Дело № 2-717/2025

УИД 41RS0002-01-2025-000472-24

Дело № 33-1732/2025

Судья Анофрикова С.Н.

АПЕЛЛЯЦИОННОНОЕ 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Петропавловск-Камчатский

11 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:

председательствующего

ФИО3,

судей

Миронова А.А., ФИО4,

при секретаре

ФИО5

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя Елизовского городского прокурора в интересах администрации Елизовского городского поселения и неопределенного круга лиц к ФИО6, Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения о признании договора купли-продажи недействительным, об истребовании земельных участков из незаконного владения, по апелляционным представлению представителя процессуального истца заместителя Елизовского городского прокурора, жалобе представителя ответчика ФИО6 – ФИО7 на решение Елизовского районного суда Камчатского края от 26 августа 2025 года, которым постановлено:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 02.10.2023 г. №, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 02.10.2023 г. №, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 18.10.2023 г. №, заключенных между Управлением имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (ИНН 

<

***>) и ФИО6 (

<

данные изъяты>):

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать ФИО6 возвратить Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения земельные участки с кадастровыми номерами № и №, расположенные в г. Елизово Камчатского края, в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с Елизовского городского поселения в лице Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО6 (

<

данные изъяты>) уплаченные по договорам купли-продажи земельных участков №, № и № денежные средства в сумме 74274 руб. 61 коп.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации права собственности ФИО6 на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №.

Земельный участок, с кадастровом номером №, расположенный в РФ Камчатский край Елизовский муниципальный район Елизовское городское поселение г. Елизово, оставить в пользовании ответчика ФИО6 на праве аренды по договору № от 26.09.2023 г.

В требовании о возложении на ФИО6 обязанность возвратить Управлению имущественных отношений Администрации ЕГП земельный участок с кадастровым номером № Елизовскому городскому прокурору отказать.

Взыскать с ФИО6 государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 4000 рубля.

Заслушав доклад судьи Миронова А.А., объяснения представителя процессуального истца ФИО8, представителя ответчика ФИО6 – ФИО7, поддержавших апелляционное представление и апелляционную жалобу по доводам в них изложенным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Заместитель Елизовского городского прокурора (далее также прокурор), действуя в интересах муниципального образования - Елизовского городского поселения в лице администрации Елизовского городского поселения (далее – администрация ЕГП) и неопределенного круга лиц, предъявил иск к Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (далее – Управление), ФИО6, в котором просил признать недействительными заключенные между Управлением и ФИО6 договоры купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 02 октября 2023 года №, земельного участка с кадастровым номером № от 02 октября 2023 года №, земельного участка с кадастровым номером № от 18 октября 2023 года №; истребовать из владения ответчика эти земельные участки в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда.

В обоснование заявленных требований указал, что в ходе проведенной прокуратурой проверки соблюдения земельного законодательства на территории ЕГП установлено, что на основании заключенных между Управлением и ФИО6 договоров аренды № от 30 августа 2023 года (земельный участок с кадастровым номером №), № от 30 августа 2023 года (земельный участок с кадастровым номером №), № от 26 сентября 2023 года (земельный участок с кадастровым номером №), ФИО6 предоставлены в аренду вышеназванные участки для ведения огородничества. На основании заявления ФИО6 о передаче земельных участков в собственность Управлением с ней без проведения торгов заключены договора купли-продажи данных земельных участков, ранее заключенные договора аренды расторгнуты в период 2 месяцев с даты их заключения. По результатам выездной проверки, проведенной в период с 25 сентября 2024 года по 03 октября 2024 года, установлено, что названные земельные участки для ведения огородничества не используются, после получения их в собственность вид разрешенного использования двух земельных участков с кадастровыми номерами № и № изменен с «ведение огородничества» на «магазины». Изложенные обстоятельства исключали возможность предоставления спорных участков ответчику на основании постановления Правительства РФ от 09 апреля 2022 года № 629, договоры их купли-продажи заключены Управлением в нарушение подп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ при наличии основания для отказа, установленного подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ. Данные обстоятельства, по мнению прокурора, свидетельствуют о недействительности оспариваемых сделок в соответствии со ст.ст. 166, 168 ГК РФ, этими сделками нарушены права муниципального образования ЕГП ввиду реализации Управлением полномочий по распоряжению публичной собственностью ненадлежащим образом.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «КРДВ», ФИО1, ООО «КРДВ Камчатка».

В судебном заседании представители Елизовского городского прокурора исковые требования поддержали.

