Дело № 2-373/2024

УИД: 26RS0012-01-2023-005281-57

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки «25» января 2024 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Казанчева В.Т.,

при секретаре Малашихиной В.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ПРОЕКТНЫЙ ЦЕНТР» к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки об изменении условий договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПРОЕКТНЫЙ ЦЕНТР» обратилось в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки о признании незаконным отказа, об изменении условий договора купли-продажи.

В обоснование заявленных исковых требований истцом указано следующее. 

Фактические обстоятельства.

Договор купли-продажи ***** от 08.10.2020 г.

08 октября 2020 года на основании протокола о результатах конкурса ***** от 01.10.2020 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки (далее - комитет) и ООО «ПРОЕКТНЫЙ ЦЕНТР» (далее - общество) заключен договор купли-продажи ***** в отношении нежилого здания общей площадью 340,2 кв. метра, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер ***** (далее - договор) (Приложение № 1,2).

Предметом договора, является объект культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской федерации и обременен требованиями к содержанию.

При переходе прав на объект, обременения сохраняются согласно охранному обязательству.

Среди прочих обязательств комитет принял на себя обязательство передать в течение 5 рабочих дней объект, обществу, после полной оплаты цены сделки.

Общество приняло на себя обязательство в течение трех лет с момента заключения договора выполнить в срок (п.п. 3.2.6 Договора) и в полном объеме работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения.

Обстоятельства, препятствующие выполнению условий договора.

Поскольку указанный договор не содержал сведений о правах на земельный участок, на котором располагается объект культурного наследия, с целью получения разрешение на строительства (статья 51 Градостроительного кодекса РФ), общество обратилось в комитет за предоставлением сведений о возникших правах у общества на земельный участок с кадастровым номером ***** (письмо от 02.08.2021 г.) (Приложение № 3).

По результатам рассмотрения этого обращения, 20.09.2021 г. между обществом и комитетом заключено дополнительное соглашение к акту приема-передачи от 22.10.2020 г. по договору купли-продажи, предусматривающие возникновение у общества права безвозмездного пользования земельным участком ***** (Приложение № 4).

Во исполнение условия договора купли-продажи ***** от 08.10.2020 г. между обществом (заказчик) и ООО «Архитектурно-реставрационный центр КМВ» (подрядчик) 01.12.2020 г. заключен контракт ***** на выполнение ремонтно-реставрационных работ.

В процессе производства работ подрядчиком выявлены обстоятельства, препятствующие их выполнению и угрожающие сохранению объекта культурного наследия: на смежном земельному участке с кадастровым номером ***** располагался магазин, который был возведен в охранной зоне объекта культурного наследия, без получения необходимой разрешительной документации и препятствовал проведению ремонтно-реставрационных работ. О чем подрядчик уведомил главу города Ессентуки письмом от 12.05.2021 г. (Приложение № 5).

В результате, Администрацией города Ессентуки подан иск к правообладателю магазина - ФИО1 о сносе самовольной постройки. Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 13.09.2022 г. по делу № 33-3-2993/2022 (2-1305/2021), оставленного без изменения Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 07.02.2023 г. исковые требования удовлетворены частично, среди прочего суд признал пристройку площадью 33,1 кв. м самовольной и обязал ответчика ее снести (Приложение № 6).

12.01.2023 г. Истец обратился к Главе города-курорта Ессентуки об установлении вида разрешенного использования для земельного участка «Гостиничное обслуживание» код 4.7 (Приложение № 7).

28 августа 2023 года самовольная пристройки снесена, что подтверждается Актом о совершении исполнительных действий к и/п ***** (Приложение № 8).

Таком образом, учитывая обстоятельства, не зависящие от воли и правомерности поведения общества: отсутствие у общества прав на земельный участок и наличие объекта самовольного строительства, препятствующего проводить работы в отношении объекта культурного наследия, общество не могло приступить к исполнению обязательств по ремонтно-реставрационным работам в течении трех лет с момента заключения договора купли-продажи.

Пунктом 3.2.6. договора купли-продажи ***** от 08.10.2020 г. установлено исполнение обязательств общества по разработке научно-проектной документации для проведения реставрационных работ, включая проект приспособления для современного использования в срок до 01.01.2022 г. и проведение ремонтно-реставрационных работ на объекте в срок до 01.07.2024 г.

Принимая во внимание то, что обществом понесены значительные затраты, произведены работы по консервации объекта культурного наследия и частично выполнены работы по разработке научно-проектной документации, обществом предложено внести изменения в договор купли-продажи ***** от 08.10.2020 г. предусматривающие исполнение обязательств общества по разработке научно-проектной документации для проведения реставрационных работ, включая проект приспособления для современного использования в срок до 01.06.2025 г. и проведение ремонтно-реставрационных работ на объекте в срок до 01.07.2028 г. (Приложение № 9).

13.12.2023 г. Обществом был получен отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки ***** в изменении условий договора (Приложение № 10).

Основания для изменения условий Договора купли-продажи ***** от 08.10.2020 г.

Материально-правовое обоснование.

Гражданский кодекс РФ.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 450).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 4 статьи 451).

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов могут быть изменены сторонами в случае, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах (подпункт 3 пункта 8 статьи 448).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452).

Судебная практика.

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемых дополнительных соглашений, предусмотрено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом (Определение Верховного Суда РФ от 27.05.2020 № 310-ЭС20- 5909 по делу № А64-8867/2018).

Таким образом, внесение в условия договора изменений, предложенных обществом, допускается нормами действующего законодательства, является обоснованным и целесообразным.

Отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом от 13.12.2023 г. ***** является незаконным.

Расторжение договора противоречит общественным интересам, так как договор купли-продажи заключен в отношении объекта культурного наследия, с целью его сохранения и приспособления. Этот объект является отражением истории развития города Ессентуки как курорта, раскрывает историю курорта туристам и жителям города. Приспособление его для современного использования создаст рабочие места и поможет увеличить количества средств размещения туристов.

Внесение изменений, предложенных обществом, не приведет к изменению существенных обстоятельств договора.

Возникшее изменение обстоятельств невозможно преодолеть другим способом, иначе как внесением соответствующих изменений в условия договора.

Исполнение договора без изменения несет значительный ущерб для общества, так как оставление договора в неизменном виде не позволит истцу исполнить пункт Договора, за счет собственных и привлеченных средств обеспечить исполнение Договора с объемом обеспечения исполнения в размере не менее 100 000 000 (ста миллионов) рублей, что лишит истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора и повлечет за собой значительный ущерб для истца.

Риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Несмотря на то, что из существа заключенного договора буквально не следует, что риск, связанный с изменением обстоятельств несет истец, однако в данном случае при оставлении договора в неизменном виде с учетом сложившихся обстоятельств именно истец будет являться стороной, которая понесет наибольшие убытки, так как истцом при исполнении договора понесены значительные расходы на финансирование реализации проекта, которые должны быть компенсированы после исполнения договора на измененных условиях, а в случае его расторжения указанное финансирование, как исполненное по договору до его расторжения, возврату подлежать не будет.

Изменение условий договора не влияет на стоимость аукциона.

Как следует из вышеприведенных пунктов, имеется одновременное наличие всех необходимых условий, установленных п.4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для изменения Договора судом.

На основании изложенного, просит суд:

1. Признать незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом от 13.12.2023 г. *****

2. Изменить условия Договора купли-продажи ***** от 08.10.2020 г, заключенного между Истцом и Ответчиком, а именно, пункт 3.2.6. изложить в следующей редакции:

«Выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, указанные в следующей таблице:

п/п

Наименование работ по сохранению объекта культурного наследия

Срок выполнения работ

1

1.

Установка информационной надписи и обозначения по проекту, согласованному с уполномоченным органом охраны объектов культурного наследия

до 31.12.2020

2

2.

Разработать научно-проектную документацию для проведения реставрационных работ на Объекте, включающую проект приспособления Объекта для современного использования

до 01.06.2025

3

3.

Провести консервацию или комплекс противоаварийных работ по защите Объекта

до 01.01.2022

4

4.

Провести ремонтно-реставрационные работы на Объекте в соответствии с научно-проекторной документацией, согласованной с уполномоченный органом в области охраны объектов культурного наследия

до 01.07.2028

Впоследствии представитель истца ООО «ПРОЕКТНЫЙ ЦЕНТР» по доверенности ФИО1 отказался от требований о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом от 

<

дата> ***** Отказ от иска принят судом, определением суда от 

<

дата> производство по делу в этой части прекращено. 

В судебное заседание представитель истца ООО «ПРОЕКТНЫЙ ЦЕНТР», представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации г. Ессентуки, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, не явились. Представитель истца представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, в порядке заочного производства. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п. 4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. 

В силу п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. (ст. 130)

В соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. (п. 2 ст. 434) Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

На основании п. 1 чт. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что 08 октября 2020 года на основании протокола о результатах конкурса ***** от 01 октября 2020 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки (продавец) и ООО «ПРОЕКТНЫЙ ЦЕНТР» (покупатель) был заключен договор купли-продажи *****, по условия которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое здание общей площадью 340,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> кадастровый *****.

Пунктами 2.4, 2.5 договора предусмотрено, что приобретаемый объект недвижимости является объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и обременен требованиями к содержанию, использованию и сохранению объекта культурного наследия, содержащимися в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, регионального значения «Дача», нач. 1900-х гг.. 

<

адрес> утвержденном приказом Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия от 07 ноября 2017 года *****, с учетом изменений, утвержденных приказом 

<

адрес> по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия от 14 июля 2020 года *****, являющимися приложениями к настоящему договору. При переходе прав на объект, обременения сохраняются согласно охранному обязательству.

