Дело №2-2256/2020

УИД23RS 0003-01-2020-004511-58

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

11 сентября 2020 года город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Грошковой В.В.

при секретаре Сидоренко В.А.

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи, 

у с т а н о в и л :

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома. 

В обоснование заявленных требований указаа, что между истцом ФИО4 и ответчиком ФИО2 был заключен предварительный договор (договор задатка) купли-продажи земельного участка и жилого дома. Сторонами согласованы условия основного договора, а именно определено приобретаемое недвижимое имущество: 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, и 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, 

<

адрес>, и его цена в размере 7 500 000 рублей, при этом срок заключения основного договора определен до 05.11.2019 года.

Исполнение обязательств по договору обеспечивалось задатком в сумме 500 000 рублей, факт передачи задатка ответчику подтверждается распиской от 28.05.2019 года.

В связи с тем, что 05.11.2019 года основной договор не заключен, сторонами согласно п. 1.4 договора достигнуто соглашение о продлении срока заключения основного договора. В последующем истцу стало известно, что ответчиком ФИО2 были нарушены условия предварительного договора, а именно п. 3.3, так как вышеуказанное имущество было продано Т.Л.В. 

Так как ответчик нарушила условия предварительного договора, истец ФИО4 обратилась в ее адрес с досудебной претензией, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 381 ГК РФ, истец ФИО4 просит суд взыскать с ФИО2 в свою пользу денежные средства в размере 1 000 000 рублей в качестве двойной суммы задатка, уплаченного по предварительному договору (договор задатка) купли-продажи земельного участка и жилого дома от 28.05.2019 года. 

В последующем истцом были уточнены заявленные требования, а именно ФИО4 просила суда взыскать с ФИО2 в свою пользу неправомерно удержанные денежные средства в виде задатка в размере 500 000 рублей. 

В судебном заседании представитель истца ФИО4 - ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал уточненные требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении и уточненном исковом заявлении основаниям.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям изложенным в письменных возражениях. Одновременно суду пояснили, что у истца отсутствуют правовые основаниям для взыскания задатка, так как ответчик ФИО2 не уклонялась от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. Истец напротив была виновата в неисполнении условий заключенного предварительного договора, что подтверждается дополнительным соглашением к договору, в котором указано, что срок исполнения обязательств по договору продлевается в связи с отсутствием у истца денежных средств.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Как следует из материалов дела 28.05.2019 года между ответчиком ФИО2 и истцом ФИО4 был заключен предварительный договор (договор задатка) купли-продажи земельного участка и жилого дома. 

Согласно п. 1.1 предварительного договора следует, что стороны договорились о купле-продаже 2/3 доли в общей долевой собственности жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 81,4 кв.м. и 2/3 доли в общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью 713 кв.м, расположенных по адресу: г. Анапа, 

<

адрес> 

В пункте 1.2 предварительного договора указано, что вышеуказанное недвижимое имущество принадлежит ответчику ФИО2 на праве собственности.

Согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу п. 1.3 предварительного договора следует, что существенным условием настоящего договора является обязательство сторон в срок до 05.11.2019 года заключить у нотариуса г. Анапа основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, указанные в пункте 1.1. настоящего договора, расположенных по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, 

<

адрес>.

Согласно п. 2.1 предварительного договора цена, за которую продается жилой дом и земельный участок, составляет сумму в размере 7 500 000 рублей, из которых: стоимость земельного участка 5 000 000 рублей, стоимость жилого дома 2 500 000 рублей.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с п. 2.2 предварительного договора в основу взаимных расчетов сторон был положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате в виде задатка. При подписании настоящего договора покупатель передает продавцу в счет задатка денежную сумму в размере 500000 рублей.

В судебном заседании было установлено, что истец ФИО4 передала ответчику ФИО2 сумму задатка в размере 500 000 рублей в день подписания предварительного договора, что подтверждается соответствующей распиской от 28.05.2019 года, а также не отрицалось сторонами в судебном заседании. 

Из материалов дела следует, что в связи с тем, что 05.11.2019 года основной договор не был заключен, сторонами согласно п. 1.4 предварительного договора достигнуто соглашение о продлении срока заключения основного договора до 05.02.2020 года, что подтверждается дополнительным соглашением от 05.11.2019 года к предварительному договору (задатка) от 28.05.2019 года, заключенному между ФИО2 и ФИО4.

При рассмотрении заявленных требований судом принимается во внимание, что на момент судебного разбирательства сторонами не был заключен основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, при этом в суд не были представлены доказательства обратного. 

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ является задаток, которым в силу п.1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из буквального толкования ст. 429 ГК РФ следует, что законодатель определил, что предварительный договор влечет лишь обязанность сторон заключить в будущем договор на предусмотренных предварительным договором условиях и не порождает у сторон предварительного договора иных прав и обязанностей. Предварительный договор не предполагает совершение в его исполнение каких-либо иных действий, кроме заключения основного договора на предусмотренных предварительным договором условиях. Заключение предварительного договора не влечет перехода права собственности, возникновение обязательства по передаче имущества или оказания услуг. 

В силу ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Судом принимается во внимание, что нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Принимая во внимание положения действующего законодательства, суд исходит из того, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

При рассмотрении заявленных требований судом принимается во внимание, что ни истцом ФИО4, ни ответчиком ФИО2, не были представлены доказательства того, что кто-то из сторон обращался в адрес друг друга с предложением о заключении основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, указанных в п. 1.1 предварительного договора от 28.05.2019 года. 

При этом согласно выписке из ЕГРН 24.07.2020 года спорное недвижимое имущество было продано ответчиком Т.Л.В. по договору купли-продажи от 22.06.2020 года, то есть в течение 4-х месяцев с даты истечения срока заключения основного договора по предварительному договору от 028.05.2019 года (в редакции дополнительного соглашения к нему от 05.11.2019 года).

Таким образом ответчиком ФИО2 не были соблюдены положения п.5 ст. 429 и п.4 ст. 445 ГК РФ, позволяющие ей обратиться в суд с иском о понуждении истца (покупателя) к заключению основного договора во исполнение условий предварительного договора купли-продажи, что свидетельствует о том, что ответчиком не принималось мер к надлежащему исполнению обязательств по предварительному договору купли-продажи, заключенному с истцом.

Судом также принимается во внимание, что ответчиком в адрес истца не направлялось ни в установленный предварительным договором купли-продажи (в редакции дополнительного соглашения) срок, ни в установленный п.5 ст. 429 ГК РФ 6-ти месячный срок требование (претензия) о понуждении истца к с исполнению обязательств по предварительному договору купли-продажи.

Вместе с тем в материалах дела имеется письмо ФИО4 от 23.07.2020 года, направленное в адрес ФИО2 до истечения установленного п.5 ст. 429 ГК РФ 6-тимесячного срока, с требованием о заключении соглашения о расторжении предварительного договора и возврате суммы задатка в двойном размере. 

Таким образом суд приходит к выводу о том, что ни одна из сторон предварительного договора от 28.05.2019 года не направила другой письменное предложение о готовности заключить основной договор в установленный срок, в связи с чем обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены ввиду бездействия обеих сторон, основной договор между сторонами не заключен, в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора требование о понуждении заключить основной договор ни одной из сторон в судебном порядке не заявлялось.

В предварительном договоре от 28.05.2019 года (в редакции дополнительного соглашения от 05.11.2019 года) согласованы лишь последствия незаключения основного договора в срок до 05.02.2020 по вине покупателя и по вине продавца (п. 2.2.), а по вине обеих сторон - не согласованы. Между тем, отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора (Определение Верховного Суда РФ от 08.09.2015 №38-КГ15-7).

Также судом принимается во внимание, что наличие вины в неисполнении договора стороны, давшей задаток, то есть ФИО4, относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждено, в связи с чем оснований для применения положений ч. 2 ст. 381 ГК РФ, а именно об оставлении задатка у продавца, на чем настаивала ответчик ФИО2, не имеется, в связи с чем доводы ответчика, изложенные в возражениях на исковое заявление, не могут быть приняты судом во внимание.

В данном случае, поскольку ни одна из сторон не проявила активных действий для заключения основного договора, что указывает на обоюдную утрату заинтересованности сторон в его заключении, спорные правоотношения следует считать связанными с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, в связи с чем подлежат применению положения п.1 ст. 381 ГК РФ, согласно которому при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Принимая во внимание требования вышеуказанных правовых норм, с учетом обстоятельств дела, установленных в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что уточненные требования ФИО4 подлежат удовлетворению в полном объеме, так как основания к удержанию суммы задатка, оплаченной истцом по расписке от 28.05.2019 года, у ответчика отсутствуют, в связи с чем с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО4 подлежит взысканию денежная сумма в размере 500 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Уточненное исковое заявление ФИО4 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи, - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 в качестве возврата суммы задатка по предварительному договору купли-продажи от 28.05.2019 года 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме через Анапский городской суд.

Судья : (подпись) Грошкова В.В.

Мотивированное решение изготовлено 16.09.2019 года.