Дело №2-7725/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 декабря 2017 года г.Саратов

Ленинский районный суд г.Саратова в составе

председательствующего судьи Пименова И.И.,

при секретаре Беловой Н.А.,

с участием представителя истца по первоначальному иску ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Саратове гражданское дело по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Арзу», Обществу с ограниченной ответственностью «Гамма-2004», ФИО4 о признании сделки недействительной и понуждении к заключению договора, встречному иску ФИО4 к ФИО3 и ФИО5 об истребовании имущества,

установил:

ФИО3 обратился с иском к ответчикам и с учетом уточнений просит в итоге признать незаконной сделку между ООО «Арзу» и ФИО4 по отчуждению квартиры по 

<

адрес> и применить последствия недействительной сделки (двустороннюю реституцию), а именно: обязать ФИО4 передать ООО «Гамма-2004» квартиру по 

<

адрес> а ООО «Гамма-2004» по акту приема-передачи принять данную квартиру; обязать ООО «Арзу» заключить с ФИО3 договор уступки права требования данной квартиры; обязать ООО «Гамма-2004» передать ФИО3 по акту приёма-передачи указанную квартиру. В обоснование заявленных требований с учетом уточнений истица указал, что с 2010 года в собственности истца находится квартира по 

<

адрес>, находящийся под домом земельный участок, а также расположенный возле данного дома гараж с погребом. В непосредственной близости с указанным домом ООО «Гамма-2004» планировало начать строительство нового многоэтажного дома. В 2010 году ФИО2, который представился застройщиком планируемого к постройке нового дома, пояснил жильцам домов №№ и № по 

<

адрес>, что он собирается построить на месте этих домов новые дома, но для этого ему необходимо, чтобы прежние жильцы передали ему свои права на квартиры, земельные участки под домами и на придомовые постройки. Взамен он пообещал выдать квартиры в новом строящемся доме. В случае, если площадь старой квартиры была меньше новой, то необходимо было соответствующую разницу компенсировать деньгами. Подобное предложение устроило жильцов домов №№ и № по 

<

адрес> Н.М. На основании изложенного 11.05.2011 г. между истцом и директором ООО «Гамма-2004» ФИО2 был заключен договор гарантия, в соответствии с которым Стороны после получения разрешения на строительство обязуются заключить договор купли-продажи принадлежащего истцу гаража с погребом, расположенного по 

<

адрес>, который был оценен в 10000 рублей. Исполняя данную договоренность, истец передал гараж с погребом в пользу ООО «Гамма-2004». В последствии гараж с погребом были снесены представителями ООО «Гамма- 2004» и на их месте началось строительство нового дома. При этом, основной договор купли-продажи не составлялся, истец деньги за отчуждение данного имущества не получал. По устной договоренности с ФИО2 было определено, что размер и стоимость снесенного гаража будут засчитаны в размер новой причитающейся истцу квартиры. Летом 2011 года ФИО2 в офисе по 

<

адрес>, провел собрание с жильцами дома № по 

<

адрес> На данном собрании ФИО2 подтвердил свои намерения относительно обмена квартирами и просил жильцов своевременно обеспечить получение ими свидетельств о праве собственности на квартиры и соответствующие земельные участки. Все присутствующие очередной раз согласились на предложение ФИО2 По причине того, что новый дом быстро строился, а процедура оформления обмена квартирами была не ясна, представитель истца (ФИО5, являющаяся матерью истца, проживающей в принадлежащем ему квартире по 

<

адрес>) зимой 2012 года встретилась с ФИО2 и поинтересовалась о том, на какой стадии находится договоренность об обмене квартирами и что истцу необходимо делать во исполнение данной договоренности. ФИО2 пояснил, что после сдачи строящегося дома он вновь всех соберет и все подробно расскажет. Летом 2013 года ФИО4, которая работала вместе с ФИО2 в одном офисе, стала раздавать жильцам дома № по 

<

адрес> ключи от подъезда нового дома и планы квартир для того, чтобы жильцы выбрали сами себе подходящие квартиры. В это же время истец совместно со своим представителем приехал в рабочий кабинет ФИО4, который располагался рядом с кабинетом ФИО2 в офисе на 

<

адрес>. ФИО4 лично передала представителю истца ключи от подъезда нового дома и план квартиры №. Затем истец вместе с ФИО5 посмотрели эту квартиру, она им понравилась. После этого ФИО6 вернулась к ФИО4, отдала ей ключи от подъезда и пояснила, что квартира № им подходит. Тогда ФИО4 в каких-то документах сделала отметку, что данная квартира закреплена за ФИО3 Во второй половине 2013 года ФИО2 в своем офисе на 

<

адрес> вновь собрал жильцов дома № по 

<

адрес>, где снова подтвердил свои намерения произвести обмен квартирами, пояснил, что после сдачи строящегося дома его юристы подготовят для этого всю необходимую документацию. После этого представитель истца пришла в офис к ФИО2 и пояснила, что у них с истцом нет возможности произвести доплату за размер новой квартиры. Тогда ФИО2, находясь на своем рабочем месте, сказал ФИО4, которая работала вместе с ним в офисе в соседних кабинетах, чтобы она подготовила истцу квартиру без отделки. 15.02.2014 г. ФИО2 позвонил ФИО5 и сообщил, что он подготовил некоторые документы по обмену квартирами и истцу вместе с ней необходимо явиться к нему в офис. В этот же день истец вместе с ФИО5 прибыли в офис к ФИО2, где он лично передал им договор от 14.02.2014 г. Данный договор был полностью готов, не было только подписи истца. При этом, одной из сторон в этом договоре выступало ООО «Арзу» в лице директора ФИО4 В соответствии с договором от 14.02.2014 г. стороны обязуются в будущем заключить договор уступки права требования квартиры № в строящемся доме, расположенном по 

<

адрес> (в последующем данному дому присвоен 

<

адрес>). Право требования указанной квартиры возникло у ООО «Арзу» на основании договора № долевого участия в строительстве жилого дома от 26.04.2013 г., заключенного между ООО «Гамма-2004» и ООО «Арзу». По условиям договора от 14.02.2014 г. истец в срок до 01.04.2014 г. обязуется передать ООО «Арзу» принадлежащие ему на праве собственности квартиру, находящуюся по 

<

адрес>, и расположенный под ней земельный участок с кадастровым №. В свою очередь, ООО «Арзу» уступает истцу право требования квартиры № в доме № по 

<

адрес>. Истец прочитал данный договор, подписал его и отдал один из экземпляров ФИО2 После этого ФИО2 поздравил истца с днем рождения и с приобретением квартиры. Сразу после этого истец вместе со своим представителем сообщили ФИО2 о готовности в любой момент освободить принадлежащую им квартиру и земельный участок под ней. Кроме этого, ФИО5 спросила у ФИО2 как им необходимо передать ему свою квартиру и землю, когда им можно начать ремонт в новой квартире и осуществить переезд. ФИО2 пояснил, что в настоящее время он решает со своими юристами как правильно оформить процедуру обмена квартирами, после решения этого вопроса и подготовки необходимых документов он им сообщит. По поводу ремонта он пояснил, что когда на улице настанет температура +18 градусов нужно будет получить ключи от квартиры и начать делать ремонт. Также ФИО5 интересовалась у ФИО2, почему вышеуказанный договор подписан не им, а ФИО4, ФИО2 ответил, что ФИО4 является его компаньоном. О том, что ФИО2 и ФИО4 являются представителями разных организаций истец и его представитель даже не подозревали и не предавали этому значения, так как они работали в соседних кабинетах одного офиса, ФИО2 давал ей поручения, которые она исполняла, из их общения и действий было видно, что они занимаются одним общим делом, к тому же ФИО2 пояснил, что они компаньоны. По этой причине, действуя в интересах истца по соответствующей доверенности, ФИО5 в большинстве случаев по вопросам обмена квартирами я обращалась именно к ФИО2, как к руководителю застройки нового дома, а ФИО4 воспринимала, как помощницу ФИО2 Большинством вопросов по обмену квартирами занималась ФИО5 в интересах истца по причине занятости последнего. Длительное время ФИО2 так ничего и не сообщал о порядке перехода прав собственности на квартиры, поэтому ФИО5 неоднократно сама задавала ему этот вопрос, на что он отвечал, что в настоящее время не может подготовить необходимые документы, так как имеются различные юридические проблемы и один из жильцов старого дома - ФИО7 не подписывает с ним договор на переход прав на квартиру и земельный участок. В соответствии с вышеуказанной договоренностью в июне 2014 года, когда на улице установилась теплая погода, ФИО5 пошла к ФИО4 за получением ключей для проведения ремонта в новой квартире. ФИО4 также во исполнение данной договоренности в офисе 

