дело № 2-2918/2020

УИД 55RS0007-01-2020-004671-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Омск 16 ноября 2020 г.

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Эннс Т.Н. при секретаре судебного заседания Чередниченко А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ДЖП Администрации г. Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной политики Администрации города Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу.

В обоснование иска указано, что истцу на праве собственности принадлежит квартира № общей площадью 30,9 кв.м., расположенной в многоквартирном жилом доме № корпус № по 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Заключением межведомственной комиссии города Омска для оценки жилищных помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности и муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ года многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> корпус признан аварийным и подлежащим сносу. 

На основании данного заключения межведомственной комиссии г. Омска № от ДД.ММ.ГГГГ года и Постановлением Администрации города Омска от ДД.ММ.ГГГГ № № многоквартирный дом 

<

адрес>, где расположено принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение признан аварийным и подлежащим сносу.

Собственникам МКД Департаментом городского хозяйства Администрации г. Омска выставлялось требование о сносе МКД за свой счет в течение шести месяцев с момента признания дома аварийным и подлежащим сносу. Срок для сноса дома истек, однако, ответчиками не принимается решение об изъятии жилого помещения истца и земельного участка под которым расположен дом, что является ущемлением прав истца на своевременное получение возмещения за изымаемое для муниципальных нужд, принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу.

ДД.ММ.ГГГГ года собственники помещений МКД большинством голосов приняли решение отказаться от самостоятельного сноса МКД 

<

адрес> и письменно уведомить Администрацию г. Омска о принятом решении. Указанное решение собственников МКД было оформлено в виде протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от ДД.ММ.ГГГГ года и передано в Администрацию г. Омска. 

На непосредственное обращение истца, ей дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому мероприятия по изъятию помещений, находящихся в многоквартирном доме, расположенном по указанному адресу, в том числе квартиры №, возможно провести только в случае выделения департаменту бюджетных ассигнований на указанные цели в необходимом объеме. 

Так как спорный дом не включен в адресную региональную Программу Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то у истца есть только право на выплату выкупной стоимости, а не на предоставление (переселение) в иное жилое помещение.

При этом, отсутствие в бюджете города Омска денежных средств на изъятие жилых помещений, расположенных в МКД не может явиться основанием для неисполнения требований жилищного законодательства, в частности, требований ст. 32 ЖК РФ.

На сегодняшний день вопрос о выплате выкупной стоимости за аварийное жилье ответчиками не решен, жилые помещения не предоставлены, что создает постоянную угрозу жизни и здоровью проживающих в непригодном для проживания доме.

Согласно техническому отчету БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» по результатам инструментального обследования технического состояния жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год в связи с аварийным состоянием несущих конструкций элементов и с учетом процента износа 67% рекомендуется признать обследуемый жилой дом по ул

<

адрес> непригодным для дальнейшей эксплуатации и рекомендовать его к сносу.

При новом инструментальном обследовании здания, отраженного в техническом отчете ООО «Сибирская проектная компания» фактически исследовало состояние дома по адресу: 

<

адрес>, были выявлены основные дефекты и повреждения, способствующие значительному ухудшению состояния здания описанные в дефектной ведомости. Зафиксированные дефекты и повреждения несущих конструкций имеют прогрессирующий характер в настоящих условиях эксплуатации и в настоящий момент времени не исключается потеря устойчивости и отказа части конструкции несущей стены и перекрытий, что может привести к ее внезапному обрушению Выполнение противоаварийных мероприятий, направленных на временную фиксацию текущего состояния дефектных несущих конструкций и исключающих вероятность их внезапного обрушения в реальных условиях эксплуатации технически невозможно. Безопасность здоровья и жизни граждан и жильцов многоквартирного дома, а также сохранность имущества в настоящий момент не может быть гарантирована.

При таких обстоятельствах, проживание истца в указанном доме несет реальную угрозу его жизни и здоровья, что явилось основанием для обращения истца в суд для защиты своих прав. Истец считает, что у него возникло право требовать выплаты возмещения за жилое помещение.

Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочном прекращении своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду. При определении размера возмещения изымаемого жилого помещения должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Для определения размера возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение истец обратился в оценочную организацию ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива». Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость квартиры общей площадью 30,9 кв.м. этаж 2 по адресу: 

<

адрес> составила 1056576 рублей, рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 732 кв.м., приходящаяся на собственника жилого помещения – истца – составила 177359 рублей. Доля в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в данном доме составила 65842 рубля. Рыночная стоимость затрат, необходимых на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформления договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину (убытки) составили 45300 рублей. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> составила 331428 рублей.

