Дело № 3а-128/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 марта 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при ведении протокола

помощником судьи Осиповой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ООО «Флора-Дизайн» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной, 

установил:

ООО «Флора-Дизайн» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 

<

...>.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что общество уплачивает налог на имущество организаций, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога на имущество организаций.

В судебное заседание 2 марта 2020 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда).

В рамках подготовки по административному делу от представителя административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края, ФИО1, действующего на основании доверенности, поступил отзыв на административное исковое заявление, согласно которому у департамента отсутствуют полномочия по проверке достоверных сведений, указанных в отчетах, правильности применяемых методик, а также иные полномочия, направленные на проверку сведений, влияющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Также в данном отзыве содержится просьба о вынесении законного и обоснованного решения по административному делу.

После ознакомления с заключением проведенной по административному делу судебной экспертизы 

<

...> представителем Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» ФИО2, действующим на основании доверенности, направлены возражения на административное исковое заявление, содержащие просьбы о вынесении законного и обоснованного решения, а также о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

В административном исковом заявлении в качестве заинтересованного лица по административному делу административный истец указал администрацию Краснодарского края. Вместе с тем, суд при подготовке административного дела к судебному разбирательству определил круг лиц, участвующих в деле, которые указаны в определении от 

<

...>. Администрация Краснодарского края в качестве заинтересованного лица по административному делу судом не привлекалась, в связи с чем, данный орган государственной власти не извещался о дате, времени и месте проведения судебных заседаний, а также о движении дела, поскольку не является лицом, участвующим в деле.

На основании протокольного определения суда от 2 марта 2020 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований в части по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. 

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Закон № 237-ФЗ), Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости нежилого зданийя с кадастровым номером 

<

...> (

<

...>) и дату внесения (

<

...>) ее в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки зданий кадастровая стоимость здания с кадастровым номером по состоянию на 

<

...> определена уполномоченным органом в размере 45413126 рублей 41 копейки.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Федеральная кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 

<

...> верной датой определения кадастровой стоимости спорного здания, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства 

<

...> от 

<

...>, выполненного оценщиком ООО «Эксперт Оценка», рыночная стоимость по состоянию на 

<

...> здания с кадастровым номером 

<

...> составляет 22029000 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся. Оценивая его, как доказательство о делу, у суда возникли сомнения в достоверности выводов, изложенных в нем, поскольку данный документ подготовлен по заказу ООО «Флора-Дизайн» на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. С учетом данных обстоятельств, а также с целью соблюдения баланса интересов всех лиц, участвующих в деле, судом назначена по административному делу судебная экспертиза, о чем вынесено определение от 

<

...>. Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета о рыночной стоимости здания с кадастровым номером 23:49:0000000:2214, представленного административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и в случае выявленного несоответствия – о величине рыночной стоимости данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 

<

...>.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 

<

...> от 

<

...>, выполненного экспертом ООО «НЭО Эксперт», вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства составлен с нарушением действующего законодательства, рыночная стоимость здания с кадастровым номером 

<

...> в размере 22029000 рублей, указанная в нем, не может быть признана достоверной.

Так, при составлении названного отчета оценщиком допущены следующие нарушения.

При анализе рынка оценщиком использована информация о предложениях, не соответствующих дате оценки (после 

<

...>), что является нарушением п. 8 ФСО-1.

Объект-аналог, используемый оценщиком для определения стоимости затратным подходом, не является таковым по основным ценообразующим параметрам (назначение, этажность, площадь). Так, объект-оценки представляет собой4-х этажное здание, назначение которого «магазин-кафе, гостиница», площадью 904,8 кв.м. Тогда как, объектом сравнения № 

<

...> сборника КО-Инвест 2014 является здание магазина, этажностью от 1 до 2, площадью от 300 до 400 кв.м. (нарушение п.п. 11, 22 ФСО-7).

На странице 81 отчета об оценке некорректно определена величина физического износа для отдельных конструктивных элементов, а именно, удельный вес в общем объеме для фундамента составляет 14,59%, а в расчетах использована величина 4%.

Оценщиком неверно определена величина корректировки на дату предложения (страницы 92-93 отчета об оценке). Влияние уровня инфляции на стоимость объекта, аналогичного оцениваемому, не доказана и не обоснована (нарушение п. 5 ФСО-3).

При реализации доходного подхода некорректно определена ставка капитализации. Так, размер всех рисков оценщик устанавливает экспертно, не ссылаясь ни на какие источники, не подтверждая расчетами (нарушение п. 5 ФСО-3, п. 23 ФСО-7).

Приведенные нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, существенно повлияли на размер определенной оценщиком рыночной стоимости спорного здания.

Таким образом, оценивая отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства 

<

...> от 

<

...>, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не отражает действительную рыночную стоимость спорного здания. В связи с чем, не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта капитального строительства.

В свою очередь, согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 

<

...>, подготовленному экспертом ООО «НЭО Эксперт», рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 

<

...> определена в размере 23680426 рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт ФИО3 предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. У нее имеется длительный стаж экспертной работы, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, а также об обязательном страховании гражданской ответственности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Заключение экспертизы состоит из вводной и исследовательской части, включая выводы по поставленным на разрешение эксперта вопросам. В нем содержится вся необходимая информация, предусмотренная Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», а именно, сведения об эксперте, дата проведения и характер экспертизы, задание на оценку, список используемой аппаратуры и измерительной техники. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и определен сегмент рынка, к которым относится спорное здание, детально расписано проведенное ею исследование, с учетом которого даны ответы на поставленные перед ней вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости действующим законодательством. Экспертиза рыночной стоимости спорного здания проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости были применены сравнительный подход. Такой выбор эксперта является мотивированным и корректным.

Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходлв имеет соответствующее обоснование и соответствует ФСО-1, в котором определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).

В рамках сравнительного подхода экспертом применен метод сравнительного анализа.

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и положений, содержащихся в ФСО-1 и ФСО-7, при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки.

Оценщиком соблюдены данные требования действующего законодательства, ею подобраны 3 объекта-аналога с идентичными условиями расположения на местности относительно других объектов инфраструктуры, наличием коммуникаций и инженерных устройств. Кроме этого, и объект оценки, и объекты-аналоги находятся на праве собственности, на них не зарегистрированы какие-либо ограничения или обременения, которые могли бы повлиять на размер рыночной стоимости.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

Так, в заключении эксперта произведена только корректировка на торг, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Эксперт привела все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отразила порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных ею.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив судебное экспертное заключение, по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 

<

...> составляет 23680426 рублей.

Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. Кроме этого, на официальном сайте Краснодарского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 10 февраля 2020 года размещена информация о дате, времени и месте проведения судебного заседания, назначенного на 2 марта 2020 года. 

При должной степени заботливости и осмотрительности административных ответчиков, а также обязанности по самоизвещению, их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением судебной экспертизой.

В ходе судебного разбирательства органом, утвердившим оспариваемую кадастровую стоимость – департаментом имущественных отношений Краснодарского края, выступающим административным ответчиком по настоящему административному делу, выводы вышеназванного заключения судебной экспертизы не опровергнуты, доказательств о его порочности не представлено, сведений о несогласии с ним либо с размером определенной рыночной стоимостью нежилого здания материалы дела не содержат.

Доказательств того, что его рыночная стоимость является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы от 

<

...>, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не просили.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика.

Тогда как, административные ответчики при наличии достаточного времени на ознакомление с материалами дела, в том числе, с судебной экспертизой, заняли процессуальную пассивную позицию в настоящем административном споре, контраргументов против доводов, изложенных в административном исковом заявлении, не заявляли, документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорного здания его рыночной стоимости, не представили.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам заключения судебной экспертизы от 

<

...>.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Положения части 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером 

<

...> внесены в Единый государственный реестр недвижимости 

<

...>.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 

<

...>. Сведений об обращении ООО «Флора-Дизайн» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 

<

...>.

Следовательно, с учетом приведенных выше обстоятельств, а также принимая во внимание пункт 15 статьи 378.2, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость спорных объектов капитального строительства по состоянию на 

<

...> применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 

<

...> и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

...> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При вышеизложенных обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «Флора-Дизайн» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить в части.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

...> в размере 23680 426 (двадцать три миллиона шестьсот восемьдесят тысяч четыреста двадцать шесть) рублей, на период с 

<

...> и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

...> считать 

<

...>.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья: