РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>

Красногорский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Зотовой С.В.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 и ФИО3 к ООО «Джевоссет» о взыскании денежных средств, признании договора частично недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, Е.В. обратились в суд с указанным выше иском, в обоснование которого указали, что по договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ приобрели у ФИО6 права и обязанности по заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого является приобретение имущественных прав на квартиру со строительным номером 21, общей проектной площадью 54,0 кв.м, и машино-место со строительным номером 38 общей площадью 9 кв.м, в жилом доме под номером 13 вблизи д.

<

адрес>, со сроком передачи объекта – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Истцы указали, что договорные обязательства исполнены в полном объеме, обусловленная договором денежная сумма за приобретаемые объекты недвижимого имущества перечислена ответчику – всего 7 071 000 рублей (6 321 000 рублей – за квартиру и 750 000 рублей – за машино-место). 

Ответчик договорные обязательства нарушил, в обусловленный договором срок объекты не передал, площадь квартиры по окончании строительства уменьшилась и стала составлять 53,3 кв.м. 

По акту приема-передачи квартира и машино-место были переданы истцам ДД.ММ.ГГГГ. 

Направленная в адрес ответчика претензия с требованием оплатить неустойку за нарушение срока передачи объектов, возврате излишне уплаченных денежных средств за уменьшение площади квартиры, оставлена ответчиком без исполнения. 

Истцы, уточнив исковые требования, просят суд взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях неустойку за период с 01.014.2018г. по 11.04.2018г. в размере 369 988,35 рублей, просят взыскать излишне уплаченные денежные средства за квартиру – 81 938 рублей, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителей о соразмерном уменьшении покупной цены за период с 19.07.2018г. по дату исполнения указанного требования, просят компенсировать причиненный моральный вред, который оценивают в 60 000 рублей, просят взыскать штраф, компенсировать судебные расходы в размере 27 562,93 рублей (2 200 рублей – расходы на оформление доверенности, 25 000 рублей – оплата услуг представителя, 362,93 рублей – почтовые расходы), истцы просят признать недействительным п.2.3 договора, предусматривающего расчеты по результатам изменения площади квартиры по окончании строительства. 

Ответчик ООО «Джевоссет» иск не признал по изложенным в письменных возражениях основаниям, которые приобщены к делу. Ответчик указал, что дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. По окончании строительства дома и ввода его в эксплуатацию ответчик направил 18.01.2018г. в адрес ФИО6 уведомление о передаче объектов долевого строительства. Согласно отчету об отслеживании письма 20.01.2018г. уведомление ответчика прибыло в место вручения, где 25.01.2018г. состоялась неудачная попытка вручения и 24.02.2018г. данное уведомление было выслано обратно в адрес ответчика. ФИО6 уступила свои права истцам после ввода дома в эксплуатацию и принятия ответчиком мер по передаче объектов, а именно ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 уступила права истцам. Ответчик указал, что истцы не могли не знать об окончании строительства дома на дату заключения договора уступки прав и не принимали действий по получению объектов у застройщика, сознательно увеличивая период взыскания неустойки.

Относительно площади квартиры ответчик указал, что при заключении договора сторонами согласованы только проектные характеристики квартиры, при этом условиями договора стороны поставлены в равное положение, поскольку договором предусмотрена ситуация как в сторону увеличения площади квартиры, так и в сторону уменьшения площади квартиры. Таким образом, истцы были предупреждены о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства его проектной площади. Никаких возражений относительно условий договора при его заключении не возникало, в том числе у истцов при заключении договора уступки. Разница между проектной и фактической площадью квартиры составляет 1,29%, что меньше чем на 2% и что не ущемляет права истцов, не делает непригодной квартиру для предусмотренного договором использования, качество квартиры при этом не ухудшилось. Ответчик ходатайствует о применении положений ст.333 ГК РФ и снижении заявленных истцами сумм к взысканию, ссылаясь на незначительный срок просрочки срока ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта, отсутствие неблагоприятных последствий, убытков, несоответствие заявленных истцами сумм последствиям нарушенного обязательств. Ответчик указал, что просрочка имела место не по вине застройщика и связана с увеличением сроков рассмотрения документов государственными органами. 

Ознакомившись с доводами сторон, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению, учитывая следующее.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. 

В силу п.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 

В ходе судебного разбирательства установлены и подтверждены материалами дела следующие обстоятельства. 

Истцы по договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ приобрели у ФИО6 права и обязанности по заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого является приобретение имущественных прав на квартиру со строительным номером 21, общей проектной площадью 54,0 кв.м, и машино-место со строительным номером 38 общей площадью 9 кв.м, в жилом доме под номером 13 вблизи д.

<

адрес>, со сроком ввода дома в эксплуатацию – не позднее ДД.ММ.ГГГГ и передачи объекта – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Судом установлено, что договорные обязательства по оплате стоимости указанных выше объектов недвижимого имущества исполнены в полном объеме, обусловленная договором денежная сумма за приобретаемые объекты недвижимого имущества перечислена ответчику – всего 7 071 000 рублей (6 321 000 рублей – за квартиру и 750 000 рублей – за машино-место). Данное обстоятельство никем не оспаривается. 

Ответчик исполнил свои договорные обязательства с нарушением срока, а именно ввел дом в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, квартиру и машино-место не передал до ДД.ММ.ГГГГ. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что по окончании строительства дома и ввода его в эксплуатацию ответчик направил 18.01.2018г. в адрес ФИО6 уведомление о передаче объектов долевого строительства по указанному участником долевого строительства адресу. Согласно отчету об отслеживании письма 20.01.2018г. уведомление ответчика прибыло в место вручения, где 25.01.2018г. состоялась неудачная попытка вручения и 24.02.2018г. данное уведомление было выслано обратно в адрес ответчика. 

Направление уведомления об окончании строительства дома и о необходимости принять объекты в адрес ФИО6 обусловлено тем, что договор уступки, состоявшийся между ФИО6 и истцами, состоялся после описанных выше обстоятельств (ввод дома в эксплуатацию и извещение о принятии объектов участником долевого строительства), так как уступка прав истцам состоялась ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.5.2 договора участник долевого строительства должен принять квартиру в течение 7 дней с момента получения от застройщика уведомления о готовности объекта к передаче. 

Однако передаточный акт объектов долевого строительства был подписан истцами с застройщиком только ДД.ММ.ГГГГ. 

Статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч.1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей статьей неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч.2).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч.3).

Принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства факт нарушения ответчиком срока ввода дома в эксплуатацию и передачи истцам квартиры нашел свое подтверждение, с ответчика подлежит взысканию неустойка. Однако, суд считает, что заявленный истцами размер неустойки несоразмерен последствиям неисполненного в срок обязательства.

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.В силу положений п.75 Постановления Пленума Верховного Суда от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п.3,4 ст.1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000г. №-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее несоразмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу – на реализацию требования ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, именно поэтому в п.1. ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что исключает для истца возможность неосновательного обогащения за счет ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере. 

Суд, учитывая ходатайство ответчика о применении положений ст.333 ГК РФ, конкретные обстоятельства дела, а именно, что между сторонами был заключен договор, условиями которого являются не денежные обязательства, а передача вновь построенного объекта недвижимости, учитывая также несоразмерность заявленной неустойки, характер и последствия нарушения прав истца, а также средний показатель инфляции за спорный период, в целях соблюдения баланса прав сторон, считает целесообразным ограничиться взысканием неустойки в размере 150 000 рублей за период с 01.01.2018г. по 11.04.2018г., что является более разумным по сравнению с заявленным истцами размером неустойки.

Требование истцов о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда подлежит удовлетворению судом, поскольку в соответствии со ст.15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителям нарушением их прав, подлежит возмещению причинителем вреда, при этом моральный вред подлежит возмещению только при наличии вины.

Так как наличие вины ответчика в нарушении срока ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры истцам установлено в ходе судебного разбирательства и действиями ответчика истцам действительно мог быть причинен моральный вред, что выразилось в невозможности использовать приобретенную жилплощадь в указанные в договоре сроки, суд, исходя из принципа разумности и справедливости, а также соразмерности причиненного вреда, считает возможным взыскать с ответчика в счет возмещения причиненного морального вреда 5 000 рублей.

В силу п.6 ст.13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» суд налагает штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от суммы, взысканной в пользу потребителя.

Вместе с тем, учитывая компенсационную природу штрафа, в силу ст.333 ГК РФ, в целях соблюдения баланса прав сторон, суд считает необходимым уменьшить подлежащий взысканию штраф до 40 000 рублей. 

В силу положений ч.1 ст.98 ГПК РФ, ст.100 ГПК РФ истцам подлежат возмещению судебные расходы, приходящиеся на оформление нотариальной доверенности на представителя – 2 200 рублей, расходы на оплату юридических услуг представителя – 5 000 рублей, поскольку эти расходы истцов являются документально подтвержденными. 

Определяя подлежащую взысканию сумму в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя, суд учитывает несложность данной категории спора, учитывает проделанную представителем по делу работу, частичное удовлетворение иска, принимает во внимание принцип разумности и полагает, что в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя следует ограничиться взысканием 5 000 рублей. 

Довод истцов о необходимости соразмерного уменьшения цены договора вследствие уменьшения площади квартиры (с указанной в договоре площади в 54,0 кв.м до указанной по результатам обмеров БТИ площади в 53,3 кв.м) и возврате истцам 81 938 рублей суд отклоняет, поскольку в силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Право требования участником долевого строительства от застройщика соразмерного уменьшения цены договора предусмотрено ч.2 ст.7 названного выше Федерального закона. Указанной нормой права также установлено, что такое право участник долевого строительства имеет в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. 

В данном конкретном случае судом установлено, что при заключении договора сторонами согласованы только проектные характеристики квартиры, при этом условиями договора стороны поставлены в равное положение, поскольку договором предусмотрена ситуация как в сторону увеличения площади квартиры, так и в сторону уменьшения площади квартиры. Таким образом, истцы не могли не знать о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства его проектной площади. Никаких возражений относительно условий договора при его заключении не возникало, в том числе у истцов при заключении договора уступки.

Пунктом 1.4.1 договора участия в долевом строительстве стороны установили, что площадь объектов будет уточняться по результатам обмера организацией технической инвентаризации. 

Согласно п.2.3 договора участия в долевом строительстве, в случае если фактическая площадь объекта 1 (квартиры) по результатам обмеров организацией технической инвентаризации будет отличаться менее чем на 2 процента в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от площади, указанной в п.1.4.1 настоящего договора, то цена изменению не подлежит и дополнительные расчеты (возврат излишне уплаченных денежных сумм участнику долевого строительства либо доплата застройщику за дополнительную площадь) между сторонами не производятся. 

Суд также учитывает, что качество объекта вследствие уменьшения площади квартиры на 0,7 кв.м (1,29%) не ухудшилось, уменьшение площади является несущественным, поскольку составляет менее 2% от указанной в договоре площади, данное обстоятельство не привело к невозможности использовать квартиру по назначению, качество квартиры при этом не ухудшилось.

Из изложенного следует, что установленные в ст.ст.5 и 7 названного выше Федерального закона требования, при котором возможно уменьшение цены договора, в данном случае не соблюдены, а потому истцы не вправе требовать от застройщика уменьшения цены договора. 

Условия договора, в том числе оспариваемые истцами, были согласованы сторонами при его подписании. При подписании договора и в ходе исполнения договора ни ФИО6, ни истцы (получившие права по договору уступки) не выразили никакого несогласия с условиями договора, соглашаясь с ними, в то время как ни одна из сторон договора не были лишены возможности повлиять на содержание его условий, однако своим правом на это не воспользовались и был подписан договор с указанными условиями, которые соответствуют положениям п.4 ст.421 ГК РФ о свободе договора.

Истцами было принято решение о заключении договора, содержащего, в том числе, вышеуказанные условия. Они не были лишены возможности отказаться от заключения договора, обратиться к иному застройщику. Принцип свободы договора не предполагает возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств, принятых на себя стороной в добровольном порядке.

Иных условий договора при его заключении не предлагалось, каких-либо доказательств того, что были установлены ограничения в возможности формулирования своих условий договора и направления их для рассмотрения, истцы суду не представили.

Стороны договора в соответствии с положениями действующего законодательства вправе были самостоятельно определять условия договора, не противоречащие законодательству Российской Федерации в целом и Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, истцы по своему свободному волеизъявлению избрали определенный способ и условия приобретения объектов недвижимого имущества. Вступая в описанные выше правоотношения, сторонами по делу был избран определенный вид оформления обязательств, а условия договора связывают его стороны конкретными обязательствами, которые и были исполнены сторонами. 

Анализируя изложенное, суд не находит оснований для признания недействительным п.2.3 договора участия в долевом строительстве и о возврате излишне уплаченных за квартиру денежных средств вследствие уменьшения площади квартиры, в указанной части исковое заявление не подлежит удовлетворению судом. 

Учитывая, что истцы освобождены от уплаты государственной пошлины, то подлежащую уплате в бюджет государственную пошлину следует отнести на счет ответчика пропорционально размеру удовлетворенных судом требований истцов. 

Согласно положениям ст.333.19 НК РФ размер подлежащей взысканию государственной пошлины составляет 4 200 рублей (150 000 - 100 000 х 2% + 3 200 = 4 200).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Джевоссет» в пользу ФИО2 и ФИО3 в равных долях неустойку за период с 01.01.2018г. по 11.04.2018г. – 150 000 рублей, денежную компенсацию морального вреда – 5 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг – 5 000 рублей, на оплату нотариальных услуг по удостоверению доверенности на представителя – 2 200 рублей, штраф – 40 000 рублей, всего взыскать 202 200 (двести две тысячи двести) рублей. 

В остальной части исковые требования о взыскании денежных средств, о признании частично недействительным договора - оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Джевоссет» в бюджет городского округа 

<

адрес> 4 200 (четыре тысячи двести) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение 1 месяца.

Федеральный судья: