61RS0019-01-2023-003628-84

дело № 2-29/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 февраля 2024 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

судьи Соловьевой М.Ю.,

при помощнике судьи Кузовниковой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Дом.РФ» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на следующие обстоятельства. 

11.08.2010 между Коммерческим Банком «Инвестрастбанк» (АО) и ФИО2, ФИО3 заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил Заемщику для приобретения в собственность жилого дома и земельного участка кредит в размере 3 075 800 руб. на 228 месяцев под 11,75% годовых. 

22.10.2010 к договору займа №-ин заключено дополнительное соглашение № между АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ФИО2, ФИО3 

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» согласно Распоряжению Росимущества № от 02.03.2018 «О решении внеочередного общего собрания Акционеров АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» переименовано в АО «ДОМ. РФ».

Заемщики обязались возвратить полученный заем и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки при наличии, осуществлять платежи в счет возврата займа и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные договором займа.

Заемщиками в нарушение условий договора займа обязательства надлежащим образом не исполняются, допускают ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата займа и уплаты процентов за пользование займом, предусмотренных договором займа.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками своих обязательств по договору займа займодавцем было направлено требование о досрочном возврате займа, уплате процентов и начисленных сумм неустоек. 

24.01.2022 заочным решением Новочеркасского городского суда Ростовской области по делу № 2-283/2022 исковые требования ЗАО «Ипотечный Агент АИЖК 2014-2» удовлетворены, с ФИО2, ФИО3 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» солидарно взыскана задолженность по кредитному договору №-ин от 11.08.2010 в размере 3 388 586,02 руб., из них: 2 925 251,03 руб. - основной долг.; 311 104,51 руб. - проценты; 152 230,48 руб. - неустойка, расходы по оплате госпошлины в размере 31142,93 руб.; обращено взыскание на принадлежащий на праве собственности ФИО2 предмет залога в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную цену жилого дома в размере 5 169 600,00 руб., земельного участка - 392 800,00 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов. Указанное решение вступило в законную силу 25.03.2022.

Кредитный договор № от 11.08.2010 не был расторгнут. Суммы договорных процентов согласно решению суда взысканы на 19.07.2021. Решение суда фактически исполнено 17.05.2023. 

Займодавец имеет право на взыскание сумм за период с 20.07.2021 по 17.05.2023 (фактические исполнение решение суда). После 17.05.2023 проценты не увеличивались, так как основной долг был закрыт. 

По состоянию на 14.08.2023 сумма задолженности заемщиков по договору займа составила 594 625, 31 руб., которая состоит из: текущие начисленные проценты на просроченный/просроченный отложенный ОД – 427 526,59 руб., просроченные отложенные проценты – 167098,72 руб. 

ФИО2 на основании договора купли-продажи приобрел в собственность имущество в виде жилого дома, кадастровый номер №, площадью 117,5 кв.м, земельного участка, кадастровый номер №, площадью 1305 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В отношении предмета ипотеки составлена закладная, удостоверяющая права кредитора как залогодержателя. В установленном законом порядке произведена государственная регистрация права собственности на предмет ипотеки и регистрация ипотеки в Управлении службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно Договору займа, займодавец вправе обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований займодавца.

Согласно отчету об оценке № от 21.07.2010, составленный независимым оценщиком ФИО1 рыночная стоимость объекта залога жилого дома составляет 6 462 000 руб., земельного участка – 491 000 руб.

На основании изложенного, просит суд взыскать солидарно с ФИО2. ФИО3 в пользу истца задолженность по договору займа № от 11.08.2010 в размере 594 625 руб. 31 коп, расходы по оплате госпошлины в размере 15147 руб., обратить взыскание на предмет залога в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную цену жилого дома в размере 5 169 600 руб., земельного участка - 392 800 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

В судебное заседание представитель истца, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился. До начала судебного заседания представил ходатайство, в котором просил суд рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

В судебное заседание ответчики ФИО2, ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела по адресам, указанным истцом в исковом заявлении, подтвержденным адресными справками МУ МВД России «Новочеркасское» (том 2 л.д. 99), не явились. В материалах дела имеется заявление ФИО2 о рассмотрении дела без его участия (том 2 л.д. 134).

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из смысла приведенной нормы, законом обеспечивается равенство возможностей для заинтересованных лиц при обращении в суд, а также при использовании процессуальных средств защиты своих интересов в суде.

Согласно ч. 2 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве. Часть 1 данной статьи, в свою очередь, предусматривает, что эти лица должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Из материалов дела следует, что извещения о судебных заседаниях направлялись ответчикам заблаговременно до рассмотрения дела, и вернулись в суд с отметкой "истек срок хранения" в качестве причины невручения.

Согласно пункта 11.1 Приказ ФГУП "Почта России" от 07.03.2019 N 98-п "Об утверждении Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений" (вместе с "Порядком приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений (редакция N 2)", почтовые отправления разряда "Судебное" при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней.

Согласно п. 11.9 Порядка, по истечении установленного срока хранения почтовые отправления возвращаются по обратному адресу, указанному на почтовом отправлении (если иное не предусмотрено договором с пользователем услугами почтовой связи).

С учетом изложенного, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчиков, извещенных надлежащим образом, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании, представитель ответчика ФИО2, действующая на основании ордера, ФИО4 просила в удовлетворении исковых требований отказать, указала на пропуск истцом срока исковой давности, в случае обращения взыскания на залоговое имущество, просила определить продажную стоимость имущества согласно справке ООО «Донская недвижимость».

Также были представлены письменные возражения ФИО2, согласно которым ссылается на то, что основное обязательство исполнено ответчиком 17.05.2023, истец злоупотребляет своим правом, ответчик был лишен возможности заключения договора на иных условиях, также полагает несоразмерной сумму начисленных процентов, которые являются чрезмерно обременительными для должника (ростовщическими процентами), в связи с чем, просит уменьшить проценты до размера, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах, также уменьшить их согласно ст. 333 ГК РФ. Считает, что обращение взыскания на залоговое имущество существенно нарушит его интересы, размер задолженности несоразмерен сумме стоимости имущества, удовлетворить требования истца возможно при обращении взыскания на заработную плату должника. Указывает на то, что срок предъявления исковых требований истцом пропущен, так как расчет процентов произведен за период с 01.12.2010 по 18.05.2023, сумма процентов, подлежащая к взысканию составляет 116422 руб. 08 коп. (том 2 л.д. 131-133, 148). 

Выслушав представителя ответчика ФИО2, исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 11.08.2010 между ОАО «Коммерческий Банк Инвестрастбанк» и ФИО2, ФИО3 заключен кредитный договор № по условиям которого кредитор предоставил заемщику для приобретения жилого дома и земельного участка кредит в размере 3 075 800 руб. под 11,75 % годовых, сроком на 228 месяцев, перечислив сумму кредита на лицевой счет № (том 1 л.д. 95 -102).

Согласно кредитному договору ежемесячная плата за пользование кредитом в виде процентной ставки за пользование кредитом установлена в размере 11,75 % годовых со дня следующего за датой фактического выдачи кредита, по дату фактического возврата кредита включительно.

22.10.2010 к договору займа № заключено дополнительное соглашение № между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ФИО2, ФИО3 (том 1 л.д. 94).

Согласно Распоряжению Росимущества № от 02.03.2018 «О решении внеочередного общего собрания Акционеров АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»» переименовано в АО «ДОМ. РФ».

В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается выпиской по счету ДЕПО от 06.06.2023 о наличии Закладной на счете ДЕПО, выданной АО «Газпромбанк», ведущим депозитарный учет Закладных, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является АО «ДОМ.РФ». (том 1 л.д. 49). 

В соответствии с п. 1 ст. 48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается.

Согласно п. 2 ст. 48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

По условиям кредитного договора заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии); осуществлять платежи в счет возврата кредита и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные кредитным договором.

Вступившим в законную силу 25.03.2022 заочным решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 24.01.2022 по делу № 2-283/2022 исковые требования ЗАО «Ипотечный Агент АИЖК 2014-2» удовлетворены, с ФИО2, ФИО3 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» солидарно взыскана задолженность по кредитному договору № от 11.08.2010 в размере 3 388 586,02 руб., из них: 2925251,03 руб. - основной долг.; 311104,51 руб. - проценты; 152230,48 руб. - неустойка, расходы по оплате госпошлины в размере 31142,93 руб.; обращено взыскание на принадлежащий на праве собственности ФИО2 предмет залога в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную цену жилого дома в размере 5 169 600,00 руб., земельного участка - 392 800,00 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов (том 1 л.д. 72-83).

Кредитный договор № от 11.08.2010 не был расторгнут. Согласно указанному решению суда суммы договорных процентов взысканы по состоянию на 19.07.2021. 

Решение суда фактически исполнено 17.05.2023, что подтверждается ответом Новочеркасского ГОСП (том 2 л.д. 98), справкой по договору (том 1 л.д. 28-31), а также расчетом задолженности (том 2 л.д. 110-117), в котором отражены поступления денежных средств по кредитному договору. Таким образом, обязательства по уплате суммы основного долга исполнены 17.05.2023. 

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В соответствии с п. 2 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В силу п. 3 ст. 810 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее заимодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Исходя из вышеперечисленных правовых норм, в случае вынесения судом решения о взыскании основного долга и процентов по договору займа, данный договор будет считаться исполненным в момент возврата денежных средств или поступления денежных средств на счет заимодавца.

Глава 26 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая основания прекращения обязательств, не включает в число таких оснований сам по себе факт вынесения судебного решения о взыскании денежных сумм.

Таким образом, если решение суда не исполняется, то заимодавец вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с должника процентов на сумму займа, предусмотренную договором, начиная со дня, по который решением суда были взысканы указанные проценты, до дня фактического исполнения решения суда о взыскании полученной заемщиком суммы займа.

Согласно условиям кредитного договора, проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (п. 3.2). 

Последний платеж по кредиту включает в себя платеж по возврату оставшейся суммы кредита и платеж по уплате начисленных процентов. При этом проценты уплачиваются за фактическое количество дней пользования оставшейся суммой кредита (п. 3.3.13).

При истечении сроков платежей, установленных настоящим договором, и непогашении задолженности заемщиком, кредитор переносит непогашенную в срок задолженность на счета просроченных ссуд и просроченных процентов (п. 3.3.14).

Кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями кредитного договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), и обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора в случаях: при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 (трех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна (п. 4.4.1).

Фактическим возвратом кредита и уплатой всех начисленных процентов считается возврат в полном объеме суммы кредита и начисленных процентов по нему за весь срок пользования денежными средствами, а также уплата указанной в настоящем Договоре неустойки (в случае ее начисления) (п. 3.6).

Заемщиками в нарушение условий кредитного договора обязательства по уплате процентов, предусмотренных кредитным договором, за период с 20.07.2021 по 17.05.2023 надлежащим образом не исполнялись.

Как следствие просрочки исполнения обязательств, у заемщиков сформировалась задолженность по уплате процентов за период с 20.07.2021 по 17.05.2023 (день исполнения обязательств по уплате основного долга) по кредитному договору № от 11.08.2010, в размере 594 625 руб. 31 коп., которая состоит из текущих начисленных процентов на просроченный/просроченный отложенный ОД – 427526 руб. 59 коп., просроченных отложенных процентов – 167098 руб. 72 коп. 

Проверив расчет, представленный истцом (том 1 л.д. 20-27, том 2 л.д. 96, 110-117), суд считает его математически верным, соответствующим условиям заключенного между сторонами кредитного договора. Вопреки доводам ответчика, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, им не представлены доказательства отсутствия задолженности по уплате процентов по кредитному договору, либо наличия задолженности в меньшем размере. 

Представленный расчет ответчика (том 2 л.д. 148), согласно которому подлежит взысканию сумма процентов в размере 116422 руб. 08 коп. (427526,59-311104,51), сумма неустойки – 14868 руб. 24 коп., суд полагает математически неверным, так как ответчик производит расчет за период с 01.12.2010 по 18.05.2023, между тем, требования заявлены о взыскании процентов за период с 20.07.2021. Проценты за период по 19.07.2021, взысканные заочным решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 24.01.2022, в настоящем исковом заявлении не заявлены, как и не заявлено требований о взыскание неустойки.

Рассматривая доводы ответчика о снижении размера взыскиваемых процентов, суд приходит к следующим выводам. 

Размер процентов установлен договором, что соответствует положениям ст. 421 ГК РФ, при этом в силу в силу ст. 809 ГК РФ проценты за пользование займом не являются неустойкой, поскольку имеют другую правовую природу по сравнению с процентами, начисляемыми за нарушение обязательства в связи с чем, вопреки доводу ответчика, они не могут быть уменьшены в порядке статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями п. п. 4, 7, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8.10.1998 № 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и порядке, определенных п. 1 ст. 809 ГК РФ, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге.

Эти проценты по своей природе отличаются от процентов, предусмотренных п. 1 ст. 395 ГК РФ в качестве меры гражданско-правовой ответственности за нарушение денежного обязательства, размер (ставка) которых в случае явной несоразмерности последствиям просрочки исполнения денежного обязательства может быть уменьшен судом применительно к ст. 333 ГК РФ. 

Согласно п. 5 ст. 809 ГК РФ размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами или между юридическим лицом, не осуществляющим профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, и заемщиком-гражданином, в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах.

Оснований для применения п. 5 ст. 809 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 26 июля 2017 года № 212-ФЗ), также не имеется, поскольку положения данной нормы к сложившимся отношениям не применимы, поскольку договор между сторонами заключен до начала действия Федерального закона от 26 июля 2017 года № 212-ФЗ. 

В связи с чем, доводы ответчика о завышенном размере процентов и злоупотреблении истцом своим правом, являются необоснованными, так как при заключении кредитного договора сторонами достигнуто соглашение обо всех существенных условиях договора, в том числе о начислении процентов и их размере. Подписание ответчиком договора предполагает его согласие со всеми условиями этого договора и гарантирует другой стороне его действительность и исполнимость. Само по себе установление процентной ставки в размере 11,75% в месяц не свидетельствует о злоупотреблении кредитором своими правами. Обстоятельства дела не свидетельствуют о том, что на момент заключения кредитного договора ответчик был ограничен в свободе его заключения, либо ему не была предоставлена достаточная информация.

Рассматривая доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

Истец просит взыскать задолженность по процентам за период с 20.07.2021 по 17.05.2023. Исковое заявление направлено 18.08.2023.

Общий срок исковой давности в силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ устанавливается в три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Пунктом 2 указанной статьи определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу статьи 200 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 года № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2001 года N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"), течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

Таким образом, требования о взыскании задолженности по процентам за период с 20.07.2021 по 17.05.2023 заявлены истцом в пределах срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что факт нарушения ответчиками обязательств по уплате процентов по договору достоверно установлен, подтвержден материалами дела, а ответчики доказательств, свидетельствующих о возврате суммы процентов за указанный истцом период не представили, суд полагает, что исковые требования о солидарном взыскании задолженности по процентам по кредитному договору в размере 594 625 руб. 31 коп. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1.4 кредитного договора № от 11.08.2010 обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека в силу закона.

11.08.2010 ФИО2 на основании договора купли-продажи приобрел в собственность имущество в виде жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. 

В отношении предмета ипотеки составлена закладная, удостоверяющая права кредитора как залогодержателя. В установленном законом порядке произведена государственная регистрация права собственности на предмет ипотеки и регистрация ипотека в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. 

Как указано выше, в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, залогодержателем, является АО «ДОМ.РФ». 

Заочное решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 24.01.2022 исполнено ответчиком, исполнительное производство окончено, обращение взыскания на предмет залога не производилось. 

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

На момент заключения договора в соответствии с отчетом об оценке № от 21.07.2010, составленным оценщиком ФИО1., рыночная стоимость объекта залога - жилого дома составляет 6 462 000 руб., земельного участка - 491 000 руб.

Оспаривая продажную цену имущества, ответчиком представлен отчет о рыночной стоимости ООО "Донская недвижимость" от 17.01.2024, согласно которому рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 117,5 кв.м, по адресу: 

<

адрес> составляет 12 800 000 руб., земельного участка, площадью 1305 кв.м, по указанному адресу - 1 200 000 руб.

Также судом истцу было предложено предоставить сведения о рыночной стоимости предмета залога. Между тем, доказательств наличия иной стоимости указанного предмета залога на день разрешения спора истцом не представлено.

Суд считает, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости заложенного имущества не является актуальным и не отражает действительную рыночную стоимость, поскольку он изготовлен по состоянию на 2010 год.

При определении стоимости заложенного имущества, суд полагает необходимым руководствоваться представленным ответчиком отчетом о рыночной стоимости от 17.01.2024. Оснований сомневаться в представленном отчете об оценке у суда не имеется.

В рассматриваемом случае при обращении взыскания на предмет ипотеки, судом не установлено одновременное наличие оснований, указанных в п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке, и позволяющих суду отказать в обращении взыскания.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона об ипотеке. 

Так, подпунктом 4 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, суд считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 11 200 000 руб. 00 коп. (жилой дом – 10 240 000 руб. 00 коп., земельный участок – 960 000 руб. 00 коп.), исходя из 80% рыночной стоимости имущества, определенной в отчете о рыночной стоимости от 17.01.2024.

С учетом установленных обстоятельств, суд считает возможным обратить взыскание на принадлежащий на праве собственности ФИО2 предмет залога в виде жилого дома (кадастровый номер №), площадью 117,5 кв.м, и земельного участка (кадастровый номер №), площадью 1305 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную цену в размере 11 200 000 руб. 00 коп. (цена жилого дома в размере 10 240 000 руб. 00 коп., земельного участка – 960 000 руб. 00 коп.), определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

Суд полагает возможным возложить на ответчиков обязанность возместить судебные расходы по уплате истцом государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 15146 руб. 25 коп. 

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №) о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от 11.08.2010 в размере 594 625 руб. 31 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 15 146 руб. 25 коп.

Обратить взыскание на принадлежащий на праве собственности ФИО2 предмет залога в виде жилого дома (кадастровый номер №), площадью 117,5 кв.м, и земельного участка (кадастровый номер №), площадью 1305 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную цену в размере 11 200 000 руб. 00 коп. (цена жилого дома в размере 10 240 000 руб. 00 коп., земельного участка – 960 000 руб. 00 коп.), определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Соловьева

Решение в окончательной форме изготовлено 13 февраля 2024 года.