Решение

Именем Российской Федерации

05 мая 2017 года г. Тольятти

Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи Фроловой С.В.,

при секретаре ФИО8 

с участием: ответчика ФИО9.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3278/2017 по иску АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО10 и ФИО11 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, 

Установил:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО14 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. 

В обоснование заявленных требований истцом было указано, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО12., ФИО13 и ОАО «Первый Объединенный Банк» был заключен кредитный договор № №, в соответствии с условиями которого ответчикам был предоставлен кредит в размере 1 606 992 рубля, сроком на 324 месяца, под 10,95 % годовых, для целевого использования: приобретения в общую совместную собственность заемщиков (в целях постоянного проживания) предмета ипотеки, а именно: жилого помещения/квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>; состоящей из 2 комнат, общей площадью 42,5 кв.м; расположенной на 14 этаже 16 этажного дома; кадастровый (или условный) номер объекта: №.

В соответствии с условиями заключенного кредитного договора кредит предоставлялся двумя частями: часть 1 в размере 1 260000 рублей 16 копеек подлежал возврату в течение 324 месяцев с даты фактического предоставления кредита (п. 3.2.1 кредитного договора); часть 2 в размере 346991 рубль 84 копеек подлежала возврату в срок не позднее 180 календарных дней, начиная с даты фактического предоставления кредита (п. 3.3.1 кредитного договора). Платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов должны были осуществляться заемщиками не позднее даты ежемесячного платежа - последнее число каждого календарного месяца (п.3.2.3), путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого согласно формулы, зафиксированной в п. 3.2.7 кредитного договора, и на момент заключения договора составляющего 12150 рублей (п. 1.1.6 кредитного договора). Размер разового планового платежа (который может быть произведен либо за счет собственных средств заемщиков, либо Пенсионным фондом РФ по заявлению заемщика в порядке установленном ФЗ от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей») на дату заключения договора составлял 365698 рублей 40 копеек (п. 1.1.7 кредитного договора) и включает в себя сумму по возврату части 2 кредита и уплате начисленных на часть 2 кредита процентов. 

На основании договора купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировано право общей совместной собственности заемщиков на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижим имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ г. сделана запись регистрации № № 

В обеспечение исполнения кредитных обязательств между ответчиками и банком был заключен договор об ипотеке квартиры, согласно которого квартира, находящаяся по адресу: 

<

адрес> состоящая из 2 комнат, общей площадью 42,5 кв. м; этажность (этаж) 14; кадастровый (или условный) номер объекта: №, была передана залогодержателю - ОАО «Первый Объединенный Банк». Запись об ипотеке в Едином государственно реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ. за № №. 

ДД.ММ.ГГГГ г. права (требования) по закладной были переданы Самарскому областном Фонду жилья и ипотеки (ИНН 

<

***>); а затем ДД.ММ.ГГГГ г. - АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК») (ИНН 

<

***>), который в настоящее время является законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается отметкой на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам п. 1 ст. 48 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме.

В нарушение условий кредитного договора ответчики производили ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий кредитного договора, в т.ч. и в части своевременного возврата кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме.

В соответствии с условиями п. 5.2., 5.3 кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1% процента за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением заемщиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, в соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора истцом было предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до ДД.ММ.ГГГГ г. Указанные требования ответчиками выполнены не были, добровольно задолженность не была погашена.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. общая задолженность ответчиков по кредитному договору составила 1 223 841 рублей 76 копеек, в том числе: 

1 189345 рублей 06 копеек - задолженность по основному долгу;

31956 рублей 53 копеек - задолженность по процентам;

2540 рублей 17 копеек - задолженность по пени.

По состоянию на 10.01.2017 г. предмет ипотеки был оценен в размере 1335000 рублей.

Соотношение суммы неисполненных должником обязательств по кредитному договору к рыночной стоимости предмета ипотеки – квартиры, составляет 91, 67 %, что больше 5 %, предусмотренных п. 3 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

С учетом изложенного, уточнив исковые требования, АО «АИЖК» заявлены требования о взыскании в солидарном порядке с ФИО15 и ФИО16 задолженности по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 1239 507 рублей 52 копеек, в том числе: - 1 189345 рублей 06 копеек - задолженность по основному долгу, 44202 рублей 97 копеек - задолженность по процентам, 5959 рублей 49 копеек - задолженность по пени; о расторжении кредитного договора № № от ФИО17 г.; о обращении взыскания на заложенное имущество квартиру по адресу: 

<

адрес>, состоящую из 2 комнат, общей площадью 42,5 кв. м; этажность (этаж) 14; кадастровый (или условный) номер объекта: №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 1068000 рублей; о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 0319 рублей 21 копейка.

В судебное заседание представитель истца не явился, хотя о слушании дела уведомлялся по указанному в иске адресу (л.д. 112). До начала судебного заседания от представителя истца поступило заявление, в котором он на уточненных исковых требованиях настаивал в полном объеме, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 115). 

Ответчик ФИО18 в судебном заседании исковые требования в части взыскания основного долга признавала, однако возражала против расторжения кредитного договора и обращения взыскания на заложенное имущество, т.к. вместе с мужем они имеют намерение оплатить задолженность по процентам и вернуться в график платежей. 

Ответчик ФИО19 в суд не явился, хотя о дате, времени и месте судебного заседания он извещался по месту регистрации и жительства, однако судебная повестка была возвращена за истечением сроков хранения (л.д. 130-132). О причинах его неявки суду не известно. Заявлений и ходатайств от ответчика ФИО22 до начала судебного заседания не поступало. Вместе с тем, суд считает уведомление ответчика о слушании дела надлежащим, в силу ст. ст. 113 и 117 ГПК РФ. 

На основании п. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд с согласия ответчика ФИО21 рассмотрел дело в отсутствие ответчика ФИО20 и представителя истца на основании его заявления.

Суд, выслушав ответчика ФИО23 исследовав письменные материалы дела, оценивая их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

При этом кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. К отношениям по кредитному договору применяются правила договора займа.

Статьи 307-310, 314 ГК РФ предусматривают, что обязательства возникают из договора и иных оснований, предусмотренных законом и должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства.

Таким образом, обязанное лицо (должник) не только должно выполнить лежащую на нем обязанность (совершить определенное действие), но и сделать это в полном соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, кроме случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 301 ГК РФ).

В соответствии со ст. 405 ГК РФ должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой.

На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО24., ФИО25 и ОАО «Первый Объединенный Банк» был заключен кредитный договор № №, в соответствии с условиями которого ответчикам был предоставлен кредит в размере 1606 992,00 рубля, сроком на 324 месяца, под 10,95 % годовых, для целевого использования: приобретения в общую совместную собственность заемщиков (в целях постоянного проживания) предмета ипотеки, а именно: жилого помещения/квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, состоящей из 2 комнат, общей площадью 42,5 кв.м; расположенной на 14 этаже 16 этажного дома; кадастровый (или условный) номер объекта: № (л.д. 12-20).

В соответствии с условиями кредитного договора кредит предоставлялся двумя частями: часть 1 в размере 1 260000 рублей 16 копеек подлежал возврату в течение 324 месяцев с даты фактического предоставления кредита (п.3.2.1 кредитного договора); часть 2 в размере 346991 рублей 84 копеек подлежала возврату в срок не позднее 180 календарных дней, начиная с даты фактического предоставления кредита (п.3.3.1 кредитного договора). Платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов должны были осуществляться заемщиками не позднее даты ежемесячного платежа - последнее число каждого календарного месяца (п. 3.2.3 кредитного договора), путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа в размере 12150 рублей (п. 1.1.6 кредитного договора). 

Согласно условий кредитного договора, размер разового планового платежа (который может быть произведен либо за счет собственных средств заемщиков, либо Пенсионным Фондом РФ по заявлению заемщика в порядке установленном ФЗ от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей») на дату заключения договора составлял 365698 рублей 40 копеек (п. 1.1.7 кредитного договора) и включал в себя сумму по возврату части 2 кредита и уплате начисленных на часть кредита процентов.

ДД.ММ.ГГГГ г. заемщики ФИО26 приобрели в общую совместную собственность жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, состоящей из 2 комнат, общей площадью 42,5 кв.м; расположенной на 14 этаже 16 этажного дома (л.д. 29-31). На основании договора купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировано право общей совместной собственное заемщиков С-вых на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижим имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ г. сделана запись регистрации № № (л.д. 28, 29-31).

В обеспечение исполнения кредитных обязательств между ответчиками и банком был заключен договор об ипотеке вышеуказанной квартиры, согласно которого она была передана ОАО «Первый Объединенный Банк» (л.д. 22-24). 

ДД.ММ.ГГГГ г. права (требования) по закладной были переданы Самарскому областном Фонду жилья и ипотеки (ИНН 

<

***>); а затем ДД.ММ.ГГГГ г. - АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК») (ИНН 

<

***>, который в настоящее время является законным владельцем закладной, к которому также перешли права требования в полном объеме по кредитному договору и по договору ипотеки (л.д. 21, 22-24).

Из материалов дела следует, что банк свои обязательства по предоставлению ответчикам денежных средств исполнил, однако ответчики в нарушение условий кредитного договора производили ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им с задержкой и в неполном объеме (л.д. 6-10, 11).

В соответствии с условиями п. 5.2, 5.3 кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1% процента за каждый день просрочки.

В связи с нарушением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, в соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора истцом в их адрес было требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. 25. 26,27), однако данное требование оставленное ответчиками без удовлетворения.

Согласно представленного истцом расчета, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. общая задолженность ответчиков по кредитному договору составила 1 239 507 рублей 52 копеек, из которых: 1 189345 рублей 06 копеек - задолженность по основному долгу; 44202 рублей 97 копеек - задолженность по процентам; 5959 рублей 49 копеек - задолженность по пени (л.д. 116-127).

Представленный суду расчет задолженности ответчиков проверен, он является правильным, с арифметической точки зрения сомнений не вызывает, в связи с чем оснований ставить его под сомнение не имеется. В свою очередь, со стороны ответчиков расчет задолженности не оспорен, доказательств возврата суммы долга не представлено. 

На основании указанного, у суда имеются все основания для взыскания солидарно с ответчиков заявленной суммы задолженности в полном объеме. 

Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В данном случае суд считает, что образование вышеуказанной задолженности по кредитному договору является существенным нарушением его условий ответчиками, поэтому требование истца о расторжении кредитного договора подлежит удовлетворению. 

Поскольку имеются нарушения основного обязательства, то требования истца об обращении взыскания на заложенное по кредитному договору имущество, также являются обоснованными.

Так, по рассматриваемому кредитному обязательству предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, которая принадлежит ответчикам на праве общей совместной собственности. 

Согласно представленного со стороны истца отчета об оценке рыночной стоимости указанной квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ г., стоимость оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки составила 1 335000 рублей (л.д. 33-74).

Каких-либо возражений по указанной стоимости квартиры со стороны ответчиков представлено не было, они ее не оспорили, заявлений и ходатайств по данному вопросу не заявляли, а поэтому суд считает необходимым принять во внимание указанный размер оценки.

В силу ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

На основании ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества только по решению суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке.

Согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в решении суда при обращении взыскания на заложенное имущество должна быть указана начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации.

Исходя из положений п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

В ч. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. 

Согласно ст. 56 ФЗ «Об ипотеке», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путём продажи с публичных торгов.

Учитывая, что судом было установлено нарушение заемщиками С-выми обязательств, которые должны исполняться в соответствии со ст. 309 ГК РФ, соотношение неисполненных обязательств по кредитному договору в размере 1239507 рублей 52 копейки к рыночной стоимости предмета залога – квартиры в размере 1335000 рублей (92,85 %) составляет более 5 % от этой стоимости, то следует обратить взыскание на заложенное имущество путем его продажи с публичных торгов. 

При этом, начальную продажную цену следует установить в размере 1068000 рублей, что составит 80 % рыночной стоимости имущества, определенной в вышеуказанном отчете оценщика. 

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Как усматривается из материалов дела, при подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в размере 20 319 рублей 21 копейка (л.д. 2), которая в данном случае подлежит взысканию солидарно с ответчиков в пользу истца. 

Принимая во внимание вышеизложенное, на основании ст. ст. 307-310, 314, 348, 349, 350, 405, 450, 811, 819 ГК РФ, ст.ст. 50, 54, 54.1, 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», руководствуясь ст. ст. 98, 194 – 199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - удовлетворить. 

Расторгнуть кредитный договор № № ФР от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ОАО «Первый Объединенный Банк» и ФИО27, ФИО28.

Взыскать солидарно с ФИО29 и ФИО30 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» сумму задолженности по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 1239 507 рублей 52 копеек, из которых: 1 189345 рублей 06 копеек - задолженность по основному долгу; 44202 рублей 97 копеек - задолженность по процентам; 5959 рублей 49 копеек - задолженность по пени.

Обратить взыскание на заложенное по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ г. имущество - квартиру, назначение: жилое помещение, расположенную по адресу: 

<

адрес>; состоящую из 2 комнат, общей площадью 42,5 кв. м; этажность (этаж) 14; кадастровый (или условный) номер объекта: №, путем реализации с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 1 068 000 рублей. 

Взыскать ФИО31 и ФИО33 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» расходы по оплате госпошлины в сумме 20 319 рублей 21 копеек.

Решение может быть обжаловано, в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, в апелляционную инстанцию Самарского областного суда через Автозаводский районный суд г. Тольятти.

В окончательной форме решение изготовлено 10.05.2017 г.

Судья С.В. Фролова