Дело № 2-265/2020 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Светлый 23 сентября 2020 года 

Светловский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Авдеевой Т.Н.,

при секретаре Кузьминой О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с названными исковыми требованиями, указав, что 17 марта 2016 года ею и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен договор купли - продажи нежилого помещения общей площадью 92,8 кв.м. в цокольном этаже четырехэтажного жилого дома 2011 года постройки по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. Из содержания договора купли-продажи (п. 1.2) указанное помещение принадлежало ИП ФИО2 на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта № на строительство жилого дома, разрешения на ввод в эксплуатацию № от «30» сентября 2011 года, выданного администрацией МО «Светловский городской округ» и свидетельства о госрегистрации права №, выданного «08» апреля 2013 года Управлением Росреестра по Калининградской области. ФИО1 приобрела данное нежилое помещение за 2575200 рублей, оплатила по договору денежные средства в полном объеме. Договор и переход права зарегистрирован Управлением Росреестра по Калининградской области «06» апреля 2016 года, о чем выдано свидетельство №.

На момент покупки нежилого помещения истица была удовлетворена качественным состоянием помещения, установленным путем визуального осмотра, каких-либо недостатков, дефектов не обнаружила, подписала акт приема- передачи от «17» марта 2016 года. Истица после приобретения произвела в нежилом помещении ремонт, завезла мебель и стала использовать под магазин. 

В период времени с «06» апреля 2016 года по «01» августа 2018 года приобретенное нежилое помещение подвергалось затоплению не менее 7 раз, в том числе на уровень одного метра от поверхности пола. В результате постоянных затоплений использовать помещение по назначению стало невозможно. 

Для установления причин затопления обратилась в ООО «Центр судебных экспертиз», специалист которого подготовила заключение № от 02 августа 2018 года. Согласно выводам основной причиной подтопления цокольного этажа явилось отсутствие дренажной системы и ливневой канализации вокруг жилого дома доме. Для постоянной эксплуатации нежилое помещение не пригодно, Дефект является скрытым, выявить его наличие при покупке помещений в цокольном этаже в жилом 

<

адрес> в собственность ФИО1 (Истец) не могла.

Наличие скрытого дефекта препятствует пользованию нежилым помещением по причине наличия недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов (стоимость неотложного капитального ремонта значительно превышает стоимость нежилого помещения) и затрат времени. 

28 сентября 2018 года истицей на имя ИП ФИО2, направлено заявление (претензия) с требованиями расторгнуть договор купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № и возвратить ей денежные средства в сумме 2575200рублей.Согласно ответа ИП ФИО2 от «08» ноября 2018 года, в удовлетворении требований о расторжении договора купли - продажи от «17» марта 2016 года и возврате денежных средств было отказано.

Ссылаясь на положения статей 450, 452, 469, 475, 557 ГК РФ просит суд: расторгнуть договор купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, заключенного «17» марта 2016 года между Истцом ФИО1 и Ответчиком Индивидуальным предпринимателем ФИО2; взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в свою пользу денежные средства в сумме 2575200 рублей и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 21076 рублей.

В процессе рассмотрения дела, ФИО1 требования дополнила требованием о возврате нежилого помещения в собственность ИП ФИО2, а также уточнила требование о взыскании расходов по оплате госпошлины, снизив их до 6000 рублей. 

В судебном заседании истица ФИО1 не присутствовала, извещена надлежаще. Её представитель адвокат Парфенюк А.С. требования, изложенные исковом заявлении с учетом дополнений, поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить.

ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Его представитель по доверенности ФИО3 просил в иске отказать, представил письменные возражения на иск, в которых заявил о пропуске срока исковой давности, истекший на момент подачи иска с даты заключения договора купли-продажи недвижимости. Поскольку уважительных причин пропуска срока у истца не имеется, просил в иске отказать без исследования фактических обстоятельств дела. Кроме того указал, что в сентябре 2018 года истец обратилась к ответчику с заявлением об устранении нарушений, выявленных в спорном нежилом помещении, при этом указанное обращение было направлено спустя 2,5 года после регистрации права собственности и заключения договора купли-продажи. На указанное обращение ответчик направил мотивированный ответ, который был получен истцом в ноябре 2018 года.Однако, исковое заявление в суд от имени истца поступило ДД.ММ.ГГГГ, т.е. спустя более чем 4 года после регистрации права собственности и заключения договора купли- продажи. При этом до сентября 2018 года или после истец в адрес ответчика с претензиями о ненадлежащем техническом состоянии нежилого помещения не обращалась. Доказательств об умышленной передаче нежилого помещения с дефектами истцом не представлено. Кроме того, из актов обследования управляющей организации следует о нарушении Правил содержания общего имущества МКД, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 со стороны ООО «УК Будущее», в связи с чем выдано предписание об их устранении. Доводы истца опровергаются материалами внеплановой проверки от 19.12.2019г., а также обстоятельствами дела.При продаже нежилого помещения ответчик не мог знать или предполагать о техническом состоянии общего имущества МКД в целом, т.к. не является лицом, ответственным за его содержание и ремонт.Указанный МКД был введен в эксплуатацию еще в 2011 году, т.е. ответчик эксплуатировал спорное нежилое помещение более 5 лет до его продажи истцу. В указанный период никаких подтоплений не происходило, иных нарушений при строительстве дома не обнаружено.

