Дело № 2-1756/2019

24RS0032-01-2019-000541-11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июня 2019 года г. Красноярск

Ленинский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Гинтера А.А., 

с участием представителя истца АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» - ФИО1,

ответчиков ФИО2, ФИО3,

при секретаре Новиковой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что квартира, расположенная по адресу: *, была приобретена ФИО2 в 2008 году за 3 100 000 руб. С целью приобретения указанной квартиры ФИО2 заключила с Красноярским краевым фондом жилищного строительства договор займа * от 31.03.2008 года, согласно которому Фонд предоставил ФИО2 кредит в размере 2 400 000 руб. Права кредитора удостоверены закладной, в которой указана стоимость квартиры в размере 3 114 200 руб. В связи с тем, что ФИО2 допускала просрочку по кредиту, решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 16.11.2016 года с ФИО2 была взыскана задолженность по кредитному договору в размере 2 683 604 руб. 03 коп., обращено взыскание на спорную квартиру путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 055 378 руб. 40 коп. Определением Ленинского районного суда г. Красноярска от 18.01.2017 года была произведена замена взыскателя на АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица», спорная квартира передана истцу в счет погашения задолженности, о чем совершена регистрационная запись о переходе права собственности * от 10.05.2018 года. 27.09.2017 года ФИО2 обращалась к истцу с заявлением о реструктуризации задолженности. В июне 2018 года истцом и ФИО2 было принято решение заключить договор купли-продажи квартиры, в связи с чем между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи от 14.06.2018 года, стоимость квартиры по которому составляла 2 200 000 руб. Содержание и условия предварительного договора обсуждались до его заключения, что подтверждается перепиской между истцом и ФИО3 (представитель истца). Затем ФИО3 направил истцу проект предварительного договора для согласования. Впоследствии после сговора между представителем истца и ФИО2 предварительный договор был самовольно уничтожен бывшим представителем истца. Тем не менее, наличие предварительного договора подтверждается платежным поручением от 19.06.2018 года на сумму 1 000 000 руб., где в качестве назначения платежа ФИО2 указала – обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи от 14.06.2018 года. 06.11.2018 года представитель истца, не уведомив о своих действиях заявителя и в ущерб его интересам, заключил договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО2 Истцу не было известно о действиях представителя по составлению и заключению данного договора, равно как и об условиях, на которых он был заключен. По указанному договору квартира была куплена ФИО2 за цену в размере 1 100 000 руб. Переход права собственности на ФИО2 произошел 17.11.2018 года. Истец полагает, что заключённый между ФИО3, действовавшим в качестве представителя истца, и ФИО2, договор купли-продажи квартиры от 06.11.2018 года является недействительной сделкой в соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ, то есть сделка совершена в ущерб интересам юридического лица. В настоящее время рыночная стоимость спорной квартиры превышает цену, указанную в договоре в 2,3 раза.

АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 06.11.2018 года, находящейся по адресу: *, кадастровый *, общая площадь 50,7 кв.м., заключенный между АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица», в лице его представителя по доверенности ФИО3, и ФИО2, и произвести двойную реституцию по данному договору. Признать за АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» право собственности на квартиру, расположенную по адресу: *, кадастровый *, общая площадь 50,7 кв.м. Взыскать с ответчиков ФИО2 и ФИО3 в пользу истца судебные издержки, включая расходы по уплате государственной пошлины и расходы по оплате услуг представителя.

В судебном заседании представитель истца АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» - ФИО1 (доверенность от 30 мая 2019 года) суду пояснила, что ФИО3 своими действиями по продаже квартиры по заниженной стоимости причинил ущерб обществу, в связи с чем сделка по продаже квартиры ФИО2 является недействительной. Цена, за которую руководство общества дало задание продать ответчику квартиру составляла 2 200 000 руб.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что в соответствии с выданной ему доверенностью обществом он имеет право самостоятельно определять цену продажи недвижимого имущества от имени общества. При переписке с руководством общества действительно обсуждалась цена в 2 200 000 руб., но поскольку у ФИО2 не было возможности оплатить эту цену, а также наличие судебной нагрузки в случае реализации квартиры на рынке, цена была снижена до 1 100 000 руб. Копия предварительного договора купи-продажи была направлена в адрес истца 19 июня 2018 года.

Ответчик ФИО2 суду пояснила, что вопросы о стоимости квартиры она согласовывала с ФИО3, предварительный договор был подписан на сумму 1 100 000 руб. При этом сразу был уплачен 1 000 000 руб. и 100 000 руб. позже. Полагала, что требования удовлетворению не подлежат.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по Красноярскому краю заместитель руководителя – ФИО4, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

На основании ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу п.1 ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 ст.555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Положением п.2 ст.174 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Из объяснений сторон, доказательств представленных в материалы дела, судом установлено, что заочным решением Ленинского районного суда * от 16 ноября 2016 года в пользу АО «Собинбанк» с ФИО2 взыскана задолженность по договору займа от 31 марта 2008 года * в размере 2 683 604,03 руб. Судом обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: *, общей площадью 50,7 кв.м., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 055 378,40 руб. При этом, определяя начальную продажную стоимость квартиры, суд исходил из отчета об оценке от 16 июня 2016 года *, которым рыночная стоимость определена в сумме 2 569 223 руб., а также положения п.4 ч. 2 ст.54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Определением Ленинского районного суда г. Красноярска от 17 января 2017 года произведена замена взыскателя Банка «Содействие общественным инициативам» (акционерное общество)/ АО «Собинбанк» на Акционерное общество «Ипотечный Агент Элбинг Столица» по гражданскому делу № 2-5597/2016 по исковому заявлению Акционерного общества «Собинбанк» к ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Поскольку квартира, расположенная по адресу: Россия, *, не была реализована в рамках исполнительного производства, она была передана в собственность взыскателю АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» и перешла к обществу в собственность 10 мая 2018 года.

ФИО3 с 01 декабря 2015 года состоял в трудовых отношениях с ООО «Элбинг Инвестментс» на основании трудового договора * и соглашения к нему от 30 ноября 2017 года, 03 декабря 2018 года, когда на основании приказа был уволен по собственному желанию. После увольнения ООО «Элбинг Инвестменс» выдало ФИО3 справку (уведомление) об отсутствии каких-либо претензий.

На период исполнения трудовых обязанностей ФИО3 была выдана нотариальная доверенность от 12 января 2018 года * в соответствии с которой он наделен правом продавать любые квартиры на территории Российской Федерации, принадлежащие обществу (АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица») на праве собственности, любым лицам за цену и на условиях по своему усмотрению.

Стороной ответчика – ФИО3 представлен в материалы дела договор * купли-продажи закладных (передачи прав на закладные) от 10 октября 2016 года, согласно которому АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» приобрело право требования у АО «Собинбанк» к ФИО2 по договору займа от 31 марта 2008 года * за 632 797,63 руб.

Исполняя свои трудовые обязанности, ФИО3, действуя добросовестно, 14 июня 2018 года заключил предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, от имени истца с ФИО2 за 1 100 000 руб. Копия данного договора была направлена в адрес истца ФИО2 19 июня 2018 года. 

ФИО2 по предварительному договору купли-продажи оплатила истцу 19 июня 2018 года 1 000 000 руб., о чем в материалы дела представлено платежное поручение.

Перед заключением основного договора купли-продажи 06 ноября 2018 года с ФИО2, ФИО3 получил от Генерального директора АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» ФИО5 уведомление о том, что сделка по купле-продаже спорной квартиры не является крупной и одобрения общего собрания не требует.

Затем, спустя более 4-х месяцев, ФИО3, действующий в интересах АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» на основании доверенности от 12 января 2018 года *, заключил с ФИО2 основной договор купли-продажи от 06 ноября 2018 года квартиры, расположенной по адресу: *, за 1 100 000 руб. 07 ноября 2018 года ФИО2 доплатила стоимость квартиры по договору в сумме 100 000 руб. Переход права собственности на спорную квартиру зарегистрирован 17 ноября 2018 года.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к ФИО3 и ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры от 06 ноября 2018 года недействительным. Представляя интересы истца, ФИО3 действовал в рамках полномочий определённых доверенностью от 12 января 2018 года *, которой он был наделен правом самостоятельно определять цену и условия продажи недвижимого имущества, принадлежащего АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица». Каких-либо дополнительных согласований о стоимости спорной квартиры не требовалось, что следует из объяснений представителя истца, а также условий трудового договора, заключенного с ФИО3 Суд учитывает, что оспариваемая истцом сделка не причинила представляемому лицу явный ущерб, поскольку недвижимое имущество было реализовано за сумму, превышающую стоимость приобретения АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» у АО «Собинбанк» права требования на 42,48%. Более того, стороной истца не представлено доказательств того, что ФИО2 знала или должна была знать о явном ущербе для истца от заключения спорной сделки. Доказательств сговора на совершение сделки на невыгодных для истца условиях суду не представлено.

Доводы стороны истца о том, что в соответствии с отчетом об оценке от 16 июня 2016 года * рыночная стоимость спорной квартиры определена в сумме 2 569 223 руб., предварительное согласование руководством общества стоимости продажи квартиры в сумме 2 200 000 руб., явно свидетельствует о том, что реализация спорной квартиры за 1 100 000 руб. причинила ущерб обществу, суд отклоняет, учитывая вышеизложенные выводы суда о стоимости приобретённого истцом права требования к ФИО2

Ссылка представителя АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» - ФИО1, на переписку между руководителем истца и ФИО3, безусловно не свидетельствует о согласовании стоимости реализации спорной квартиры за 2 200 000 руб., так как из ее содержания следует, что стороны выясняли финансовые возможности контрагента по сделке, направили предложение с ценой квартиры ФИО2 Более того, после момента заключения предварительного договора купли-продажи и до момента заключения основной сделки прошло более 4-х месяцев, что позволяло истцу в случае несогласования цены по договору отказаться от её заключения.

На основании ч.1,3 ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. 

Поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований оснований для сохранения обеспечительных мер, принятых определением судьи Ленинского районного суда г. Красноярска от 18 февраля 2019 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать любые действия, направленные на регистрацию и отчуждение прав собственности на квартиру, расположенную по адресу: *, в том числе регистрацию права собственности и выдачу правоустанавливающих документов, внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением судьи Ленинского районного суда г. Красноярска от 18 февраля 2019 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать любые действия, направленные на регистрацию и отчуждение прав собственности на квартиру, расположенную по адресу: *, в том числе регистрацию права собственности и выдачу правоустанавливающих документов, внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий: А.А. Гинтер