Мотивированное 

решение

 изготовлено 08 октября 2018 года

УИД № 29RS0026-01-2018-000428-42

дело № 2 – 330/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

село Холмогоры 02 октября 2018 года

Холмогорский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Второй И.А., 

при секретаре Никифоровой М.С., 

с участием:

представителя истца ФИО1 (по доверенности),

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО3 к администрации муниципального образования «Емецкое» о признании недействительными торгов, о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Емецкое» о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи и примени последствий недействительности сделки.

Правовое и фактическое обоснования требований изложены в исковом заявлении от 07 июня 2018 года.

Просил суд о следующем.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 24 июля 2017 года, заключённый между администрацией муниципального образования «Емецкое» и ФИО3

Применить последствия недействительности договора купли-продажи имущества № 1 от 24 июля 2017 года, заключённого между администрацией муниципального образования «Емецкое» и ФИО3, взыскать с ответчика в пользу истца 620 000 руб. 00 коп.

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Емецкое» о признании недействительными торгов. Требования истца по указному спору следующие.

Правовое и фактическое обоснования требований изложены в исковом заявлении от 19 июля 2018 года.

Просил суд о следующем.

Признать недействительными торги, проведённые 20 июля 2017 года администрацией муниципального образования «Емецкое» в форме конкурса по продаже нежилого здания, общей площадью 262,8 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование «Емецкое», 

<

адрес>, кадастровый №, и земельного участка, площадью 1 540 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование «Емецкое», 

<

...>, кадастровый №.

Определением Холмогорского районного суда Архангельской области от 28 августа 2018 года объедены в одно производство гражданское дело № 2- 330/2018 по исковому заявлению ФИО3 к администрации муниципального образования «Емецкое» о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи и применении последствий недействительности сделки и гражданское дело № 2- 361/2018 по исковому заявлению ФИО3 к администрации муниципального образования «Емецкое» о признании недействительными торгов.

13 августа 2018 года, 28 августа 2018 года ФИО3 увеличивал исковые требования, просил суд взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 400 руб. 00 коп., уплаченной при подаче искового заявления в суд, а также расходы по уплате государственной пошлины при подаче заявления в Россреестр на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 24 июля 2017 года.

Дело рассмотрено судом в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц – министерства культуры Архангельской области, инспекции по охране объектов культурного наследия Архангельской области, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 просил суд о следующем.

Признать недействительными торги, проведённые 20 июля 2017 года администрацией муниципального образования «Емецкое» в форме конкурса по продаже нежилого здания, общей площадью 262,8 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование «Емецкое», 

<

адрес>, кадастровый № и земельного участка, площадью 1 540 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование «Емецкое», 

<

адрес>, кадастровый №.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 24 июля 2017 года, заключённый между администрацией муниципального образования «Емецкое» и ФИО3

Применить последствия недействительности договора купли-продажи имущества № 1 от 24 июля 2017 года, заключённого между администрацией муниципального образования «Емецкое» и ФИО3

Взыскать с ответчика в пользу истца 620 000 руб. 00 коп.

Взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. 00 коп., уплаченной за регистрацию права собственности в Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (2 000 руб. 00 коп. за регистрацию права собственности на задание и 2 000 руб. 00 коп за регистрацию права собственности на земельный участок).

Взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления о признании сделки недействительной в размере 9 400 руб. 00 коп., а также взыскать государственную пошлину в размере 300 руб. 00 коп., уплаченную при подаче искового заявления о признании недействительными торгов.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска, полагает, что торги 20 июля 2017 года проведены с нарушением законодательства, а потому сделка, заключённая по их результатам, о продаже здания и земельного участка является недействительной. Договор купли- продажи от 24 июля 2017 года имеет существенные порки, которые не позволили в установленном законом порядке осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на дом и земельный участок. 

Представитель истца ФИО2 просит суд отказать истцу во взыскании размера задатка (20 % от начальной цены продажи недвижимого имущества) при проведении торгов в размере 118 600 руб. 00 коп.

Инспекция по охране объектов культурного наследия Архангельской области в судебное заседание направила письменный отзыв по иску, полагает, что при отсутствии в договоре существенного условия по исполнению требований охранного обязательства сделка является ничтожной. Поэтому инспекция не имеет возражений на исковое заявление ФИО3

Выслушав мнения сторон по делу, изучив материалы дела, суд приходит к следующей правовой позиции по делу.

В соответствии со статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий её недействительности. 

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ оспоримой сделкой является сделка, недействительная по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом.

Статьёй 447 ГК РФ предусмотрено, что если иное не вытекает из существа договора, он может быть заключен путём проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Пунктами 1, 2, 3 статьи 449 ГК РФ установлено, что торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

По смыслу указанных правовых норм признание торгов недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск.

В целях признания торгов недействительными доказыванию подлежит наличие совокупности таких элементов, как: нарушение положений действующего законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, их оспаривающего.

При этом основанием для признания торгов недействительными выступают такие нарушения проведения торгов, которые привели бы к иным результатам в случае совершения действий в соответствии с требованиями действующего законодательства. При этом основанием для признания торгов недействительными может служить только нарушение, имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.

Судом установлено следующее.

Администрация муниципального образования «Емецкое» (далее – организатор торгов) 20 июля 2017 года провела публичные торги в форме конкурса по продаже нежилого здания, общей площадью 262, 8 кв.м., с инвентарным номером №, расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование «Емецкое», 

<

адрес>, с кадастровым номером № (далее – административное здание), и земельного участка, категории земель – земли населённых пунктов, площадью 1 540 кв.м. с кадастровым номером №, с разрешенным использованием – для размещения и эксплуатации административного здания, расположенного под адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование «Емецкое», 

<

адрес> (далее – земельный участок).

Извещение о проведении торгов № организатором торгов размещено на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://torgi.gov.ru 20 июня 2017 года, определена общая информация по лоту № 1, установлен размере задатка по лоту № 1, а также все обязательные составляющие публичного извещения. 

Указанные торги состоялись 20 июля 2017 года, результат торгов опубликован 20 июля 2017 года в 17 час. 03 мин., победителем торгов признан ФИО3

Согласно части 1 статьи 48 Федерального закона от 05 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон о контрактной системе) под открытым конкурсом понимается конкурс, при котором информация о закупке сообщается заказчиком неограниченному кругу лиц путём размещения в единой информационной системе извещения о проведении такого конкурса, конкурсной документации и к участникам закупки предъявляются единые требования.

Требования к содержанию извещения о проведении открытого конкурса предусмотрены частью 3 статьи 49 Закона о контрактной системе.

Конкурсная документация наряду с информацией, указанной в извещении о проведении открытого конкурса, должна содержать информацию, которая указана в части 1 статьи 50 Закона о контрактной системе.

К конкурсной документации должен быть приложен проект контракта (в случае проведения открытого конкурса по нескольким лотам - проект контракта в отношении каждого лота), который является неотъемлемой частью конкурсной документации (часть 2 статьи 50 Закона о контрактной системе ).

Предметом торгов 20 июля 2017 года выступал объект культурного наследия регионального значения, включённый в реестр объектов культурного наследия, в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьёй 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Охранное обязательство собственника объекта, включённого в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации – «Дом, где родился и жил русский поэт Н.М. Рубцов», расположенный по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование «Емецкое», 

<

адрес>, утверждено распоряжением министерства культуры Архангельской области № 73-р от 14 апреля 2016 года. 

Пунктом 7 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено, что в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включённый в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.К информационному сообщению № о проведении конкурса в приложении № 2 содержался проект договора купли-продажи имущества.

Договор купли-продажи недвижимого имущества по лоту № 1 с ФИО3 24 июля 2017 года был подписан в той редакции, которая прилагалась к конкурсной документации.

В подписанном договоре купли-продажи от 24 июля 2017 года отсутствовала информация по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, что нарушает императивные требования пункта 7 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». 

Пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» даёт следующие руководящие разъяснения.

Приведённый в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учётом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учётом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства о том, что извещение о проведении публичных торгов и приложенные к нему документы содержали проект договора – купли продажи имущества с обязательными условиями договора купли-продажи объекта культурного наследия.

Напротив, стороны заключи 24 июля 2017 года договор купли-продажи недвижимого имущества при отсутствии в нём существенных условий, предусмотренных пунктом 7 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Отсутствие в договоре существенного условия, предусмотренного действующим законодательством, послужило основанием к отказу со стороны Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и административное задание, приобретённые истцом на основании договора купли продажи № 1 от 24 июля 2017 года по результатам публичных торгов от 20 июля 2017 года.

Данные обстоятельства не оспариваются сторонами по делу.

