2-7802/2025 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 октября 2025 года город Сургут

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югра, в составе:

председательствующего судьи Беловоловой И.И. 

при секретаре ФИО4

с участием истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» о взыскании переплаченной суммы за помещение, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику АО Специализированный застройщик «ДСК-1» о взыскании неустойки в размере № за кладовое помещение, неустойки в размере № копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, неустойки в размере № в день, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактического исполнения обязательств Застройщиком по договору участия в долевом строительстве, штрафа в размере 50% в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, компенсации морального вреда в размере №, почтовых расходов, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № № участия в долевом строительстве на кладовую (№ на территории объекта недвижимости многоквартирного жилого 

<

адрес> общей площадью № кв.м., стоимостью № руб. Условия договора со стороны истца исполнены в полном объеме, все установленные договором денежные средства перечислены на счет ответчика в размерах и сроки, установленные договором, объект передан истцу по акту ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день составлен акт выявленных недостатков: от потолка на расстоянии № см., от пола на расстоянии №., ширина коммуникация от края до края № см, от края кладовки до другого края длина инженерных сетей №, вдоль стены находится металлическая труба, от стены № см общей протяженностью от края кладовки до края №, расположены инженерные сети, трубы горячего водоснабжения, водоотведения, вентиляционное оборудование, труба из пластика общего слива конденсата от кондиционеров, коммуникации проходят вдоль всей кладовой. ДД.ММ.ГГГГ застройщику отправлена претензия об уменьшении цены договора кладовой и уплаты неустойки с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения требования потребителя, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. Проценты по задолженности имеют место с ДД.ММ.ГГГГ, составляет № дней, или №), неустойка с ДД.ММ.ГГГГ составляет №).Моральный вред истец оценивает в №. и считает, что с ответчике в его пользу подлежит взысканию штрафа в соответствии с требованиями п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗ «О защите право потребителей» 

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, суду пояснил, что до его сведения застройщиком не была доведена информация о наличии проходящих в кладовой коммуникациях, считает, что их наличие не позволяет использовать кладовое помещение в полном объеме, уменьшает ее покупательскую способность, наличие общедомовых коммуникаций может привести к порче его личного имущества, в случае порыва труб, кладовая не должна содержать какие - либо коммуникации, в договоре указания на наличие трубы не имеется, в связи с чем полагает, что стоимость кладовой должна быть намного ниже. Он не может пользоваться всей кладовой, поскольку наличие коммуникаций уменьшает ее объем в кубических метрах. На его претензию иную кладовую, без пролегающих коммуникаций, застройщик ему не предложил. Просит иск удовлетворить. 

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился в полном объеме, полностью поддержал отзыв, суду пояснил, что здание и спорное нежило помещение соответствуют проектной документации, требованиям технических регламентов градостроительным регламентам, градостроительному плану земельного участка, иным санитарно-эпидемиологическим, градостроительным нормам и правилам. С проектной документацией истец мог ознакомится на общедоступных сайтах. В обязанность застройщика, при заключении договора долевого участия, не входит информирование дольщика о проходящих через кладовые коммуникациях, являющихся общим имуществом собственников. Данные коммуникации соответствуют проектной документации объекта недвижимости. Более того, размер кладовой указан в квадратных метрах, а не кубических метрах, как указывает истец, кладовая передана истцу по акту, никаких замечаний к качеству объекта предъявлено не было. Считает, что застройщиком при заключении договора долевого участия, строительстве и передаче объекта истцу нарушений не допущено. Истец не просил ознакомления с проектной документацией, с его стороны подобных обращений не было, наличие коммуникаций не лишает истца возможность и пользоваться кладовой. Просит в иске отказать. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено и из материалов дела следует, что между истцом ФИО1 и ответчиком заключен договор № № участия в долевом строительстве на кладовую (№.4) на 1 этаже на территории объекта недвижимости многоквартирного жилого 

<

адрес> общей площадью № кв.м. (п.1.1.2 Договора), стоимостью № руб. ( п.3.2 Договора), общая проектная площадь Кладовой и ее номер являются условными и подлежат уточнению после выдачи кадастрового паспорта на Дом ( п.1.1.3 Договора). Основанием для изменения цены договора является изменение общей приведенной площади Кладовой по отношению к проектной общей приведенной площади Кладовой более чем на 5% (пп. 5 п..3.4. Договора)

Помещение передается участнику долевого строительства с выполнением работ согласно проекту.

Согласно пункту 5.1 Договора застройщик обязан закончить строительство в соответствии с проектной документацией и после окончания строительства обязан передать объект дольщику по акту, пунктом 5.6 Договора предусмотрена обязанность застройщика обеспечить качество строительных работ в соответствии с проектом и Договором. 

Пунктом 5.3.3.1 установлено, что под несущественными недостатками объекта долевого строительства понимаются недостатки, не влекущие невозможность использования Объекта долевого строительства по целевому назначению, недостатки, не влекущие невозможность использование Объекта долевого строительства по целевому назначению, недоставки, не нарушающие требования прокатной документации, действующих СНИП, СанПиН.

Обязательства по оплате цены договора истец выполнил в полном объеме, что подтверждается справкой застройщика от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривалось ответчиком при рассмотрении дела.

Объект строительства – кладовая на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передан истцу площадью 5,2 кв. м.

Право собственности истца на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписки ЕГРН.

Истец ДД.ММ.ГГГГ направила ответчику акт выявленных недостатков, согласно которого визуально установлено в кладовом помещении № выявлены инженерные сети трубы и оборудования для вентиляции внизу стены выявлена труба в вдоль стены, при заключении договора ему не было сообщено о наличии в кладовой инженерных сетей. 

Претензией от ДД.ММ.ГГГГ истец ввиду наличия коммуникаций просил снизить стоимость кладовой дор №., и уплатить неустойку в размере №. в случае неисполнение требований в течение № дней. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из положений части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В силу пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В судебном заседании установлено, что истцу застройщиком передано нежилое помещение (кладовая), общей площадью 5,2 кв. м., что менее установленных Договором 5% от по отношению к проектной общей приведенной площади Кладовой.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В данном случае, заключенный сторонами договор участия в долевом строительстве содержит условия об общей площади объекта долевого строительства №, а также о том, что цена договора №., и может изменяться в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 3.4 Договора).

Буквальное значение содержащихся в данных пунктах и в тексте всего договора слов и выражений не указывает на возможность изменения цены договора в случае разницы между указанной в договоре и фактической общей площадью объекта долевого строительства.

В данном случае истец ссылается на нахождение в кладовой коммуникаций и просит взыскать с ответчика в качестве соразмерного уменьшения цены договора №., которые составляют разницу между стоимостью кладовой, если бы она была построена в надлежащем виде, и помещением с учетом размещения в ней коммуникаций. 

Согласно статье 2 Федерального закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Как следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между сторонами договора участия в долевом строительстве помещение передается участнику долевого строительства с выполнением работ согласно проекту.

Из представленных в материалы дела разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, заключения службы жилищного и строительного надзора № от ДД.ММ.ГГГГ, положительного заключения негосударственной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, схем секций, помещений подвала, в котором расположена кладовка истца, следует, что проектом предусмотрено прохождение через нее коммуникаций: отопления, вентиляции, тепловых сетей, водоснабжения. 

Таким образом, расположение трубы (коммуникации) в переданном истцу нежилом помещении соответствует проекту.

Предоставленными ответчиком документами подтверждается соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Исходя из содержания статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Статьей 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлена обязанность застройщика предоставить проектную документацию по требованию участника долевого строительства для ознакомления.

Согласно пункту 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Истец, как участник долевого строительства, вправе потребовать от застройщика ознакомления с проектной документацией.

Доказательств того, что ответчик по обращению истца отказал в ознакомлении с проектной документацией материалы дела не содержат.

Законодательством не установлена необходимость отражения в договоре долевого участия всех технических характеристик строящегося объекта.

С учетом изложенного, само по себе неуказание ответчиком в договоре на наличие в помещении кладовой инженерных коммуникаций не свидетельствует о праве истца требовать в порядке части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ соразмерного уменьшения цены договора, поскольку нахождение общедомовых коммуникаций в помещении кладовой истца предусмотрено проектной документацией.

Доказательств того, что наличие указанных коммуникаций влечет за собой невозможность использования кладовой по ее прямому назначению, истцом в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что расположение трубы (коммуникации) в переданном истцу нежилом помещении соответствует проекту, доказательств того, что данное нежилое помещение построено ответчиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведших к ухудшению его качества или делают его непригодным для предусмотренного договором использования, в материалы дела не представлено и таких обстоятельств при рассмотрении настоящего спора не установлено, оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика соразмерного уменьшения цены договора в связи с наличием в спорном нежилом помещении инженерных коммуникаций у суда первой инстанции не имеется. 

Таким образом, при рассмотрении спора не установлено нарушения прав истца как потребителя при передаче ответчиком спорного нежилого помещения, требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа также не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, заявленные истцом исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, включая судебные расходы. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

ФИО1 в удовлетворении требований к АО Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат-1» о взыскании 

переплаченной суммы в размере № за кладовое помещение, неустойки в размере № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, неустойки в размере № в день, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактического исполнения обязательств Застройщиком по договору участия в долевом строительстве, штрафа в размере 50% в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, компенсации морального вреда в размере №, почтовых расходов - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Составление мотивированного решения отложено до 21.10.2025 

Судья И.И.Беловолова

КОПИЯ ВЕРНА 21.10.2025.

Подлинный документ находится в деле №2-7802/2025

СУРГУТСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ХМАО-ЮГРЫ

Судья Сургутского городского суда

_____________________И.И.Беловолова

Судебный акт вступил/не вступил 

в законную силу «__» _______2025 г. 

Секретарь с/заседания _________ФИО7