Дело № 2-3160/2019

25RS0029-01-2019-004508-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2019 года г. Уссурийск

Уссурийский районный суд Приморского края в составе: 

председательствующего судьи Сапаровой Н.А.,

при секретаре Пирожковой Л.В., 

с участием представителя истца администрации Уссурийского городского округа по доверенности ФИО1, представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Уссурийского городского округа к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

истец администрация Уссурийского городского округа обратился с иском о расторжении договора аренды земельного участка в суд к ответчику ФИО2, в обоснование исковых требований, указав, что ДД.ММ.ГГ между администрацией Уссурийского городского округа и ФИО4 на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГ XXXX заключен договор аренды XXXX, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 1161 кв.м, кадастровый номер XXXX, категория земель - земли населённых пунктов, местоположение установлено примерно в 35 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: XXXX, для строительства индивидуального жилого дома. Указанный договор, в соответствии с п. 1.3, является одновременно актом приема-передачи земельного участка во временное пользование. Срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ. По условиям договора аренды должник обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, определенную в договоре по результатам аукциона. В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора арендная плата за предоставленный земельный участок составила 111000 руб. 00 коп. в год. Размер арендной платы в месяц составляет 9250 руб. 00 коп. Размер задатка - 24000 руб. 00 коп. засчитывается в счет арендной платы за первый год использования земельного участка. Остальная часть платежа за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 87000 руб. 00 коп. вносится арендатором до ДД.ММ.ГГ на счет арендодателя. В соответствии с п. 3.4 договора с ДД.ММ.ГГ арендная плата вносится ежемесячно до 01 числа месяца следующего за расчетным в размере, указанном в п. 3.2 настоящего Договора. ДД.ММ.ГГ между ФИО4 и ответчиком ФИО2 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ XXXX, согласно которому права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГ XXXX передаются ФИО2 с момента заключения настоящего договора и до окончания срока действия (до ДД.ММ.ГГ). Договор уступки зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю ДД.ММ.ГГ, номер регистрации XXXX. Арендные платежи по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ XXXX не вносились. Ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств, явилось основанием для обращения взыскателя в суд с данным иском. Письмом (исх. XXXX) истец направил ответчику соглашение XXXX от ДД.ММ.ГГ о расторжении договора аренды земельного участка XXXX от ДД.ММ.ГГ. Данное соглашение ответчик не подписал. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка XXXX от ДД.ММ.ГГ.

До рассмотрения дела по существу представителем истца уточнены исковые требования, с учетом того, что п. 6.1. и 6.2 договора аренды земельного участка XXXX от ДД.ММ.ГГ не предусмотрено расторжение договора в судебном порядке, вместе с тем, согласно ст. 619 ГК РФ, договор может быть расторгнут судом, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, просят расторгнуть договор аренды земельного участка XXXX от ДД.ММ.ГГ.

Представитель истца администрации Уссурийского городского округа по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске. Представил письменный отзыв относительно позиции представителя ответчика, в котором указал, что задолженность погашена ответчиком ФИО2 в полном объеме после обращения с указанным иском в суд. Уведомления, соглашение о расторжении договора аренды направлялись в адрес ответчика по адресу его регистрации, поскольку письменное уведомление об изменении адреса, в нарушение условий договора ответчиком в адрес администрации не направлялось. Довод ответчика о невозможности использования земельного участка не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы. Просил исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, представила письменные возражения, указав, что в настоящее время ответчиком произведено полное погашение задолженности по арендной плате и пеням, а также частичная оплата аренды за несколько месяцев вперед. О намерении расторгнуть договор аренды ответчик не был извещен, требование об оплате задолженности по арендной плате он также не получал, поскольку по адресу регистрации он не проживает. С момента приобретения прав на земельный участок он неоднократно обращался в администрацию УГО по вопросам согласования строительства на участке, указывая почтовый адрес, не совпадающий с адресом регистрации, полагает, что в таком случае истец имел возможность направлять уведомления по фактическому адресу. Уведомление о планируемом строительстве от ДД.ММ.ГГ, направленное в адрес администрации, оставлено без рассмотрения, по причине несоответствия сведений о виде разрешенного использования, указанного в уведомлении (строительство индивидуального жилого дома) Правилам землепользования и застройки УГО, поскольку данный участок находится в зоне коммерческого и коммунально-бытового назначения (ОДЗ 3). ДД.ММ.ГГ ответчик обратился к истцу с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки УГО в части изменения границы зоны коммерческого и коммунально-бытового назначения (ОДЗ 3) в результате уменьшения и введения зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1) для земельного участка с кадастровым номером XXXX. Решением Думы УГО от 30.04.2019 № 998-НПА для спорного земельного участка введена зона застройки индивидуальными жилыми домами. ДД.ММ.ГГ ФИО2 повторно обратился в УГА администрации с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на спорном земельном участке. ДД.ММ.ГГ им получено уведомление XXXX о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Изучив материалы дела, суд полагает собранные и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ допустимыми и достаточными для вынесения решения; считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании судом установлено и подтверждается письменными материалами дела, что ДД.ММ.ГГ между администрацией Уссурийского городского округа и ФИО4 на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГ XXXX заключен договор аренды XXXX, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 1161 кв.м, кадастровый номер XXXX, категория земель - земли населённых пунктов, местоположение установлено примерно в 35 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: XXXX, для строительства индивидуального жилого дома. 

