Дело № 2-467/2025 (№ 2-4078/2024)

УИД 22RS0015-01-2024-006641-08

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 18 февраля 2025 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края 

в составе председательствующего судьи Труновой А.В., 

при секретаре Клейменовой А.О., 

с участием помощника прокурора Первомайского района Алтайского края Солнцева И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Первомайского района Алтайского края в интересах неопределенного круга лиц к ФИО5, комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края о признании права отсутствующим, признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

прокурор Первомайского района Алтайского края в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к ФИО5, комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и в исковом заявлении просит:

- признать отсутствующим право собственности ФИО5 на хозяйственную постройку – сарай, площадью 12 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР, расположенную на земельном участке по адресу: АДРЕС

- снять с государственного кадастрового учета объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР;

- признать недействительным договор купли-продажи № НОМЕР от 20.01.2022, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и ФИО5, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания ФИО5 возвратить земельный участок с кадастровым номером НОМЕР комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района в первоначальном состоянии, путем сноса хозяйственной постройки с кадастровым номером НОМЕР;

- прекратить право собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР,

- обязать комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края возвратить ФИО5 денежные средства, оплаченным им по договору купли-продажи НОМЕРк от 20.01.2022 в сумме 110 400,79 руб.

В обоснование требований указано, что прокуратурой проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства при предоставлении названного земельного участка в собственность. Земельный участок площадью 1 409 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР принадлежит на праве собственности ФИО5, имеет вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. 05.06.2007 между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района и ФИО1 был заключен договор аренды названного земельного участка сроком на 10 лет. По соглашениям о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.06.2008, от 23.05.2011, от 10.11.2015 права арендатора последовательно передавались ФИО2, ФИО3, ФИО4 24.04.2017 было зарегистрировано право собственности ФИО4 на объект незавершенного строительства – жилой дом по названному адресу, с кадастровым номером НОМЕР. В связи с этим между комитетом и ФИО4 был заключен договор аренды от 06.06.2017 земельного участка с кадастровым номером НОМЕР сроком на 3 года. 13.09.2018 заключено соглашение о передаче прав арендатора на данный земельной участок ФИО5 По договору купли-продажи от 27.09.2018 объект незавершенного строительства продан ФИО5 Срок действия договора аренды от 06.06.2017 истек 06.06.2020, договор был расторгнут соглашением от 19.01.2022, в связи с чем является недействующим. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР снят с кадастрового учета 12.12.2021. В эту же дату было зарегистрировано право собственности ФИО5 на хозяйственную постройку – сарай с кадастровым номером НОМЕР на спорном земельном участке. В связи с данным обстоятельством между ответчиками заключено соглашение от 19.01.2022 о расторжении договора аренды от 06.06.2017, и 20.01.2022 заключен договор купли-продажи НОМЕРК в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР. Стоимость участка составила 60 % от кадастровой стоимости. Спорная хозяйственная постройка не отвечает признакам объекта недвижимого имущества, в связи с чем право собственности на нее не могло быть зарегистрировано. В ходе выездной проверки установлено, что спорная постройка площадью 12 кв.м. состоит из деревянных стен и крыши. Иные строения на участке отсутствуют. Работы по сооружению капитального фундамента на участке не проведены, отсутствует неразрывная связь конструктивных элементов объектов с землей, ввиду чего постройка не может быть признана самостоятельной недвижимой вещью. Исключительное право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов имеют собственники зданий, расположенных на земельном участке. К числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого объекта капитального строительства. Соответственно не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными объектами. Хозяйственные постройки являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту – жилому дому. Наличие зарегистрированного права на вышеуказанный объект недвижимости, не созданный в установленном законом порядке, необоснованно предоставило ФИО5 право на получение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов, чем было нарушено право неопределенного круга лиц на приобретение участка в установленном законом порядке. Следовательно договор купли-продажи земельного участка от 20.01.2022 заключен между ответчиками с нарушением действующего законодательства.

В судебном заседании помощник прокурора Первомайского района Алтайского края Солнцев И.А. поддержал исковые требования.

Ответчик ФИО5 и его представитель ФИО6 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на законное приобретение данным ответчиком земельного участка, на использование участка по назначению.

Представитель ответчика – комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района и третьего лица – администрации Первомайского района Алтайского края ФИО7 в судебном заседании оставила вопрос разрешения требований на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, извещен.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно п. 78 данного постановления Пленума Верховного Суда исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

В силу п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 493-ФЗ, на дату заключения оспариваемого договора от 20.01.2022) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 493-ФЗ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от от 30.12.2021 № 493-ФЗ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 493-ФЗ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 493-ФЗ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 493-ФЗ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 493-ФЗ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По состоянию на дату заключения оспариваемого договора от 20.01.2022 действовал приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"(зарегистрирован в Минюсте России 15.12.2020 N 61482) согласно которому вид разрешенного использования земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), код 2.2, устанавливает возможность размещения жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" указано понятие здания - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

В приказе Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" указано, что основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно или более зданий. Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. Служебные строения зачастую бывают некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются. К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п.

Согласно п. 1 ст. 51 ГрК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 447-ФЗ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 447-ФЗ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В п. 17 ст. 51 ГрК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 447-ФЗ) указано, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства; в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В письме Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20 "Об объектах вспомогательного использования" разъяснено, что в отличие от положений градостроительного кодекса Российской Федерации Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" позволяет относить к числу объектов вспомогательного использования здания и сооружения, но при этом не упоминает строения, конкретизируя цель создания зданий и сооружений вспомогательного использования в виде необходимости их наличия для создания основных зданий и сооружений. Создание зданий и сооружений вспомогательного использования может (должно) предусматриваться в проектной документации объектов капитального строительства. Минстроем России согласована следующая позиция (письмо от 16 марта 2020 г. N 9394-ДВ/08): учитывая, что под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности, представляется, что возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования; при наличии выданного уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство основного объекта застройщик может самостоятельно определять очередность строительства объектов на участке (в частности, построить объект вспомогательного использования до основного в соответствии с проектной документацией). Размещение объекта капитального строительства вспомогательного использования предусматривается проектной документацией. Вопрос об отнесении конкретного имущества к недвижимому должен разрешаться на стадии его создания (в соответствии с положениями ГрК РФ, применяемыми в отношении объектов капитального строительства), а также с учетом наличия самостоятельного назначения этого имущества (по отношению к земельному участку, на котором такое имущество расположено) и способности выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. 

В постановлении Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 N 703 "Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования" указано, что строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии критерию: строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.

В ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ (ред. от 28.06.2021) "О личном подсобном хозяйстве" указано, что личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

В силу ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ (ред. от 28.06.2021) "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

По делу установлены следующие обстоятельства.

В Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) по состоянию на период рассмотрения гражданского дела содержатся следующие сведения относительно спорных объектов недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС, в пределах которого расположены объекты с кадастровыми номерами НОМЕР (нежилое здание – сарай), НОМЕР (линия электропередачи); категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства; право собственности зарегистрировано за ФИО5 16.02.2022;

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР был поставлен на кадастровый учет 24.04.2017; проектируемое назначение – жилой дом; проектируемая площадь – 150 кв.м.; степень готовности объекта – 7 %; объект снят с кадастрового учета 12.12.2021; кадастровый номер образованного объекта недвижимости – НОМЕР;

- здание с кадастровым номером 22:33:050601:3872, расположенное по адресу: АДРЕС, мкр. Светлый, 32; площадью 12 кв.м.; назначение – нежилое; наименование – хозяйственная постройка (сарай); количество этажей – 1; год завершения строительства – 2021; материал наружных стен – смешанные; объект образован из объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР; 12.12.2021 зарегистрировано право собственности ФИО5

По договору аренды земельного участка НОМЕР от 05.06.2007 комитет по экономике, социально-экономическому развитию и управлению муниципальным имуществом администрации АДРЕС (арендодатель) предоставил ФИО8 (арендатор) на основании постановления администрации Первомайского района от 08.12.2006 НОМЕР земельный участок площадью 1 409 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, в аренду на срок в 10 лет. Цель предоставления – для ведения личного подсобного хозяйства.

По соглашению от 16.06.2008 права арендатора по договору аренды от 05.06.2007 были переданы от ФИО8 в пользу ФИО2

По соглашению от 23.05.2011 права арендатора по договору аренды от 05.06.2007 были переданы от ФИО2 в пользу ФИО3

По соглашению от 10.11.2015 права арендатора по договору аренды от 05.06.2007 были переданы от ФИО3 в пользу ФИО4

24.04.2017 на кадастровый учет был поставлен объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС со следующими характеристиками: проектируемое назначение – жилой дом; проектируемая площадь – 150 кв.м.; степень готовности объекта – 7 %.

