационные основы создания и деятельности кредитных потребительских кооперативов различных видов и уровней, союзов (ассоциаций) и иных объединений кредитных потребительских кооперативов.

Согласно статьям 1, 2 данного Федерального закона кредитный потребительский кооператив - это добровольное объединение физических и (или) юридических лиц на основе членства и по территориальному, профессиональному и (или) иному принципу в целях удовлетворения финансовых потребностей членов кредитного кооператива (пайщиков). Кредитный кооператив является некоммерческой организацией. Деятельность кредитного кооператива состоит в организации финансовой взаимопомощи членов кредитного кооператива посредством, в том числе путем предоставления займов членам кредитного кооператива (пайщикам) для удовлетворения их финансовых потребностей.

Статьей 4 Федеральным законом от 18 июля 2009 года №190 предусматривается, что кредитный кооператив предоставляет займы своим членам на основании договоров займа, заключаемых между кредитным кооперативом и заемщиком - членом кредитного кооператива (пайщиком). 

Возврат займа членом кредитного кооператива (пайщиком) может обеспечиваться поручительством, залогом, а также иными предусмотренными федеральными законами или договором займа способами (часть 3 данной статьи).

Статья 6 названного Федерального закона установлен запрет для кредитных кооперативов на предоставление займов лицам, не являющимся членами кредитного кооператива (пайщиками).

Согласно статье 13 Федерального закона «О кредитной кооперации» член кредитного кооператива (пайщик) обязан своевременно возвращать полученные от кредитного кооператива займы, а при прекращении членства в кредитном кооперативе досрочно возвратить полученные от кредитного кооператива займы. Данное нормативное положение непосредственно вытекает из общего требования, предусмотренного статьей 807 Гражданского кодекса Российской Федерации, о возвратности займа.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). 

В силу п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в 

месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части ( п. 1). 

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (п.2). 

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если по договору займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор ипотечного займа №В-157-ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора истец предоставил заемщику сумму займа в размере 326 087 руб. под 31,6 % в год сроком на 60 месяцев с даты перечисления займодавцем суммы займа заемщику.

Денежные средства в размере 300 000 рублей, переданы истцом ответчику ФИО4 17.10.2017 года, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.3.1 договора займа заём по настоящему договору является целевым и выдается на цели, связанные с осуществлением заемщиком предпринимательской деятельности.

Согласно п. 3.8 договора ипотечного займа периодические платежи осуществляются ежемесячно в последние календарные даты (последние дни) каждого текущего месяца. 

Приложением № к договору ипотечного займа установлен график платежей по договору.

Судом установлено, что заемщик ненадлежащим образом исполняет обязательства по договору ипотечного займа, начиная с декабря 2017 года, ежемесячные платежи в погашение договора займа вносит не в полном объеме.

Данное обстоятельство в судебном заседании ответчиком не оспаривалось. 

Также ответчик в судебном заседании пояснила, что платежи в настоящее время ею вносятся по мере возможности, поскольку в настоящее время она не работает, находится на больничном листе в связи с предстоящими родами. За май 

2018 г. и за июнь 2018 г. платежи ею еще не вносили, в связи с затруднительным материальным положением.

Согласно расчету задолженности, представленного истцом по состоянию на 27.04.2018 года, задолженность по договору займа составляет 700 959 рублей 39 копеек, из которой: 325 867 рублей 75 копеек - сумма займа, проценты за пользование суммой займа за период с 01.11.2017 г. по 27.05.2018 г. в размере 303 545 рублей 81 копейка, неустойка за период с 02.12.2017 г. по 27.05.2018 г. в размере 71 545 рублей 83 копейки.

Суд не соглашается с представленным истцом расчетом процентов, произведенных за период с 01.11.2017 г. по 27.05.2018 г., по следующим основаниям.

Довод истца о том, что с 01.11.2017 г. ответчиком платежи не производились, не соответствует действительности, поскольку как усматривается из искового заявления, в октябре 2017 года и в ноябре 2017 года ответчиком внесены платежи по графику, приняты по графику, далее с декабря 2017 года ежемесячные платежи стали вноситься ответчиком не в полном объеме.

Таким образом, расчет процентов за пользование суммой займа необходимо производить с 01.12.2017 г. по 27.05.2018 г. ( за 178 дней просрочки).

