УИД 23RS0044-01-2025-001462-31 

к делу № 2-1763/2025

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская 13 августа 2025 года 

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего 

Емельянова А.А., 

при секретаре судебного заседания 

ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации МО ФИО9 к Кушу ФИО8, ООО «Агро-Юг» о признании договора аренды земельного участка недействительным, 

установил:

Администрация МО 

<

адрес> обратилась в суд с иском к ФИО2, ООО «Агро-Юг» о признании договора аренды земельного участка недействительным. В обоснование исковых требований истец указал о том, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО 

<

адрес> и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты>, расположенного на территории Северского сельского поселения в кадастровом квартале 

<

данные изъяты>. Указанный договор был заключен на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земельного участка со вторым участником, № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды, постановления администрации МО 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды сроком на 20 лет земельного участка площадью 

<

данные изъяты>, расположенного на территории Северского сельского поселения с кадастровым номером 23:26:0108000:545. ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, ФИО2 передал права и обязанности по договору аренды новому арендатору ООО «Агро-Юг». Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> является ООО «Агро-Юг». Гражданское законодательство ограничивает правомочие победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично. На этом основании администрация полагает недопустимой уступку прав и перевод долга по договору, заключенному на торгах, мотивируя свои выводы тем, что положения п. 7 ст. 447 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур. При этом не имеет значение, кто является победителем торгов: физическое или юридическое лицо. Решающим фактором является приобретение права аренды на торгах либо без таковых. Поскольку в рассматриваемой ситуации гражданин заключил договор аренды земельного участка по результатам аукциона, то переуступка прав и обязанностей по этому договору третьему лицу будет противоречить прямому запрету, сформулированному в п. 7 ст. 448 ГК РФ. Уведомление с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка, было направлено ответчику ДД.ММ.ГГГГ. Просит признать недействительным договор уступки прав по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположенный в кадастровом квартале 

<

данные изъяты> указать, что решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН на указанный объект недвижимости.

Представитель истца администрации МО 

<

адрес> в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. 

Ответчик ФИО2, представитель ответчика ООО «Агро-Юг» в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещались путем направления почтовых отправлений и размещения информации на сайте суда, о причинах неявки не сообщили, рассмотреть дело в свое отсутствие не просили, ходатайств по существу спора не представили.

В соответствии со ст. 117 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, и другие участники процесса считаются извещенными надлежащим образом судом, если адресат отказался от получения судебного извещения и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или судом. Суд расценивает неявку ответчиков для получения судебного извещения, как отказ от его получения, считает ответчиков извещенным о времени и месте рассмотрения дела. 

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 233 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в отсутствие не явившихся ответчиков, поскольку ответчики, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, не сообщили об уважительных причинах неявки и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие, уклонились от явки в судебное заседание.

Суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 64 ЗК РФ, земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Согласно п. 2 ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу п.п. 7 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов путем заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации МО 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ постановлено провести торги в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды сроком на 20 лет в отношении земельного участка площадью 

<

данные изъяты> из земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, расположенный на территории Северского сельского поселения с кадастровым номером 

<

данные изъяты> Начальная продажная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка установлена в размере 

<

данные изъяты>.

Согласно протоколу № о результатах торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, победителем аукциона признан участник № - ФИО3

В связи с уклонением от подписания договора аренды земельного участка победителя № ФИО3 в течение 30 дней с момента отправки уведомления от подписании проекта договора (вручено ДД.ММ.ГГГГ), согласно п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ, заключить договор предложено участнику №, сделавшему предпоследнее предложение о цене предмета аукциона – ФИО2, что следует из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Северский район и ФИО2 на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земельного участка со вторым участником, № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды, постановления администрации МО 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды сроком на 20 лет заключен договор аренды №, по условиям которого арендатора ФИО2 сроком на 

<

данные изъяты> во временное владение и пользование предоставлен земельный участок площадью 

<

данные изъяты> из земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, расположенный на территории Северского сельского поселения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора аренды установлено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору другому лицу без согласия арендодателя.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 уступил права и обязанности арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между администрацией МО 

<

адрес> и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> новому арендатору ООО «Агро-Юг».

Согласно п. 1.5 договора уступки прав и обязанностей, все права и обязанности по договору аренды передаются от арендатора к новому арендатору в объеме, существующем на момент заключения договора.

Пунктом 3.1.3 договора уступки прав и обязанностей установлена обязанность ФИО2 уведомить арендодателя по договору аренды о состоявшейся передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> передан новому арендатору ООО «Агро-Юг» по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор уступки прав и обязанностей зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией в адрес ООО «Агро-Юг» направлена претензия о расторжении договора аренды на том основании, что администрация МО 

<

адрес> не давала согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО2 нарушил п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды, п. 7 ст. 448 ГК РФ.

В силу положений пункта 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 697 ГК РФ регламентировано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не Предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пункте 5 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем, торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В рассматриваемом случае закрепленная в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ норма права является отсылочной к пункту 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

При таких обстоятельствах, право арендодателя на заключение договора уступки прав по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления запрета статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права либо, договора субаренды в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В статье 168 ГК РФ определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В пунктах 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о нарушении публичных интересов. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как разъяснено в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 74 Пленума № указано, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Проанализировав вышеуказанные нормы права с учетом разъяснений, изложенных в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд приходит к выводу, о том, что оспариваемый договор уступки прав по договору аренды земельного участка посягает на публичные интересы, является ничтожным, ввиду того, что заключен в нарушение запрета, явно выраженного в п. 7 ст. 448 ГК РФ, положения которого направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

При указанных обстоятельствах, исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

В качестве общего последствия недействительности сделки пункт 2 статьи 167 ГК РФ предусматривает двустороннюю реституцию, то есть каждая из сторон возвращает все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещает его стоимость. Тем самым восстанавливается имущественное положение сторон, имевшее место до совершения предоставления по сделке. 

Согласно п. 3 ст. 167 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пункта 4 той же статьи суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Учитывая, что исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не заявлены, срок договора аренды, заключенного между администрацией МО Северский район и ФИО2 не истек, правовым последствием признания договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ суп признает погашение в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в виде аренды в пользу ООО «Агро-Юг», и восстановление записи об обремени указанного земельного участка в виде аренды в пользу ФИО2

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 233-237 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования МО Северский район к Кушу ФИО10, ООО «Агро-Юг» о признании договора аренды земельного участка недействительным - удовлетворить.

Признать недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Кушу ФИО11 и ООО «Агро-Юг» в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположенного в кадастровом квартале 

<

данные изъяты>

Данное решение является основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в виде аренды в пользу ООО «Агро-Юг» и восстановления записи об обремени указанного земельного участка в виде аренды в пользу Кушу ФИО12

Разъяснить ответчикам, что они вправе подать в суд заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения им копии решения. В апелляционном порядке решение может быть обжаловано ответчиком в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене решения суда.

Заочное решение суда может быть обжаловано иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий А.А. Емельянов