Дело № 2-274/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2018 года г. Саратов

Кировский районный суд города Саратова в составе

председательствующего судьи Шевчука Г.А. 

при секретаре Поляковой А.С.

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым заявлениям ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на самовольные постройки, обязании заключить договор аренды земельных участков,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее АМО «Город Саратов») о признании права собственности на самовольные постройки, обязании заключить договор аренды земельных участков, в обоснование которого указала следующее.

Согласно договору замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ истец является арендатором земельного участка с разрешенном использованием: для строительства индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу6 

<

адрес> с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м, который был предоставлен на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ без проведения торгов сроком на 10 лет для индивидуального жилищного строительства, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

До истечения срока договора аренды земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в комитет по управлению имуществом 

<

адрес> с заявлением о продлении договора аренды спорного земельного участка. Письмом от 15 сентября 217 года истцу отказано в продлении договора аренды.

Также ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в комитет с приложенным градостроительным планом, ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано.

Одновременно письмом от ДД.ММ.ГГГГ комитет уведомил истца о прекращении договорных отношений после истечения срока действия договора аренды по истечении трех месяцев со дня получения указанного уведомления, не обосновав расторжение.

При переуступке прав аренды земельного участка ФИО3 был подписан двусторонний акт приема-передачи имеющейся на земельном участке хозяйственной постройки, которая не зарегистрирована в установленном порядке, но подключена к электрическим сетям.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству АМО «Город Саратов» для получения разрешения на строительство жилого дома. На основании ее заявления ей был подготовлен градостроительный план земельного участка № RU 64304000-474, в состав которого входит согласование с приаэродромной территорией. Истец получила согласование со всеми собственниками аэродромов.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству АМО «Город Саратов» в выдаче разрешения на строительство дома отказано в связи с истечением срока договора аренды земельного участка., а также в связи с вступлением ДД.ММ.ГГГГ в законную силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны»

Согласно сообщению Федерального агентства воздушного транспорта от ДД.ММ.ГГГГ согласование строительства, производимое в соответствии со вступившими в законную силу нормами статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ, согласование строительства в г. Саратове будет осуществляться Приволжским МТУ Росавиации в г. Самаре.

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ Управление Роспотребнадзора по Саратовской области сообщило истцу о причинах, по которым не представляется возможность это сделать.

Также указала, что для регистрации прав на вспомогательный объект необходимо, чтобы объект был капитальным, выполнял вспомогательную функцию по отношению к основному. Кроме того, строение должно быть возведено в границах земельного участка, предназначенного для этих целей.

Ссылаясь на нормы Гражданского, Градостроительного и Земельного кодексов РФ, ФИО3 просила признать право собственности на капитальную хозяйственную постройку общей площадью 6,5 кв.м. расположенную на земельном участке по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № за истцом, признать за истцом право пользования земельным участком площадью 10000 кв.м. относящегося к категории населенных пунктов, кадастровый №, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> обязать администрацию муниципального образования «Город Саратов» заключить с ФИО3 договор аренды вышеуказанного земельного участка.

Также ФИО3 обратилась с исковыми заявлениями о признании права собственности на самовольные постройки, обязании заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, приведя доводы аналогичные вышеуказанному исковому заявлению.

Просила признать за ней право собственности на капитальную хозяйственную постройку общей площадью 6,8 кв.м. расположенную на земельном участке по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № за истцом, признать за истцом право пользования земельным участком площадью 10000 кв.м. относящегося к категории населенных пунктов, кадастровый №, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, б/н. обязать администрацию муниципального образования «Город Саратов» заключить с ФИО3 договор аренды вышеуказанного земельного участка.

Истец ФИО3, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 уточнила исковые требования, просила обязать администрацию муниципального образования «Город Саратов» заключить с ФИО3 договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами № площадью 10000 кв.м, № площадью 1000 кв.м, № площадью 1000 кв.м, № площадью 1000 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, б/н. сроком на 3 года. 

Представитель ответчика ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что земельный участок был предоставлен истцу на праве аренды для индивидуального жилищного строительства. Однако жилые дома на спорных земельных участках в период действия договоров аренды не были построены, фактически земельные участки по назначению не использовались. Поскольку договоры аренды прекратили действие, таким образом у истца отсутствуют права на земельные участки, оснований для признания за истцом права собственности на самовольные постройки отсутствуют.

С учетом положений статьи 167 ГПКРФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, выслушав представителей сторон, экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.

В соответствии состатьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерациидоговор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При этом законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как следует из положений пункта 3статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 3 1c5a 9.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, положениями которого не определен срок действия такого договора, не представляется возможным, поскольку это не следует из положений Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, по истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие.

В этой связи, а также с учетом положений пункта 3статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерацииположениястатьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерацииотносительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после ДД.ММ.ГГГГ (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), в том числе положения указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, установлены пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпунктов 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

В соответствии с пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции, действующей на момент вынесения отказа в продлении договора аренды) «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В силустатьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерацииправо собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 25 Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений. Далее по тексту закон о государственной регистрации) право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

По смыслу приведенных положений закона, правом на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов однократно для завершения строительства объектов незавершенного строительства, в случае предоставления земельного участка в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, обладают только собственники объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке.

Судом установлено, что ФИО3 на основании договоров о замене стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, б/н, площадью по 1000 кв.м каждый.

Земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в аренду ФИО4 на основании договора с комитетом по управлению имуществом 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № сроком на 10 лет.

Земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в аренду ФИО5 на основании договора с комитетом по управлению имуществом 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № сроком на 10 лет.

Земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в аренду ФИО6 на основании договора с комитетом по управлению имуществом 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № сроком на 10 лет.

Земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в аренду ФИО7 на основании договора с комитетом по управлению имуществом 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № сроком на 10 лет.

В последующем на основании договоров производилась неоднократная замена стороны в обязательстве.

Из материалов дела следует, что на спорных земельных участках были возведены хозяйственные постройки.

Истец обратилась в комитета по управлению имуществом г. Саратова с заявлением о продлении договоров аренды указанных земельных участков.

Письменными ответами истцу отказано в продлении договоров аренды, согласно которым администрация муниципального образования отказывается в продлении действия договоров аренды.

Так, признание имущества недвижимым как объекта гражданских прав устанавливается не только фактом его создания в определенном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, но и другими юридическими фактами, такими как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

Возникновение права собственности на объекты недвижимости регулируется земельным и гражданским законодательством.

В соответствии состатьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерацииправо собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1); право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2).

Из положенийстатьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерацииследует, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласностатье 222 Гражданского кодекса Российской Федерациижилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.

Пунктом 3 данной статьи предусмотрено право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Земельный кодекс Российской Федерации установлен приоритет прав на земельный участок и его определяющая роль по отношению к праву на возведённое на данном участке строение. А именно, в пункте 5 части 1статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерацииуказан принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, договорные и иные обязательства, а также другие имущественные отношения отнесены к отношениям, регулируемым гражданским законодательством (часть 1статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом в Гражданского кодекса Российской Федерации основание возникновения права на строение также поставлено в зависимость от наличия и вида права на земельный участок под данным строением.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правиламстатьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что хозяйственные постройки, о правах на которую заявлено истцом, подпадают под признаки самовольной постройки, поскольку разрешение на её строительство с заявленными техническими характеристиками не выдавалось, и оснований для признания за истцом права собственности на неё не имеется. При этом суд исходит из того, что истцом не представлено в материалы дела разрешительной документации, подтверждающей право на создание данного объекта.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на самовольные постройки, обязании заключить договор аренды земельных участков оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Саратова в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения — ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Г.А. Шевчук