Дело № 3а-203/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000044-96

Решение

Именем Российской Федерации

15 октября 2024 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пушкарной Н.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Суховой В.И.,

с участием 

представителя административного истца ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шахкельдяна ФИО11 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО2, действуя через представителя по доверенности ФИО3, обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В обоснование иска административным истцом указано, что он является арендатором вышеуказанного объекта недвижимого имущества. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копеек. 

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной, определенной в отчете ЧПО ФИО5 от 27 декабря 2023 года №, в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

В судебное заседание административный истец ФИО2, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, Министерства финансов Ставропольского края, ПАО «СТАВРОПОЛЬПРОМСТРОЙБАНК», Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. 

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 поддержала требования административного иска, просила исключить из числа доказательств судебную оценочную экспертизу№ № от 4 марта 2024 года, выполненную членом Саморегулируемой организации МСО Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» - экспертом (ЧПО) ФИО4, судебные расходы взыскать с административного ответчика. Расходы за проведение повторной судебной экспертизы, проведенной АНО ФЦСЭО «Эксперт Центр», считала излишне завышенными, просила их снизить, представив письменные возражения об этом, приобщенные к материалам дела. 

Выслушав представителя административного истца, участвующего в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям:

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 января 2022 года № КУВИ-№, а также договором аренды земель несельскохозяйственного назначения № от 25 апреля 1995 года, дополнительного соглашения от 4 декабря 2013 года № об изменении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя от 25 апреля 1995 года №, в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей от 10 марта 2011 года, договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 января 2021 года и договора дарения недвижимого имущества от 22 марта 2021 года. 

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 декабря 2023 года № КУВИ-№. 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ЧПО ФИО5 от 27 декабря 2023 года №, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере № рублей. 

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений административный истец, являясь плательщиком арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 5 февраля 2024 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № от 4 марта 2024 года, выполненной члену Саморегулируемой организации МСО Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» - эксперту (ЧПО) ФИО1, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере № рублей.

В целях устранения сомнений в обоснованности данного заключения эксперта, определением суда от 27 мая 2024 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза. 

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, выполненному экспертом АНО ФЦСЭО «ЭКСПЕРТ ЦЕНТР» ФИО6№ от 30 августа 2024 года, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы выполненной экспертом АНО ФЦСЭО «ЭКСПЕРТ ЦЕНТР» № от 30 августа 2024 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. 

Заключение № от 30 августа 2024 года, выполненное экспертом ФИО6, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Объект исследования осмотрен экспертом лично 5 августа 2024 года. В связи с тем, что дата оценки ретроспективная, осмотр объекта исследования проводился только для ознакомления с объектом оценки. Идентификация объекта проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект и процесс его оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения. 

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в представленных для производства экспертизы материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов. 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объекта недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объекта недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом – 100%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки. При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Оснований для установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ЧПО ФИО5 от 27 декабря 2023 года № у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением проведенной повторной судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО6 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО5 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета.

Оценивая экспертное заключение члена Саморегулируемой организации МСО Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» - эксперта (ЧПО) ФИО4 ФИО12 № от 4 марта 2024 года, суд пришел к выводу, что оно является неясным, вызывает сомнения в его объективности ввиду использования не подходящих объектов-аналогов и применения неверных корректировок, о чем указано в определении суда о назначении повторной экспертизы, а потому определенная экспертом итоговая рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена на недостоверных сведениях, в связи с чем по делу и была назначена повторная экспертиза.

Вместе с тем, суд учитывает, что рыночная стоимость спорного объекта, установленная экспертами, назначенными судом, значительно отличается от указанной в исследовании, представленном административным истцом при обращении в суд с данным иском. Размер рыночной стоимости спорного объекта в обоих заключениях судебной экспертизы отличается незначительно, с учетом принятых во внимание недочетов первоначальной экспертизы, тогда как рыночная стоимость объекта, определенная в отчете об оценке ЧПО ФИО5 от 27 декабря 2023 года №, значительно занижена и не отвечает критериям объективности.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертных заключений, а также подтверждающих иную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, нежели указанной в заключении повторной судебной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы АНО ФЦСЭО «ЭКСПЕРТ ЦЕНТР» № от 30 августа 2024 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 29 декабря 2023 года – дата направления административного иска в суд, что подтверждается кассовым чеком Почта России и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором. 

Вместе с экспертными заключениями в суд от эксперта-оценщика (ЧПО) ФИО4 ФИО13, а также от АНО ФЦСЭО «ЭКСПЕРТ ЦЕНТР» поступили заявления о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 

<

данные изъяты> рублей и 

<

данные изъяты> рублей соответственно. Указанные заявления подлежат рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 103, пунктов 1, 7 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в частности, расходы на оплату государственной пошлины, суммы подлежащие выплате экспертам, иные признанные судом необходимыми расходы.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28) с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесённых административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО7 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешён по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечёт восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

В рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Установленная судом кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости отличается менее чем на 50 % от кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, а поэтому не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению права административного истца как плательщика налоговых и арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленного в иске объекта недвижимости.

Отказ в оплате экспертизы по основаниям неполноты заключения эксперта или его недостаточной ясности процессуальным законом не предусмотрен.

Таким образом, учитывая обстоятельства назначения по делу повторной судебной экспертизы, судебные расходы при производстве первичной судебной оценочной экспертизы, по существу подтверждающей обоснованность административного иска и свидетельствующей о нарушении прав истца, подлежат взысканию с административного истца. Данное доказательство не является порочным, не признано судом недопустимым, не исключено из числа доказательств по делу. 

Доводы представителя административного истца о завышении расходов на проведение повторной судебной экспертизы судом отклоняются, поскольку расходы на экспертизу обоснованы в сумме затрат на проведение экспертизы исходя из стоимости экспертного часа и объема выполненного экспертного исследования, что отвечает требованиям действующего законодательства и нормативным правовым актам. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявления эксперта-оценщика (ЧПО) ФИО4 ФИО14 о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы в размере 

<

данные изъяты> рублей и АНО ФЦСЭО «ЭКСПЕРТ ЦЕНТР» в размере 

<

данные изъяты> рублей, которые подлежат взысканию с административного истца. 

Руководствуясь статьями 111-114.1, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Шахкельдяна ФИО15 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель: 

<

данные изъяты>, с разрешенным видом использования: 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2022 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. 

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости считать 29 декабря 2023 года. 

Взыскать с административного истца Шахкельдяна ФИО17 в пользу эксперта-оценщика ЧПО ФИО4 ФИО16 стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей.

Взыскать с административного истца Шахкельдяна ФИО18 в пользу АНО ФЦСЭО «ЭКСПЕРТ ЦЕНТР» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 23 октября 2024 года. 

Председательствующий судья Н.Г. Пушкарная