Дело № 3а-522/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 августа 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н. 

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности, 

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ** общей площадью 2814 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 61081335 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 в большем размере, чем его рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере. 

Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещен. Его представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Административные ответчики Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю) и привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц администрация г. Перми и Управление Росреестра по Пермскому краю о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, представили письменные отзывы. 

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит: нежилого здание, наименование: универсальный магазин с помещениями для обслуживания бытовой техники, кадастровый номер **, площадью 2814 кв.м, адрес объекта: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта и зарегистрированных правах.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории г. Перми», решением Соликамской городской Думы от 22.11.2017 № 216 «О налоге на имущество физических лиц» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного здания влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 59:01:4410872:288 определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 115405938, 9 рублей.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости нежилого здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований ФИО2 представлен отчет об оценке от 14.05.2019 № 159/19, составленный оценщиком ООО «Акцент-оценка» Б. Согласно отчету рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2018 составила 61081335 рублей.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Оценщик привел анализ рынка коммерческой недвижимости на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года, в том числе, динамику средних цен купли-продажи на вторичном рынке и рынка аренды торгово-офисных объектов, подготовленный специалистами ООО «АЦ «КД-Консалтинг». На странице 48 отчета представлен предложенный аналитическим центром диапазон цен предложения на вторичном рынке. Кроме аналитической информации, опубликованной ООО «АЦ «КД-Консалтинг», оценщик провел мониторинг рынка купли-продажи объектов наиболее схожих с объектом оценки на территории г. Перми, представленных на рынке до 01.01.2018 (стр. 52-53 отчета). На основании приведенной выборки цены предложения для объектов коммерческого назначения, схожих с объектом оценки, находятся в диапазоне от 28591 до 46031 руб./кв.м (средняя цена 34470 руб./кв.м).

Данные анализа рынка по городу Перми, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО «АЦ «КД-Консалтинг» без учета типа объектов, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и стоимостью принятых в качестве аналогов объектов недвижимости (с учетом их конкретного местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО. Анализ ООО «АЦ «КД-Консалтинг» необходим только для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение. 

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтены стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

При определении рыночной стоимости единого объекта использован затратный и сравнительный подходы, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости здания не был использован доходный подход. Для определения рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли.

При проведении оценки затратным подходом оценщик использовал метод сравнительной единицы. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о методе оценки, данных учтенных оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком произведен расчет затрат на замещение на основании используемого аналога – объекта из справочника Ко-Инвест «Общественные здания 2016», с учетом поправок к стоимости, коэффициентов, учета накопленного износа, в том числе физического износа и внешнего устаревания. Оценщиком обоснован выбор сравнительной единицы, как сопоставимого аналога с оцениваемым (объем, этажность, фундамент, материал стен, материал перегородок, материал перекрытий, кровля, группа капитальности, благоустройство), произведены необходимые корректировки с учетом особенностей объекта оценки в части отличий от аналога. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ на дату проведения оценки. Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием затратного подхода с учетом стоимости земельного участка (10302496 рублей), налога на добавленную стоимость, определена как 76281853 рубля. 

При этом оценщик идентифицировал объект оценки, установил класс качества объекта оценки, описав его количественные и качественные характеристики, из которых следует, что оценщик отнес объект оценки к классу качества «Econom» (стр. 88 отчета).

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для здания и для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов офисно-торгового назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне рыночной стоимости единых объектов аналогичного назначения за 1 кв.м – 23240 рублей с учетом стоимости земельного участка.

Полученные с использованием двух подходов результаты оценки были согласованы с учетом качества, обширности использованной информации, иных имеющих значение критериев, определена рыночная стоимость объекта оценки без учета прав на земельный участок по состоянию на 01.01.2018 года – 61081335 рублей. 

То обстоятельство, что определенная оценщиком рыночная стоимость ниже средней цены предложения на рынке торгово-офисной недвижимости по городу Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными. Как следует из данных отчета об оценке, диапазон цен предложения по торговому сегменту определен без учета деления объектов на типы (здания и помещения), существенно зависит от типа помещения и зоны престижности, кроме того, при реализации здания целиком, цены за квадратный метр значительно ниже среднерыночных, ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» указано на нерепрезентативность данных выборки по фактическим сделкам, поскольку она состоит из малого количества элементов при значительном ценовом различии показателей.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено, возражений относительно наличия недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не заявлено, как и не заявлено ходатайство о назначении и проведении по делу судебной оценочной экспертизы.

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 19.06.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда. 

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ** общей площадью 2814 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 61081335 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 19 июня 2019 года. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 7 августа 2019 года.

Судья (подпись)