В соответствии со статьёй 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, суд с учётом представленных доказательств и применяя нормы права, регулирующие спорны правоотношения, признаёт недействительными торги, проведённые 20 июля 2017 года администрацией муниципального образования «Емецкое» в форме конкурса по продаже нежилого здания, общей площадью 262,8 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, 

<

адрес>, муниципальное образование «Емецкое», 

<

адрес> кадастровым номером № и земельного участка, площадью 1 540 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование «Емецкое», 

<

адрес> кадастровым номером №

Так как спорные торги признаны недействительными, а недействительная сделка не несёт юридических последствий, суд, руководствуясь пунктом 7 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», признаёт недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 24 июля 2017 года, заключённый между администрацией муниципального образования «Емецкое» и ФИО3, а также применяет последствия недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 24 июля 2017 года, заключённого между администрацией муниципального образования «Емецкое» и ФИО3

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ определено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применяя положения части 2 статьи 167 ГК РФ, с учётом признания договора купли-продажи недействительными, суд считает, что в пользу истца подлежат взысканию оплаченные за приобретение земельного участка и административного здания денежные средства в размере 620 000 руб. 00 коп. Цена договора складывается из стоимости административного здания в размере 162 939 руб. 00 коп., стоимости земельного участка – 437 061 руб. 00 коп., расходов по межеванию земельного участка в размере 9 000 руб. 00 коп., расходов по оценке недвижимого имущества в размер 11 000 руб. 00 коп.

Доводы стороны ответчика об удержании стороной организатора публичных торгов суммы задатка в размере 118 600 руб. 00 коп. опровергаются судом ввиду следующего.

Обязанность участника торгов внести задаток установлена в целях обеспечения заключения договора между организатором торгов и лицом, выигравшим торги. Основания и порядок возврата задатка, внесённого за участие в торгах, установлены специальными правовыми нормами об организации и порядке проведения торгов. 

В силу пункта 5 статьи 448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесённого им задатка засчитывается в счёт исполнения обязательств по заключённому договору.

Поскольку уплаченный истцом задаток в размер 118 600 руб. 00 коп. засчитывался в счёт исполнения обязательств по договору купли – продажи от 24 июля 2017 года, в счёт обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельного участка и административного здания, торги признаны недействительными, а сделка ничтожной, то задаток по смыслу выше приведённых норм права подлежит возврату ФИО3

Руководствуясь статьёй 15 ГК РФ и исходя из того, что расходы истца по уплате государственной пошлины при регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи недвижимого имущества №1 от 24 июля 2017 года являются убытками истца, находятся в причинно-следственной связи с действиями ответчика, 4 000 руб. 00 коп., уплаченные истцом 30 августа 2017 года по чекам № 14 и № 15, подлежат взысканию пользу истца.

Исковые требования ФИО3 о признании торгов недействительными и о признании сделки ничтожной удовлетворены в полном объёме, поэтому в соответствии частью 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 9 700 руб. 00 коп. (300 руб. + 9 400 руб. 00 коп.), уплаченная истцом при подаче исков, в счёт возмещения судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к администрации муниципального образования «Емецкое» о признании недействительными торгов, о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Признать недействительными торги, проведённые 20 июля 2017 года администрацией муниципального образования «Емецкое» в форме конкурса по продаже нежилого здания, общей площадью 262,8 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, 

<

адрес>, муниципальное образование «Емецкое», 

<

адрес> кадастровым номером №, и земельного участка, площадью 1 540 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование «Емецкое», 

<

адрес> кадастровым номером №

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 24 июля 2017 года, объектов недвижимости – нежилого здания, общей площадью 262,8 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, 

<

адрес>, муниципальное образование «Емецкое», 

<

адрес> кадастровым номером № и земельного участка, площадью 1 540 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование «Емецкое», 

<

адрес> кадастровым номером №, заключённый между администрацией муниципального образования «Емецкое» и ФИО3 . 

Применить последствия недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 24 июля 2017 года, заключённого между администрацией муниципального образования «Емецкое» и ФИО3 . 

Взыскать с администрации муниципального образования «Емецкое»в пользу ФИО3 620 000 руб. 00 коп., уплаченные по договору купли - продажи недвижимого имущества № 1 от 24 июля 2017 года; убытки в размере 4 000 руб. 00 коп.; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 700 руб. 00 коп., всего 633 700 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда через Холмогорский районный суд Архангельской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Вторая