копия Дело №2-436/24

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 марта 2024 года п.Лотошино Московской области 

Волоколамский городской суд (постоянное судебное присутствие в п.Лотошино) Московской области в составе

председательствующего судьи Перминовой Е.А.,

при секретаре Новожиловой М.С.,

с участием представителя ответчиков ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации г.о.Лотошино Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации г.о.Лотошино Московской области о расторжении договора аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился с иском (с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ) к администрации г.о.Лотошино Московской области о расторжении договора аренды земельного участка. 

Определением суда привлечен соответчик Комитет по управлению имуществом администрации г.о.Лотошино Московской области.

В обоснование истец указал, что 11.07.2023 года между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) администрацией городского округа Лотошино Московской области, от имени которого выступал КУИ администрации городского округа Лотошино Московской области, заключен договор аренды земельного участка № площадью 9990 кв.м, c кадастровым №, вид разрешенного использования "животноводство", расположенного по адресу: 

<

адрес> Арендная плата внесена истцом за период с 11.07.2023 года по 31.12.2023 года. В связи с изменением финансовых и семейных обстоятельств, невозможностью освоения земельного участка, истец 06.12.2023 года уведомил ответчика о своем желании расторгнуть договор. Письмом от 20.12.2023 года в расторжении договора ему отказано. 09.01.2024 года он вновь обратился к истцу о досрочном расторжении договора аренды, но ему вновь было отказано. Истец не является индивидуальным предпринимателем, животноводческой деятельностью не занимается, проживает вдалеке от места нахождения земельного участка, что делает затруднительным его использование. Участвуя в торгах, истец полагал в дальнейшем выкупить участок и использовать его для индивидуального жилищного строительства. Однако, участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, изменить вид разрешенного использования на ИЖС невозможно, выкупить в собственность также нельзя. Кроме этого, с изменением финансовых и семейных обстоятельств истцу стало обременительным владеть этим участком. Ссылаясь на положения ст.46 ЗК РФ, ст.ст.1,10 421, 428, 450, 451, 620 ГК РФ, «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021), указал, что отсутствие в договоре аренды права арендатора на досрочное расторжение нарушает баланс интересов сторон, делает такой договор несправедливым и кабальным, поскольку договор заключен на 49 лет, что фактически равноценно целой жизни человека. Просит суд (с учетом уточнений): расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым № от 11.07.2023 года №, общей площадью 9990 кв.м. между Комитетом по управлению имуществом администрации г. о. Лотошино Московской области и ФИО2 .

Истец ФИО2 извещен о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, в письменном заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие. 

Неявка стороны, извещенной о месте и времени судебного заседания, заявившей о рассмотрении дела в его отсутствие, не препятствует рассмотрению дела (ст.167 ч.5 ГПК РФ).

Ответчики администрация г.о.Лотошино Московской области, Комитет по управлению имуществом администрации г.о.Лотошино Московской области в лице представителя ФИО1 возражает против иска, с учетом сводного заключения Министерства имущественных отношений Московской области. Представила письменные возражения.

Рассмотрев исковые требования, выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав письменные возражения ответчика, письменные материалы дела, дополнительно представленные материалы, суд приходит к следующему.

Согласно ст.1 п.2 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок (подп.1 п.1 ст.8 ГК РФ).

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Одним из способов защиты гражданских прав является прекращение или изменение правоотношений (ст.12 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 11.07.2023 года между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) администрацией городского округа Лотошино Московской области, от имени которого выступал КУИ администрации городского округа Лотошино Московской области, заключен договор аренды земельного участка № площадью 9990 кв.м, c кадастровым №, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "животноводство", расположенного по адресу: 

<

адрес>

Договор заключен по результатам аукциона в электронной форме, на основании протокола рассмотрения заявок от 30.06.2023 года, согласно которого аукцион признан несостоявшимся, а с единственным участником аукциона – истцом – заключен договор аренды земельного участка по начальной цене предмета аукциона 7 932,06 рубля (арендная плата за год).

Земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 11.07.2023 года.

Договор зарегистрирован в ЕГРН 25.09.2023 года. 

Срок действия договора 49 лет, с 11.07.2023 ода по 11.07.2072 года.

06.12.2023 года истец обратился в КУИ администрации г.о.Лотошино с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка.

19.12.2023 года вынесено сводное заключение Министерства имущественных отношений Московской области №239-О об отказе в предоставлении услуги.

20.12.2023 года истцу дан ответ администрации г.о.Лотошино Московской области об отказе в расторжении договора аренды земельного участка, поскольку по условиям этого договора расторжение по требованию арендатора не предусмотрено, а оснований, указанных в ст.620 ГК РФ, не имеется, при том, что доходы от арендной платы запланированы в доходной части бюджета.

09.01.2024 года истец обратился в КУИ администрации г.о.Лотошино с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка.

22.01.2024 года вынесено сводное заключение Министерства имущественных отношений Московской области №10-О об отказе в предоставлении услуги.

23.01.2024 года истцу дан ответ администрации г.о.Лотошино Московской области об отказе в расторжении договора аренды земельного участка, поскольку по условиям этого договора расторжение по требованию арендатора не предусмотрено, а оснований, указанных в ст.620 ГК РФ, не имеется. Нарушений условий договора арендодателем не имеется.

Обратившись в суд, истец указал на отсутствие у него возможности использовать земельный участок по назначению, поскольку он не является индивидуальным предпринимателем, животноводческой деятельностью не занимается, проживает вдалеке от места нахождения земельного участка, намеревался выкупить участок и использовать его для индивидуального жилищного строительства, однако изменить вид разрешенного использования на ИЖС невозможно. Также ссылается на изменение финансовых и семейных обстоятельств, а срок действия договора считает кабальным условием.

Вместе с тем вид разрешенного использования земельного участка и категория земель были известны арендатору, поскольку эти сведения указаны при заключении договора аренды, поэтому невозможность использовать земельный участок в иных целях (для ИЖС) является очевидной, и не может быть расценена как обстоятельства, влекущие невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Доказательств, указывающих, что арендодатель допустил существенные нарушения договора аренды, либо свидетельствующих, что спорный земельный участок непригоден для использования по назначению по причинам, не зависящим от арендатора – суду истцом не представлено.

Напротив, усматривается, что после заключения договора аренды земельный участок был передан истцу в удовлетворительном состоянии, по акту приема-передачи, подписанному сторонами без возражений. Вид разрешенного использования земельного участка не изменился, и позволяет беспрепятственно использовать его по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Обстоятельств, предусмотренных императивными нормами ст.ст.450, 620 ГК РФ, дающих основание для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора, по делу не установлено. Условия договора аренды, согласованные сторонами, не предусматривают право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора аренды. 

Ответчики возражают против расторжения договора аренды, ссылаясь на экономические обоснования (наличие долгосрочных прогнозов пополнения местного бюджета от поступлений в виде арендной платы за земельный участок), что согласуется с положениями бюджетного законодательства. 

Спорный договор не противоречит закону по содержанию, форме и процедуре заключения, прошел государственную регистрацию. Доводов о недобровольном заключении этого договора истец не заявил, доказательств, указывающих на его оспоримость или ничтожность, не представил.

Ссылки истца на несправедливость договора ввиду срока его действия (49 лет) не принимаются судом, поскольку такой продолжительный срок аренды обусловлен прежде всего интересами арендатора, который, при использовании земельного участка по целевому назначению (для животноводства), имеет возможность долгосрочного планирования этого вида деятельности, поэтому указанное условие договора, согласованное сторонами, кабальным не является.

При таких обстоятельствах суд считает недоказанными доводы истца о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке по инициативе арендатора, поэтому иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к администрации г.о.Лотошино Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации г.о.Лотошино Московской области о расторжении договора аренды земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Волоколамский городской суд Московской области.

Судья (подпись) Е.А.Перминова

Решение в окончательной форме принято 01.04.2024 года.

Судья (подпись) Е.А.Перминова

Копия верна: судья Е.А.Перминова