Таким образом, выкупная цена жилого помещения, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, составляет 1676505 рублей, при этом, указанная сумма подлежит взысканию с надлежащего ответчика.

Просит определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру 

<

адрес> общей площадью 30,9 кв.м. с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный на границе многоквартирного дома 

<

адрес>, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> в г. Омске в размере 1676505 рублей, взыскать с надлежащего ответчика данную сумму и расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей. 

В период рассмотрения дела судом после проведения судебной экспертизы, истцом изменены исковые требования. Согласно уточненного искового заявления просит определить размер возмещения за жилое помещение и взыскать 1529327 рублей, расходы по проведению оценки в размере 12000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей. 

Истец ФИО1, надлежащим образом уведомленная о месте и времени судебного заседания, участия в судебном заседании не принимала.

Представитель истицы ФИО2 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования и дополнил, что просит вынести решение с учетом представленных доказательств, также просит взыскать стоимость земельного участка, убытки и компенсацию за капремонт по уточненному исковому заявлению. Не оспаривают размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, который определен экспертом в судебной экспертизе, однако, считает, что рыночная стоимость жилого помещения необоснованно занижена, так как должна дополнительно суммироваться стоимость земельного участка. Просит уточненный иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель Департамента жилищной политики Администрации города Омска ФИО3 возражала в части заявленного размера возмещения за жилое помещение, дополнила, что стоимость земельного участка уже включается в рыночную стоимость недвижимости. Кроме того, у истца имеется в собственности жилое помещение, поэтому ссылку на угрозу жизни и здоровья считает преждевременной, так как истцу есть, где переждать угрозу и дождаться расселения. Если все-таки суд решит удовлетворить требования то просит учитывать экспертизу в части компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на 2019 г. Убытки составляют 33 тысячи, потому что 67 тыс. руб. это необоснованное обогащение, так как за аренду не оплачивал. Просит в удовлетворении иска отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела истцу на праве собственности принадлежит квартира № общей площадью 30,9 кв.м., расположенном в многоквартирном жилом доме 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от 24.12.2008 года. (том 1 л.д.17).

Заключением межведомственной комиссии города Омска для оценки жилищных помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности и муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ года (том 1 л.д.19-24) многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> корпус признан аварийным и подлежащим сносу на основании следующего: 

- техническое состояние многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> в Кировском административном округе города Омска оценивается как аварийное,

- в жилом доме имеются значительные деформации и биологические разрушения деревянных конструкций перекрытий, кровли, полов, оконных и дверных проемов. Требуется ремонт фундаментов. Требуется полная замена конструкций стен, перекрытий, пола, кровли. Деревянные конструкции оконных и дверных блоков необходимо полностью заменить. Инженерные сети и электротехнические устройства дома непригодны к эксплуатации и требуют полной замены. Требуется частичная перекладка печей с заменой отдельных приборов. Пол в подъезде ниже уровня земли. Существующие конструкции перекрытия, кровли, пола жилого дома находятся в аварийном состоянии и согласно пункту 4.5 СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» их эксплуатация должна быть запрещена. Физический износ строения составляет 67%.

- данный дом 1958 года постройки, двухэтажный, шлакоблочный, состоит из 8 квартир, 16 комнат, общей площадью 276,4 кв.м., жилой площадью здания 185,3 кв.м., непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием, аварийный и подлежит сносу.

На основании данного заключения межведомственной комиссии г. Омска № от ДД.ММ.ГГГГ года и Постановлением Администрации города Омска от ДД.ММ.ГГГГ года №п многоквартирный дом 

<

адрес>, где расположено принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение признан аварийным и подлежащим сносу.(том 1 л.д.25).

ДД.ММ.ГГГГ года собственники помещений МКД большинством голосов приняли решение отказаться от самостоятельного сноса МКД 

<

адрес> и письменно уведомить Администрацию г. Омска о принятом решении. Указанное решение собственников МКД было оформлено в виде протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от ДД.ММ.ГГГГ года и передано в Администрацию г. Омска. (том 1 л.д.28-30)

На непосредственное обращение истца, ей дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому мероприятия по изъятию помещений, находящихся в многоквартирном доме, расположенном по указанному адресу, в том числе квартиры № возможно провести только в случае выделения департаменту бюджетных ассигнований на указанные цели в необходимом объеме. (том 1 л.д.35-37)

Так как спорный дом не включен в адресную региональную Программу Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то у истца есть только право на выплату выкупной стоимости, а не на предоставление (переселение) в иное жилое помещение.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в частности ч. 10 настоящей статьи предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Частью 2 настоящей статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Согласно подпункту 4 пункта 2 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В статье 56.8. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Из пункта 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 2 названной статьи при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу пункта 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В ч. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться рыночная стоимость самого жилого помещения и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество).

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что решение вопроса о выкупе жилого помещения, либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

По информации департамента жилищной политики Администрации г.Омска постановлением Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена региональная адресная программа Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах, финансирование которой осуществляется за счет средств Фонда, бюджета Омской области и местных бюджетов. Программой предусматривается переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны в установленном порядке в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ аварийным и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации. Таким образом, многоквартирный дом по 

<

адрес> признанный аварийным и подлежащим сносу после ДД.ММ.ГГГГ в рамах Программы расселению не подлежит. Договор найма жилого помещения, в том числе из маневренного фонда города Омска с истцами не заключался, решения о предоставлении истцам жилого помещения не принималось, с заявлением о предоставлении жилого помещения маневренного фонда города Омска в адрес Администрации г. Омска истцы не обращались.

В подтверждение наличия угрозы для жизни и здоровью граждан, необходимости осуществления мероприятий в соответствии со ст.32 ЖК РФ до срока расселения, в материалы дела представлен технический отчет БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» по результатам инструментального обследования технического состояния жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год в связи с аварийным состоянием несущих конструкций элементов и с учетом процента износа 67% рекомендуется признать обследуемый жилой дом по 

<

адрес> непригодным для дальнейшей эксплуатации и рекомендовать его к сносу. (том 1 л.д. 141-170).

При новом инструментальном обследовании здания, отраженного в техническом отчете ООО «Сибирская проектная компания» (том 1 л.д.171- 211) фактически исследовало состояние дома по адресу: 

<

адрес> были выявлены основные дефекты и повреждения, способствующие значительному ухудшению состояния здания описанные в дефектной ведомости. На момент повторного обследования ДД.ММ.ГГГГ года вследствие не проведения своевременного капитального ремонта техническое состояние фундамента, наружных стен, чердачного перекрытия, межэтажного перекрытия, перегородки, лестница в лестничной клетке, а также здания в целом, оценивается как аварийное состояние. Зафиксированные дефекты и повреждения несущих конструкций имеют прогрессирующий характер в настоящих условиях эксплуатации и в настоящий момент времени не исключается потеря устойчивости и отказа части конструкции несущей стены и перекрытий, что может привести к ее внезапному обрушению Выполнение противоаварийных мероприятий, направленных на временную фиксацию текущего состояния дефектных несущих конструкций и исключающих вероятность их внезапного обрушения в реальных условиях эксплуатации технически невозможно. Безопасность здоровья и жизни граждан и жильцов многоквартирного дома, а также сохранность имущества в настоящий момент не может быть гарантирована.

С учетом изложенного, суд считает установленным, что многоквартирный жилой дом 

<

адрес> представляет опасность для жизни и здоровья людей по причине его аварийного состояния, в связи с чем, несоблюдение предварительной процедуры органом местного самоуправления в части принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, что влечет обоснованность заявленных требований.

Для определения размера возмещения за принадлежащее жилое помещение истцы обратились в ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива», которым был подготовлен отчет № №. В соответствии с итоговыми выводами по данному заключению рыночная стоимость квартиры, принадлежащей истцу принадлежащей истцу, составляет 1056576 руб., доля в праве собственности в местах общего пользования 65842 руб., доля в праве собственности на земельный участок составляет 177359 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 331428 руб., убытки, причиненные в связи с изъятием жилого помещения в размере 45300 руб. (т.1 л.д.47-139). 

Оспаривая отчет, представленный стороной истца, представителем департамента имущественных отношений Администрации г. Омска заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, так как по мнению ответчика, заявленные суммы истцом явно завышены, избранная специалистом методика оценки не соответствует нормативным требованиям. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросам, согласно позиции ответчика, проведение экспертизы было поручено ООО «ОМЭКС».

По итогам проведения судебной экспертизы ООО «ОМЭКС» подготовлено заключение эксперта № (т.2 л.д.61-171).

Из содержания экспертного заключения следует, что рыночная стоимость квартиры 5 площадью 30,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> учетом имеющихся вспомогательных помещений и с учетом коэффициента аварийности на дату проведения судебной экспертизы – ДД.ММ.ГГГГ года составляет 780000 рублей, включая консолидировано рыночную стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 32900 рублей, рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом в размере 40200 рублей, затраты, необходимые на переезд – 35100 рублей, убытки, причиненные истцу в связи с изъятием жилого помещения – 61850 рублей. 

Кроме того, по ходатайству стороны ответчика судом назначена дополнительная судебная экспертиза, так как стороной ответчика после проведения судебной экспертизы оспаривалась величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ года (том 3 л.д.23-49) размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома 

<

адрес> пропорционально доле истца, являющейся собственником квартиры № данного дома по состоянию на дату признания указанного дома аварийным и подлежащим сносу – ДД.ММ.ГГГГ года составляет 444528 рублей, на дату исследования – 504100 рублей. 

Из содержания исследовательской части экспертного заключения следует, что рыночная стоимость жилого помещения определена экспертом по результатам применения сравнительного подхода.

Для целей определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, правовое значение имеет рыночная стоимость жилого помещения.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с п.10 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из содержания экспертного заключения следует, что в качестве аналогов экспертом рассмотрены жилые помещения, расположенные в жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, итоговая сумма определена экспертом на основе сравнительного анализа рыночной стоимости указанных объектов-аналогов без применения дополнительных поправочных коэффициентов на техническое состояние.

В части сумм, определенных экспертом ООО «ЭМЭКС», стороны согласились с экспертной методикой, за исключением величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Сторона истца считает необходимым принять расчет на дату исследования, сторона ответчика – на дату признания дома аварийным.

Ответчик считает, что определение величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату признания дома аварийным соответствует правовым целям такой компенсации, поскольку после признания жилого дома аварийным капитальный ремонт проводиться не может.

В целях устранения возникших неясностей в расчетной методике в судебном заседании была допрошена эксперт ФИО4, которая показала, что величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определяла на дату признания дома аварийным и произвела расчет данной суммы и на дату проведения судебной экспертизы. На вопрос суда о том, к чему применен соответствующий износ и как определено его значение применительно к величине компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт ФИО4 пояснила, что величина износа должна учитываться применительно к конструктивным элементам дома и их ремонту, в ином случае размер величины компенсации будет очень значительным и фактически будет означать строительство дома заново. При расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт применила методику Томского государственного университета кафедра оценки и управления собственностью зав. кафедрой, д.э.н. ФИО5. Суть методики определить компенсацию – это то, что должно было быть вложено в дом, но ремонт не производился. Дом не сразу потребовал вложения средств. Поэтому берется износ трех конструктивных элементов, которые просто накопили свой износ, они бы не заменялись при капитальном ремонте – 23,5%. Далее производится расчет строительства нового дома, исходя из объёма здания и конструктива, дом двухэтажный, имеет третью группу капитальности, выясняю, что 1 м3 стоит нового дома 2290, объем дома 1228*228 – это считается стоимость дома в ценах 1996 г., потом индексами переводит стоимость дома сначала в 1984 г., а далее уже в текущий год. Далее учитывается, что дом при своевременном капитальном ремонте конструктивных элементов, кроме фундамента, стен и перекрытия - составляет износ 23,5% при накопленном 50, которые будут применяться. К стоимости нового дома принимаю износ, получается стоимость, которая должна быть вложена, чтобы восстановить дом – это первое. Второе - применяется фактически 67 % износа, поэтому чтобы дом восстановить нужно 6 млн., фактически проводится метод сравнения с новым домом, в котором бы проводился своевременно капремонт, и с фактическим домом истца, у которого износ в настоящее время 67%. Разница и есть компенсация невложенных средств по капитальному ремонту. С применением указанной методики рассчитала сумму невложенных средств в капремонт дома, потом определила долю истца. Также эксперт указала, что при расчете величины компенсации применяла затратный подход, определяемый стандартами оценки, данный подход не подразумевает отсутствие корректировок, связанных с техническим состоянием исследуемого объекта, а связан с анализом стоимости затрат на воспроизводство аналогичного объекта.

В связи с предоставлением стороной истца дополнительных материалов по техническому состоянию аналогов – домов по адресам: 

<

адрес> которые исследовались экспертом при оценке, экспертом проведены дополнительные расчеты и рыночная стоимость спорной квартиры определена в размере 900000 рублей, доля истца в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество – 37700 рублей. 

В связи с предоставлением стороной истца дополнительного технического отчета о том, что фактически физический износ спорного дома составляет не 67%, а 69%, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определена в размере 527277 рублей. 

Сторона истца согласилась с расчетами эксперта и уточнила исковые требования в соответствии с выводами эксперта, дополнительно считают, что должна суммироваться стоимость земельного участка и убытки в связи с переездом. 

Непосредственно исследовав заключение судебной экспертизы, проведенной ООО «ОМЭКС» с учетом дополнительных расчетов и допроса эксперта, суд приходит к выводу о соответствии заключения судебной экспертизы и его результатов требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы, возникшие неясности экспертного заключения были устранены при проведении опроса эксперта, после предоставления дополнительных расчетов по существу экспертного исследования.

Не доверять заключению эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющему соответствующую квалификацию, у суда оснований не имеется; экспертное заключение составлено полно и исключает какие-либо неясности выводов.

Представленный отчет, расчеты, рецензию оценщика Война О.С. суд не принимает при принятии решения, так как данное лицо не предупреждалось об уголовной ответственности, оценка производилась в иное время, с применением иной методики и с учетом иных аналогов.

С учетом изложенного исковые требования о взыскании выкупной стоимости жилого помещения (с учетом: стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество; земельный участок; иных затрат, связанных с переездом; компенсации за непроизведенный капитальный ремонт) являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, выкупная стоимость подлежит определению в соответствии с заключением судебной экспертизы, подготовленным ООО «ОМЭКС».

Положениями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации, либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лица, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Факт проведения капитального ремонта спорного дома стороной ответчика не доказан.

Выкупная цена жилого помещения, принадлежащего истцу, составляет квартиру № общей площадью 30,9 квадратных метров в доме 

<

адрес>, признанного аварийным и подлежащим сносу с учетом площади вспомогательных помещений, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом 

<

адрес>, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> в общем размере 1489127 (один миллион четыреста восемьдесят девять тысяч сто двадцать семь) рублей. (900000+61850+527277=1489127).

Рассматривая заявленные требования, суд считает, что взыскание выкупной стоимости следует производить с департамента жилищной политики Администрации г. Омска исходя из компетенции данного ответчика в соответствии с Положением о департаменте жилищной политики Администрации г. Омска, утвержденным решением Омского городского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ года. Так, с учетом изменений в компетенцию ответчиков Департамент жилищной политики Администрации г. Омска заключает соглашения об изъятии жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, для муниципальных нужд, подписывает акты приема-передачи к указанным соглашениям. Департамент жилищной политики Администрации города Омска осуществляет полномочия собственника от имени муниципального образования.

Исковые требования к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска надлежит оставить без удовлетворения, поскольку взыскание выплата выкупной стоимости за жилое помещение к компетенции данного лица не относится. 

Довод стороны ответчика в части того, что истец имеет возможность переждать угрозу в другом жилом помещении, судом отклоняется, как необоснованный. Данное жилое помещение используется истцом для фактического проживания, доказанный факт угрозы для жизни и здоровья истца дает право истцу на получение возмещение до установленного ответчиком срока расселения.

Довод стороны истца о том, что стоимость земельного участка должна дополнительно суммироваться с рассчитанной экспертом рыночной стоимостью жилого помещения, судом отклоняется, эксперт произвел расчет стоимости земельного участка, данная стоимость экспертом определена и консолидировано включена в рыночную стоимость жилого помещения. 

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Исковые требования удовлетворены, соответственно, расходы за проведение судебной экспертизы на основании представленной истцом квитанции (л.д.140 т.1) подлежат удовлетворению в размере 12000 рублей.

При подаче искового заявления истцами оплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей (том1 л.д.3). Размер государственной пошлины исчислен верно, в соответствии со ст. 333.19 НК РФ. Поскольку иск удовлетворен, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в полном объеме.

Кроме того, с ДЖП Администрации г. Омска в пользу ООО «ОМЭКС» подлежат взысканию судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 12500 рублей (том 2 л.д.59, том3 л.д.22).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ДЖП Администрации г. Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу удовлетворить частично.

Определить размер возмещения за жилое помещение квартиру № общей площадью 30,9 квадратных метров в доме 

<

адрес>, признанного аварийным и подлежащим сносу с учетом площади вспомогательных помещений, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом 

<

адрес>, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> в общем размере 1489127 (один миллион четыреста восемьдесят девять тысяч сто двадцать семь) рублей.

Взыскать с ДЖП Администрации г. Омска в пользу ФИО1 в счет возмещения за жилое помещение квартиру № общей площадью 30,9 квадратных метров в доме 

<

адрес>, признанного аварийным и подлежащим сносу денежные средства в размере 1489127 (один миллион четыреста восемьдесят девять тысяч сто двадцать семь) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований и в удовлетворении исковых требований к ДИО Администрации г. Омска отказать.

Прекратить право собственности поползухиной О.В. на принадлежащее ей на праве собственности указанное жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес> после выплаты ДЖП Администрации г. Омска в пользу истца выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной сумме.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное право собственности на жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ДЖП Администрации г. Омска в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 12300 рублей. 

Взыскать с ДЖП Администрации г. Омска в пользу экспертного учреждения ООО «ОМЭКС» стоимость судебной экспертизы в размере 12500 (двенадцать тысяч пятьсот) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Эннс

Решение суда в окончательной форме принято: 23 ноября 2020 года.