Дело №2-3486/2025 (2-13787/2024) 06 марта 2025 года

УИД 78RS0019-01-2024-016903-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Каменкова М.В.,

при секретаре Богдановой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Агентство по развитию территории «Созидание» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился с иском к ООО «Агентство по развитию территории «Созидание», в соответствии с которым просил взыскать с ответчика:

- стоимость устранения выявленных недостатков в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в сумме 948 627,16 руб., с учетом НДС, 

- компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.,

- расходы на оплату проведения досудебной экспертизы в размере 35 000 руб.,

- расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 руб., 

- штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома строительстве №744662-ПШ63/4 от 03.08.2020 истцом в собственность приобретена квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, которая передана застройщиком истцу 18.04.2022 по акту приема-передачи. 

После передачи объекта долевого строительства и в процессе его эксплуатации истцом были обнаружены недостатки в квартире, подтвержденные независимой экспертизой. С целью досудебного урегулирования спора истцом 12.03.2024 в адрес застройщика была направлена досудебная претензия с требованием о возмещении расходов на устранение выявленных недостатков в квартире, которая последним была получена, однако в добровольном досудебном порядке не исполнена. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ФИО1 с иском в суд.

В порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец ходатайствовал об изменении размера исковых требований и просил взыскать: 

- стоимость устранения выявленных недостатков в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в сумме 309 824 руб., 

- компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.,

- расходы на оплату проведения досудебной экспертизы в размере 35 000 руб.,

- расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 руб., 

- почтовые расходы в размере 465,50 руб.,

- штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, доверил представление своих интересов ФИО2, который исковые требования поддержал в полном объеме. 

В судебное заседание явился представитель ответчика ООО «Агентство по развитию территории «Созидание» ФИО3, просил отказать в удовлетворении требований по основаниям, изложенным в возражениях на иск, указывал, что ответчиком истцу произведена выплата в размере 187 528,83 руб., то есть в пределах ограничения, установленного ч. 4 ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ, основания для взыскания стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков объекта долевого строительства, в большем размере отсутствуют. Штраф, по мнению ответчика, взысканию не подлежит, в связи с действием моратория на взыскание санкций, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326, в случае удовлетворения исковых требований просил снизить размер санкций на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные расходы на досудебную экспертизу и на оплату услуг представителя взыскать пропорционально размеру удовлетворенных требований, снизить размер компенсации морального вреда. 

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам:

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее по тексту - «Закон об участии в долевом строительстве»).

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу положений ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 6 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, между ФИО1 и ООО «Агентство по развитию территории «Созидание» заключен договор участия в долевом строительстве № 744662-ПШ63/4 от 03.08.2020 (далее по тексту – «ДДУ»), согласно которому застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный жилой дом по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику строительства по акту приема-передачи расположенную в многоквартирном доме квартиру, условный номер №, этаж расположения № общей площадью 56,74 кв. м с отделочными работами (далее по тексту – «Квартира»), а участник строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену.

По акту приема-передачи объекта долевого строительства от 18.04.2022 ответчик передал, а истец принял квартиру №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. 

Стоимость объекта долевого строительства составила 6 250 961 руб., истцом уплачена в полном объеме, что ответчиком не оспаривается. 

Согласно п. 4.6 ДДУ гарантийный срок объекта долевого строительства составляет 5 лет. 

В процессе эксплуатации объекта недвижимости истцом были выявлены недостатки объекта. 

Для проведения экспертизы качества квартиры истец обратился в ООО «КТК».

Согласно Заключению эксперта №0502-24/1 от 05.02.2024 в Квартире выявлены следующие недостатки: 

Помещение 1 (Прихожая):

- входная дверь – дверной блок не соответствует образцу – эталону (царапины, сколы, коррозия), 

- пол (ламинат) – отклонение поверхности покрытия плоскости более 2 мм на 2 м (до 3 мм на 1 м и до 6 мм на 2 м), 

- стены (обои) – отклонение от вертикали более 0,5 мм на 1 м (до 8 мм на 2 м),

- потолок (окраска) – подтеки, полосы, трещины на окрашенной поверхности потолка, отклонение от горизонтали более 1 мм на 1 м (до 6 мм на 2 м).

Помещение 2 (Кухня): 

- стены (обои) – отклонение от вертикали более 0,5 мм на 1 м (до 8 мм на 2 м),

- потолок (окраска) – подтеки, полосы, трещины на окрашенной поверхности потолка, отклонение от горизонтали более 1 мм на 1 м (до 6 мм на 2 м),

- балконный блок – лицевая поверхность профилей ПВХ балконного блока не соответствует образцу-эталону (сколы, царапины, вмятины); провисание открывающихся элементов более 1,5 мм на 1 м длины притвора, открывание и закрывание происходит с усилием, отклонение кромок от прямолинейности более 1 мм на 1 м (до 9 мм на 2 м); отклонение от вертикали более 1,5 мм на 1 м длины (до 5 мм),

- оконный блок - лицевая поверхность профилей ПВХ оконного блока не соответствует образцу-эталону (сколы, царапины); провисание открывающихся элементов более 1,5 мм на 1 м длины притвора, открывание и закрывание происходит с усилием; отклонение от вертикали более 1,5 мм на 1 м длины (до 4 мм),

- дверной блок - лицевая поверхность полотна не соответствует образцу-эталону. Зазоры в местах неподвижных соединений элементов более 0,3 мм, наличники и доборные элементы не перекрывают монтажные швы полностью; отклонение от вертикали более 1,5 мм на 1 м длины (4 мм).

Помещение 3 (Комната):

- пол (ламинат) – отклонение поверхности покрытия плоскости более 2 мм на 2 м (до 3 мм на 1 м и до 6 мм на 2 м), 

- стены (обои) – отклонение от вертикали более 0,5 мм на 1 м (до 6 мм на 2 м), отклонение от горизонтали более 1 мм на 1 м (до 6 мм на 2 м),

- потолок (окраска) – подтеки, полосы, трещины на окрашенной поверхности потолка, отклонение от горизонтали более 1 мм на 1 м (до 5 мм на 2 м),

- оконный блок - лицевая поверхность профилей ПВХ оконного блока не соответствует образцу-эталону (сколы, царапины, вмятины); провисание открывающихся элементов более 1,5 мм на 1 м длины притвора, открывание и закрывание происходит с усилием; отклонение кромок от прямолинейности более 1 мм на 1 м (до 9 мм на 2 м); отклонение от вертикали более 1,5 мм на 1 м длины (до 4 мм),

- дверной блок - лицевая поверхность полотна не соответствует образцу-эталону. Зазоры в местах неподвижных соединений элементов более 0,3 мм, наличники и доборные элементы не перекрывают монтажные швы полностью.

Помещение 4 (Комната №2): 

- стены (обои) – отклонение от вертикали более 0,5 мм на 1 м (до 7 мм на 2 м), отслоение штукатурки,

- потолок (окраска) – подтеки, полосы, трещины на окрашенной поверхности потолка, отклонение от горизонтали более 1 мм на 1 м (до 5 мм на 2 м),

- оконный блок - лицевая поверхность профилей ПВХ оконного блока не соответствует образцу-эталону (сколы, царапины, вмятины); провисание открывающихся элементов более 1,5 мм на 1 м длины притвора, открывание и закрывание происходит с усилием;; отклонение от вертикали более 1,5 мм на 1 м длины (до 5 мм),

- дверной блок - лицевая поверхность полотна не соответствует образцу-эталону; зазоры в местах неподвижных соединений элементов более 0,3 мм, наличники и доборные элементы не перекрывают монтажные швы полностью; отклонение от вертикали более 1,5 мм на 1 м длины (2 мм).

Помещение 5 (Санузел):

- пол (кер. плитка) – отклонение поверхности покрытия от плоскости более 4 мм на 2 м (4 мм на 1 м, 8 мм на 2 м),

- стены (кер. плитка) – неровности плоскости облицовки при проверке двухметровым правилом более 2 мм (до 8 мм), отклонение от вертикали более 1,5 мм (до 7 мм на 2 м), раствор под плиткой распределен неравномерно (пустоты при простукивании), 

- дверной блок - лицевая поверхность полотна не соответствует образцу-эталону; зазоры в местах неподвижных соединений элементов более 0,3 мм, наличники и доборные элементы не перекрывают монтажные швы полностью.

Помещение 6 (Лоджия): 

- стены (окраска) – отклонение от вертикали более 1 мм на 1 м (до 8 мм на 2 м),

- остекление (4700*2600мм) – лицевая поверхность алюминиевых профилей балконного остекления не соответствует образцу-эталону (сколы, царапины); зазоры в Т-образных и угловых соединениях более 0,5мм.

Стоимость устранения дефектов и недостатков составляет 948 627,16 руб.

12.03.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием выплаты стоимости устранения недостатков в размере 948 627,16 руб., РПО 19415354046402, которая получена ответчиком 14.03.2024. 

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы. 

Сторонами в порядке ч. 2, 3 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представлены вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы, представлены экспертные организации, в которых, по их мнению, может быть проведена экспертиза. 

Определением суда от 14.11.2024 назначена судебная строительно-техническая экспертиза; суд поручил проведение экспертизы экспертам ООО «Коллегия независимых экспертов», предупредил экспертов об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. 

Судом на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 

1. Имеются ли в квартире № по адресу: 

<

адрес>, недостатки (дефекты), указанные в заключении ООО «КТК» №0502-24/1 от 05.02.2024?

2. Являются ли выявленные недостатки (дефекты) эксплуатационными или строительными? 

3. В случае если выявленные недостатки (дефекты) являются строительными, какова стоимость их устранения?

4. Имеется ли возможность на момент проведения экспертизы определить перечень, объемы и стоимость годных остатков (строительных материалов, оборудования, подлежащих замене на новые, но при этом возможные к вторичному использованию) с учетом их естественного износа, которые сохраняться после проведения работ по устранению строительных недостатков?

5. При положительном ответе на четвертый вопрос, определить перечень, объемы и стоимость годных остатков (строительных материалов, оборудования, подлежащих замене на новые, но при этом возможные ко вторичному использованию) с учетом их естественного износа, которые сохраняться после проведения работ по устранению строительных недостатков? 

Для целей проведения экспертизы экспертам предоставлены материалы гражданского дела.

Согласно Заключению эксперта №С-2-13787/2024 от 13.12.2024, предоставленному ООО «Коллегия независимых экспертов», эксперты пришли к следующим выводам: 

«Ответ на вопрос 1: в квартире №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, частично имеются недостатки (дефекты) указанные в заключении ООО «КТК» №0502-24/1 от 05.02.2024, а именно: 

Коридор 8,1 кв.м: 

- поверхность стен площадью 9,5 кв.м имеет отклонение от вертикали до 4 мм,

- поверхность пола (ламинат) имеет отклонение покрытия от плоскости, до 4 мм, 

- поверхность потолка имеет полосы, подтеки, брызги.

Комната 13,1 кв.м: 

- поверхность стен площадью 12,2 кв.м имеет отклонение от вертикали до 4 мм,

- поверхность пола (ламинат) имеет отклонение покрытия от плоскости, до 4 мм, 

- поверхность потолка имеет отклонение от плоскости до 4 мм,

- оконный блок имеет отклонение от вертикали до 3 мм на 1 метр. 

Комната 11,4 кв.м: 

- поверхность стен площадью 10,4 кв.м имеет отклонение от вертикали до 4 мм,

- поверхность потолка имеет отклонение от плоскости до 4 мм,

- поверхность потолка имеет полосы, подтеки, брызги,

- оконный блок имеет отклонение от вертикали до 3 мм на 1 метр. 

Санузел 3,4 кв. м: 

- неровности плоскости облицовки стен до 4 мм,

- под поверхностью настенной керамической плитки имеются пустоты.

Кухня 19,3 кв.м: 

- поверхность стен площадью 22,4 кв.м имеет отклонение от вертикали до 4 мм,

- поверхность потолка имеет отклонение от плоскости до 4 мм,

- поверхность потолка имеет полосы, подтеки, брызги.

Нарушены требования, п. 7.2.13, табл. 7.4, п. 8.14.1, табл. 8.15 п. 7.5.5, табл. 7.7 п. 7.4.6, 74.17, табл. 7.6, СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. утувлизированная редакция СНиП 3.04.01-87». 

Нарушены требования п. Г6. ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия». 

Нарушены требования п. п. 6.5 ТР 98-99 «Технические рекомендации по технологии стройства облицовок стен и покрытий полов из крупноразмерных керамических плиток». 

Ответ на вопрос 2: выявленные недостатки (дефекты) являются строительными.

Ответ на вопрос 3: стоимость устранения строительных недостатков (дефектов), выявленных в квартире №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, составляет: 496 633 рублей. 

Ответ на вопрос 4: установить имеется ли возможность на момент проведения экспертизы определить перечень, объемы и стоимость годных остатков (строительных материалов, оборудования, подлежащих замене на новые, но при этом возможные к вторичному использованию) с учетом их естественного износа, которые сохраняться после проведения работ по устранению строительных недостатков не предоставляется возможным по причине того, что в исследовании по третьему вопросу экспертом учтена стоимость устранения недостатков (дефектов) с учетом использования как новых материалов (в связи с невозможностью использования демонтированных материалов по причине утраты технических характеристик данных материалов в процессе демонтажных робот), так и ранее установленных материалов Застройщиком.

При вышеописанном подходе расчета стоимости устранения недостатков (дефектов), демонтируемые материалы непригодные для повторного использования утилизируются в результате вывоза строительного мусора с последующей заменой на новые строительные материалы, а материалы пригодные для повторного использования — вновь монтируются. Таким образом, после проведения работ по устранению строительных недостатков (дефектов) строительные изделия и материалы не сохраняются, а либо утилизируются, либо повторно используются.

Ответ на вопрос 5: в связи с отрицательным ответом на вопрос 4, исследование по 5 вопросу не проводилось.». 

Сторонами выводы судебной экспертизы не оспаривались, у суда оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку экспертиза ООО «Коллегия независимых экспертов», проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Заключению эксперта №С-2-13787/2024 от 13.12.2024 дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенных исследований, экспертом изложены результаты исследования, заключение содержит категоричные ответы на поставленные судом вопросы, ответы являются последовательными, не допускают неоднозначного толкования. Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы. При таких обстоятельствах заключение судебной экспертизы принимается судом как надлежащее доказательство по делу.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе Заключение экспертов №С-2-13787/2024 от 13.12.2024, приходит к выводу, что указанные документы подтверждают наличие недостатков в квартире истца, причиной которых является некачественное выполнение работ ответчиком. 

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы, необходимые для устранения недостатков Квартиры, в размере: 496 633 руб.

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения №1098 от 21.05.2024 на сумму 181 809 руб., №445 от 05.03.2025 на сумму 5 719,83 руб., а всего на сумму 187 528,83 руб., которыми в пользу истца произведено возмещение стоимости недостатков по ДДУ. Представитель ответчика пояснил, что ответчиком произведена выплата компенсации в пределах 3% от цены договора, которая составляет 6 250 961 руб.

Ответчик полагает, что к отношениям сторон подлежат применению положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 26.12.2024 №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», п. 3 ст. 3), согласно которым при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. 

В отношении доводов ответчика о применении предельного размера общего взыскания в три процента от цены договора, установленного ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве, суд отмечает следующее.