<

адрес> передала ей ключи от квартиры № дома № по 

<

адрес>, ключи от подъезда и пропуски на осуществление ремонта. Сразу после этого до июля 2014 года ФИО5 вместе с истцом делали в этой квартире ремонт. 14.07.2014 г. истец вместе с ФИО5 с согласия ФИО2 переехали в квартиру №58 дома №1/3 по ул. им. Тулайкова Н.М. г.Саратова. После переезда истец со свом представителем за собственные средства провели в квартиру газ, продолжили проведение косметического ремонта, оплачивали все коммунальные услуги. Учитывая, что ФИО2 постоянно ссылался на различные юридические трудности при подготовке итоговых документов по обмену квартирами, в 2016 году ФИО5 спрашивала лично у ФИО4 о сроках подготовки основного договора по уступке права требования на квартиру, на что ФИО4 ничего вразумительного не пояснила, сказав лишь, что не знает как поступать с квартирами. При оплате коммунальных платежей в связи с эксплуатацией квартиры № дома № по 

<

адрес> ФИО5 узнала, что данная квартира числится за ФИО4 Данным обстоятельствам она и истец также не предали значения, так как договор от 14.02.2014 г. истец заключал с организацией, руководителем которой являлась именно ФИО4, которая вместе с ФИО2 постоянно поясняли о каких-то проблемах при подготовке документов об обмене квартирами. Поэтому истец и его представитель думали, что квартира числится за организацией, которую возглавляет ФИО4 В результате полного бездействия ФИО2 и ФИО4 по подготовке обещанной документации, подтверждающей переход права собственности на новые квартиры, большинство жителей нового дома, наряду с истцом, начали высказывать в их адрес недовольства и требовать предоставления им данных документов. В ответ на это ФИО2 заявил, что не собирается предоставлять никакие документы и стал требовать выселения из квартир нового дома либо их покупки на общих основаниях. После этого ФИО4 приносила ФИО5 договор об аренде указанной квартиры, но последняя отказалась его подписывать, так как квартира фактически принадлежит истцу. В последствии представитель истца получила выписку из ЕГРН и узнала, что квартира № дома № по 

<

адрес> с мая 2015 года находится в собственности физического лица - ФИО4 и имеется ограничение прав в виде ипотеки. То есть ФИО4, достоверно зная, что истец совместно с ФИО5 на основании договора от 14.02.2014 года и иных вышеизложенных договоренностей проживают в этой квартире с июня 2014 года, каким-то образом оформила квартиру в свою собственность. Учитывая вышеизложенные обстоятельства, истец и его представитель даже не могли подумать, что их могут обмануть подобным образом. В истинных намерениях ФИО2 и ФИО4 произвести обмен квартирами они не сомневались. Названные намерения ФИО2 и ФИО4 к тому же подтверждались письмом Министра строительства и ЖКХ Саратовской области от 19.06.2013 г., согласно которому квартиры в новом доме были зарезервированы ООО «Гамма-2004» для переселения жителей многоквартирных домов №№ и № по 

<

адрес>, а жилые помещения в указанных домах и соответствующие земельные участки перейдут в собственность ООО «Гамма-2004». Таким образом, истец добросовестно исполнял условия договоров от 11.05.2011 г. и 14.02.2014 г., предпринял все зависящие от него действия, направленные на исполнение договоров в полном объеме. В свою очередь, ФИО2 и ФИО4 изначально способствовали ему в этом, каких-либо претензий не высказывали, дождались, когда истец проведет в квартире все необходимые ремонтные и иные работы, связанные с эксплуатацией квартиры, а затем обманным путем оформили квартиру на ФИО4 и решили в 2017 году противоправно и безвозмездно выселить истца.

ФИО4 с данным иском не согласилась и обратилась со встречным иском, просит истребовать у ФИО3 и ФИО5 имущество жилое помещение (квартиру) №, расположенную на 3-м этаже общей площадью 39,3 кв.м., по 

<

адрес>. В обоснование указывает, что 14 апреля 2015 года между ООО «Арзу» и ФИО4 был заключен договор уступки права требования. Согласно договору, первоначальный кредитор уступает, а Новый кредитор принимает право требования с Застройщика – ООО «Гамма 2004» передачи в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию жилые помещения (квартиры), в том числе и однокомнатную квартиру №, расположенную в блок секции «В» на 3 этаже общей площадью 38,97 кв.м., в жилом доме по адресу

<

адрес>. Согласно п.1.1 договора права требования на получение указанной квартиры в собственность возникают у Нового кредитора с момента полного исполнения денежных обязательств по оплате стоимости в соответствии с условиями настоящего договора за счет собственных средств и регистрации настоящего договора у Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Согласно п.1.1 стоимость квартиры была определена сторонами в размере 1200000 рублей. ФИО4 оплатила за квартиру № 1200000 рублей 16.04.2015 г., о чем было составлено соглашение от 16.04.2015 г. о взаиморасчетах по договору уступки права требования от 14.04.2015г. Договор уступки права требования прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области от 17.04.2015 г. 21.04.2015 г. ООО «Гамма 2004» передало ФИО4 по акту приема-передачи однокомнатную квартиру №, расположенную на 3-м этаже общей площадью 39.3 кв.м., по 

<

адрес>. При подписании акта приема передачи попасть в квартиру не удалось представителю ООО «Гамма 2004» и ей по причине происходившего в квартире ремонта. 06.05.2015 г. ФИО4 получила свидетельство о государственной регистрации права № на однокомнатную квартиру № площадью 39,3 кв.м., этаж 3, по 

<

адрес>. Кадастровый номер квартиры: №. Получив свидетельство о собственности на руки, истица не смогла осмотреть свою собственность, так как в данной квартире начали проживать ФИО3 и ФИО5. ФИО4, обратилась к ФИО3 с предложением от 21.07.2017 г. о выкупе данной квартире, либо заключением договора аренды. Также написала требование о том, что если не одно из предложение не будет принято, то необходимо освободить незаконно занимаемую жилплощадь в срок до 20.09.2017 г. Однако ответа в ее адрес на предложения и требования не последовало. Таким образом, ответчики добровольно отказываются освободить жилое помещение, то есть препятствует истцу пользоваться данным имуществом, тогда как собственник жилого дома ограничен в реализации своих законных прав, не имеет возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей жилым помещением. ФИО5 и ФИО3 никогда не имели законного права пользования данным помещением, проживают и производят в нем ремонтные работы незаконно.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые требования по обстоятельствам, в исковом заявлении и письменных пояснениях, просили их удовлетворить, а встречный иск оставить без удовлетворения.

