УИД 61OS0000-01-2024-001524-72

дело № 3а-28/2025 (3а-586/2024)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 29 января 2025 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Муруговым Н.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании по административному делу по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 2 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/000961 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Жилстрой» (далее также Общество) обратилось в суд с административным иском, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, Общество обратилось в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке. Решением ГБУ от 2 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/000961 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение является необоснованным, нарушает права Общества как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ от 2 октября 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 29 июня 2024 г., - 22 894 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», комитет по управлению имуществом г. Батайска.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

Представители ГБУ, Минимущества Ростовской области и ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

От комитета по управлению имуществом г. Батайска отзывы, ходатайства не поступали. 

В судебном заседании представитель ООО «Жилстрой» ФИО1 поддержал заявленные требования, уточнив их в части размера стоимости: просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в сумме 41 916 000 рублей, определенной по результатам судебной экспертизы.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Выслушав представителя административного истца, изучив полученные заявления, отзывы, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22 июля 2015 г. № 5811, соглашений от 29 октября 2019 г., от 15 февраля 2021 г. о внесении изменений в договор аренды № 5811, заключенных между комитетом по управлению имуществом г. Батайска и ООО «Жилстрой», последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 8 310 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома от 4 этажей, расположенный по адресу: .... 

По условиям договора аренды арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости, что подтверждает право Общества оспаривать кадастровую стоимость земельного участка в порядке и по основаниям, предусмотренным законом.

Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 48 006 371,4 рублей.

4 сентября 2024 г. в ГБУ поступило заявление ООО «Жилстрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет 29 июня 2024 г. № 425-ЗУ/24 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Экспертно-оценочная компания «Приоритет» ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 29 июня 2024 г. в размере 22 894 000 рублей.

2 октября 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2024/000961 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке. 

8 ноября 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец направил в суд административное исковое заявление об оспаривании решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200: пункта 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», подп. 3 пункта 7, подп. 4 пункта 9, подп. 2 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подп. 3 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также подп. «б» пункта 11, подп. «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что оценщиком расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований без обоснования схожести экономических характеристик выбранных территорий с местоположением оцениваемого объекта; отсутствует обоснование применения лишь части доступных объектов-аналогов на рынке; отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение; при проведении анализа использованы аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по скорректированным элементам сравнения; зависимость снижения цены в связи с увеличением площади не подтверждается рыночными данными, отсутствует результат анализа рыночных данных по этому фактору; объекты-аналоги, расположенные в п. Щепкин и в п. Рассвет Аксайского района, безосновательно отнесены к категории «райцентры с развитой промышленностью»; допущены ошибки при внесении корректировок в значения единиц сравнения для устранения различий между объектом оценки и аналогами; представленные значения весовых коэффициентов не подтверждается содержанием таблицы. При этом сумма весовых коэффициентов меньше единицы, что противоречит математическому смыслу правила весовой функции.

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЦЭПС» ...

В заключении эксперта ... от 27 декабря 2024 г. № 044/1АД-06 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 29 июня 2024 г. № 425-ЗУ/24 использовались неполные и (или) недостоверные сведения, допущены расчетные или иные ошибки, нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки – пунктов 2, 5, 9, 10 ФСО V, пунктов 11в, 22б, 22в ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом частично подтверждены нарушения, перечисленные в решении ГБУ от 2 октября 2024 г.

Судебным экспертом также отмечено, что в отчете имеются нарушения в части раскрытия и подтверждения используемой информации, а также методические нарушения; корректировка на вид разрешенного использования для аналога № 1 введена ошибочно, поскольку отсутствует проверка расположения аналога № 1 в территориальной зоне Ж-1/4. Корректировка в размере 64% не обоснована; отсутствует корректировка на вид разрешенного использования для аналога № 2; аналоги № 1, № 3 не соответствуют по местоположению объекту оценки; в отчете имеется арифметическая ошибка в суммах весов для стоимости каждого аналога; площадь объекта оценки в отчете указана 9 537 кв.м, тогда как фактическая площадь 8 310 кв.м.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 29 июня 2024 г. определена экспертом ... в размере 41 916 000 рублей.

Относительно выводов эксперта возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

Величина рыночной стоимости рассчитана экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта, подтвержденным представленными документами. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта и при рассмотрении заявления ООО «Жилстрой» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов Общества. Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 2 октября 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «ЦЭПС» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы на сумму 74 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

Руководствуясь статьями 179-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 2 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/000961.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым ... площадью 8 310 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома от 4 этажей, расположенный по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2024 г. – 41 916 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 4 сентября 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз и правового сопровождения» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 74 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А. Руднева