Дело № 2–135/2018

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 мая 2018 года Пригородный районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Соколова Е.Н., 

при секретаре судебного заседания Артемьевой К.О., Альферович З.А.

с участием истца ФИО1, и его представителя ФИО2, 

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок и встречному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа к ФИО1 о сносе самовольной постройки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 с учетом уточнения исковых требований обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа (далее – КУМИЗО) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

...>., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с целевым использованием – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (далее – земельный участок с кадастровым номером №) на срок три года для завершения строительства. 

Возражая против иска, представитель КУМИЗО обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о возложении на ответчика обязанности в течении месяца после вступления решения суда в законную силу, произвести демонтаж самовольно возведенного на земельном участке с кадастровым номером № объекта незавершенного строительства (жилого проектного назначения) площадью застройки 99,3 кв. м., степень готовности которого по состоянию на 11.01.2018 г. составляет 44 %, начало строительства 2013, год консервации 2017. (далее - объекта незавершенного строительства (жилого проектного назначения)) за свой счет.

В обоснование иска и возражений по встречному иску истец и его представитель указали, что 26.04.2012 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № 2360, в соответствии с которым истцу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, срок аренды был установлен с 19.04.2012 по 19.04.2015. По истечении срока договора аренды № 2360 от 26.04.2012, он не был сторонами расторгнут, следовательно считался возобновленным на тех же условиях на неопределенные срок. За время пользования земельным участком с кадастровым номером № истцом был возведен объект незавершенного строительства (жилого проектного назначения), право собственности на который в установленном законом порядке не зарегистрировано. 23.01.2018, после получения уведомления № 2659 от 15.12.2017, истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, однако ему было отказано. Ссылаясь на положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, считает отказ ответчика неправомерным, нарушающим права ФИО1 на предоставление в аренду земельного участка сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома, без проведения торгов. Полагали, что поскольку для признания объекта незавершенного строительства (жилого проектного назначения) самовольной необходимо необходима совокупность трех оснований, предусмотренных п.1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: возведение строения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а КУМИЗО доказано только одно условие – отсутствие разрешения на строительство, которое само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, просили отказать КУМИЗО в удовлетворении встречного иска. 

В обоснование возражений по первоначальному иску и доводов по встречному иску представитель КУМИЗО указала, что основания для заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства (жилого проектного назначения) отсутствуют, поскольку данный объект в нарушение положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, был возведен ФИО1 без получения разрешения на строительство и является в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой, на которую ФИО1, как лицо, осуществившее самовольную постройку не приобретает право собственности. 

Заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В силу п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в следующих случаях, а именно:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет (подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как видно из постановления администрации Горноуральского городского округа от 19.04.2012 г. № 707 ФИО1 предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером №. (л.д. 22).

Во исполнение п. 2 вышеуказанного постановления КУМИЗО с ФИО1 был заключен договор аренды № 2360 от 26.04.2012 на земельный участок с кадастровым номером №, который был передан в аренду ФИО1 на срок три года (с 19.04.2012 по 19.04.2015) с оформлением акта приема-передачи земельного участка, договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 03.07.2014 г., номер регистрации № (л.д. 10-21). 

После истечения 19.04.2015 срока действия договора аренды ФИО1 продолжил пользоваться земельным участком с кадастровым номером № в отсутствие возражений со стороны КУМИЗО, в связи с чем согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), что сторонами не оспаривается. 

КУМИЗО 15.12.2017 г. направил ФИО1 уведомление № 2659 о расторжении договора аренды земельного участка в порядке абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, указав о прекращении действия договора аренды с 15.03.2018 г. и предложив в срок окончания действия договора аренды передать земельный участок КУМИЗО по акту приема-передачи (л.д. 78).

23.01.2018 г. ФИО1 обратился в КУМИЗО с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, ссылаясь на нахождением на нем объекта незавершенного строительства (жилого проектного назначения) (л.д. 37).

Из письма от 19.02.2018 № 442 видно, что ФИО1 было отказано КУМИЗО в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства (жилого проектного назначения) за ФИО1 не зарегистрировано. (л.д. 42-43).

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) объектами капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).

Согласно ст. 52 ГрК РФ разрешение на строительство выдается до начала осуществления строительства.

Из технического паспорта здания (строения) от 11.01.2018 усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 66:19:4801001:140 находится объект незавершенного строительства (жилого проектного назначения). (л.д. 79-86).

Суд не может согласится с доводами истца и его представителя о том, что для признания объекта незавершенного строительства (жилого проектного назначения) самовольной необходимо необходима совокупность трех оснований, предусмотренных п.1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: возведение строения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а КУМИЗО доказано только одно условие – отсутствие разрешения на строительство, которое само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 222 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. (п. 2).

Расположенный на земельном участке с кадастровым номером № объект незавершенного строительства (жилого проектного назначения) был возведен без получения разрешительной документации, что сторонами спора не оспаривается. 

По смыслу п. 1 ст. 222 ГК РФ отсутствие разрешения на строительство является одним из признаков самовольной постройки.

В п. 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абз. 2 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела, ФИО1 не принимал надлежащих мер к легализации объекта незавершенного строительства (жилого проектного назначения), в частности к получению разрешения на строительство, что подтверждается показаниями истца и его представителя, данными ими в судебных заседаниях, а также письмом Управления архитектуры, градостроительства и землепользования администрации Горноуральского городского округа от 20.03.2018 г. № 389, из которого следует, что истец с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>, не обращался. (л.д. 87)

С учетом изложенного, поскольку объект незавершенного строительства (жилого проектного назначения) возводится без получения разрешения на строительство, предусмотренного ст. 51 ГрК РФ, ФИО1 надлежащих мер к его легализации, в частности к получению разрешения на строительство, предпринято не было, объект отвечает критериям самовольной постройки, указанным в п. 1 ст. 222 ГК РФ, суд пришел к выводу, что объект незавершенного строительства (жилого проектного назначения) является самовольной постройкой. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что поскольку право собственности на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства (жилого проектного назначения) за ФИО1 не зарегистрировано, а также учитывая, что ФИО1 возвел не завершенный строительством объект без соответствующего разрешения на строительство, он не принимал никаких мер для получения разрешения на строительство, как до начала строительства объекта незавершенного строительства (жилого проектного назначения), так и во время работ, не стал этого делать и в ходе производства по настоящему делу, следовательно, отсутствует основание для предоставления ФИО1 земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства этого объекта без проведения торгов.

Исходя из вышеизложенного, исковые требования ФИО1 об обязании КУМИЗО заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на срок три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства (жилого проектного назначения), не подлежит удовлетворению, а встречные исковые требования КУМИЗО к ФИО1 об обязании в течении месяца после вступления решения суда в законную силу, произвести демонтаж самовольно возведенного на земельном участке с кадастровым номером 66:19:4801001:140 объекта незавершенного строительства (жилого проектного назначения) за свой счет, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок, отказать.

Встречный иск Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа к ФИО1 о сносе самовольной постройки, удовлетворить.

Обязать ФИО1 в течении месяца после вступления решения суда в законную силу, произвести демонтаж самовольно возведенного объекта незавершенного строительства (жилого назначения) расположенного по адресу: 

<

адрес> на земельном участке площадью 

<

...>., с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Пригородный районный суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья (подпись)

Машинописный текст решения изготовлен судьей 01.06.2018 года.

Судья (подпись)