Дело № 2-790/19 строка 2.127

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 февраля 2019 г. Ленинский районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Г.

при секретаре Мячиной Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права покупки комнаты в квартире и о переводе прав покупателя по договору,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО5 с требованиями о признании преимущественного права покупки комнаты №

<

адрес> и о переводе прав покупателя по договору, указывая в обоснование заявленных требований на то, что истцу на праве собственности принадлежит комната 

<

адрес> а ответчику ФИО2, принадлежала комната №1.

30 марта 2018 г. истец получил письмо от нотариуса ФИО6, в котором она извещала о передаче заявления ФИО2 о продаже принадлежащей ей комнаты. В своем заявлении ФИО2 уведомила истца о том, что продает принадлежащую ей комнату за 500 000 рублей.

Получив это письмо, истец решил, что цена завышена, так как комната и квартира были в очень плохом состоянии.

В начале сентября ответчица ФИО3 сообщила истцу о том, что она иеё муж, ФИО5, купили принадлежавшую ФИО2, однако в выписке ЕГРН не указана цена договора купли-продажи комнаты.

18 октября 2018 г. истец направил заказное письмо ФИО2 с просьбой предоставить ему копию договора купли-продажи в течение десяти дней. Однако ответ не получен до настоящего времени.

Ссылаясь на положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие преимущественное право покупки истца как совладельца комнаты в квартире и полагая, что цена, за которую ответчик ФИО2 продала принадлежащую ей комнату, составила 400 000 рублей, ФИО1 просит суд признать за ним преимущественное право покупки комнаты 

<

адрес> и перевести на него права и обязанности покупателя указанной доли.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель, допущенный к участию в деле в порядке части 6 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО7 заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, а также представив письменные объяснения (л.д.90-91).

Явившаяся в судебное заседание ответчик ФИО2 против удовлетворения иска ФИО1 возразила, указывая на то, что требования действующего законодательства, направленные на обеспечение преимущественного права истца на покупку комнаты, были ею соблюдены.

Явившаяся в судебное заседание ответчик ФИО3 и её представитель адвокат Комарова М.А. против удовлетворения иска ФИО1 также возражали по основаниям, приведенным в письменном отзыве (л.д.23-25), заявив также о пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчик ФИО5, будучи извещенным надлежащим образом, в судебное заседание не явился, обратившись к суду с заявлением с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие, указав также на то, что исковые требования считает не подлежащими удовлетворению (л.д.22).

Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей ФИО8 и ФИО9, изучив дело правоустанавливающих документов и иные представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам:

Установлено, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит комната 

<

адрес> (л.д.5), а ответчику ФИО2, принадлежала комната №1 в указанной квартире (л.д.44-46).

На основании договора купли-продажи от 15 июня 2018 г. ФИО2 продала принадлежавшую ей комнату ФИО5 и ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО10 и ФИО11 (л.д.32-33, 34, 35).

В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В то же время, доводы истца о нарушении его права преимущественной покупки, своего подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашли.

Так, по смыслу приведенной выше нормы, содержащейся в абзаце 2 пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи. Срок же реализации преимущественного права покупки (один месяц) исчисляется со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю. Установленный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение. При этом преимущественное право покупки спорных долей возникает у участника долевой собственности при приобретении доли по цене, за которую она продается, то есть установленной продавцом. Требований о том, что продавец обязан согласовать с иными участниками долевой собственности условия продажи его доли, действующее законодательство не содержит.

В соответствии с частью 6 статьи 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов. При этом из пункта 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 03/16 от 28 марта 2016 г. следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при разрешении данной категории споров, является факт заключения между сторонами договора купли-продажи спорных долей в праве общей долевой собственности (или либо наличие намерения участника долевой собственности заключить такой договор, от чего продавец уклонился).

Между тем, из объяснений сторон, полностью согласующихся с показаниями свидетелей и иными материалами дела, следует, что каких-либо действий, направленных на приобретение спорной комнаты, в установленный законом месячный срок истец ФИО1 не предпринимал. 

Так, стороной истца не оспаривается факт получения им 30 марта 2018 г. нотариального уведомления о намерении ФИО2 продать принадлежащую ей комнату. 

Таким образом, не позднее 30 марта 2018 г. ФИО1 фактически был извещен о намерении ФИО2 произвести отчуждение принадлежащей ей комнаты, в связи с чем, с указанной даты подлежит исчислению месячный срок для заключения соответствующего договора купли-продажи.

Вместе с тем ФИО1 не были совершены действия, направленные на приобретение доли, либо в подтверждение его платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их ФИО2 

Напротив, из объяснений сторон и показаний свидетелей следует, что истец ФИО1 длительное время знал о намерении ФИО2 продать комнату, после получения нотариального уведомления знал о предполагаемой цене продажи (500 000 рублей), полагал данную стоимость явно завышенной, о чем заявлял ФИО2, однако, не предпринимал попыток согласовать иную стоимость либо иным очевидным для ответчика образом выразить свою волю на приобретение данной комнаты. 

Таким образом, по смыслу требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на преимущественную покупку с 30 апреля 2018 г. со стороны истца считается утраченным. 

Договор купли-продажи спорной комнаты был заключен между ответчиком ФИО2 и ответчиками А-выми 15 июня 2018 г. (л.д.70-73), т.е. спустя значительное время после истечения установленного законом срока реализации права преимущественной покупки, однако и в это время (вплоть до заключения договора) истец не совершал каких-либо действий, направленных на реализацию своего права.

В этой связи, доводы истца о том, что он не получал от ответчиков информации о цене договора после его заключения не имеют правового значения для настоящего дела.

Приходя к такому выводу, суд также учитывает следующее:

Как установлено пунктах 1 и 2 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Таким образом, достоверно зная о стоимости спорного имущества (500 000 рублей), при наличии намерения приобрести спорную комнату и в случае уклонения ответчика от совершения действий, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не лишен был права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорную комнату путем внесения указанной денежной суммы в срок до 30 апреля 2018 г. в депозит нотариуса, что, в силу положений статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации считалось бы надлежащим исполнением обязательства, чего им, однако, сделано не было, а факт внесения уже в ходе рассмотрения настоящего дела иным лицом (ФИО17.) денежных средств на депозит суда 14 февраля 2019 г. в размере 452 000 рублей (л.д.83-88) не может признаваться надлежащим исполнением приведенных выше требований.

Как было указано выше, право преимущественной покупки истцом ФИО1 после 30 апреля 2018 г. было утрачено, в связи с чем, его доводы о том, что спорная комната в нарушение прав истца была продана ФИО2 за 450 000 рублей, правового значения при разрешении настоящего спора не имеют. 

Указание в договоре купли-продажи цены в размере 450 000 рублей само по себе также не свидетельствует о нарушении прав истца.

Более того, указанные доводы не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются представленными ответчиком доказательствами.

Так, из представленных ответчиком ФИО3 оригиналов документов, а также показаний свидетелей, являющихся риэлторами и осуществлявших сопровождение сделки между ФИО2 и А-выми следует, что 15 апреля 2018 г. между ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи согласно которому цена продаваемого ФИО2 комнаты составила 500 000 рублей, из которых 50 000 рублей составляет стоимость неотделимых улучшений и подлежит уплате в качестве задатка в день подписания предварительного договора; 433 026 рублей, подлежащие оплате после заключения предварительного договора за счет средств материнского капитала, предоставленного ФИО3 на основании решения Управления Пенсионного Фонда Российской Федерации в г. Воронеже от 05 августа 2015 г. и 16 974 рубля, подлежащие передаче ФИО2 при подписании основанного договора (л.д.80).

Согласно представленной расписке денежные средства в размере 50 000 рублей были переданы ответчиком ФИО3 ответчику ФИО2 15 апреля 2018 г. (л.д.81), а 14 сентября 2018 г. ФИО2 были получены денежные средства в размере 450 000 рублей (л.д.82).

Таким образом, общая сумма денежных средств, переданных ответчиками А-выми ответчику ФИО2, составила 500 000 рублей.

Оснований для критической оценки представленных стороной ответчика доказательств у суда не имеется, поскольку указанные доказательства полностью согласуются с иными материалами дела и показаниями свидетелей, являющимися последовательными, согласующимися между собой, при том, что свидетели были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Доводы стороны истца о том, что указанный предварительный договор не может быть принят судом во внимание, в том числе по мотивам различия содержащейся в нем цены спорной комнаты, с ценой, указанной в основном договоре, и в связи с отсутствием факта его государственной регистрации, суд находит несостоятельными, поскольку факт передачи денежных средств в размере 500 000 рублей подтвержден приведенными выше доказательствами, а сам предварительный договор заключен в письменной форме, что полностью соответствует требованиям частей 2 и 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предварительный договор, по которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, по своей правовой природе не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку его предметом является само по себе обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить, в то время как отсутствие в предварительном договоре отдельных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. При этом согласно разъяснениям, данным в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

При таком положении, суд приходит к выводу о том, что истец ФИО1 достоверно знавший о факте продажи спорной комнаты и условиях её продажи, в случае наличия у него намерения на приобретение данной комнаты, не был лишен возможности, своевременно заключить договор купли-продажи, иным образом выразить свою волю на реализацию своего права преимущественной покупки, в том числе, в случае уклонения ФИО2 от заключения указанного договора – внести денежные средства на депозит нотариуса, тем самым выполнив свои обязательства. Таким образом, истцом был пропущен установленный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации месячный срок для заключения договора купли-продажи спорной комнаты в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что его права были нарушены не имеется, а заявленные им исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права покупки комнаты в квартире и о переводе прав покупателя по договору – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Г. Щербатых

решение изготовлено в окончательной форме 25 февраля 2019 г.