Данная норма была введена п. 1 ст. 3 Федеральный закон от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно п. 5 ст. 6 указанного Федерального закона положения ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

При этом, как видно из содержания ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве, норма о трехпроцентром ограничении распространяется на ответственность застройщика, проистекающую из трех разных, хотя и связанных между собой правоотношений:

- по поводу обязательства застройщика возместить стоимость устранения недостатков в рамках его гарантийных обязательств;

- по поводу уплаты неустойки за нарушение срока возмещения стоимости устранения недостатков;

- по поводу возмещения убытков, причиненных передачей объекта строительства с недостатками.

В свою очередь, основания возникновения прав дольщика и обязанностей застройщика в таких правоотношениях различны.

Как видно из взаимосвязанного толкования чч. 1-3,5,7 ст. 7 Закона о долевом участии в строительстве обязанность застройщика возместить стоимость устранения недостатков в форме устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов как понесенных, так и будущих увязана законодателем:

1) со строительным характером недостатков;

2) обязанностью застройщика передать построенный объект в соответствии с требованиями к качеству строительства и проведения соответствующих ремонтных работ (вчт. по отделке);

3) обнаружением строительных недостатков в течение гарантийного срока, который начинает течь с момента передачи объекта долевого участия (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства).

Следовательно, гарантийные правоотношения сторон по устранению недостатков/возмещению их стоимости возникают в момент передачи объекта долевого строительства дольщику. Эти правоотношения по своей правовой природе представляют собой существующее в течение гарантийного срока юридическое состояние, в рамках которого при обнаружении недостатков у дольщика возникает субъективное право потребовать устранения недостатков/возмещения их стоимости, а у застройщика одномоментно возникает субъективная обязанность по их устранению/возмещению расходов на их устранение.

Таким образом, момент обнаружения строительных недостатков имеет определяющее значение для возникновения как права потребовать устранить/возместить недостатки, так и обязанности застройщика по их устранению/возмещению.

При этом, не имеет правового значения момент обращения дольщика к застройщику с требованием в порядке ч. 6 ст. 7 Закона о долевом участии в строительстве, поскольку:

- для предъявления требований к застройщику согласно ч. 5 данной статьи необходимо только обнаружить недостатки в течение гарантийного срока, а не заявить о них застройщику;

- согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" указанное требование является лишь информационным сообщением, не является досудебным порядком урегулирования спора и не препятствует обращению за защитой права в суд. 

Следовательно, право дольщика потребовать устранения/возмещения недостатков и корреспондирующая ему обязанность застройщика существуют вне зависимости от направления каких-либо информационных сообщений от дольщика застройщику.

В этой связи вопреки доводам ответчика, не имеет также значения ни дата обращения истца в суд, ни момент проведения осмотра судебной экспертизы, ни дата его изготовления/направления в суд или дата ознакомления с ним ответчика – истец обратился в суд с иском о взыскании, а не преобразовании. Нарушенное право к этому моменту уже существует при условии обнаружения истцом недостатков, как и корреспондирующая ему обязанность по их устранению. Суд, исследуя обстоятельства дела, в данном случае признает наличие уже существующего права, но не создает такие права и обязанности. 

Право потребовать уплаты неустойки и обязанность ее уплатить в соответствии со ст. 23 Закона о защите прав потребителей возникают в момент истечения 10-ти дневного срока на добровольное удовлетворение требований потребителя. Данные права и обязанности возникают позднее, чем право потребовать устранить/возместить стоимость недостатков, на добровольное исполнение которой был предоставлен данный 10-ти дневный срок.

Право потребовать возмещения убытков согласно ст. 10 Закона о долевом участии, а также согласно ст. 13 и 14 Закона о защите прав потребителей во взаимосвязи с положением ст. 393 ГК РФ возникает ввиду ненадлежащего исполнения обязанности застройщика. Как видно из требований ст. 7 Закона о долевом участии в строительстве, застройщик обязан передать дольщику объект соответствующий требованиям качества. Следовательно, право потребовать возмещения убытков и корреспондирующая им обязанность по их возмещению возникают в связи передачей объекта ненадлежащего качества. В свою очередь, согласно ст. 15 ГК РФ убытки – это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Следовательно, до момента несения соответствующих расходов или возникновения необходимости/обязанности их понести у дольщика отсутствует такое право, даже если застройщик передал объект с недостатками. В этой связи, момент возникновения права потребовать соответствующие убытки и обязанности их возместить в каждом конкретном случае необходимо определять применительно к конкретным убыткам.

При этом, устранение недостатков объекта долевого строительства/возмещение расходов на их устранение является квалифицированным случаем возмещения убытков и реализуется в порядке исполнения гарантийных обязательств как было описано выше.

Поскольку ограничение размера по ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве распространяется одновременно на ответственность, проистекающую из трех разных, но связанных правоотношений, и в силу указания вводного положения п. 3 ст. 6 начинает действовать в момент возникновения соответствующих прав и обязанностей без придания какого-либо приоритета каким-либо из них, суд учитывает их взаимосвязанность и приходит к выводу, что при их неодновременном образовании момент начала действия ограничения необходимо определять по моменту возникновения хронологически первых из них. В том числе потому, неустойка и убытки взаимосвязаны с главным вопросом наличия недостатков в объекте строительства, и их взыскание как может быть заявлено дольщиком, обращающимся за устранением/возмещением недостатков, так и не предъявлено вовсе. В противном случае в разном юридическим положении окажутся дольщики, которые заявили о взыскании неустойки/убытков и которые такую неустойку/убытки не заявляли, обращаясь с одним одинаковым требованием об устранении/взыскании недостатков, что противоречит сущности гарантийных обязательств застройщиков. 

Как видно из материалов дела, истцом недостатки обнаружены до 01.01.2025, следовательно, ограничение, установленное ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве, в настоящем случае на правоотношения сторон не распространяется.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о правомерности требований истца в части взыскания с ответчика стоимости устранения строительных недостатков в размере 496 633 руб.

Поскольку ответчиком на момент вынесения решения исполнена обязанность по выплате истцу стоимости устранения строительных недостатков в размере 187 528,83 руб., требования истца в части взыскания с ответчика стоимости устранения выявленных недостатков подлежат удовлетворению в размере 309 824 руб.

С учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в редакции Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326») суд также предоставляет ответчику отсрочку по исполнению решения суда в указанной части до 30.06.2025, а также в случае продления действия ограничений на возмещение расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в отношении застройщиков на период после 30.06.2025 — до даты окончания действия соответствующих ограничений. 

В исковом заявлении истец ссылается на то, что действиями ответчика ему был причинен моральный вред, выразившийся в переживаниях, возникших в связи с неоправданными ожиданиями относительно качества квартиры, в затрате усилий и времени на попытки урегулирования спорного вопроса мирным путем. Причиненный моральный вред истец оценивает на сумму 20 000 руб.

В силу ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-I «О защите прав потребителей» (далее по тексту – «Закон о защите прав потребителей») моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Как указано в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2022 №3 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреде» в случаях, если законом предусмотрена обязанность ответчика компенсировать моральный вред в силу факта нарушения иных прав потерпевшего (например, статья 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»), при доказанности факта нарушения права гражданина (потребителя) отказ в удовлетворении требования о компенсации морального вреда не допускается.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

С учетом вышеуказанных разъяснений, оценивая интенсивность, масштаб и длительность неправомерных действий ответчика, принимая во внимание потребительский характер отношений, характер выявленных экспертом недостатков, необходимость их устранения, руководствуясь требованиями принципа разумности и справедливости, суд считает подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 (ред. от 26.12.2024) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее – Постановление №326) неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно.

Как следует из разъяснений, указанных в п. 15 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.10.2020), право на присуждение штрафа возникает не в момент нарушения обязанности добровольно удовлетворить законные требования потребителя, а в момент признания судом правомерными соответствующих требований потребителя.

По состоянию на дату принятия решения действует Постановление №326, в силу п. 1 которого присуждение штрафа в пользу истца за счет ответчика в настоящем случае юридически исключается.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика штрафа на основании ч. 3 ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ удовлетворению не подлежат. 

Оценив в совокупности все собранные по делу доказательства, применяя приведенные нормы права, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ООО «Агентство по развитию территории «Созидание» подлежат частичному удовлетворению. 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относит, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика расходов на проведение досудебной экспертизы в размере 35 000 руб., расходов на оплату юридических услуг в размере 30 000 руб., почтовые расходы в размере 465,50 руб.

Истцом в материалы дела представлена копия договора на оказание услуг по проведению строительно-технической экспертизы от 23.01.2024, заключенного с ООО «КТК». 

Согласно п. 2.2 договора стоимость предоставления услуг составляет 35 000 руб.

Истцом произведена оплата по договору, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №б/н от 23.01.2024, результат оказания услуги – заключение эксперта №0502-24/1 от 05.02.2024 – представлен истцом в материалы дела.

Указанные расходы связаны с существом спора, были понесены истцом для установления существенных для дела обстоятельств, и, следовательно, подлежат возмещению ответчиком. 

Так как по результатам рассмотрения требования истца установлено, что обоснованными в части взыскания стоимости устранения выявленных недостатков объекта долевого строительства являются требования на сумму 496 633 руб., что составляет 52% от первоначальной заявленной суммы основного долга – 948 627,16 руб., на основании ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы в размере 18 200 руб. 

Истцом в материалы дела представлена копия договора возмездного оказания юридических услуг от 23.01.2024, заключенного с ИП ФИО7 (исполнитель). 

Согласно п. 1.1 указанного договора исполнитель обязуется оказать истцу юридические услуги по взысканию в суде первой инстанции расходов на устранение недостатков квартиры, расположенной по адресу

<

адрес> и иных производных требований. 

Согласно п. 3.1 договора стоимость услуг по договору составляет 30 000 руб.

Оплата услуг произведена истцом в полном объеме, что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру от 23.01.2024. 

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. 13 указанного Постановления).

С учетом применения критериев разумности взыскания судебных расходов суд находит обоснованной и подлежащей взысканию с ответчика сумму расходов на оплату услуг представителя в 30 000 руб.

Истцом в материалы дела представлены почтовые квитанции об отправке документов в адрес ответчика на сумму 465,50 руб., в том числе искового заявления – на сумму 86,40 руб.

Статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определен перечень издержек, связанных с рассмотрением дела. В случае, если суд посчитает расходы необходимыми, они также могут быть признаны и подлежат распределению.

В данном случае, направление истцом ответчику иных документов, кроме искового заявления, заказным письмом с описью вложения принадлежит инициативе истца и не является необходимым элементом при рассмотрении дела, тем самым, представляется правом стороны представлять доказательства в соответствии со ст. 56, ст. 59, стр. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд находит подлежащими удовлетворению требования о компенсации почтовых расходов истца в размере 86,40 руб.

Согласно ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 466,33 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, -

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Агентство по развитию территории «Созидание» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (номер и серия паспорта РФ №) стоимость устранения строительных недостатков в размере 309 824 руб. В указанной части предоставляется отсрочка исполнения решения до 30.06.2025, а также в случае продления действия ограничений на возмещение расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в отношении застройщиков на период после 30.06.2025 — до даты окончания действия соответствующих ограничений. 

Взыскать с ООО «Агентство по развитию территории «Созидание» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (номер и серия паспорта РФ №) компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., почтовые расходы в размере 86 руб. 40 коп., расходы на проведение экспертизы в размере 18 200 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Агентство по развитию территории «Созидание» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 8 466 руб. 33 коп.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд города Санкт-Петербурга.

Судья 

Решение в окончательной форме изготовлено 22.04.2025.