гр. дело № 2-761/19 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

10 апреля 2019 года ... 

Советский районный суд ... в составе судьи Матвеевой Н.А., при секретаре Цыдендоржиевой Т.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО "Россельхозбанк" в лице Бурятского регионального филиала к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

АО «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее – Банк) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. в размере 818166, 44руб., в том числе 786628,57руб. – задолженность по основному долгу; 31537,87руб. – задолженность по процентам. В счет погашения задолженности обратить взыскание на заложенное имущество: жилое помещение (квартиру), общей площадью 41,9 кв.м., жилой площадью 28,0кв.м., состоящее из 2-х комнат, на 1 этаже пятиэтажного кирпичного многоквартирного жилого ... года постройки, расположенное по адресу: ... -21. (условный ...), установив начальную продажную стоимость равной рыночной; расторгнуть кредитный договор ... от 21.07.2011г., взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 17381,66руб.

Требования основаны на том, что в соответствии с условиями кредитного договора ... от 21.07.2011г., заключенного между истцом и ответчиком, Банк предоставил ФИО1 кредит в размере 1500 000,00 руб. под 16,00% годовых, для приобретения квартиры, расположенной по адресу: .... Указанное имущество находится в залоге у Банка в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. С момента выдачи кредита заемщик неоднократно нарушал условия кредитного договора. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая по доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по доводам в нем изложенным.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференцсвязи, с исковыми требованиями не согласился. Суду пояснил, что кредитным договором сторонами согласована залоговая стоимость квартиры в размере 1 850 000руб. В настоящее время квартира продается за 1900000руб. В случае удовлетворения требований истца просил установить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1900000руб. Полагал, что заключение эксперта об оценке имущества не может являться допустимым доказательством по делу, поскольку на стр.27 заключения эксперт определил итоговое значение относительных корректировок, при этом размер процентов им не мотивирован. Более того, экспертом в качестве аналогичного объекта оценки рассмотрена квартира, находящаяся у него в собственности, то есть заложенное имущество. Также указал, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Размер задолженности не оспаривал.

Представители ответчика ФИО3 и ФИО4, действующие на основании доверенности, в судебном заседании также возражали против удовлетворения иска. 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные в дело материалы, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст.819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно положениям ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.2 ст.811 Гражданского кодекса РФ в случаях, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимся процентами. 

Судом установлено, что между АО «Российский Сельскохозяйственный банк» и ФИО1 был заключен кредитный договор ... от 21.07.2011г., по условиям которого Банк предоставил последнему кредит в размере 1500 000,00 руб. под 16,00% годовых, для приобретения квартиры, расположенной по адресу: ... 

Пунктом 5.2 названного кредитного договора установлено, что обеспечением исполнения ФИО1 обязательств по договору является ипотека в силу закона приобретаемого недвижимого имущества – квартиры, расположенной по указанному адресу.

В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилое помещение приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на них. Залогодержателем по данному залогу является банк, предоставивший кредит. 

Из договора купли-продажи указанного недвижимого имущества и свидетельства о государственной регистрации права следует, что право собственности ФИО1 на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В тот же день зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона. Обстоятельств, свидетельствующих об обратном, в том числе об отсутствии у истца прав на названный объект недвижимости, судом не установлено.

Согласно представленного расчета задолженности, ответчик в нарушение обязательств по кредитному соглашению суммы ежемесячных платежей в полном объеме банку не оплачивал, допуская периодически пропуск сроков возврата задолженности.

В связи с указанным, учитывая, что условиями кредитного договора предусмотрены размер и порядок начисления процентов и неустойки, а согласно п. 4.7 кредитного договора предусмотрено, что истец вправе досрочно взыскать сумму задолженности, в том числе сумму кредита, начисленных процентов и пени в случае нарушения ответчиком любого положения кредитного договора, требования банка о взыскании суммы долга по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. в размере 818166, 44руб., в том числе 786628,57руб. – задолженность по основному долгу; 31537,87руб. – задолженность по процентам подлежат удовлетворению. 

Статьей 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при ненадлежащем исполнении или неисполнении обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. 

Доказательств, свидетельствующих об отсутствии вины ответчика в неисполнении обязательств по кредитному договору, суду не представлено. Также суд не находит оснований для применения ч. 2 ст. 348 ГК РФ, так как нельзя согласиться с тем, что неисполнение ответчиком своих обязательств по кредитному договору на протяжении длительного времени является крайне незначительным нарушением принятых обязательств.

Таким образом, суд не находит оснований для освобождения ответчика от гражданско-правовой ответственности.

Согласно ч.1 ст. 56 данного Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, в случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке устанавливается судом.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 указанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При указанных обстоятельствах суд признает обоснованными и требования истца об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. Требования основаны на нормах действующего законодательства и условиях договора залога, заключенного между сторонами. 

По ходатайству стороны истца для определения рыночной стоимости заложенного имущества, судом назначено проведение экспертизы.

Согласно заключения эксперта ...-с, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ... -21 составляет 1614 000руб. 

Оценивая заключение эксперта ...-с по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ, суд считает представленное доказательство достоверным, составленным в соответствии с требованиями закона. Указанный отчет полностью соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке, изложенным в ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Доводы ответчика о том, что экспертом в качестве аналогичного объекта оценки рассмотрена квартира, находящаяся у него в собственности, то есть заложенное имущество, суд находит несостоятельными.

Так, на стр.26 заключения в таблице ... приведены источники информации, где указано, что объект ..., расположен по адресу: ... (следует также из информации на сайте авито.ру), площадь ...,0кв.м. (тогда как квартира ответчика общей площадью 41,9кв.м.) следовательно в параметрах местоположения аналогичного объекта эксперт допустил опечатку указав адрес квартиры, как ...21. При этом, в таблице ... на стр. 19 заключения экспертом подробно описаны аналогичные объекты оценки, где объект ... указано, что расположен на 4 этаже с балконом (по описаниям квартира ответчика балкона не имеет, расположена на 5 этаже).

Кроме того, на стр.27 заключения эксперт определил итоговое значение относительных корректировок, при этом размер процентов - 15,3% определяется исходя из следующего (Таблица ... пример по Объекту ...): корректировка на торг -5%+корретировка на наличие балкона/лоджии -0,3% + корректировка на состояние квартиры -10%, итого – 15,3%.

По оценке ...-с экспертом был применен сравнительный подход, который основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Экспертом подробно изучен рынок с получением достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам оценки и корректировка продажных цен объектов сделана от объекта сравнения к объекту оценки.

При таких обстоятельствах суд считает, что заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют. Заключение эксперта мотивированно, обоснованно, согласуется с материалами дела. Неясность, неполнота, наличие противоречий в заключении судебной экспертизы не имеют места.

Суд, определения размер начальной продажной стоимости заложенного имущества, считает необходимым определить ее в размере равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика в размере 1291 200 руб. (1614000руб.х80%).

Доказательств иной стоимости заложенного имущества стороной ответчика не представлено. Правовых оснований для установления начальной продажной стоимости в размере 1900000руб., у суда не имеется.

Также подлежат удовлетворению требования истца о расторжении кредитного договора, т.к. в соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Судом установлено нарушение ответчиком принятого на себя обязательства по возврату кредита и оплате начисленных процентов в установленные договором сроки, при этом нарушение обязательств носит длительный характер. 

Доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора суд находит несостоятельными, поскольку истцом в материалы дела представлено требование о досрочном возврате суммы долга и расторжении кредитного договора от 07.12.2018г., в котором истец предлагает расторгнуть договор в срок до ДД.ММ.ГГГГг., направленное в адрес ответчика 10.12.2018г., в подтверждение представлен список внутренних почтовых отправлений.

Согласно ст. 98 ГПК РФ - стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что требования истца подлежат удовлетворению, судебные расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины в размере 17381,66руб. и расходов на оплату услуг представителя в размере 3000руб., подтвержденные документально, подлежат взысканию с ответчика. 

руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования АО "Россельхозбанк" в лице Бурятского регионального филиала удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор ... от 21.07.2011г., заключенный между АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО "Россельхозбанк" задолженность по кредитному договору в размере 818166руб. 44 коп., судебные расходы в сумме 20381руб.66коп., всего подлежит взысканию 838548руб. 10 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество: жилое помещение (квартиру), общей площадью 41,9 кв.м., жилой площадью 28,0кв.м., состоящее из 2-х комнат, расположенное по адресу: ... (условный ...), установив начальную продажную стоимость в размере 1291 200 руб. 

Определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд ....

Решение в окончательной форме принято 15.04.2019г.

Судья: Н.А.Матвеева