Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июля 2020 года г.Зарайск

Зарайский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Прибылова А.В., с участием 

истца ФИО1 и его представителя по ордеру адвоката Львова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гагариной Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-224/2020 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о прекращении права собственности на недвижимое имущество, об обязании возвратить недвижимое имущество и о признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о прекращении права собственности на недвижимое имущество, об обязании возвратить недвижимое имущество и о признании права собственности на недвижимое имущество.

В обосновании уточненных исковых требований указав, что 27 сентября 2018 года между ФИО1 и ФИО2 был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества (далее Договор). Согласно Договору ФИО1 продал ФИО2 следующие объекты недвижимого имущества: - здание управления, назначение: нежилое, 3-этажное, общая площадь --- кв.м, инвентарный номер: ----, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый № (1); - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь ---- кв.м, этаж 01, инв.№----, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый № (2); - земельный участок, кадастровый № (3), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: --- кв.м, адрес объекта: (адрес 1); - земельный участок, кадастровый № (4), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: ---- кв.м, адрес объекта: (адрес 1); - сооружение: Газопровод низкого давления, назначение: газоснабжение, протяжённость 94 м, инв.№-----, адрес (местонахождение) объекта: (адрес 1), кадастровый номер: (5). Цена Договора составила ---- рублей. В соответствии с п.3.2 Договора оплата стоимости имущества производится в следующем порядке: Покупатель оплачивает Продавцу ---- рублей до 1 октября 2018 года. Оставшуюся сумму Покупатель выплачивает в течение 35 месяцев ежемесячными платежами, не позднее последнего числа календарного месяца, суммами не менее ---- рублей. ФИО1 исполнил свои обязательства по Договору. Указанные объекты недвижимости были переданы ФИО2 по акту приёма-передачи от 27 сентября 2018 года. Также, в соответствии с п.4.1. Договора ФИО1 одновременно с объектами недвижимости передал ФИО2 ключи и документы, относящиеся к этому имуществу, в том числе: технические паспорта на здания и сооружение, техническую документацию на газопровод низкого давления, договоры аренды, заключённые с арендаторами имущества. Переход к ответчику права собственности на объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако ФИО2 условия оплаты по Договору были нарушены. Всего по Договору ФИО2 оплачено ---- рублей. Последний платёж поступил от неё за июнь 2019 года. Таким образом, просрочка платежей составила более 6 месяцев. 11.11.2019 года ФИО1 направил ФИО2, претензию, в которой просил погасить задолженность в сумме ---- рублей в течении 10 рабочих дней с момента получения претензии. ФИО1 также указал, что в случае не погашения задолженности, в соответствии с п.7.3., Договор будет расторгнут им в одностороннем порядке. Ответчик ФИО2 претензию на почте не получила. 14.01.2020 года ФИО1 повторно уведомил письмом ФИО2 о расторжении Договора и просил подписать Акт возврата имущества, вернуть ключи и техническую документацию. Данное письмо ответчиком также не получено. Действия по возврату имущества истцу ответчиком не предприняты. В этой связи истец просит суд применить последствия расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.09.2018 года заключённого между ФИО1 и ФИО2, в виде возврата недвижимого имущества являвшегося предметом договора в собственность ФИО1; - прекратить право собственности ФИО2 на: - здание управления, назначение: нежилое, 3-этажное, общая площадь ---- кв.м, инвентарный номер: ----, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый № (1); - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь --- кв.м, этаж 01, инв.№----, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый № (2); - земельный участок, кадастровый № (3), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: ---- кв.м, адрес объекта: (адрес 1) - земельный участок, кадастровый № (4), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: ---- кв.м, адрес объекта: (адрес 1); - сооружение: Газопровод низкого давления, назначение: газоснабжение, протяжённость 94 м, инв.№----, адрес (местонахождение) объекта: (адрес 1), кадастровый № (5). - исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимого имущество; - признать за ФИО1 право собственности на: - здание управления, назначение: нежилое, 3-этажное, общая площадь --- кв.м, инвентарный номер: ---, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый № (1); - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь --- кв.м, этаж 01, инв.№----, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый № (2); - земельный участок, кадастровый № (3), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: --- кв.м, адрес объекта: (адрес 1); - земельный участок, кадастровый номер (4), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: --- кв.м, адрес объекта: (адрес 1); - сооружение: Газопровод низкого давления, назначение: газоснабжение, протяжённость 94 м, инв.№---, адрес (местонахождение) объекта: (адрес 1), кадастровый № (5). Обязать ФИО2 в течение 30 календарных дней со дня вступления судебного акта по данному делу в законную силу передать ФИО1 по акту приёма передачи: - здание управления, назначение: нежилое, 3-этажное, общая площадь --- кв.м, инвентарный номер: ---, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый № (1); - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь --- кв.м, этаж 01, инв.№ ---, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый № (2); - земельный участок, кадастровый номер (3), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: --- кв.м, адрес объекта: (адрес 1); - земельный участок, кадастровый № (4), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: (адрес 1); - сооружение: Газопровод низкого давления, назначение: газоснабжение, протяжённость 94 м, инв.№----, адрес (местонахождение) объекта: (адрес 1), кадастровый № (5); - ключи и документы, относящиеся к этому имуществу, в том числе: технические паспорта на здания и сооружение, техническую документацию на газопровод низкого давления, договоры аренды, заключённые с арендаторами имущества. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебную неустойку в размере --- рублей за каждый день неисполнения судебного акта.

Истец ФИО1 и его представитель по ордеру адвокат Львов В.В. в судебном заседании просили исковые требования удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик ФИО2 не явилась, извещение направлялось своевременно, конверт вернулся в адрес суда с отметкой, истек срок хранения.

23.07.2020г. в адрес суда от представителя ответчика по доверенности ФИО3 поступили письменные возражения, в которых ответчик просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Суд, выслушав истца и его представителя, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. 

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В силу ст. 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)

В силу ст. 458 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из материалов дела усматривается, что 27 сентября 2018 года между ФИО1 и ФИО2 был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества (далее Договор). 

Согласно договору ФИО1 продал ФИО2 следующие объекты недвижимого имущества: - здание управления, назначение: нежилое, 3-этажное, общая площадь ---- кв.м, инвентарный номер: ---, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый № (1); - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь --- кв.м, этаж 01, инв.№----, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый № (2); - земельный участок, кадастровый № (3), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: --- кв.м, адрес объекта: (адрес 1), - земельный участок, кадастровый № (4), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: --- кв.м, адрес объекта: (адрес 1); - сооружение: Газопровод низкого давления, назначение: газоснабжение, протяжённость 94 м, инв.№ -----, адрес (местонахождение) объекта: (адрес 1), кадастровый номер: (5). Цена Договора составила --- рублей. 

В соответствии с п.3.2 Договора оплата стоимости имущества производится в следующем порядке: Покупатель оплачивает Продавцу --- рублей до 1 октября 2018 года. Оставшуюся сумму Покупатель выплачивает в течение 35 месяцев ежемесячными платежами, не позднее последнего числа календарного месяца, суммами не менее --- рублей. 

ФИО1 исполнил свои обязательства по Договору. 

Указанные объекты недвижимости были переданы ФИО2 по акту приёма-передачи от 27 сентября 2018 года. 

Также, в соответствии с п.4.1. Договора ФИО1 одновременно с объектами недвижимости передал ФИО2 ключи и документы, относящиеся к этому имуществу, в том числе: технические паспорта на здания и сооружение, техническую документацию на газопровод низкого давления, договоры аренды, заключённые с арендаторами имущества. 

Переход к ответчику права собственности на объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако ФИО2 условия оплаты по Договору были нарушены. 

Всего по Договору ФИО2 оплачено --- рублей. Последний платёж поступил от неё за июнь 2019 года. Таким образом, просрочка платежей составила более 6 месяцев. 

Согласно п.7.3. Договора в случае нарушения Покупателем сроков оплаты, предусмотренных п.3.2, настоящего Договора, более чем на 30 дней в течении двух календарных месяцев, Продавец вправе отказаться от Договора после направления Покупателю соответствующей претензии. 

Если Покупатель в установленный п.5.4 Договора срок не оплатит Продавцу всю имеющуюся задолженность, Договор будет считаться расторгнутым Продавцом в одностороннем порядке с даты истечения срока ответа по претензию, согласно п.5.4., объекты считаются возвращёнными продавцу в полном объёме. В этом случае денежные средства, уплаченные Покупателем по Договору, возврату не подлежат.

В соответствии с п.5.4, претензионный порядок разрешения споров является обязательным. Претензии должны быть рассмотрены сторонами в течение 10 рабочих дней с даты их получения.

11.11.2019 года ФИО1 направил ФИО2, претензию, в которой просил погасить задолженность в сумме --- рублей в течении 10 рабочих дней с момента получения претензии. 

ФИО1 также указал, что в случае не погашения задолженности, в соответствии с п.7.3., Договор будет расторгнут им в одностороннем порядке. Ответчик ФИО2 претензию на почте не получила. 

14.01.2020 года ФИО1 повторно уведомил письмом ФИО2 о расторжении Договора и просил подписать Акт возврата имущества, вернуть ключи и техническую документацию. Данное письмо ответчиком также не получено. 

Таким образом, судом установлено, что ответчиком были нарушены условия по Договору и до настоящего времени ответчиком денежные средства истцу по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.09.2018г не выплачены.

При определении соразмерности неустойки объему неисполненного ответчиком обязательств, суд учитывает природу неустойки, неустойка как мера гражданско - правовой ответственности не является способом обогащения, а является мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, баланс законных интересов обеих сторон по делу, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что размер неустойки завышена и подлежит уменьшению до 5 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления его в законную силу до его фактического исполнения.

Разрешая спор, суд приходит к выводу, что ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, в этой связи исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении права собственности на недвижимое имущество, об обязании возвратить недвижимое имущество и о признании права собственности на недвижимое имущество, и подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении права собственности на недвижимое имущество, об обязании возвратить недвижимое имущество и о признании права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 27 сентября 2018 года заключённого между ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на: - здание управления, назначение: нежилое, 3-этажное, общая площадь --- кв.м, инвентарный номер: ---, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый номер: (1).

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь --- кв.м, этаж 01, инв.№----, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый номер (2).

- земельный участок, кадастровый номер (3), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: --- кв.м, адрес объекта: (адрес 1).

- земельный участок, кадастровый номер (4) категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: (адрес 1).

- сооружение: Газопровод низкого давления, назначение: газоснабжение, протяжённость 94 м, инв.№----, адрес (местонахождение) объекта: (адрес 1), кадастровый номер: (5).

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимого имущество.

Признать за ФИО1 право собственности на: - здание управления, назначение: нежилое, 3-этажное, общая площадь --- кв.м, инвентарный номер: ----, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый номер: (1).

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь --- кв.м, этаж 01, инв.№----, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый номер (2).

- земельный участок, кадастровый номер (3), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: --- кв.м, адрес объекта: (адрес 1).

- земельный участок, кадастровый номер (4), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: --- кв.м, адрес объекта: (адрес 1). 

- сооружение: Газопровод низкого давления, назначение: газоснабжение, протяжённость 94 м, инв.№----, адрес (местонахождение) объекта: (адрес 1), кадастровый номер: (5).

Обязать ФИО2 в течение 30 календарных дней со дня вступления судебного акта по данному делу в законную силу передать ФИО1 по акту приёма передачи:

- здание управления, назначение: нежилое, 3-этажное, общая площадь ---- кв.м, инвентарный номер:---, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый номер: (1).

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь --- кв.м, этаж 01, инв.№---, адрес объекта: (адрес 1), кадастровый номер (2).

- земельный участок, кадастровый номер (3), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: --- кв.м, адрес объекта: (адрес 1).

- земельный участок, кадастровый номер (4), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловой и гражданской застройки, общая площадь: --- кв.м, адрес объекта: (адрес 1).

сооружение: Газопровод низкого давления, назначение: газоснабжение, протяжённость 94 м, инв.№----, адрес (местонахождение) объекта: (адрес 1), кадастровый номер: (5).

- ключи и документы, относящиеся к этому имуществу, в том числе: технические паспорта на здания и сооружение, техническую документацию на газопровод низкого давления, договоры аренды, заключённые с арендаторами имущества.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебную неустойку в размере ---- рублей за каждый день неисполнения судебного акта.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Зарайский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение судом изготовлено 11 августа 2020 года.

Судья А.В. Прибылов