Представитель Управления ФИО9 в судебном заседании возражала против заявленных требований.

Представитель ФИО6 – ФИО10 исковые требования не признал.

Материальный истец администрация ЕГП, ответчик ФИО6, третьи лица Управление Росреестра по Камчатскому краю, АО «КРДВ», ФИО1, ООО «КРДВ Камчатка» в суд не явились, своих представителей не направили.

Рассмотрев дело, суд постановил указанное решение.

В апелляционном представлении прокурор выражает несогласие с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, просит решение изменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме. Указывает, что судом не приняты во внимание доводы процессуального истца о том, что на момент выездной проверки было установлено, что все три земельных участка не использовались по назначению. Согласно материалам дела арендные отношения между ответчиками прекращены с момента заключения договоров купли-продажи земельных участков. Также не учтены доводы искового заявления о нахождении спорных земельных участков в границах ТОР «Камчатка», в связи с чем распоряжение земельными участками должно осуществляться уполномоченным органом – администрацией в лице Управления в целях, предусмотренных Федеральным законом от 29 декабря 2014 года № 473-ФЗ «О территориях опережающего развития в Российской Федерации».

В апелляционной жалобе и дополнении к ней представитель ФИО6 – ФИО7 просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что судом не исследованы и не получили оценки доводы о том, что изменение вида разрешенного использования произведено в связи с непригодностью использования после передачи в собственность земельных участков в соответствии с заключением геологической экспертизы. Не учтено наличие на изымаемых земельных участках элементов инженерной инфраструктуры, созданных после изменения вида разрешённого использования. Судом неверно квалифицированы оспариваемые сделки как ничтожные, а не оспоримые. Установленное нарушение прав и интересов ТОР противоречит позиции о наличии ущемления прав и интересов публично-правового образования, что влечет квалификацию сделки как оспоримой. Обстоятельства нарушения норм земельного законодательства подтверждаются недопустимыми доказательствами, добытыми с несоблюдением норм законодательства о земельном контроле.

В дополнении к апелляционной жалобе и возражении на апелляционное представление прокурора ответчик ФИО6 указывает на то, что судом не исследованы и не получили оценки доводы о том, что изменение вида разрешенного использования произведено в связи с непригодностью использования земли по назначению, что отражено в приобщенном к материалам дела заключении специалиста по результатом инженерно-геологических изысканий №. Представленная процессуальным истцом в обоснование довода о нарушении норм земельного законодательства пояснительная записка является недопустимым доказательством. Обращает внимание, что повторным актом осмотра установлено, что участок с кадастровым номером № используется под огородничество. При этом установленный порядок извещения собственника земельного участка о проведении осмотра не соблюден. Полагает, что при прекращении права собственности на земельные участки и возврате выкупной цены за них, должно быть восстановлено право аренды. Ссылаясь на п. 2 ст. 167 ГК РФ, указывает, что судом при решении вопроса о расторжении договоров купли-продажи не были учтены и исследованы доказательства ее затрат по выполнению работ на земельных участках. Указанные в апелляционном представлении обстоятельства о нахождении земельных участков в границах ТОР не соответствуют доводам, изложенным в исковом заявлении. Установление и нарушение интересов ТОР противоречит позиции АО «КРДВ».

В отзыве на апелляционное представление АО «КРДВ» указывает, что отнесение части территории субъекта Российской Федерации к территории ТОР не поставлено в зависимость от наличия (отсутствия) земельного участка в соглашении о создании ТОР, а также волеизъявления органа местного самоуправления, поскольку принятие решений о создании ТОР, установлении и изменении ее границ Законом № 473-ФЗ отнесено к исключительной компетенции Правительства РФ. Предоставление спорных земельных участков исключительно на основании норм земельного законодательства без учета особенностей, установленных Законом № 473-ФЗ, является недопустимым.

В отзыве на апелляционную жалобу и апелляционное представление третье лицо ФИО1 считает доводы апелляционной жалобы обоснованными. Полагает, что судом не дана оценка представленному заключению специалиста, из которого следует, что спорные участки нельзя использовать для ведения огородничества, что и послужило основанием для внесения изменений вида разрешённого использования. Обращает внимание, что при признании сделки недействительной каждая сторона должна возвратить другой все полученное по сделке, судом не исследовался вопрос о понесенных семьей Ван затратах на выполнение работ по приведению земельных участков в пригодное для использования состояние. Полагает, что при прекращении права собственности на земельные участки следует восстановить право аренды на них. С доводами апелляционного представления не согласен.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных представлении и жалобе, возражениях на их, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.п. 2, 4 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно подп. 2, 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину, в том числе для ведения огородничества.

Как следует из п. 1, подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В п. 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов, в числе которых отсутствует вид разрешенного использования земельного участка для ведения огородничества.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в 2022 и 2023 годах при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются следующие особенности: Правительство Российской Федерации вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков.

В подп. «а» п. 1 постановления Правительства РФ от 09 февраля 2022 года № 629 предусмотрено, что в 2022 и 2024 годах предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом следующих особенностей: наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного ст. 39.2 ЗК РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Поскольку данный нормативный правовой акт не содержит специальных норм, регулирующих продажу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, постановление № 629 действует наряду с Земельным кодексом Российской Федерации, но не в отрыве от него, на что прямо указано в п. 1 постановления № 629.

В соответствии с подп. 2 п. 8 ст. 39.5 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подп. 1 - 13, 14.1 - 19, 22 и 23 ст. 39.16 ЗК РФ.

Подп. 1 и 14 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Таким образом, приведенные требования закона предусматривают исключение из общего правила о предоставлении на торгах права аренды определенных видов земельных участков, в частности для ведения огородничества.

Вместе с тем такое право обусловлено целевым назначением земельных участков для удовлетворения исключительно личных потребностей граждан, реализация которых не связана с ведением сельского хозяйства в значительных объемах и на больших площадях земли, характерных для коммерческой деятельности.

Из постановления № 629 также следует, что оно разработано в целях защиты национальных интересов Российской Федерации от недружественных действий иностранных государств и международных организаций и определяет механизмы, упрощающие установленные законодательством Российской Федерации процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной или федеральной собственности, без проведения торгов, и направлено на поддержку социально-экономической стабильности, защиту населения Российской Федерации, обеспечение продовольственной безопасности путем закрепления прав на использование земельных участков, предназначенных в том числе для огородничества, используемых в личных целях для получения сельскохозяйственной продукции для обеспечения импортозамещения в условиях беспрецедентного санкционного давления, введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств.

Изложенное означает, что предусмотренное подп. «а» п. 1 постановления № 629 дополнительное основание приобретения земельного участка в собственность является антикризисной мерой поддержки добросовестных арендаторов, фактически использующих публичные земельные участки по их целевому назначению и исключительно для собственных нужд, а не способом приобретения земли в собственность на льготных условиях.

Таким образом, правом на приобретение публичного земельного участка в собственность без проведения торгов обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший, либо устранивший нарушения законодательства Российской Федерации при его использовании, что обусловлено спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка, поскольку общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании продаваемого участка.

Согласно положениям Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», огородничество - это деятельность граждан по выращиванию для собственных нужд сельскохозяйственных культур и хранению урожая на земельном участке, предоставленном им для указанных целей, а также для отдыха и размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства.

В силу ч. 1 ст. 26 данного Федерального закона, поддержка ведения садоводства и огородничества органами государственной власти и органами местного самоуправления осуществляется исходя из особой социальной значимости садоводства и огородничества.

Тем самым арендатор земельного участка вправе воспользоваться правом на реализацию антикризисных мер и выкуп земельного участка без проведения торгов и по льготной цене в случае надлежащего использования им этого участка по целевому назначению.

Из материалов дела следует, что по заявлениям ФИО6 постановлениями администрации ЕГП от 14 июля 2023 года:

- № предварительно согласовано предоставление земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в г. Елизово Камчатского края в территориальной зоне – застройка малоэтажными жилыми домами (Ж2), вид разрешенного использования – ведение огородничества, категория земель – земли населенных пунктов;

- № предварительно согласовано предоставление земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в г. Елизово Камчатского края в территориальной зоне – застройка малоэтажными жилыми домами (Ж2), вид разрешенного использования – ведение огородничества, категория земель – земли населенных пунктов для ведения огородничества.

30 августа 2023 года между Управлением и ФИО6 для ведения огородничества заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №.

30 августа 2023 года между Управлением и ФИО6 для ведения огородничества заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №.

26 сентября 2023 года между Управлением и ФИО6 для ведения огородничества заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №;

25 сентября м 13 октября 2023 года ФИО6 поданы заявления о расторжении договоров аренды, о чем сторонами подписаны соответствующие соглашения.