Выслушав пояснения участвующих лиц, исследовав материалы дела в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу положений ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как следует из материалов дела, 17 марта 2016 года ИП ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения.

В соответствии с данным договором продавец продал, а покупатель купила нежилое помещение общей площадью 92,8 кв.м., расположенное в цокольном этаже № четырехэтажного жилого дома постройки 2011 года по адресу 

<

адрес>.

06 апреля 2016 года произведена госрегистрация договора и права собственности истицы.

Покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с качественным состоянием нежилого помещения, претензий к ним не имела (пункт 3.3 договора купли-продажи). Помещение путем внутреннего осмотра перед заключением договора не имело каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил продавец.

Стороны по обоюдному согласию оценили нежилое помещение в 2575200 рублей (п. 2.1 договора).

Покупатель произвела оплату за нежилое помещение до государственной регистрации договора (п. 1.3), подписали акт приема-передачи нежилого помещения (л.д. 22)

Так, из существа иска следует и подтверждено представленными в дело материалами, что нежилое помещение, принадлежащее ФИО1, начиная с 11 марта 2017 года, неоднократно затапливало грунтовыми водами. В подтверждение данного довода представлена выписка из журнала регистрации обращений ФИО1 в единую дежурную диспетчерскую службу МО СГО и ООО «Коммунальщик», а также акты обследования управляющей компании от 07 декабря 2017 года, 25 декабря 2017 года, 01 февраля 2018 года, от 03 и 08 октября 2018 года, от 14 декабря 2018 года. 

Для установления причины подтопления, ФИО1 обратилась в ООО «Центр судебных экспертиз». 

Согласно заключению № от 02 августа 2018 года, составленному специалистом ФИО4, установлено следующее:«Причиной поступления воды в нежилое помещение грунтовых вод являются нарушения, допущенные при строительстве многоквартирного жилого дома. Жилой дом построен с цокольным этажом на участке, где отсутствуют централизованные сети ливневой канализации и дренажа. Мероприятия по отводу воды от фундаментов и с прилегающей территории не предусмотрены. Дренажная система для отвода воды от фундаментов не предусмотрена проектом, не устроена, отсутствует. Цокольные этажи периодически подтапливаются грунтовыми водами, на придомовой территории по время обильных осадков стоит вода. Для исключения подтопленных цокольных помещений водой, сохранения работоспособности состояния общедомовых конструкций многоквартирного жилого дома и продления срока безопасной его эксплуатации необходимо выполнить неотложный капитальный ремонт по устранению допущенного при строительстве брака со следующим набором работ: 1) Обустроить дренажную систему с учетом гидрогеологических условий земельного участка; 2) Выполнить наружную вертикальную гидроизоляцию подземной части двумя слоями рубероида на битумной мастике с заведением ее выше уровня отмостки не менее чем на 300мм; 3) Произвести мероприятия по предупреждению стока поверхностных вод под фундамент с полным переустройством отмостки, а также переустройством подготовки под от- мостку по всему периметру дома в соответствии с ГОСТ 17608-2017; 4) Организовать отвод поверхностных вод с придомовой территории по уклонам в сторону от здания; 5) В полу наружных спусков в помещения цокольного этажа обустроить приямки для воды с подключением их к ливнеприемникам. Отвод ливневых вод должен быть полностью обеспечен. Ливневые и паводковые воды не должны попадать в помещение цокольного этажа.

Специалистом сделан вывод, что для постоянной эксплуатации нежилые помещения 

<

адрес> цокольного этажа, находящиеся в собственности ФИО1 непригодны. Для устранения допущенных при строительстве здания нарушений действующих нормативных сводов и правил помещения привести до пригодного для эксплуатации состояния невозможно.»

В соответствии с письмом ООО «Центр судебных экспертиз» за № от «30» ноября 2018. данному в дополнение к заключению № от «02» августа 2018 года, специалист указала, что дефект отсутствия дренажа является скрытым, визуальным осмотром установить его наличие невозможноно.Выявить наличие скрытого дефекта при покупке помещений в цокольном этаже в жилом 

<

адрес> но адресу: 

<

адрес> в собственность ФИО1 (Истец) не могла.

