31RS0018-01-2025-000800-91 дело №2-573/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

пос. Ракитное Белгородской области 27 ноября 2025 года

Ракитянский районный суд Белгородской области в составе: председательствующего судьи Гусаим Е.А., 

при ведении протокола секретарем Рыбалко И.В.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2, представителя истца Покутного С.А., третьего лица ФИО3,

в отсутствие представителя ответчика администрации муниципального района «Краснояружский район» Белгородской области, третьих лиц ФИО4, ФИО5, ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к администрации муниципального района «Краснояружский район» Белгородской области о признании 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки,

у с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, в котором просят:

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о регистрации права собственности на квартиру, площадью 63,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки, площадью 91,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки, площадью 91,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований сослались, на то, что 25 декабря 2003 года истцам по договору на передачу квартир (домов) в собственность граждан в Белгородской области была передана трехкомнатная квартира, кадастровый №, общей площадью 64,3 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Также, 26 марта 2004 года истцами по договору купли-продажи был приобретен земельный участок с кадастровым номером № под указанной квартирой.

26 января 2004 года зарегистрировали право собственности на квартиру. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права, истцы являются собственниками вышеуказанного объекта недвижимости в размере по ? доли у каждого в праве общей долевой собственности. После чего решили построить к дому пристройку.

В 2007 году, когда пристройка была готова, истцами был изготовлен технический паспорт на принадлежащую им часть жилого дома. В 2012 году указанная квартира уже с учетом пристроенной площади, была поставлена на кадастровый учет, и ей был присвоен кадастровый №. При этом органы Росреестра зарегистрировали ее как жилой дом (часть жилого дома), площадью 91,1 кв.м.

Однако в 2025 году выяснилось, что объект недвижимости с кадастровым номером 31:12:0701001:360, площадью 91,1 кв.м был снят с кадастрового учета и заархивирован. Когда истцы стали выяснять по какой причине данный объект недвижимости снят с учета, представитель Росреестра им разъяснил, что поскольку на данный объект не были зарегистрированы права, то он был снят с кадастрового учета. В устном порядке пояснили, что восстановить данную запись невозможно и разрешение данного вопроса возможно только в судебном порядке, поскольку необходимо квартиру признать домом блокированной застройки. 

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, их представитель истца - адвокат Покутный С.А. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Третье лицо ФИО3 против удовлетворения исковых требований не возражала, пояснила, что она является одним из собственников второй части жилого дома, который имеет отдельный вход, земельный участок, в случае удовлетворения исковых требований, права собственников второй части нарушены не будут.

Представитель ответчика - администрации муниципального района «Краснояружский район» Белгородской области в судебное заседание ФИО7 не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом путем направления судебной повестки по электронной почте (л.д.110), представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования не оспорила.

Третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО6, в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом путем вручения судебной повестки (л.д.104, 105, 109), возражений относительно заявленных требований не представили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявляли.

Информация о движении дела своевременно размещена в открытом доступе на сайте Ракитянского районного суда Белгородской области http://rakitiansky.blg.sudrf.ru в сети «Интернет» в разделе «Судебное делопроизводство».

Суд, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам, приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.263 ГК РФ, п.2 ч.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам с учетом градостроительных и строительных норм и правил, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов требований о целевом назначении земельного участка.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст.222 ГК РФ (п. 2 ст. 263 ГК РФ).

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3).

Как разъяснено в п.28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Статья 25 ЖК РФ определяет переустройство жилого помещения как установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировку жилого помещения как изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу ч.1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения регламентируется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170.

На основании п.1.7.1 указанных Правил, переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Как следует из положений ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Из разъяснений, изложенных в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 февраля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Судом установлено, что 25 декабря 2003 года ФИО2, ФИО1 в размере ? доли в праве каждому по договору на передачу квартир (домов) в собственность граждан в Белгородской области передана в собственность трехкомнатная квартира, кадастровый №, общей площадью 64,3 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>. (л.д.15)

26 марта 2004 года истцами по договору купли-продажи был приобретен земельный участок с кадастровым номером 31:12:0702008:37 под указанной квартирой (л.д.16, 17-19).

Ив этот же день истцы зарегистрировали право собственности на квартиру. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права истцы являются собственниками вышеуказанного объекта недвижимости в размере по ? доли каждого в праве общей долевой собственности (л.д.20, 21, 26-29). После чего решили пристроить к дому пристройку.

В 2007 году, когда пристройка была готова, истцами был изготовлен технический паспорт на принадлежащую им часть жилого дома площадью 91,1 кв.м (л.д.36-41).

В 2012 году указанная квартира уже с учетом пристроенной площади, была поставлена на кадастровый учет, и ей был присвоен кадастровый №. При этом органы Росреестра зарегистрировали ее как жилой дом (часть жилого дома), площадью 91,1 кв.м. (л.д.46-47).

Из заключения кадастрового инженера следует, что квартира, принадлежащая истцам расположена в многоквартирном доме, который ранее состоял из двух квартир, с кадастровым номером №. Третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО3 в 2009 году переоформили квартиру как часть жилого дома. То есть, в настоящее время многоквартирный дом состоит из части жилого дома и квартиры, которые обособленны друг от друга (л.д.42-46).

При этом, помещение, принадлежащее Поддубным является частью жилого дома, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от дата.

Выход с принадлежащего им объекта недвижимости осуществляется на принадлежащий им земельный участок. Квартира истцов также имеет самостоятельный выход на принадлежащий нам земельный участок.

Все земельные участки, прилегающие к дому, не находятся в долевой собственности у истцов и Поддубных, а принадлежат им как собственникам.

Фактически принадлежащий истцам объект недвижимости, поименованный в документах как «квартира», исходя из норм действующего законодательства, является домом блокированной застройки.

В силу ст.15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения (часть 1). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2).

Частью 1 ст.16 Жилищного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

В соответствии с ч.2 ст.16 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В п.40 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под дом блокированной застройки понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в «СП 55.13330.2016 Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» (утв. и введен в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 №725/пр). 

Указанному своду правил блокированная застройка домами жилыми одноквартирными следует, что это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Следовательно, части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных изолированных объектов недвижимости, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является расположение блока на отдельном земельном участке, отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования, а также общих элементов в строении за исключением стен. Из системного толкования вышеприведенных норм права следует, что для отнесения жилого дома к жилым домам блокированной застройки необходимо наличие у каждого блока отдельного земельного участка, что отличает его от многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников такого дома. Кроме того, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.

Весь многоквартирный дом по 

<

адрес>, в котором расположена принадлежащая истцам квартира, соответствует этим параметрам, так как является одноэтажным зданием состоит из двух равных частей, каждая из которых является изолированной и имеет отдельный вход, имеет общую стену и одну крышу, никаких проемов в соседнюю часть жилого дома не имеется.

Указанный многоквартирный дом собственников не имеет. Собственники имеются только у его частей. То есть, данный дом состоит из двух изолированных помещений, каждое из которых отделено стеной без проемов, предназначено для проживания одной семьи с самостоятельными системами обеспечения и отдельными выходами на улицу.

Часть жилого дома, принадлежащего истцам не имеет общих инженерных сетей с другими частями дома (водопровод, электроснабжение, газоснабжение автономные) и располагается на огороженном земельном участке, принадлежащем нам на праве собственности. В соответствии с целевым назначением участка - земли поселений для ведения личного подсобного хозяйства.

То есть, имеющееся у истцов в собственности помещение отвечает всем признакам жилого дома блокированной застройки. И принадлежащее им жилое помещение при регистрации ошибочно было указано, как «квартира». Нарушений при возведении пристройки истцами на принадлежащем им земельном участке, в том числе нарушения прав других лиц, не установлено.

Для приведения в соответствие и регистрации за истцами фактической площади жилого помещения, необходимо квартиру перевести в жилой дом блокированной застройки. Вместе с тем, учитывая положения ст.16 Федерального закона от 30.12.2021 года №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесение таких изменений возможно только совместно со всеми собственниками помещений, расположенных в многоквартирном доме, что в настоящее время не представляется возможным.

Иным способом, кроме как в судебном порядке истцы не имеют возможности привести в соответствие сведения ЕГРН об объектах недвижимости, имеющийся у них в собственности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности на квартиру, площадью 63,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 (№), ФИО2 (№ к администрации муниципального района «Краснояружский район» Белгородской области № о признании 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки, удовлетворить.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о регистрации права собственности на квартиру, площадью 63,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 № право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки, площадью 91,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО2 (№ право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки, площадью 91,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ракитянский районный суд Белгородской области.

.

Судья Е.А. Гусаим