дело № 3а-366/2025

(№ 3а-774/2024)

(16OS0000-01-2024-001291-53)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 10 сентября 2025 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе 

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой, 

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 является собственником земельного участка (категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения объектов дорожного сервиса, логистического центра и иных промышленных объектов), площадью 70 032 квадратных метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> поставленного на государственный кадастровый учет 19 декабря 2013 года.

Кадастровая стоимость названного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан» и составляет 520 944 321 рубль 16 копеек.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость этого земельного участка в размере 75 421 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

В ходе рассмотрения дела от представителя административного истца ФИО2, действующего в соответствии с предоставленными ему доверенностью от 27 ноября 2024 года полномочиями, поступило заявление об уточнении административных исковых требований, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... в размере 79 118 623 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 административный иск в уточненной формулировке поддержала.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО4 административный иск не признал.

Государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», Исполнительный комитет Кощаковского сельского поселения Пестречинского муниципального района Республики Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились, сведений об уважительности причин неявки не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административного истца и административного ответчика, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Исполнительные органы субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 3035-О-10-2024 (5) от 19 ноября 2024 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Казанская Оценочная Компания», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года составляет 75 421 000 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости земельного участка в представленном отчете и определения рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 1497/07-4 от 1 апреля 2025 года эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 75 421 000 рублей в отчете № 3035-О-10-2024 (5) от 19 ноября 2024 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Казанская Оценочная Компания», определена неверно. Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., которая по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению, составляет 190 330 986 рублей.

В связи с несогласием административного истца с изложенными в заключении судебной экспертизы выводами, в ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца судом назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению № 2410/07-4 от 21 августа 2025 года эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6 в отчете № 3035-О-10-2024 (5) от 19 ноября 2024 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Казанская Оценочная Компания», выявлены неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости земельного участка. Расчетная часть отчета имеет ряд недостатков, влияющих на итоговую величину стоимости объекта оценки. А именно: аналоги подобраны в значительном удалении от 

<

адрес>, не введена поправка на местоположение, не рассмотрено расположение относительно автомагистралей. Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером .... в размере 75 421 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года определена в указанном отчете неверно. 

В заключении № 2410/07-4 от 21 августа 2025 года эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6 также указано, что в заключении № 1497/07-4 от 1 апреля 2025 года эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 выявлены неточности, которые могут привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ...., а именно: некорректно использованы поправки по данным для города-миллионника – корректировки на торг и функциональное назначение, в то время как объект оценки, хоть и расположен в 

<

адрес>, в непосредственной близости, но формально территория расположения относится к 

<

адрес>. Также не учтено в расчете наличие на территории аналога № 2 котлована. Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером .... в размере 190 330 986 рублей по состоянию на 1 января 2022 определена в заключении № 1497/07-4 от 1 апреля 2025 года экспертом ФИО5 неверно.

Как видно из содержания заключения № 2410/07-4 от 21 августа 2025 года эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6 в ходе исследования экспертом применен сравнительный подход, при расчете которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 79 118 623 рубля.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Верховным Судом Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель ФИО1 с выводами повторной судебной экспертизы, изложенными в заключении № 2410/07-4 от 21 августа 2025 года эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6, относительно величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка согласился.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 2410/07-4 от 21 августа 2025 года эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности. 

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельного участка, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию. 

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектом оценки по сегменту рынка; неверно применены корректировки на назначение, площадь, не обоснованы значения применяемых корректировок к рынку недвижимости 

<

адрес>.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении экспертом итоговой стоимости объекта оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении повторной судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. 

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование земельных участков, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации объектов недвижимости (таблица 4, л.д. 95-98 т. 2).

При определении рыночной стоимости спорного земельного участка экспертом применены корректировки на торг, назначение, площадь объекта оценки и объектов-аналогов (таблица 5, л.д. 102-103 т. 2). 

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорного земельного участка являлись: категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – коммерческое, индустриального или свободного назначения; дата предложения – до 1 января 2022 года, расположение – 

<

адрес>.

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости. Земельные участки. Части 1 и 2» (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2022 г. ФИО7). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан и, соответственно, по 

<

адрес>

Из пояснений эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6 следует, что разрешенный вид использования у объекта оценки – для размещения объектов дорожного сервиса, логистического центра и иных промышленных объектов. Участок расположен в 

<

адрес>. На соседних участках расположены 

<

адрес> для которых деловое управление, магазины и общественное питание не является основным видом использования. Согласно публичной карте Росреестра объект оценки расположен в зоне «зона производственных и складских объектов IV-V классов опасности». Учитывая расположение объекта оценки в 

<

адрес> в непосредственной близости от автомагистрали, как и объект оценки подобраны аналоги – земли промышленности, расположенные в 

<

адрес>, так как местоположение является одним из основных факторов ценообразования. Принимая во внимание смешанный вид разрешенного использования, экспертом применена корректировка, что в данном случае допустимо. Корректировка на площадь выполнена согласно данным таблицы Статриелт на 1 января 2022 года, которая не содержит указанных административным ответчиком ограничений. 

Доказательств, опровергающих указанную в заключении № 2410/07-4 от 21 августа 2025 года эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6 величину рыночной стоимости принадлежащего ФИО1 на праве собственности земельного участка и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было. 

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного земельного участка, в материалах дела не имеется.

При оценке заключения № 2410/07-4 от 21 августа 2025 года эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6 в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленном заключением № 2410/07-4 от 21 августа 2025 года эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6.

ФИО1 обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка 13 декабря 2024 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения объектов дорожного сервиса, логистического центра и иных промышленных объектов), площадью 70 032 квадратных метра с кадастровым номером .... расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 79 118 623 рубля по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 24 сентября 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая