Решение

 в окончательной форме

принято 28 мая 2018г. 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Полевской 22 мая 2018 года

Полевской городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Загидулиной О.А., при секретаре Хлебаловой Э.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-453/2018 по иску Полевского городского округа в лице органа местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа" к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка в освобожденном виде,

У С Т А Н О В И Л:

орган местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа" обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка в освобожденном виде, мотивируя это тем, что между органом местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа", действовавшем от имени Полевского городского округа (арендодатель), и ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № от . . .г., в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: 

<

. . .>, общей площадью 644 кв.м, кадастровый №. На момент предоставления участок имел разрешенное использование – коллективное огородничество, территориальная зона участка – зона застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированного типа Ж1. 

Решением Думы Полевского городского округа от 1 февраля 2018г. № 56 «О внесении изменений и дополнений в Правила землепользования и застройки Полевского городского округа, утвержденные решением Думы Полевского городского округа от 16 декабря 2016г. № 600» земельный участок с кадастровым номером № отнесен к территории общего пользования (п.2.3 решения).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Полевского городского округа, утвержденными решением Думы Полевского городского округа от 16 декабря 2016г. № 600, на территории общего пользования не предусмотрено ведение огородничество.

В связи с возникновением этих обстоятельств в адрес арендатора ФИО1 направлено письмо от . . .г. № с предложением расторгнуть договор аренды. 

По мнению истца, обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, существенно изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор не был бы заключен. В данном случае, если бы при заключении договора аренды земельным участок с кадастровым номером № относился к территории общего пользования, соглашение не было бы заключено.

Истец просил расторгнуть договор аренды от . . .г. №, заключенный между ФИО1 и Полевским городским округом в лице органа местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа" и обязать ответчика передать земельный участок, расположенный по адресу: 

<

. . .>, общей площадью 644 кв.м, кадастровый №, в освобожденном виде по акту приема-передачи.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая по доверенности от . . .г. №, иск поддержала и пояснила, что . . .г. постановлением Главы Полевского городского округа в связи с принятым Думой Полевского городского округа решением об отнесении спорного участка к территории общего пользования изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка. В связи с этим его использование по назначению «коллективное огородничество» невозможно. Думой Полевского городского округа решение принято с соблюдением установленной процедуры, ответчик, как заинтересованное лицо, вправе был участвовать в публичных слушаниях. Орган местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа", арендодатель земельного участка, не являлся инициатором проведения этих слушаний, соответственно, не мог повлиять на принятое решение. 

Представитель истца ФИО3, действующая по доверенности от . . .г. №, иск поддержала и пояснила, что в настоящее время участок под огородничество не может использоваться, поэтому договор может быть расторгнут. 

Представитель ответчика ФИО4, действующий по доверенности от . . .г., иск не признал и пояснил, что, в соответствии с земельным законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена только по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть путем изъятия земельного участка для муниципальных нужд и в данном случае изменеие законодательства не является существенным обстоятельством, с которым связывается возможность расторжения договора по основаниям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо, чтобы ни одна из сторон не способствовала их наступлению. В данном случае органы Полевского городского округа своими действиями способствовали изменению вида разрешенного использования спорного земельного участка, что в настоящее время является основанием для расторжения договора аренды. Возможность расторжения договора в связи с изменением существенных обстоятельств не предусмотрена соглашением сторон. 

Ответчик в судебное заседание не явился, будучи извещен своевременно и надлежащим образом, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщил. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (абз. 1 п. 1 ст. 451). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абз. 2 п. 1 ст. 451).

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Таким образом, одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Полевской городской округ является собственником спорного земельного участка расположенный по адресу: 

<

. . .>, общей площадью 644 кв.м, кадастровый №. 

Между органом местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа", действовавшем от имени Полевского городского округа (арендодатель), и ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № от . . .г., в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: 

<

. . .>, общей площадью 644 кв.м, кадастровый №. На момент предоставления участок имел разрешенное использование – коллективное огородничество, территориальная зона участка – зона застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированного типа Ж1. Это обстоятельство подтверждается копией названного договора (л.д. 4-14).

Договор заключен на основании постановления Главы Полевского городского округа от . . .г. № «О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1". Из названного постановления (л.д. 17-18) видно, что участок относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – коллективное огородничество. 

Решением Думы Полевского городского округа от 1 февраля 2018г. № 56 внесены изменения в Правила землепользования и застройки Полевского городского округа, утвержденные решением Думы Полевского городского округа от 16 декабря 2016г. № 600. В пункте 2.3 указанного решения указано, что зона СХЗ – зона, предназначенная для ведения садоводства, дачного хозяйства, огородничества изменена на территорию общего пользования ТОП относительно земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенными между 

<

. . .> и 

<

. . .>. В пункте 2 этого решения представительного органа власти указано, что оно вступает в силу после официального опубликования. Решение опубликовано в официально печатном издании газете "Диалог" № 12 от 9 февраля 2018г. 

Постановлением Главы Полевского городского округа от 18 мая 2018г. № 804 во исполнение указанного решения Думы Полевского городского округа изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка, находящегося в территории общего пользования с вида разрешенного использования «коллективное огородничество» на вид разрешенного использования «территория общего пользования». Изменения в Единый государственный реестр недвижимости относительно вида разрешенного использования земельного участка на момент рассмотрения дела не внесены. 

. . .г. письмом № (л.д. 20) истец направил ФИО1 предложение о расторжении договора аренды от . . .г. в связи с изменением территориальной зоны. Это уведомление ответчик получил . . .г. (л.д. 22).

По мнению суда, положения действующего законодательства (статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривают исчерпывающий перечень правовых оснований для расторжения договора в судебном порядке. Изменение решением Думы Полевского городского округа от 1 февраля 2018г. № 56 территориальной зоны в отношении спорного земельного участка, не может являться правовым основанием для расторжения договора, поскольку не является существенным изменением обстоятельств. Это наступившее обстоятельство (изменение территориальных зон с. Курганово) для истца не было заведомо непредвиденным, поскольку они возникли по инициативе органов местного самоуправления Полевского городского округа, один из которых и принял решение, препятствующее использованию ответчиком земельного участка в соответствии с условиями договора аренды.

Как указано выше, решением Думы Полевского городского округа от 1 февраля 2018г. установлено, что оно вступает в силу после официального опубликования.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 47 Федерального закона от 06 октября 2003г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты вступают в силу в порядке, установленном уставом муниципального образования, за исключением нормативных правовых актов представительных органов местного самоуправления о налогах и сборах, которые вступают в силу в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. Муниципальные нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающие правовой статус организаций, учредителем которых выступает муниципальное образование, а также соглашения, заключаемые между органами местного самоуправления, вступают в силу после их официального опубликования (обнародования).

В соответствии с пунктом 5 статьи 69 Устава Полевского городского округа, утвержденного решением Думы Полевского городского округа от 30 октября 2008г. № 686, муниципальные нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающие правовой статус организаций, учредителем которых выступает городской округ, а также соглашения, заключаемые между органами местного самоуправления, вступают в силу после их официального опубликования (обнародования).

Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

На основании статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Думой Полевского городского округа в решении от 1 февраля 2018г. № 56 не установлено, что действие этого муниципального правового нормативного акта распространяется на правоотношения, возникшие до его принятия. Соответственно, это решение не распространяется на правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора аренды 11 мая 2016г.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. То есть закон не препятствует предоставлению в аренду земельного участка, относящегося к территории общего пользования.

В пункте 3 статьи 30 Правил землепользования и застройки Полевского городского округа, утвержденных решением Думы Полевского городского округа от 16 декабря 2016г. № 600, указано, что на карте градостроительного зонирования установлены следующие виды территориальных зон: СХ3 – зона, предназначенная для ведения садоводства, дачного хозяйства, огородничества, как таковая территориальная зона «территория общего пользования ТОП» в этих Правилах не указана.

В совокупности с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в этой зоне так же может находиться территория общего пользования, в пределах которой земельные участки могут предоставляться в аренду (не в собственность). 

После предъявления настоящего иска в суд Главой Полевского городского округа 18 мая 2018г. принято постановление № 804, приведенное выше, которым изменен вид разрешенного использования с «коллективного огородничество» на вид разрешенного использования «территория общего пользования».

Согласно статье 37 Правил землепользования и застройки Полевского городского округа, утвержденных решением Думы Полевского городского округа от 16 декабря 2016г. № 600, зона, предназначенная для ведения садоводства, дачного хозяйства, огородничества СХ3, имеет следующие виды разрешенного использования.

Основные виды разрешенного использования:

- ведение огородничества;

- ведение садоводства;

- ведение дачного хозяйства;

- ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках.

Вспомогательные виды разрешенного использования:

- земельные участки (территории) общего пользования;

- коммунальное обслуживание;

- объекты гаражного назначения;

- отдых.

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, …, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В силу пункта 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам разрешенного использования и осуществляются совместно с ними.

В данном случае, постановлением Главы Полевского городского округа от 18 мая 2018г. изменен основной вид разрешенного использования, каковым стал ранее установленный вспомогательный вид. Территориальная зона, в которую входит спорный земельный участок, не изменилась. 

Истец и ответчик не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка происходит в силу публичных решений по управлению земельным фондом. Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимается исходя из общественно значимых целей, указанных в части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

В случаях же, когда орган местного самоуправления, принявший решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, является арендодателем данного земельного участка, такой орган не вправе уклоняться от заключения дополнительного соглашения в связи с изменившимся разрешенным использованием земельного участка. В противном случае это означает одностороннее расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, по требованию арендодателя, что не соответствует действующему законодательству Российской Федерации.

В данном случае, хотя и решение о переводе арендованного земельного участка в территории общего пользования от имени публичного образования принято его представительным органом, а не органом местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа", суд считает, что в таком случае происходит односторонний отказ от исполнения договора аренды, поскольку оба этих органа действуют от имени стороны договора – Полевского городского округа.

На основании изложенного суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат и в иске следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска Полевского городского округа в лице органа местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа" к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка в освобожденном виде.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Полевской городской суд.

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате с применением технических средств. 

Председательствующий