В материалах реестрового дела на данный объект имеются документы: строительный паспорт на строительство индивидуального жилого дома от 10.03.2017, выданный ФИО4 отделом архитектуры и градостроительства администрации Первомайского района; разрешение на строительство индивидуального жилого дома от 10.03.2017; градостроительный план земельного участка; постановление администрации Первомайского района от 10.03.2017 об утверждении данного градостроительного плана.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР было зарегистрировано в ЕГРН за ФИО4 24.04.2017.

По договору аренды земельного участка НОМЕРа от 06.06.2017 комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края (арендодатель) передал ФИО4 (арендатор) на основании пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ в аренду земельный участок площадью 1 409 кв.м. по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, сроком на три года. Разрешенное использование земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства.

По соглашению от 13.09.2018 права арендатора по договору аренды от 06.06.2017 были переданы от ФИО4 в пользу ФИО5

По договору купли-продажи от 27.09.2018 ФИО4 продал ФИО5 сооружение (проектируемый жилой дом) по адресу: АДРЕС – объект незавершенного строительства со степенью готовности 7 %, за 1 000 руб.

Соглашением между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и ФИО5 от 26.02.2021 действие договора аренды НОМЕРА от 06.06.2017 продлено на три года, с 26.02.2021 по 25.02.2024.

12.12.2021 на кадастровый учет поставлено здание с кадастровым номером НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС со следующими характеристиками: назначение – нежилое; наименование – хозяйственная постройка (сарай); год завершения строительства - 2021; объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером НОМЕР. Право собственности на данное здание с кадастровым номером НОМЕР зарегистрировано за ФИО5 12.12.2021 на основании договора аренды земельного участка от 06.06.2017, соглашений от 13.09.2018, от 26.02.2021, технического плана от 30.11.2021.

В материалах реестрового дела на объект с кадастровым номером НОМЕР имеется декларация об объекте недвижимости, в которой назначение здания указано как нежилое, наименование – хозяйственная постройка (сарай), материал наружных стен - прочий.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР снят с кадастрового учета 12.12.2021.

23.12.2021 ФИО5 обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР, за плату.

Соглашением от 19.01.2022, заключенным между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района и ФИО5, расторгнут договор аренды НОМЕРА от 06.06.2017.

По договору купли-продажи НОМЕРк от 20.01.2022 комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района (продавец) на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продал ФИО5 (покупатель) земельный участок площадью 1 409 кв.м. по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, для ведения личного подсобного хозяйства, за 110 400,79 руб. (60 % от кадастровой стоимости).

Право собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР зарегистрировано в ЕГРН 16.02.2022.

ФИО5 с 27.12.2023 зарегистрирован по месту жительства по адресу: АДРЕС.

Сторонами представлены фотографии спорного земельного участка и спорной хозяйственной постройки.

Ответчиком ФИО5 представлены документы:

- выписка из технического паспорта от 15.11.2021 на строение – лит. Г (хозяйственная постройка - сарай), в которой указано, что строение имеет по внутреннему обмеру общую площадь 11,4 кв.м., состоит из двух помещений: 6,80 кв.м., 4,60 кв.м.; по наружному обмеру – 13,50 кв.м.; 

- схема спорного земельного участка, составленная ООО «Межа» 02.03.2017, на которой имеется указание на расположение фундамента на участке; 

- технический план здания от 30.11.2021 на нежилое здание – хозяйственную постройку площадью 12 кв.м., в котором указано, что этот объект является хозяйственной постройкой и будет выполнять вспомогательную функцию в отношении планируемого жилого дома, а именно: для хранения инвентаря по уходу за огородом и домом. Выдача разрешения на строительство на строение вспомогательного назначения не требуется. Площадь объекта составляет 12 кв.м. Объект образован в результате завершения строительства объекта с кадастровым номером НОМЕР. На схеме здания указано на наличие у строения окна и двери.