Суд принимает данное заключение в качестве допустимого доказательства, и соглашается с выводами, изложенными в нем, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, квалификация эксперта, осмотревшего помещения и жилой дом, сомнений не вызывает.

Вместе с тем отклоняется довод представителя ответчика об иных возможных причинах залития помещений (засор канализационных колодцев), поскольку иных заключений, опровергающих выводы специалиста ООО «Центр судебных экспертиз», вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания указанных выше правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что до подачи в суд искового заявления об изменении или расторжении договора истец должен направить соответствующее предложение другой стороне и получить от нее отказ либо дождаться истечения срока, установленного в предложении, договоре или законе.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 обратилась к ИП ФИО2 с письменным обращением о расторжении договора в связи с выявлением скрытых недостатков 28 сентября 2018 года. Письмом от 08 ноября 2018 года ФИО2 отказал ФИО1 в претензии. Представитель ответчика данное обстоятельство подтвердил суду.

Таким образом, истицей соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Суд отклоняет доводы стороны ответчика о пропуске ФИО1 срока обращения в суд. 

Из положений статей 196 и 200 ГК РФ, следует, что срок исковой давности установлен в размере 3 года и начинает течение со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права,

Суд считает, что течение срока исковой давности по данному спору начинается с момента, когда ФИО1 узнала о причине залива помещений, то есть с момента составления заключения специалистом 02 августа 2020 года. Обращение в суд последовало 02 апреля 2020 года, таким образом срок давности пропущен не был. Не пропущен данный срок и с момента первого залива, документально подтвержденного актом, т.е. с 07 декабря 2017 года.

При этом, суд отклоняет довод ответчика о применении сокращенного срока давности по данному спору по мотиву мнимости или оспоримости договора купли-продажи, поскольку исковое требование заявлено ФИО1 по иному основанию, она просит расторгнуть договор в связи с наличием скрытого дефекта нежилого помещения, к которому надлежит применять положения об общем сроке исковой давности.

Также подлежит отклонению довод стороны ответчика о том, что спорной нежилое помещение было передано в аренду ООО «Меркурий» и нет доказательств обращения арендатора к собственнику о подтоплении помещений.

Передача в аренду не снимает с собственника бремени содержания и заботы о принадлежащем ему имуществе. Материалами дела, в частности данными из актов управляющей компании, данными журналов учета обращений в коммунальные организации и единую диспетчерскую службу, подтверждается, что именно ФИО1 как собственник сообщала о каждом случае залития этого нежилого помещения. 

Основным назначением спорного нежилого помещения являлось его использование под магазин. В связи с регулярными подтоплениями, наличием воды на полу помещения магазина, использование его по назначению стало невозможным. 

Суд полагает, что в судебном заседании нашло свое подтверждение то обстоятельство, что недостатки являются скрытыми, поскольку их удалось установить только в ходе исследования их специалистом, они возникли до продажи нежилого помещения истцу и не были оговорены продавцом.

В ходе судебного разбирательства, истицей также представлено информационное письмо АНО «ЭКСКО», согласно которому произведен расчета стоимости работ для исключения подтопления цокольных этажей жилого 

<

адрес> по 

<

адрес> в 

<

адрес>, исходя из перечня и видов работ, указанных в заключении специалиста № от 02.08.2018 года. Общая стоимость работ и материалов составила 1400000 рублей, что составляет более половины стоимости нежилого помещения, за которую оно было куплено ФИО1

Разрешая спор при вышеизложенных обстоятельствах, руководствуясь п. 2 ст. 218,п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 451, п. 2 ст. 453, п. 1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, чтопродавцом существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как истице ФИО1 было передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора. Недостатки, которые имеются в приобретенном нежилом помещении являются существенными, скрытыми и неустранимыми, требующими переустройства жилого дома, в котором расположено спорное нежилое помещение. Указанное является существенным нарушением требований к качеству товара, дает истцу право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за него суммы.

Суд приходит к выводу, что заявленный иск ФИО1 обоснован и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 98 ГПК РФ с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей, уплата которой подтверждена чеком от 17.03.2020 года. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Договор купли-продажи нежилого помещения от 17 марта 2016 года, заключенный между продавцом Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и покупателем ФИО1, зарегистрированный 06 апреля 2016 года расторгнуть.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 оплаченную стоимость нежилого помещения по договору купли-продажи от 17 марта 2016 года в размере 2575200 рублей (два миллиона пятьсот семьдесят пять тысяч двести рублей).

Нежилое помещение площадью 92,8 кв.м., расположенное в цокольном этаже № жилого дома по адресу 

<

адрес> с КН №, возвратить в собственность Индивидуального предпринимателя ФИО2.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светловский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, начиная с 01 октября 2020 года. 

Судья Светловского городского суда подпись Авдеева Т.Н.