Истец и ответчица по первоначальному иску в судебное заседание 21.12.2017 г. не явились, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

ФИО4 ранее в судебном заседании с иском не согласилась и пояснила, что договор, который составлялся она не помнит. На момент заключения договора, земельный участок находился в оформлении ФИО3, как он говорил, так и записали в договоре. Истец приносил какие-то документы с кадастровой палаты. Она не помнит, заключали ли такие договора с другими собственниками. ФИО3 должен был передать земельный участок и потом должен быть составлен акт приема передачи. Истец не исполнил договор, не передал квартиру и землю. Нет ничего, ни акта, ни договора купли-продажи. ФИО3 сам сказал, что он не мог передать нам квартиру и земельный участок. Обстоятельства, при которых ФИО3 сказал, что не может передать квартиру и земельный участок она не помнит. Она передачей ключей от квартир не занимается. В этой квартире, в которой сейчас живет ФИО5, там до этого жили рабочие и она взяла у них наверное ключи. Все ключи должны были получать у застройщика. Газ в этом доме дали в сентябре 2017 года. Она не давала попуск на эту квартиру и не давала ключи от нее. В 04.2015 г. после заключения договора уступки права требования, она пришла осматривать квартиру, тогда и узнала, что там живет ФИО5 Она просила ФИО5 освободить квартиру или заплатить ей за нее.

Представитель ответчика по первоначальному иску ООО «Гамма 2004» в судебном заседании с иском не согласилась и пояснила, что ФИО3, как и другие жильцы, свои обязательства по договору не выполнил, а потому и не имеет права на спорную квартиру. Данная квартира на законных основаниях принадлежит именно ФИО4

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, заявлений об отложении дня и времени судебного заседания в суд не представили, в связи с чем, суд с учетом мнения явившихся участников процесса счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, свидетелей и исследовав материалы дела, обозрев дело правоустанавливающих документов, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ)

Договорами являются соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420).

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч.1 ст.167).

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ч.2 ст.177 ГК РФ).

В силу закона такая сделка является оспоримой, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям статьи 177 ГК РФ, обязано доказать наличие оснований недействительности сделки.

Как установлено в судебном заседании, ООО «Гамма 2004» осуществляло строительство жилого дома по 

<

адрес> на основании разрешений на строительство № от 30.11.2010 г., № от 10.04.2014 г.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №. На основании Распоряжения № комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству от 01.11.2014 г. жилому дому был присвоен почтовый 

<

адрес>

ООО «Гамма 2004» осуществляло свою деятельность и привлекало денежные средства Дольщиков на основании Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Все договора долевого участия в строительстве были зарегистрированы в установленном законом порядке в соответствии со статьей 17 Федерального закона № 214-ФЗ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области.

26.04.2013 г. между ООО «Гамма-2004» (застройщик)и ООО «Арзу» (дольщик) был заключен Договор № 76 долевого участия в строительстве жилого дома.

По условиям данного договора Застройщик привлек Дольщика к участию в строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке площадью 0.5276 га с кадастровым номером № по 

<

адрес>, а Дольщик принял на себя обязательства уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объекты долевого строительства по предварительному плану, в том числе однокомнатную квартиру №, площадью 38,97 кв.м., с учетом балконов и лоджий 43,27 кв.м., в блок секции В на 3-ем этаже. Стоимость данной квартиры для Дольщика составила сумму в размере 750000 рублей.

Дольщик свои обязательства по оплате вышеуказанной квартиры исполнил надлежащим образом за счет кредитных средств АО «НВКбанк» город Саратов.

14.02.2014 г. ООО «Гамма 2004» получила от Дольщика договор между ООО «Арзу» (Первоначальный кредитор) и ФИО3 (Новый кредитор), согласно которого стороны обязуются в будущем заключить договор уступки права требования на однокомнатную квартиру № в блок секции «В» на третьем этаже жилого дома по 

<

адрес>

Данный договор не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. На основании данного договора Новому кредитору (ФИО3 и его матери ФИО5) было предоставлено право доступа на строительную площадку для осмотра квартиры.

Согласно п.2 ст.8 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено 28.11.2014 г. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. ООО «Гамма 2004» за период с 22.12.2014 г. по 25.12.2014 г. направило участникам долевого строительства сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредило участников долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ.

16.04.2015 г. ООО «Арзу» уведомило ООО «Гамма 2004» о состоявшейся уступке права требования на жилые помещения квартиры в жилом доме по адресу 

<

адрес>, в том числе и на 58 квартиру, расположенную на 3-м этаже в блок секции «В», площадью 38,97 кв.м. ФИО4.

21.04.2015 г. в ООО «Гамма 2004» обратилась ФИО4 для получения акта приема передачи на однокомнатную квартиру №, расположенной на 3-ем этаже жилого дома по 

<

адрес>.

ФИО4 предоставила в ООО «Гамма 2004» зарегистрированный в установленном законом порядке договор уступки права требования от 14.04.2015 г.

Согласно договору ООО «Арзу» уступает, а ФИО4 принимает право требования с Застройщика - ООО «Гамма 2004» передачи в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию жилые помещения (квартиры), в том числе и однокомнатную квартиру №, расположенную в блок секции «В» на 3 этаже общей площадью 38,97 кв.м., в жилом доме по 

<

адрес>

В силу пункта 1.1 договора права требования на получение указанной квартиры в собственность возникают у Нового кредитора с момента полного исполнения денежных обязательств по оплате стоимости в соответствии с условиями настоящего договора за счет собственных средств и регистрации настоящего договора у Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Согласно пункта 1.1 стоимость квартиры была определена сторонами в размере 1200000 рублей. ФИО4 оплатила за квартиру № 1200000 рублей 16.04.2015 г., о чем было составлено соглашение от 16.04.2015 г. о взаиморасчетах по договору уступки права требования от 14.04.2015 г.

21.04.2015 г. ООО «Гамма 2004» передало ФИО4 по акту приема-передачи однокомнатную квартиру №, расположенную на 3-м этаже общей площадью 39,3 кв.м., по адресу 

<

адрес>.

В соответствии со ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, совершенными в надлежащей форме, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому квартира передана во владение.

В силу указанных выше норм права приоритет имеет то лицо, которому фактически передан спорный объект. Однокомнатная квартира под номером №, общей площадью 38,97 кв.м., расположенная на 3-м этаже жилого дома по 

<

адрес> передана по акту приема передачи от 21.04.2015 г. ФИО4, таким образом истец лишен права требовать по акту приема передачи квартиру в собственность от ООО «Гамма 2004».

Кроме того истец по договору уступки права требования от 14.02.2014 г., заключенному между ООО «Арзу» и ФИО3 не произвел оплату за квартиру №

Согласно п.1.1 договора, Новый кредитор получает право требования указанной квартиры в собственность у Первоначального кредитора с момента полного исполнения денежных обязательств по оплате стоимости в соответствии с условиями договора за счет собственных средств. Согласно подпункту 1 пункта 1.2 договора от 14.02.2014 г. Новый кредитор обязуется в срок до 01.04.2014 г. передать Первоначальному кредитору следующий объект, являющийся собственностью Нового кредитора: однокомнатная квартира обшей площадью 28 кв.м., расположенная по 

<

адрес>. Квартира принадлежит Новому кредитору на праве частной собственности на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выдал ФИО8, временно исполняющая обязанности нотариуса нотариального округа г.Саратова Саратовской области ФИО9 20.01.2010 г., реестровый №; земельного участка расположенного по адресу 

<

адрес> кадастровый №, обшей площадью 1592 кв.м.

В силу ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с п.п.1, 2 и 3 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Факт оплаты Новым кредитором стоимости договора не приложен к материалам дела и не предъявлен в судебное заседание.

Акт приема-передачи имущественного права, а также акт о взаиморасчетах по договору уступки права требования от 14.02.2014 г. не представлен.

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, основной договор уступки права требования заключен сторонами не был, указанный в предварительном договоре объект недвижимости в собственность ФИО3 не перешел. Ни одна из сторон по договору не направила другой стороне надлежаще оформленного предложения о заключении основного договора.

Таким образом, требование ФИО3 о заключении договора уступки права требования с ООО «Арзу» на однокомнатную квартиру №, на третьем этаже по 

<

адрес> не состоятельно.

Договор уступки права требования от 14.02.2014 г. заключенный между ООО «Арзу» и ФИО3 регулируется как Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г., так и нормами Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 названного Закона.

Условия договора от 14.02.2014 г. предусматривают, что оплата приобретаемой недвижимости (квартиры № по 

<

адрес>) должна осуществляться посредством передачи собственности ФИО3 (квартиры № и земельного участка по 

<

адрес>) в ООО «Арзу» в срок до 01.04.2014 г.

Следовательно, обязанность ООО «Арзу» по передаче имущественного права требования на однокомнатную квартиру № является встречной по отношению к обязанности ФИО3 произвести оплату путем передачи права собственности на квартиру № и земельный участок (ст.328 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.328 ГК РФ, в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно положению п.3 ст.328 ГК РФ, если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на не предоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение.

Принимая во внимание то обстоятельство, что имущественное право на квартиру № по 

<

адрес>, которое являлось предметом договора уступки права требования от 14.02.2014 г. ООО «Арзу» ФИО3 не передавало, первоначальный кредитор вправе был воспользоваться правами, предусмотренными п.2 ст.328 ГК РФ.

Кроме того, договор от 14.02.2014 г. по своей сути на основании ст.429 ГК РФ является предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Таким образом, основной договор стороны должны были заключить в срок до 15.02.2015 г.

Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Ни ООО «Арзу», ни ФИО3 предложений о заключении основного договора друг другу не направляли.

Согласно п.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п.1 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пунктом 2 ст.181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 ст.179 ГК РФ) либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как установлено выше, сделка между сторонами ФИО4 и ООО «Арзу» была совершена 14.04.2015 г.

При этом, ФИО10 должен был узнать о нарушении своих имущественных прав оспаривемой сделкой не позднее дня выдачи первых квитанций за квартиру на имя ФИО4 Квитанции по оплате за квартиру стали приходить с мая 2015 года. Квитанции приходили от имени ТСН «Академик» - обслуживающей организации.

В суд настоящий иск предъявлен ФИО3 08.09.2017 г., т.е. с пропуском установленного законом срока. 

При таких обстоятельствах, суд, оценивая собранные по делу доказательства в совокупности, в порядке ст.67 ГПК РФ, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ответчикам о признании сделки недействительной и понуждении к заключению договора.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования, распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы иных лиц.

На основании ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст.288 ГК РФ, ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

ФИО4 обратилась к ФИО3 с предложением от 21.07.2017 г. о выкупе данной квартире, либо заключением договора аренды. Также написала требование о том, что если не одно из предложение не будет принято, то необходимо освободить незаконно занимаемую жилплощадь в срок до 20.09.2017 г. Однако ответа в мой адрес на предложения и требования не последовало.

Таким образом, ответчики добровольно отказываются освободить жилое помещение, то есть препятствует истцу пользоваться данным имуществом, тогда как собственник жилого помещения ограничен в реализации своих законных прав, не имеет возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей жилым помещением. Следовательно, встречные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Арзу», Обществу с ограниченной ответственностью «Гамма-2004», ФИО4 о признании сделки недействительной и понуждении к заключению договора оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО3 и ФИО5 об истребовании имущества – удовлетворить.

Истребовать у ФИО3 и ФИО5 имущество – жилое помещение (квартиру) №, общей площадью 39,3 кв.м., расположенную на 3-м этаже, в 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Саратовской областной суд через Ленинский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: