Дело № 2-819/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2017 года г. Магнитогорск 

Правобережный районный суд города Магнитогорска Челябинской области в составе: председательствующего Нижегородовой Е.В., 

при секретаре Бузенюс И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об обращении взыскания на 1/3 долю квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 129,5 кв.м., в пределах суммы 1 600 000 руб., путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную стоимость 1 213 324 руб. В обоснование иска указала, что 09.10.2013 года между ответчиком и ее супругом ФИО3 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого окончательный расчет должен быть произведен ответчиком до 15.03.2014 года. 14.01.2014 года ее супруг ФИО3 умер, истица является единственным наследником. Определением суда от 24.04.2014 года было утверждено мировое соглашение, по условиям которого ответчик должен был погасить задолженность до 15.08.2014 года. Однако, до настоящего времени, расчет по договору купли-продажи не произведен, задолженность ответчика составляет 1 600 000 руб., 1/3 доля в указанной квартире находится под обременением - ипотека в силу закона, в связи с чем, истица просит обратить взыскание на заложенное имущество.

Ответчик ФИО2 иск не признал, считает, что квартира приобретена в рассрочку, договор залога на имущество не заключался, следовательно, оснований для обращения взыскания на долю в квартире не имеется. Предъявил встречный иск, в котором просил признать договор купли-продажи от 09.10.2013 года в части продажи 1/3 доли в квартире недействительным, применении последствий недействительности сделки, возвратить 1/3 долю в квартире истице ФИО1, ссылаясь на то, что при приобретении доли в квартире был введен продавцом в заблуждение, т.к. полагал, что приобретает жилой дом с земельным участком и хозяйственными постройками, однако, впоследствии выяснилось, что по документам этот объект значится, как квартира, ему пришлось дополнительно оформлять документы на реконструкцию квартиры и земельный участок.

Истица ФИО1, ее представитель ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Представитель истицы ранее в судебном заседании на исковых требований ФИО1 настаивала, встречный иск не признала, ссылаясь на отсутствие доказательств, подтверждающих обоснованность исковых требований, а также на пропуск срока исковой давности.

Ответчик ФИО2 считает, что срок исковой давности не пропущен, т.к. о нарушении своего права он узнал только в июле 2016 года.

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

09.10.2013 года между ФИО3 и ФИО2, ФИО5 заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью 66,8 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> стоимостью 4100 000 руб., из которых 2000 000 уплачены ФИО5 за 2/3 доли указанной квартиры до подписания договора, а 2100 000 руб. будут уплачены ФИО2 за 1/3 долю указанной квартиры в срок до 15.03.2014 года. В результате настоящего договора в долевую собственность ФИО2 в 1/3 доле, ФИО5 в 2/3 долях переходит вышеуказанная квартира (т.1 л.д.83). 

Право собственности зарегистрировано за ФИО2 и ФИО5 с обременением - ипотека в силу закона на 1/3 долю квартиры.

14.01.2014 года умер ФИО3 Истица является наследником умершего.

Определением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 24.07.2014 года утверждено мировое соглашение, согласно которому ФИО2 обязуется в срок до 15.08.2014 перевести на лицевой счет ФИО1 денежные средства в размере 2100 000 руб. (т.1 л.д. 10-11).

Постановлением главы г. Магнитогорска № 10774-П от 08.08.2014 года утверждено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Квартира № 1 после реконструкции», согласно которому общая площадь квартиры стала 129,5 кв.м. (т.1 л.д.97).

17.03.2016 года истицей ФИО1 дано согласие на регистрацию права собственности на спорную квартиру после реконструкции с сохранением ипотеки (т.1 л.д.144 оборот).

07.07.2016 года внесены изменения в Едином государственном реестре недвижимости, касающиеся изменения площади квартиры № 1 

<

адрес> с обременением права - ипотеки в силу закона на 1/3 долю квартиры, принадлежащую ФИО2 (т.2 л.д.81).

24.05.2016 года постановлением судебного пристава-исполнителя Правобережного РОСП г. Магнитогорска возбуждено исполнительное производство в отношении ФИО2 о взыскании задолженности в размере 2100 000 руб. в пользу ФИО1 (т.1 л.д.31).

Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 07.09.2016 года с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет индексации присужденных определением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 24.07.2014 взыскана сумма 450962,38 руб. (т.1 л.д.45).

Из пояснений представителя истца следует, что ответчик до настоящего времени задолженность в полном объеме не погасил, выплатил только 500 000 руб., сумма долга по договору купли-продажи составляет 1600 000 руб.

Из пояснений ответчика следует, что при заключении договора купли-продажи он был введен в заблуждение относительно приобретаемого объекта, ФИО3 данный объект недвижимости продавал ему как жилой дом с земельным участком и хозяйственными постройками, убедил его в том, что дом и земельный участок находится на стадии утверждения проекта перепланировки, заключая сделку он был уверен в том, что приобретает жилой дом с земельным участком, а не квартиру. Однако, впоследствии выяснилось, что он с дочерью приобрел квартиру и ему пришлось самостоятельно заниматься оформлением реконструкции квартиры и оформлением земельного участка в собственность. Во встречном иске просит признать договор купли-продажи квартиры в части приобретения 1/3 доли недействительным.

В соответствии с положениями ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Защита гражданских прав, согласно ст. 12 ГК РФ, осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно положениям ст.ст. 420, 421 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из положений ст. 178 Гражданского кодекса РФ следует, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Как следует из содержания вышеприведенных положений закона, заблуждение стороны сделки для признания ее недействительной должно обладать признаком существенности. При этом заблуждение должно иметь место относительно предмета сделки, либо в отношении лица, с которым вступает в сделку, либо существенным в отношении обстоятельств.

Пунктом 5 статьи 178 ГК РФ закреплено, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Материалами дела установлено, что объект, в отношении которого совершена сделка, сторонами согласован и определен в договоре, условия его эксплуатации также согласованы и были известны на момент заключения данной сделки.

Доводы ответчика в части того, что он думал, что приобретает жилой дом и земельный участок к нему, а не квартиру, т.е. заблуждался относительно объекта сделки, судом отклоняются, поскольку из показаний свидетелей, пояснений самого истца, технического паспорта на многоквартирный жилой дом по состоянию на 13.12.2010 года установлено, что квартира № 1 находится в многоквартирном жилом доме, состоящим из 4 квартир, при этом, у владельца квартиры № 1 имеет отдельный вход с теплым пристроем, также на прилегающем участке имеется гараж и сарай, ограждение металлическое сплошное. При этом, у владельцев остальных квартир, земельный участок по периметру огражден металлической сеткой, также имеются гаражи и сараи. Технический паспорт предоставлен суду ответчиком, что свидетельствует о том, что на момент заключения сделки он не мог не знать о том, что приобретает не отдельно стоящий индивидуальный жилой дом с земельным участком, а квартиру в многоквартирном доме.

Доказательства того, что стоимость квартиры, согласованная сторонами, включала в себя и стоимость земельного участка, теплого пристроя, гаража и сарая, суду не представлены. Также не представлены доказательства, подтверждающие наличие между продавцом Обруч П..В. и ответчиком соглашения о предоставлении в будущем продавцом квартиры документов, подтверждающих согласование с органами власти реконструкции квартиры, выделе земельного участка в собственность.

Доводы ответчика в части того, что из технических документов, при визуальном осмотре видно, что спорная квартира расценивается как жилой дом с земельным участком, суд не может принять в качестве основания для признания сделки недействительной, совершенной под влиянием заблуждения, поскольку при заключении договора ответчик понимал, что приобретаемый объект значится как квартира в многоквартирном доме и был согласен на заключение данной сделки. Кроме того, данная квартира приобретена в долевую собственность, вторым собственником является дочь ответчика, которая на момент заключения сделки являлась несовершеннолетней и действовала с согласия отца ФИО2 При этом, ФИО2 просит признать сделку недействительной только в части приобретенной им в собственность 1/3 доли, а не всей квартиры, что позволяет сделать вывод о том, что при приобретении 2/3 долей в квартире ни несовершеннолетняя ФИО5, ни сам ФИО2 относительно объекта недвижимости не заблуждались. 

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд находит требования ответчика о признании сделки купли-продажи квартиры от 09.10.2013 года в части приобретения 1/3 доли недействительной необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, представителем истца заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения с такими требованиями в суд.

Ответчик считает, что срок им не пропущен. Поскольку о нарушении своего права он узнал только в июле 2016 года после получения свидетельства о праве собственности на реконструированную квартиру. 

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Доводы ответчика ФИО2 в части того, что он узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, только в июле 2016 года, суд находит неубедительными, поскольку основанием для признания договора купли-продажи доли квартиры ответчик указывает введение его в заблуждение относительно предмета сделки. Согласно договору купли-продажи от 09.10.2013 года предметом сделки указана квартира, следовательно, в момент заключения сделки ответчик не мог не понимать того, что у него возникает право собственности на долю в квартире, а не в жилом доме и земельном участке. 

Ответчик с требованиями о признании сделки недействительной обратился 03.05.2017 года, т.е. с пропуском срока исковой давности. Доказательства, подтверждающие наличие уважительных причин для восстановления пропущенного срока суду не представлено. 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в ст. 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Поскольку договор купли-продажи квратиры включает в себя условие о рассрочке платежа, то в силу п. 3 ст. 489 ГК РФ залог на недвижимое имущество возник в силу закона. Соответственно, необходимости в заключении отдельного договора залога не требуется.

Поскольку ответчик не исполнил обязательства по оплате приобретенного объекта недвижимости, то истец обоснованно обратился с требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 78 (п. 2) Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 указанного Федерального закона.

Согласно заключению эксперта ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО6 от 31.07.2017 года рыночная стоимость 1/3 доли в праве собственности на квартиру, общей площадью 129,5 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>, составляет 1 612 000 руб. (т.2 л.д.3-62).

Таким образом, суд, руководствуясь пп. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", считает правильным определить начальную продажную цену заложенного имущества (1/3 доли в спорной квартире) в размере 1 289 600 руб. (80% от 1 612 000 руб.).

Доводы представителя ответчика в части того, что при удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество нарушаются права ФИО5, не привлеченной к участию в деле, судом отклоняются, поскольку право истца на обращение взыскания на заложенное имущество возникло в силу закона, обращение взыскание производится на 1/3 долю в квартире, принадлежащую ответчику, ФИО5 является собственником 2/3 долей в квартире, данным решением суда ее права не затрагиваются.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истицы в счет возмещения подлежит взысканию расходы по госпошлине в размере 300 руб.

Руководствуясь ст. 12,167,194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обратить взыскание на 1/3 долю, принадлежащую ФИО2, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> общей площадью 129,5 кв.м., путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 1289600 руб.

Взыскать с ФИО2 в счет возмещения в пользу ФИО1 расходы по госпошлине в размере 300 руб.

ФИО2 во встречном иске к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в челябинский областной суд в течение 1 месяца через Правобережный районный суд г. Магнитогорска.

Председательствующий