Согласно сведениям ЕГРН на территории муниципального образования АДРЕС в собственности ФИО5 находятся: земельный участок, жилой дом и нежилое здание (объект вспомогательного использования) по адресу: мкр. Светлый, 6 (адрес регистрации ответчика по месту жительства); земельный участок по адресу: мкр. Светлый, 7; земельный участок и нежилое здание по адресу: мкр. Светлый, 32 (спорные объекты); земельный участок и жилой дом по адресу: мкр. Светлый, 33 (соседствует со спорным участком НОМЕР). Все указанные земельные участки имеют вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ ФИО5 является учредителем и директором ООО «Эколайн» (ОГРН 

<

***>) с видами деятельности: производство прочих строительно-монтажных работ, строительство жилых и нежилых зданий, производство прочих отделочных и завершающих работ.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Факт нахождения на спорном земельном участке спорной постройки размером 12 кв.м. подтвержден фотографиями и ФИО5 не оспаривался.

Из вида разрешенного использования земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства - следует, что вспомогательные сооружения на земельном участке такого назначения должны обеспечивать вспомогательное использование именно жилого дома либо производства сельскохозяйственной продукции, содержания сельскохозяйственных животных.

Из вышеприведенных положений и разъяснений закона следует, что предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов может быть осуществлено только при нахождении на земельного участке основного здания, соответствующего виду разрешенного использования земельного участка, а не вспомогательного здания.

В техническом плане от 30.11.2021 на спорное здание сарая указано, что этот объект является хозяйственной постройкой и будет выполнять вспомогательную функцию в отношении планируемого к возведению жилого дома.

Доказательств нахождения на спорном земельном участке на момент заключения спорного договора купли-продажи от 20.01.2022 жилого дома не имеется.

Объект незавершенного строительства, планируемый к возведению как жилой дом, был снят с кадастрового учета 12.12.2021, т.е. до заключения спорного договора купли-продажи.

Следовательно, при наличии на участке только сарая как вспомогательной постройки у комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района не имелось законных оснований для предоставления ФИО5 спорного участка в собственность без проведения торгов.

Сделка, противоречащая требованиям закона, является недействительной в силу ничтожности.

Оценивая добросовестность действий ответчиков, суд отмечает, что после приобретения в собственность объекта незавершенного строительства в виде планируемого к возведению жилого дома на спорном участке, ответчик ФИО5 снял данный объект с кадастрового учета в 2021 году, и с указанного времени не предпринимал действий по возведению на участке объекта недвижимости основного назначения в виде жилого дома, что дает суду основание для вывода, что возведение спорного сарая носило формальный характер, с целью получения участка в собственность в обход установленной законом процедуры торгов.

При этом суд отмечает, что договор аренды земельного участка от 06.06.2017 был заключен по основанию, предусмотренному пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, т.е. на срок до трех лет именно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Ответчик проживает по иному адресу. Из объяснений ответчика следует, что на спорном участке он выращивает декоративные растения, которые впоследствии использует для продажи иным лицам, а также для благоустройства территорий домов, которые впоследствии продает. Подвод электричества и воды осуществляется к спорному земельному участку от соседнего участка НОМЕР, также принадлежащего ФИО5, т.е. в отношении спорного строения не имеется самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями. Из объяснений ответчика следует, что окон в постройке не имеется, есть две двери, одна из которых запирающего устройства не имеет.

Согласно фотографиям внутреннего содержания постройки она используется для складирования вещей.

Деятельность, направленная на извлечение прибыли, носит характер предпринимательской. Таким образом, не имеется оснований для вывода, что спорная постройка, связанная с обслуживанием участка, используется ответчиком в целях ведения именно личного подсобного хозяйства.

Доводы представителя ответчика ФИО5 об отсутствии нарушений прав неопределенного круга лиц в связи с тем, что наличие на участке спорной постройки как капитального строения давало ответчику ФИО5 право получить спорный участок в аренду без проведения торгов, суд находит несостоятельными, поскольку вышеприведенными нормами закона возможность предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов также обусловлена фактом нахождения на участке объектов капитального строительства, носящих основной, а не вспомогательный характер по отношению к виду разрешенного использования участка.

Суд отмечает, что в данном случае спорная сделка нарушает и публичные интересы, поскольку фактически повлекла уменьшение доходов муниципального образования.

Доводы представителя ФИО5, что спорная постройка является объектом капитального строения, что подтверждается указанием в технических документах о ее возведении на месте ранее планируемого к возведению жилого дома, т.е. на его фундаменте, не являются основанием к отказу в удовлетворении иска.