По условиям договора аренды арендатор обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, определенную в договоре по результатам аукциона. В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора арендная плата за предоставленный земельный участок составила 111000 руб. 00 коп. в год. Размер арендной платы в месяц составляет 9250 руб. 00 коп. Размер задатка - 24000 руб. 00 коп. засчитывается в счет арендной платы за первый год использования земельного участка. Остальная часть платежа за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 87000 руб. 00 коп. вносится арендатором до ДД.ММ.ГГ на счет арендодателя. В соответствии с п. 3.4 договора с ДД.ММ.ГГ арендная плата вносится ежемесячно до 01 числа месяца следующего за расчетным в размере, указанном в п. 3.2 договора. 

ДД.ММ.ГГ между ФИО4 и ответчиком ФИО2 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ XXXX, согласно которому права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГ XXXX передаются ФИО2 с момента заключения настоящего договора и до окончания срока действия (до ДД.ММ.ГГ). Договор уступки зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю ДД.ММ.ГГ, номер регистрации XXXX.

Обращаясь с исковым заявлением о расторжении указанного договора аренды земельного участка, истец ссылался на то обстоятельство, что ответчиком арендные платежи по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ XXXX не вносятся, в связи с чем образовалась задолженность. 

Согласно акту от ДД.ММ.ГГ осмотра земельного участка, местоположение установлено примерно в 35 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: XXXX, выполненному истцом, на земельном участке отсутствует объект капитального строительства (жилой дом), расположены элементы строительных конструкций. 

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу приведенных норм права процедура расторжения складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения; требование о расторжении договора в суде-после отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указаный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Вместе с тем, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором.

ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика истцом направлено уведомление о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГ XXXX в связи с существенным нарушением условий договора, выразившихся в невнесении арендной платы более 2-х раз подряд и соглашение о расторжении указанного договора аренды, что подтверждается представленным в материалы дела отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором XXXX, сформированным официальным сайтом Почты России. Доказательств направления уведомления о наличии задолженности и о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок истцом в материалы дела не представлено.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора на основании п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, истец ссылается на то обстоятельство, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Однако истцом не представлено доказательств, того что указанные нарушения носят существенный характер, в частности, не представлены доказательства направления в адрес ответчика требования о погашении задолженности, равно как не представлены доказательства взыскания в судебном порядке образовавшейся по договору аренды от ДД.ММ.ГГ XXXX задолженности.

Представленный в материалы дела судебный приказ от ДД.ММ.ГГ не может быть принят во внимание суда, поскольку он вынесен о взыскании со ФИО2 задолженности по договору XXXX от ДД.ММ.ГГ, в то время как предметом данного иска является договор аренды от ДД.ММ.ГГ XXXX.

Задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГ XXXX полностью погашена ответчиком ФИО2 ДД.ММ.ГГ, о чем в материалы дела ответчиком представлены чек-ордера и не оспаривалось представителем истца в судебном заседании.

Кроме того, из материалов дела следует, что Уведомление о планируемом строительстве от ДД.ММ.ГГ, направленное ответчиком в адрес администрации, оставлено без рассмотрения, по причине несоответствия сведений о виде разрешенного использования, указанного в уведомлении (строительство индивидуального жилого дома) Правилам землепользования и застройки УГО, поскольку данный участок находится в зоне коммерческого и коммунально-бытового назначения (ОДЗ 3). 

ДД.ММ.ГГ ответчик обратился к истцу с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки УГО в части изменения границы зоны коммерческого и коммунально-бытового назначения (ОДЗ 3) в результате уменьшения и введения зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1) для земельного участка с кадастровым номером XXXX. 

Решением Думы УГО от 30.04.2019 № 998-НПА для спорного земельного участка изменены зоны коммерческого и коммунально-бытового назначения (ОДЗ 3) в результате уменьшения и введения зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1).

ДД.ММ.ГГ ФИО2 повторно обратился в УГА администрации с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на спорном земельном участке. 

ДД.ММ.ГГ Управлением градостроительства администрации Уссурийского городского округа ФИО2 выдано уведомление XXXX о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке.

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГ, на земельном участке с кадастровым номером XXXX расположен объект незавершенного строительства, наименование объекта недвижимости – индивидуальный жилой дом, назначение объекта недвижимости – жилое.

Учитывая, что из буквального толкования ст. 619 ГК РФ следует, что досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства после направления ему соответствующего требования и предложения о расторжении договора, суд полагает, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств направления в адрес истца требования о погашении задолженности, равно как и не представлено доказательств того, что невыплата арендной платы арендодателем являлась существенным нарушением, влекущим расторжение договора аренды. 

С учетом изложенного суд полагает, что факт причинения действиями ответчика такого ущерба, вследствие которого истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, не подтвержден материалами дела, в связи с чем приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГ XXXX.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации Уссурийского городского округа к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Сапарова Н.А.

Мотивированное решение изготовлено 19 августа 2019 года.