Согласно п.10 договора ипотечного займа в случае несвоевременного внесения заемщиком периодического платежа и/или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору, за пользование сумой займа устанавливается процентная ставка в размере 0,45 % в день от остатка ссудной задолженности, начиная с даты неоплаченного платежного периода, в течение которого должна была поступить оплата, но не поступила, или поступила позже установленного договором срока.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», проценты, предусмотренные пунктом1 статьи 395 ГКРФ, по своей природе отличаются от процентов, подлежащих уплате за пользование денежными средствами, предоставленными по договору займа (статья 809 ГКРФ), кредитному договору (статья 819 ГКРФ) либо в качестве коммерческого кредита (статья 823 ГКРФ). Поэтому при разрешении споров о взыскании процентов годовых суд должен определить, требует ли истец уплаты процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, либо существо требования составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства (статья 395 ГКРФ).

При этом, как разъяснено в абзацах 2 – 4 пункта 15 названного Постановления, в соответствии с п. 1 ст. 811 ГК РФ в случаях, когда заемщик не 

возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в порядке и размере, предусмотренных п. 1 ст. 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п.1 ст. 809 ГК РФ.

В тех случаях, когда в договоре займа либо в кредитном договоре установлено увеличение размера процентов в связи с просрочкой уплаты долга, размер ставки, на которую увеличена плата за пользование займом, следует считать иным размером процентов, установленных договором в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ.

Проценты, предусмотренные п.1 ст. 811 ГК РФ, являются мерой гражданско-правовой ответственности. Указанные проценты, взыскиваемые в связи с просрочкой возврата суммы займа, начисляются на эту сумму без учета начисленных на день возврата процентов за пользование заемными средствами, если в обязательных для сторон правилах либо в договоре нет прямой оговорки об ином порядке начисления процентов.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По смыслу приведенных норм гражданского законодательства и разъяснений, наличие в договоре займа условий о начислении повышенных процентов может расцениваться как мера гражданско-правовой ответственности заемщика в том случае, когда такое увеличение размера процентов связано с просрочкой уплаты долга. 

Из буквального толкования пункта 10 Договора ипотечного займа следует, что увеличение размера процентов с 31,6 % в год до 0,45 % в день связано с просрочкой возврата долга. 

Таким образом, предусмотренная пунктом 10 договора ипотечного займа за пользование займом, в размере 0,45 % в день от остатка ссудной задолженности, начиная с даты неоплаченного платежа, фактически представляет собой проценты как плату за пользование суммой займа в размере 31,6 % за каждый день пользования от суммы займа (п.1 ст.809 ГКРФ), а в оставшейся части – проценты как меру ответственности за несвоевременный возврат займа (п. 1 ст.811 ГКРФ).

Соответственно, представленный истцом расчет процентов фактически включает сумму процентов за пользование займом, которая является платой за пользование денежными средствами и в силу п. 1 ст. 809 ГКРФ подлежит уплате должником по правилам об основном денежном долге, следовательно, не может 

быть уменьшена, а также сумму повышенных процентов, которая в силу вышеизложенного, является мерой ответственности (неустойкой).

При таких обстоятельствах проценты за пользование суммой займа за период с 01.12.2017 г. по 27.05.2018 г. без применения меры ответственности из расчёта 31,6 % в год (из расчета: 325 867, 75 х 31,6 % / 365 дней в году х 178 дней) составят 50 217 рублей. 

Правовых оснований для отказа истцу во взыскании данной суммы процентов за пользование суммой займа у суда не имеется. 

При этом повышенные проценты (неустойка) в оставшейся части 209 265 рублей (из расчета: 259 482 руб. - 50 217 руб.) (сумма 259 482 рубля определена из расчета: 325 867, 75 (остаток ссудной задолженности) х 0,45 % х 177 дней), не могут быть взысканы с ответчика, поскольку ответственность заемщика за ненадлежащее исполнений условий договора займа предусмотрена отдельным пунктом договора ипотечного займа (п. 11) в размере 1 % от суммы подлежащего уплате периодического платежа за каждый день просрочки, который в данном случае является специальной нормой.

Истцом в соответствии с вышеназванным пунктом за период с 02.12.2017 г. по 27.05.2018 г. заявлена к взысканию неустойка в размере 71 545 рублей 83 копейки.

Согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (повышенных процентов) в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, и на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате правонарушения.

Гражданско-правовая ответственность в форме уплаты неустойки в связи с просрочкой исполнения должником обязательства по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора, она является отражением минимального размера потерь, понесенных кредитором в связи с неисполнением должником обязательства.

Суд, принимая во внимание размер неустойки, заявленной к взысканию с ответчиков в связи с просрочкой погашения займа из расчета 1 % в день от сумму подлежащего уплате периодического платежа, значительно превышающего действующую ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, характер спора, период просрочки возврата долга, приходит к выводу о необходимости снижения на основании статьи 333 ГК РФ размера неустойки ввиду её несоразмерности последствиям нарушения ответчиком обязательства. 

Проанализировав собранные по делу доказательства, учитывая компенсационную природу неустойки, размер задолженности и период неисполнения обязательства, суд в соответствии со статьей 333 ГК РФ, п.6 ст. 395 ГК РФ полагает возможным, с учетом соразмерности последствиям нарушения обязательства, уменьшить размер неустойки до 20 000 рублей. По мнению суда, именно такой размер неустойки соразмерен последствиям нарушенных ответчиком обязательств. 

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору ипотечного займа в размере 379 085 рублей, из которой: 325 867, 75 - сумма займа + 50 217 рублей - проценты за пользование суммой займа за период с 01.12.2017 г. по 27.05.2018 г. + 20 000 руб. – неустойка за период с 02.12.2017 г. по 27.05.2018 г. - 17 000 рублей (произведенная ответчиком оплата по договору займа от 30.03.2018 г. произведен платеж в размере 6 000 рублей, 28.04.2018 г. произведен платеж в размере 11 000 рублей) = 379 085 рублей)). 

Разрешая требования истца об обращении взыскания на предмет ипотеки, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 Закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)2 от 16.07.1998 №102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В силу ст. 13 Закона закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Согласно ст. 50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. Такое положение содержится п. 1 ст. 341 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Из положений ст. 348 ГК РФ следует, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Аналогичные положения содержатся в п. 1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 вышеназванного закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, наименование, место нахождения, 

кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Согласно ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей, в том числе, право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Судом установлено, что ответчик ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Представленная истцом закладная соответствует требованиям статья 14 ФЗ «Об ипотеке», подписана сторонами, зарегистрирована в Управлении Росреестра по Ульяновской области.

Согласно п.7.1 Общих условий договора ипотечного займа залогодатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки для удовлетворения за счет этого имущества названных в договоре требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

Согласно п. 8.7 Общих условий договора ипотечного займа начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается залогодержателем в сумме, равной не менее 65 % от цены предмета ипотеки, определенной по данным последней (актуальной) оценки, проведенной в соответствии с п.3.3. настоящего договора и подтверждается соответствующим решением суда о реализации предмета ипотеки.

Стоимость предмета ипотеки в размере 1 140 314 рублей на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Группа компаний «АЗИРА» согласована сторонами, что прямо следует из п.4.3 закладной

№-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, п.9 договора ипотечного займа №ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.п.8.1., 8.2. Общих условий договора ипотечного займа стороны, определили способ, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда: путем проведения открытого аукциона организацией, осуществляющей деятельность по проведению открытых аукционов (Организатор открытого аукциона) по договору между данной организацией и залогодержателем.

Согласно п.8.12 Общих условий договора ипотечного займа открытый аукцион объявляется несостоявшимся в случаях, на открытый аукцион не было подано ни одной заявки на участие в нем; лицо, выигравшее открытый аукцион, не внесло покупную цену в установленный п.8.10 Общих условий настоящего договора срок. 

В силу п.8.13 Общих условий договора ипотечного займа в случае объявления открытого аукциона несостоявшимся предмет ипотеки подлежит передаче залогодержателю организатором открытого аукциона на основании протокола об объявлении открытого аукциона несостоявшимся и протокола о передаче предмета ипотеки в собственность залогодержателя по начальной продажной цене, уменьшенной на 25 %.

Истец, в соответствии с положениями п.1.1 чт.9, пп.3 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.8.1. Общих условий договора ипотечного займа, ссылаясь на соглашение, заключенное между сторонами, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, просит обратить взыскание на предмет ипотеки, путем проведения открытого аукциона организацией, осуществляющей деятельность по проведению открытых аукционов (организатор открытого аукциона) по договору между данной организацией и КПК «КапитольКредит».