Юридическое значение имеет статус данной постройки как вспомогательной, т.е. ее функциональное назначение.

Дополнительно суд отмечает, что доводы ответчика о возведении сарая на фундаменте жилого дома не подтверждаются схемой планировочной организации земельного участка от 10.03.2017 и выписками из ЕГРН относительно схемы размещения объекта незавершенного строительства, поскольку в данных документах место расположения планируемого к возведению жилого дома (объекта незавершенного строительства) указано на стороне земельного участка, противоположной месту размещения спорного сарая.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 20.01.2022 подлежит признанию недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку противоречит вышеприведенным требованиям земельного законодательства, нарушает права неопределенного круга лиц на получение данного участка в собственности или в аренду, посягает на публичные интересы, в частности привел к недостаточному финансированию бюджета муниципального образования.

Суд применяет последствия недействительности договора от 20.01.2022 путем прекращения права собственности ФИО5 в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР; путем прекращения права собственности ФИО5 в отношении хозяйственной постройки с кадастровым номером НОМЕР (поскольку ее возведение осуществлялось с заведомо незаконной целью - легитимизировать заключение договора от 20.01.2022, а отсутствие у ФИО5 законных вещных прав на спорный участок не дает оснований для сохранения за ним права собственности на спорную постройку); путем снятия данной постройки с кадастрового учета; путем взыскания с комитета в пользу ФИО5 денежных средств, оплаченных им по договору; путем возвращения земельного участка в собственность муниципального образования Первомайский район.

После применения указанных последствий недействительности сделки ФИО5 должен возвратить земельный участок во владение комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и произвести снос спорной хозяйственной постройки в целях приведения участка в то состояние, в котором он находился до заключения спорного договора купли-продажи от 20.01.2022.

Срок исполнения данных обязанностей суд устанавливает в два месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

Требование истца о признании отсутствующим права собственности ФИО5 на хозяйственную постройку суд полагает заявленным излишне излишне, поскольку само по себе не подразумевает совершение каких-либо юридических либо фактических действий в отношении данной постройки. Последствие недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО5 на постройку фактически нивелирует какие-либо права указанного ответчика на данную постройку. В названной части суд удовлетворяет требования прокурора частично.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчиков в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3 000 руб., в долевом порядке, по 1 500 руб. с каждого ответчика.

На основании ч. 1 ст. 144 ГПК РФ суд отменяет меры по обеспечению иска в виде запрета совершения регистрационных действий со спорными объектами недвижимости для обеспечения возможности регистрирующему органу произвести регистрационные действия, связанные с последствиями недействительности сделки.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования прокурора Первомайского района Алтайского края в интересах неопределенного круга лиц удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи НОМЕРк от 20.01.2022, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации АДРЕС и ФИО5, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка НОМЕРк от 20.01.2022:

- прекратить право собственности ФИО5 (СНИЛС НОМЕР) в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС

- признать право собственности муниципального образования Первомайский район Алтайского края на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС;

- прекратить право собственности ФИО5 (СНИЛС НОМЕР) в отношении хозяйственной постройки площадью 12 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС; снять данный объект с кадастрового учета.

Обязать ФИО5 (СНИЛС НОМЕР) в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу:

- осуществить снос хозяйственной постройки с кадастровым номером НОМЕР на земельном участке по адресу: АДРЕС;

- возвратить земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС, во владение комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО5 (СНИЛС НОМЕР) денежные средства в сумме 110 400,79 руб. после исполнения ФИО5 обязанностей по сносу хозяйственной постройки с кадастровым номером НОМЕР и по возвращению земельного участка с кадастровым номером НОМЕР во владение комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО5 (СНИЛС НОМЕР в доход муниципального образования городского округа г. Новоалтайска Алтайского края государственную пошлину в сумме 1 500 руб.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края (ОГРН 

<

***>) в доход муниципального образования городского округа г. Новоалтайска Алтайского края государственную пошлину в сумме 1 500 руб.

По вступлению решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Новоалтайского городского суда Алтайского края Труновой А.В. (материал № М-3621/2024) в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении хозяйственной постройки с кадастровым номером НОМЕР; в виде запрета на проведение строительных работ на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.В. Трунова

Мотивированное решение изготовлено 20.02.2025.