В соответствии с п. 3.2.6 договора покупатель принял на себя обязательство выполнить в срок и в полном объеме работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения: установка информационной надписи и обозначения по проекту, согласованному с уполномоченным органом охраны объектов культурного наследия - до 31.12.2020; разработать научно-проектную документацию для проведения реставрационных работ на Объекте, включающую проект приспособления Объекта для современного использования - до 01.06.2022; провести консервацию или комплекс противоаварийных работ по защите Объекта до 01.01.2022; провести ремонтно-реставрационные работы на Объекте в соответствии с научно-проекторной документацией, согласованной с уполномоченным органом в области охраны объектов культурного наследия - до 01.07.2024.

Ссылаясь на то, что после заключения договора возникли независящие от покупателя обстоятельства, препятствующие выполнению п. 3.2.6 договора в установленный срока, при этом, ответчик во внесудебном порядке отказался изменить условия договора, ООО «ПРОЕКТНЫЙ ЦЕНТР» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением. 

Оценивая доводы истца, суд исходит из следующего. 

Как следует из п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В рассматриваемом случае, судом установлено, что поскольку договор купли-продажи не содержал сведений о правах на земельный участок, на котором располагается объект культурного наследия, с целью получения разрешения на строительство, ООО «ПРОЕКТНЫЙ ЦЕНТР» обратилось к ответчику за предоставлением сведений о возникших у общества правах на земельный участок с кадастровым номером *****

20 сентября 2021 года между ООО «ПРОЕКТНЫЙ ЦЕНТР» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки заключено дополнительное соглашение к акту приема-передачи от 22 октября 2020 года, предусматривающие возникновение у общества права безвозмездного пользования земельным участком *****

Во исполнение условия договора купли-продажи, между ООО «ПРОЕКТНЫЙ ЦЕНТР» (заказчик) и ООО «Архитектурно-реставрационный центр КМВ» (подрядчик) 01 декабря 2020 года заключен контракт ***** на выполнение ремонтно-реставрационных работ.

В процессе производства работ подрядчиком выявлены обстоятельства, препятствующие их выполнению и угрожающие сохранению объекта культурного наследия: на смежном земельному участке с кадастровым номером ***** располагался магазин, который был возведен в охранной зоне объекта культурного наследия, без получения необходимой разрешительной документации и препятствовал проведению ремонтно-реставрационных работ, о чем подрядчик уведомил главу города Ессентуки письмом от 12 мая 2021 года.

Администрацией города Ессентуки подан иск к правообладателю магазина ФИО2 о сносе самовольной постройки. Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 13 сентября 2022 года по делу № 33-3-2993/2022 (2-1305/2021), оставленного без изменения Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 07 февраля 2023 года исковые требования удовлетворены частично, суд признал пристройку площадью 33,1 кв.м. самовольной и обязал ответчика ее снести. 

28 августа 2023 года самовольная пристройка снесена, что подтверждается Актом о совершении исполнительных действий, составленным в рамках исполнительного производства *****

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО «ПРОЕКТНЫЙ ЦЕНТР» по объективным, не зависящим от него причинам, не могло приступить к исполнению обязательств по ремонтно-реставрационным работам в течение трех лет с момента заключения договора купли-продажи.

Суд отмечает, что расторжение договора противоречит общественным интересам, так как договор купли-продажи заключен в отношении объекта культурного наследия, с целью его сохранения. Также расторжение договора повлечет для истца ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях. При этом, внесение в договор купли-продажи предложенных обществом изменений, не приведет к изменению существенных условий договора, обеспечит баланс прав и законных интересов сторон.

В условиях состязательности процесса ответчиком не приведено доказательств, опровергающих доводы истца, в связи с чем, в силу положений ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, исковые требования ООО «ПРОЕКТНЫЙ ЦЕНТР» подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «ПРОЕКТНЫЙ ЦЕНТР» к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки об изменении условий договора купли-продажи – удовлетворить. 

Изменить условия договора купли-продажи ***** от 08 октября 2020 года, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки и ООО «ПРОЕКТНЫЙ ЦЕНТР» в отношении нежилого здания общей площадью 340,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый *****, изложив пункт 3.2.6 договора в следующей редакции:

Выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения:

- установить информационную надписи и обозначения по проекту, согласованному с уполномоченным органом охраны объектов культурного наследия - до 31.12.2020; 

- разработать научно-проектную документацию для проведения реставрационных работ на Объекте, включающую проект приспособления Объекта для современного использования - до 01.06.2025; 

- провести консервацию или комплекс противоаварийных работ по защите Объекта - до 01.01.2022; 

- провести ремонтно-реставрационные работы на Объекте в соответствии с научно-проекторной документацией, согласованной с уполномоченным органом в области охраны объектов культурного наследия - до 01.07.2028.

Ответчик вправе подать в Ессентукский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии мотивированного решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Судья: В.Т. Казанчев 

Мотивированное решение изготовлено 29 января 2024 года.