Согласно с п.1.1 ст. 9 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Согласно части 3 статьи 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве» заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также другими федеральными законами, предусматривающими 

особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Из положений абзаца 2 пункта 2 статьи 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что квартира, которая заложена по договору об ипотеке и на которую обращено взыскание, реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Согласно п.1 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

В силу ст.449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

В данном случае, с учетом специфики торгов, проводимых субъектами, наделенными публичными полномочиями на отчуждение чужого имущества (публичных торгов), публичность проводимых торгов означает достижение государственных целей.

Общие правила о торгах (ст. ст. 448, 449) могут применяться к публичным торгам лишь при отсутствии специальных правил, предусмотренных ГК РФ и процессуальным законодательством.

В соответствии со статьей 90 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» порядок проведения торгов по реализации имущества должника в ходе исполнительного производства устанавливается ГК РФ, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Согласно ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Извещение о проведении публичных торгов дополнительно размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство (на сайте Федеральной службы судебных приставов). Кроме того, согласно Приказу ФССП России №347, Росимущества №149 извещение о проведении публичных торгов должно быть опубликовано Росимуществом (его территориальным органом, специализированной организацией) в печатных средствах массовой информации, распространяемых в том числе по месту нахождения реализуемого имущества, и 

размещено на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети Интернет не менее чем за тридцать дней до даты проведения торгов.

Порядок объявления публичных торгов по реализации предмета ипотеки несостоявшимися установлен ст. 58 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Порядок объявления торгов, проводимых при реализации имущества должника в рамках исполнительного производства, а также последствия объявления торгов несостоявшимися предусмотрены ст.ст. 91,92 ФЗ «Об исполнительном производстве».

Таким образом, из смысла Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона «Об исполнительном производстве», ст. 449.1 Гражданского кодекса РФ следует, что реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, должно осуществляться путем продажи на публичных торгах.

Принимая во внимание, что стороны договора ипотечного займа определили способ и порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки - по решению суда, то в силу вышеназванных норм права реализация предмета ипотеки должна производиться путем его продажи на публичных торгах, организованных органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. При этом, определенный сторонами способ и порядок реализации заложенного имущества на основании решения суда не должен противоречить нормам и правилам, устанавливающим порядок реализации имущества на публичных торгах.

В данном случае, согласованный сторонами порядок и способ реализации заложенного имущества противоречит правилам проведения публичных торгов, установленных нормами действующего законодательства, в том числе, в части организации торгов залогодержателем путем заключения договора с организатором аукциона, порядка признания торгов несостоявшимися и передачи залогодержателю предмета ипотеки в случае объявления открытого аукциона несостоявшимся.

При таких обстоятельствах, следует обратить взыскание на предмет залога- квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> принадлежащую на праве собственности ФИО1 путем продажи на публичных торгах. 

По данному делу судом была назначена судебная строительно- техническая экспертиза на предмет определения рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость указанной квартиры составляет в размере 1 260 000 рублей. 

Таким образом, начальная продажная цена квартиры на торгах подлежит установлению в размере 1 008 000 рублей (из расчета: 1 260 000 рублей х 80 %).

В силу приведенных выше норм права истец вправе удовлетворить требования об исполнении ответчиком денежных обязательств из указанного заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, начальную продажную стоимость указанной квартиры при реализации с торгов следует установить в размере 1 008 000 рублей. 

Согласно ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уплата по гражданскому делу государственной пошлины отнесена к категории судебных расходов.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Соответственно с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 506 рублей.

Также с ответчика подлежат взысканию расходы по производству судебной экспертизы в размере 9 010 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Кредитного потребительского кооператива «КапитольКредит» к ФИО5 (ФИО7) ФИО3 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО1 в пользу Кредитного потребительского кооператива «КапитольКредит» сумму задолженности по договору ипотечного займа №-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 379 085 рублей. 

Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем продажи на публичных торгах, установив начальную 

продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 008 000 рублей. 

Взыскать с ФИО1 в пользу Кредитного потребительского кооператива «КапитольКредит» государственную пошлину в размере 13 506 рублей.

В удовлетворении остальной части иска к ФИО1 - отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр» расходы по производству судебной экспертизы в размере 9 010 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Засвияжский районный суд г.Ульяновска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Колбинова