Управлением с ФИО6 заключен договор купли-продажи:

- от 02 октября 2023 года № земельного участка с кадастровым номером № с разрешенным использованием: для ведения огородничества, стоимость земельного участка составила 18 642 руб. 29 коп.;

- от 18 октября 2023 года № земельного участка с кадастровым номером № с разрешенным использованием: для ведения огородничества, стоимость земельного участка составила 36 648 руб. 32 коп.;

- от 02 октября 2023 года № земельного участка с кадастровым номером № с разрешенным использованием: для ведения огородничества, стоимость земельного участка составила 18 984 руб. 00 коп.

За ФИО6 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на земельные участки.

Из пояснительной записки должностных лиц Управления Росреестра по Камчатскому краю следует, что: земельный участок с кадастровым номером № не огорожен, доступ не ограничен, растительность; земельный участок с кадастровым номером № огорожен, доступ ограничен, на нем расположена техника, котлован; земельный участок с кадастровым номером № огорожен, доступ ограничен, ведутся строительные работы.

Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований прокурора о признании недействительными спорных договоров купли-продажи земельных участков указывая, что, реализовав свое право на получение в аренду земельного участка без проведения торгов для ведения огородничества, ФИО6 к данной деятельности не приступила и фактически ее на участке не осуществляла как на момент обращения в администрацию Елизовского городского поселения с заявлением о предоставлении участков в собственность, так и на момент проведения названной проверки, то есть спустя почти год после приобретения участков в собственность.

В этой связи суд пришел к выводу, что поскольку ФИО6 не использовала спорные земельные участки по разрешенному назначению – для ведения огородничества, она не может быть признана лицом, которому эти участки подлежат предоставлению в собственность на основании подп. «а» п. 1 постановления Правительства РФ № 629. Следовательно, оспариваемые договоры заключены с нарушением требований земельного законодательства и являются недействительными.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда, который основан на исследованных доказательствах, оцененных по правилам ст. 67 ГПК РФ, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормам материального права.

Из положений ст.ст. 166, 167, 168 ГК РФ, разъяснений, изложенных в п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что установленный законом порядок заключения договоров аренды и купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, в связи с чем, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.

В обоснование своей позиции ответчиком ФИО6 представлено заключение специалиста по результатам инженерно-геологических изысканий в отношении спорных земельных участков № от 2023 года, выполненное на основании заключенного между ФИО6 и ИП ФИО2 договора от 12 октября 2023 года, из которого следует, что инженерно-геологические условия площадок пригодны для строительства садового домика, но не рекомендуется использовать в качестве сельскохозяйственных угодий.

Также представлен договор № на оказание услуг специальной техникой с экипажем от 05 сентября 2023 года для выполнения работ по раскорчевыванию, вывозу мусора и грунта, завозу ПГС, планированию земельных участков. Все работы проводятся на земельных участках с кадастровыми номерами №, №, №, их стоимость составляет 1 500 000 руб.

Договор на оказание услуг на изготовление трех межевых планов на земельные участки, расположенные в г. Елизово Камчатского края от 20 июля 2023 года, заключенный между ФИО6 и (ООО) «ЗемАгентство».

В подтверждение проводимых на спорных земельных участках работ ФИО6 также представлены: акт сверки на 423 000 руб., платежные поручения на суммы 165 000 руб.,160 000 руб., 98 000 руб. на имя ИП ФИО6 и ООО «Камчатскстройматериалы»

Представленные документы не подтверждают факт использования ФИО6 спорных земельных участков после их предоставления в аренду в соответствии с видом их разрешенного использования для ведения огородничества, обозначенного как в договорах аренды, так и в договорах купли-продажи.

Из представленных ответчиком документов можно сделать вывод, что производимые ФИО6 на земельных участках работы связаны непосредственно с ведением ею предпринимательской деятельности.Из представленных истцом в материалы дела фотографий земельных участков, сделанных уполномоченным органом в период проведения проверки с 25 сентября 2024 года по 03 октября 2024 года, снимков участков в 2023 и 2024 года, представленных ответчиком ФИО6 (т. 1 л.д. 197,198), следует, что на участках сельскохозяйственная деятельность не ведется.

Доказательства, опровергающие данные доказательства, в дело не представлены.

Довод жалобы ФИО6 о том, что она понесла расходы по выполнению работ на земельных участках не подтверждает факт использования спорных земельных участков в соответствии с видом разрешенного их использования для ведения огородничества.

Ссылка апеллянта на невозможность использования спорных земельных участков для ведения огородничества ввиду плохого качества грунта, основанием к отмене решения суда не является.

Действующее земельное законодательство исходит, в том числе, из необходимости рационального использования земель (п. 6 ст. 11.9, п. 1 ст. 68 ЗК РФ), что реализуется, в частности, в установлении неблагоприятных последствий для землепользователей, в том числе в случае неиспользования земельного участка по назначению.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что Земельный кодекс Российской Федерации в порядке реализации положений статьи 9 (часть 1) и статьи 36 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации закрепляет в качестве основного принципа земельного законодательства принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Данный принцип земельного законодательства призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли как важнейшего компонента окружающей среды (постановления от 30 июня 2011 года № 13-П, 14 ноября 2019 года № 35-П, 12 ноября 2020 года № 46-П; Определения от 24 декабря 2013 года № 2153-О, 20 июля 2021 года № 1514-О и др.).

При таких обстоятельствах указание в подп. «а» п. 1 постановления Правительства РФ № 629 на то, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена должны быть предназначены для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, применительно к спорной ситуации, не может расцениваться иначе, чем непосредственное осуществление гражданином, у которого в аренде находится соответствующий участок, деятельности по реальному ведению огородничества, то есть в соответствии с видом разрешенного использования.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание также на то, что вид разрешенного использования земельных участков - ведение огородничества, после регистрации права собственности ответчика ФИО6 на земельные участки с кадастровыми номерами №, № был изменен на «магазины».

Следует отметить и то обстоятельство, что обращение ФИО6 с заявлением о предоставлении спорных земельных участков в собственность спустя около месяца со дня заключения договора аренды, не позволяло муниципальному органу в соответствии с подп. «а» п. 1 постановления Правительства РФ № 629 проверить в рамках государственного земельного надзора и муниципального контроля соблюдение ответчиком требований закона при использовании земельных участков, в том числе удостовериться в достижении цели, для которой земельные участки были предоставлены в аренду.

Короткий срок со дня предоставления земельных участков в аренду до момента их передачи ФИО6 в собственность направлен на исключение такой проверки, что также подтверждает отсутствие у ответчика цели использовать спорных земельных участков для ведения огородничества.

Сам факт невозможности осуществления ответчиком ФИО6 деятельности на земельных участках в соответствии с видом их разрешенного использования ввиду плохого качества грунта, указывает на нарушения приведенных выше требований закона применительно к условиям передачи участков для ведения огородничества в собственность арендатора, поскольку закрепленный в постановлении № 629 механизм направлен на приобретение земельных участков исключительно теми арендаторами, которые доказали, что могут надлежащим образом использовать и использовали предоставленные им земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Общий смысл принимаемых государством антикризисных мер и буквальное содержание подп. «а» п. 1 постановления № 629 позволяют сделать вывод о том, что на момент приобретения участка в собственность на нем уже должна осуществляться соответствующая деятельность.

Иное толкование правовых норм искажало бы общий смысл принимаемых государством мер, поскольку означало бы возможность для любого арендатора земельного участка поставить вопрос о его выкупе в любое время после оформления аренды, не приступив или только приступив к обустройству земельного участка и не начав хозяйственную деятельность, отвечающую его целевому назначению.

В данном случае одного лишь факта подписания договора аренды земельного участка и подачи заявления о приобретении его в собственность без проведения торгов, в отрыве от доказанности нуждаемости в земельном участке для ведения огородничества и последующего его целевого использования недостаточно для положительного решения вопроса о предоставлении участка в собственность на предусмотренных законодательством льготных условиях.

Не означает ведение огородничества на участке и совершение подготовительных действий.

Кроме того, надзор (контроль) за соблюдением требований земельного законодательства осуществляется посредством государственного земельного надзора, муниципального земельного контроля и общественного контроля.

Из ст. 72 ЗК РФ следует, что государственный земельный надзор и муниципальный земельный контроль образуют единую систему публичного контроля за соблюдением требований земельного законодательства. Документы муниципального земельного контроля являются одним из доказательств соблюдения или несоблюдения землепользователем требований земельного законодательства, в том числе использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления.

Таким образом, совокупность условий, предусмотренных постановлением Правительства РФ № 629 для предоставления земельного участка в собственность гражданину без проведения торгов, по делу не установлена. В частности, у органа местного самоуправления не имелось информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

К тому же полученное ФИО6 право аренды само по себе не может служить основанием для получения права собственности на земельные участки, предназначенные для огородничества, прежде всего по той причине, что данная деятельность на арендуемых участках заявителем еще не велась. Следовательно, ответчик не обладала правом на приобретение земельных участков в собственность на основании подп. «а» п. 1 постановления Правительства РФ № 629.

Установленные по делу обстоятельства исключали передачу Управлением земельных участков в собственность, поэтому оспариваемые сделки заключены в нарушение законодательного запрета и являются ничтожными, поскольку, в данном случае, ответчик преследовал цель получить земельные участки в собственность на льготных условиях.

Кроме того, установленные обстоятельства не свидетельствуют о правомерности и добросовестности действий ответчика.

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Применительно к конкретным обстоятельствам дела, оснований полагать добросовестными действия ФИО6 при получении спорных земельных участков в аренду и в последующем приобретении их в собственность по делу не установлено.

Изменение ФИО6 вида разрешенного использования приобретенных в собственность двух земельных участков с кадастровыми номерами №, № с «огородничества» на «магазины», свидетельствует не о нарушении процедуры по изменению вида разрешенного использования земельного участка, а подтверждает цель получения участков при их формировании и получении в аренду не для испрашиваемого вида деятельности.

Кроме того, из материалов дела следует, что спорные земельные участки находятся в границах кадастрового квартала №, которым определены границы местоположения ТОСЭР «Камчатка», созданной на основании постановления Правительства РФ № 899 «О создании территории опережающего социально-экономического развития «Камчатка», в связи с чем предоставление земельных участков исключительно на основании норм земельного законодательства и без учёта особенностей установленных Федеральным законом № 473-ФЗ от 29 декабря 2014 года «О территориях опережающего развития в Российской Федерации» является недопустимым. Из положений п. 3 ст. 2, ч.ч. 1, 2, 5 ст. 3 Федерального закона № 473-ФЗ следует, что ТОСЭР является частью территории субъекта Российской Федерации, на которой в соответствии с решением Правительства РФ установлен особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности в целях формирования благоприятных условий для привлечения инвестиций, обеспечения ускоренного социально-экономического развития и создания комфортных условий для обеспечения жизнедеятельности населения.

В течение тридцати дней со дня принятия Правительством РФ решения, указанного в ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 473-ФЗ, исполнительно-распорядительный орган муниципального образования или исполнительно-распорядительные органы муниципальных образований, на территориях которых создаётся территория опережающего социально-экономического развития, заключают соглашение о создании территории опережающего социально-экономического развития, которым, помимо прочего, устанавливается перечень расположенных на территории опережающего социально-экономического развития земельных участков.

Постановлением Правительства РФ от 28 августа 2015 года № 899 «О создании территории опережающего социально-экономического развития «Камчатка» (далее – постановление Правительства РФ № 899) на территориях муниципальных образований, в том числе Елизовском городском поселении, создана ТОСЭР «Камчатка», местоположение границ которой определяется по границам кадастровых кварталов и земельных участков с кадастровыми номерами по перечню согласно приложению № 1 к данному постановлению.

Таким образом, из буквального содержания приведённых положений закона и условий соглашения о создании ТОСЭР «Камчатка» следует, что не включение земельного участка в дополнительное соглашение не влияет на его правовой режим, поскольку статус ТОСЭР возникает с момента включения земельного участка в границы ТОСЭР, а не с момента включения его в соглашение.

Более того, отнесение части территории субъекта Российской Федерации к территории ТОСЭР не поставлено в зависимость от наличия (отсутствия) земельного участка в соглашении о создании ТОСЭР, а также волеизъявления органа местного самоуправления, поскольку принятие решений о создании ТОСЭР, установлении и изменении её границ Федеральным законом № 473-ФЗ отнесено к исключительной компетенции Правительства РФ.

Согласно приложению № 1 к постановлению Правительства РФ № 899 (в редакции, действующей на момент формирования спорных земельных участков), в перечень номеров кадастровых кварталов и кадастровых номеров земельных участков, по границам которых определяется местоположение границ ТОСЭР «Камчатка», с 1 сентября 2015 года включён, в том числе, кадастровый квартал №.

Из материалов дела видно и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что все три спорных земельных участка находятся в границах указанного кадастрового квартала, соответственно, расположены в границах ТОСЭР «Камчатка» и являются её составной частью.

В силу положений ст.ст. 606, 608 ГК РФ, ст. 15 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 473-ФЗ, п. 2 Правил передачи управляющей компании, осуществляющей функции по управлению территорией опережающего социально-экономического развития, на праве собственности или аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, зданий, строений и сооружений, расположенных на территории опережающего социально-экономического развития, утверждённых постановлением Правительства РФ от 24 апреля 2015 года № 390, распоряжение земельными участками, входящими в состав ТОСЭР, должно осуществляться уполномоченным органом – администрацией Елизовского городского поселения в лице Управления в целях, предусмотренных Федеральным законом № 473-ФЗ, а также соглашением о создании ТОСЭР «Камчатка».

При этом основным способом такого распоряжения является предоставление земельных участков, входящих в состав ТОСЭР, в собственность или аренду управляющей компании АО «КРДВ» для последующей их передачи резидентам ТОСЭР для осуществления экономической деятельности, предусмотренной целями создания такой территории.

Таким образом, предоставление данных земельных участков исключительно на основании норм земельного законодательства и без учёта особенностей, установленных Федеральным законом № 473-ФЗ, является недопустимым.

Как следует из п. 2 ст. 2 Федерального закона № 473-ФЗ, осуществлять деятельность на территории опережающего развития вправе только его резидент, к которому относится индивидуальный предприниматель или являющееся коммерческой организацией юридическое лицо, государственная регистрация которых осуществлена на территории опережающего социально-экономического развития согласно законодательству Российской Федерации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), либо резидент иной территории опережающего социально-экономического развития, создавший филиал или представительство на этой территории опережающего социально-экономического развития, которые заключили в соответствии с настоящим Федеральным законом соглашение об осуществлении деятельности на территории опережающего социально-экономического развития и включены в реестр резидентов территории опережающего социально-экономического развития.

В нарушение приведённых положений закона спорные земельные участки были предоставлены Управлением по договору аренды физическому лицу ФИО6, не являющемуся резидентом территории опережающего развития, и в последующем переданы ей в собственность.

Как предусмотрено п. 3 ст. 104 ЗК РФ, земельные участки, включённые в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 473-ФЗ в границы территории опережающего развития допускается включать земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, некапитальные строения, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленные во владение и (или) в пользование гражданам или юридическим лицам, а также земельные участки, объекты капитального строительства, некапитальные строения, сооружения, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц.

Вместе с этим, приведённые положения закона предусматривают, что в границах территории опережающего развития могут находиться земельные участки, принадлежащие лицам на соответствующем праве, существовавшем на момент формирования указанной территории, но не после закрепления границ ТОСЭР Правительством РФ.

Учитывая, что в силу вышеприведённых требований закона управляющая компания имеет приоритетное право на получение в собственность или аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территории ТОСЭР «Камчатка», у Управления не имелось законных оснований для предоставления ФИО6 спорных земельных участков в аренду и, тем более, отчуждению их в собственность ответчика.

При этом судебная коллегия отмечает, что создание ТОР представляет собой механизм заблаговременного определения государством стратегических зон, предназначенных для привлечения инвестиций и ускоренного социально-экономического развития региона. В целях недопущения в перспективе значительных бюджетных расходов и сложных правовых процедур, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд у множества правообладателей, на данной территории устанавливается специальный правовой режим. Его основополагающим принципом является обусловленность права осуществления деятельности и распоряжения землей, в особенности находящейся в государственной или муниципальной собственности, приобретением статуса резидента ТОР.

Данный правовой инструмент обеспечивает сохранение земельных участков в публичной собственности либо их целевую передачу утвержденным инвесторам, исключая их отчуждение третьим лицам для использования, не связанного с задачами развития территории. Такой подход гарантирует комплексное и целевое использование земель в интересах их планомерного развития. Отчуждение земельных участков в границах ТОР лицам, не обладающим статусом резидента, как это имело место в рассматриваемой ситуации, противоречит установленному специальному режиму, выводит землю из-под действия созданного правового механизма и лишает управляющую компанию, а также потенциальных резидентов, предоставленного им законом приоритетного права на ее использование.

В рамках восстановления нарушенного специального правового режима территории опережающего развития суд осуществляет правовую защиту публичных интересов путем возврата спорного земельного участка в собственность соответствующего публично-правового образования. Данная мера обеспечивает правовые предпосылки для дальнейшего использования указанного имущества исключительно в соответствии с целевым назначением, установленным для ТОР, что направлено на недопущение возникновения в будущем необходимости осуществления выкупа данного объекта недвижимости за счет средств соответствующего бюджета, что повлекло бы за собой значительные бюджетные обязательства.

Суд апелляционной инстанции находит заслуживающим внимания довод апелляционного представления о неправильном применении судом первой инстанции последствий недействительности сделки в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Разрешая спор в части приведения сторон в первоначальное положение, суд, сославшись на п. 1 ст. 407, п. 2 ст. 167 ГК РФ, абз. 5 п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73, пришел к выводу о том, что поскольку до заключения договора купли-продажи спорный земельный участок был предоставлен ответчику по договору аренды от 26 сентября 2023 года № со сроком до 25 сентября 2026 года, то после признания договора купли-продажи недействительным арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися, а последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах является возвращение титула (права собственности) на земельный участок от Ван О. к Елизовскому городскому поселению, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи, а именно, с Елизовского городского поселения в лице Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения в пользу ФИО6 подлежат взысканию уплаченные по договорам купли-продажи земельных участков от 02 октября 2023 года №, 02 октября 2023 года №, от 18 октября 2023 года № денежные средства в сумме 74 274 руб. 61 коп., а земельный участок с кадастровым номером № должен быть оставлен в пользовании ответчика ФИО6 на праве аренды по договору от 26 сентября 2023 года №.

Договор аренды и договор купли-продажи были заключены с ФИО6 на спорный земельный участок с кадастровым номером № с видом его разрешенного использования ведение огородничества. При оформлении права собственности ответчика на данный участок вид разрешенного использования изменен не был.

Между тем, поскольку установленные по делу обстоятельства позволили суду полагать об изначальном намерении ФИО6 получить все спорные земельные участки в аренду для иных целей и в обход предусмотренных законом конкурентных процедур предоставления земельных участков, что и явилось основанием для признания сделок ничтожными, оснований для оставления его в пользовании ответчика на праве аренды по договору аренды от 26 сентября 2023 года №, у суда не имелось, в том числе и с учетом нахождения всех спорных земельных участков в границах ТОСЭР «Камчатка».

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче искового заявления в суд истец в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ был освобождён от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с ч. 4 ст. 329 ГПК РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесённых в связи с подачей апелляционных жалобы, представления.

Принимая во внимание, что требования прокурора в части признания недействительными договоров купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности данных сделок связаны с правами на имущество (земельные участки), государственная пошлина при подаче такого иска должна исчисляться в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.

Доказательств того, что ответчики ФИО6, Управление имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения, выступающее по делу стороной, а не органом власти, подлежат освобождению от уплаты государственной пошлины, в деле не имеется. Предусмотренные законом оснований для этого отсутствуют.

Таким образом, с ответчиков ФИО6, Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения в доход бюджета Петропавловск-Камчатского городского округа подлежит взысканию государственная пошлина (от уплаты которой истец был освобожден) с за подачу искового заявления, исходя из стоимости земельных участков, определенной в договорах купли-продажи от 02 октября 2023 года №, 02 октября 2023 года №, от 18 октября 2023 года №, в общем размере 74 274 руб. 61 коп. и подачу апелляционного представления (4 000 руб. + 3 000 руб.) по 3 500 рублей с каждого.

Руководствуясь ст. ст. 327.1-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Елизовского районного суда Камчатского края от 26 августа 2025 года отменить в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 18 октября 2023 года №, заключенного между Управлением имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения и ФИО6.

Изложить резолютивную часть в следующей редакции:

«Признать недействительными договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 02 октября 2023 года №, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 02 октября 2023 года №, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 18 октября 2023 года №, заключенные между Управлением имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (ИНН 

<

***>) и ФИО6 (

<

данные изъяты>):

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать ФИО6 возвратить Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, расположенные в г. Елизово Камчатского края, в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу апелляционного определения.

Взыскать с Елизовского городского поселения в лице Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО6 (

<

данные изъяты>) уплаченные по договорам купли-продажи земельных участков 02 октября 2023 года №, 02 октября 2023 года №, от 18 октября 2023 года № денежные средства в сумме 74 274 руб. 61 коп.

Настоящее апелляционное определение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации права собственности ФИО6 на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №.

Взыскать с ФИО6 (

<

данные изъяты>), Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (ИНН 

<

***>) в доход бюджета Петропавловск-Камчатского городского округа государственную пошлину по 3 500 руб. с каждого ответчика.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 декабря 2025 года.