Дело № 2-249/2021

19 марта 2021 года

город Котлас

УИД 29RS0008-01-2020-004819-77

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Шиляковой Н.В.

при секретаре Алдохиной В.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу об установлении реестровой ошибки, обязании изготовить технический план и осуществить кадастровый учет дома как самостоятельного объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к государственному бюджетному учреждению Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (далее по тексту - ГБУ АО «АрхОблКадастр») об установлении реестровой ошибки. 

В обоснование иска указал, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: .... Жилой дом построен в .... году, но государственный кадастровый учет проведен как единого (одного) объекта недвижимости вместе с соседним домом, построенным в .... году (кадастровый № (дата внесения - __.__.__). Сведения об указанном объекте недвижимости внесены в ЕГРН на основании копии технического паспорта в форме электронного документа, предоставленного ГУП АО «БТИ» в соответствии с Порядком включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 №1. В составе технического паспорта содержатся электронные образцы страниц двух технических паспортов: от __.__.__ и от __.__.__. 

В техническом паспорте от __.__.__ содержатся сведения о здании (многоквартирном жилом доме), расположенном по адресу: ...., имеющем следующие характеристики: инвентарные номера №, №, литер - ...., года завершения строительства - ...., количество этажей - ...., площадь здания - .... кв.м, материал наружных стен - кирпичные, инвентарная стоимость - .... руб.

В техническом паспорте от __.__.__ содержатся сведения о здании (многоквартирном жилом доме), пристроенном к существующему жилому дому, расположенному по адресу: ...., имеющем следующие характеристики: инвентарный №, литер - ...., год завершения строительства - ...., количество этажей - ...., площадь здания - .... кв.м, материал наружных стен - кирпичные, инвентарная стоимость - .... руб.

В ответе начальника Котласского межмуниципального отдела Росреестра указано, что документов, свидетельствующих о наличии реестровой ошибки в орган регистрации не поступало, основания для исправления технической ошибки в записях ЕГРН отсутствуют. 

В соответствии с Методическими рекомендациями по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденными Приказом Минстроя России от 07.03.2019 №153/пр (пп.1 п.4) определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей: под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный земельный участок.

Строительство дома осуществлялось за счет средств инвесторов, которыми были физические лица. Разрешение от __.__.__ выдавалось на строительство именно жилого дома, так же как и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от __.__.__. Дома имеют самостоятельные системы инженерно-технического обеспечения. Жилой дом .... года постройки и дом .... года постройки имеют существенные различия - крыша дома покрыта металлом, горячее водоснабжение дома от центральной сети, а соседний оборудован газовыми колонками, дома имеют самостоятельные фундаменты, стены домов конструктивно отличаются, дома расположены на отдельных земельных участках.

Просит установить наличие реестровой ошибки в сведениях ЕГРН об объекте недвижимости (многоквартирном жилом доме) с кадастровым №, расположенном по адресу: ....; обязать ответчика изготовить технический план и осуществить кадастровый учет дома .... года постройки как самостоятельного объекта недвижимости (с учетом заявления об уточнении требований от __.__.__). 

При подготовке дела к судебному разбирательству, а также в ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа Архангельской области «Котлас» (далее - администрация ГО АО «Котлас»), общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Дом-Сервис» (далее - ООО УК «Дом-Сервис»), общество с ограниченной ответственностью «Котласгазсервис» (далее - ООО «Котласгазсервис»), общество с ограниченной ответственностью «ТГК-2 Энергосбыт» (далее - ТГК-2 Энергосбыт»), муниципальное предприятие «Горводоканал» (далее - МП «Горводоканал»), общество с ограниченной ответственностью «ОК и ТС» (далее - ООО «ОК и ТС»), НК «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области», а также по ходатайству истца привлечено в качестве соответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее по тексту - Управление Росреестра по АО и НАО).

В заявлении от __.__.__ истец уточнил требования, в котором просит обязать соответчика Управление Росреестра по АО и НАО осуществить кадастровый учет жилого дома .... года постройки, расположенного на земельном участке с кадастровым № как самостоятельного объекта недвижимости (том 3 л.д.72).

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель адвокат Болтушкина И.А. исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске и в дополнительных пояснениях от __.__.__. Считают возражения ответчика ГБУ АО «АрхОблКадастр» и третьего лица ООО УК «Дом-сервис» необоснованными. Поскольку ошибку при составлении технических паспортов с нарушениями действовавшей инструкции и при передаче данных в Росреестр допустило ГБУ АО «АрхОблКадастр», то и требования заявляются к указанному учреждению, поэтому довод ГБУ АО «АрхОблКадастр» о признании его ненадлежащим ответчиком считают необоснованным.

Представитель ответчика ГБУ АО «АрхОблКадастр» ФИО2 в судебном заседании __.__.__ исковые требования не признала по доводам, изложенным в отзыве. Пояснила, что на дом и пристройку существует одно инвентарное дело с двумя техническими паспортами, а также в нем есть и последний единый для двух частей технический паспорт, составленный в .... году по заявке управляющей компании. По вопросу изменения инвентарного номера пояснила, что в .... году вместо прежних инвентарных номеров стали всем объектам присваивать новые восьмизначные номера, поэтому дому .... года постройки первоначально был присвоен инвентарный №, а в дальнейшем - №. Такой же восьмизначный инвентарный номер и у пристройки, потому что и дому .... года постройки, и пристройке .... года постройки Отделом архитектуры города был присвоен один адрес, у них сквозная нумерация квартир (нумерация квартир в пристройке начинается с ....). При изготовлении технического паспорта в отношении пристроенной в .... году части дома ей была присвоена литера ...., так как это тоже основное строение как и дом .... года постройки (лит. ....), но с другим годом постройки. 

В письменном отзыве ГБУ АО «АрхОблКадастр» указано, что в материалах архива ГБУ АО «АрхОблКадастр» имеются технические паспорта на следующие объекты недвижимости:

- жилой дом, .... года постройки, расположенный по адресу: ...., площадью .... кв.м, количество квартир ...., дата технической инвентаризации __.__.__, первоначально дому был присвоен инвентарный №, впоследствии №;

- жилой дом, .... года постройки, расположенный по адресу: ...., площадью .... кв.м, количество квартир ...., квартиры имеют сквозную нумерацию. Согласно постановлению Главы МО «Котлас» от __.__.__ №, акту приемки законченного строительством объекта от __.__.__ жилой дом является пристройкой к существующему вышеуказанному жилому дому, дому присвоен инвентарный №. Кроме того, объекту присвоен один адрес, а один и тот же адрес не может быть присвоен более чем одному объекту адресации. Считают, что ГБУ АО «АрхОблКадастр» не является надлежащим ответчиком (том 2 л.д. 106-107).

Представитель второго ответчика Управления Росреестра по АО и НАО в судебное заседание не явился, представлено 2 отзыва. 

В отзыве от __.__.__ указано, что по данным ЕГРН многоквартирный дом (МКД), расположенный по адресу: ...., является ранее учтенным объектом недвижимости. Сведения о нем в государственный кадастр недвижимости внесены в .... году на основании документации, переданной органом БТИ. При этом представленный в отношении рассматриваемого объекта технический паспорт фактически состоял из 2 технических паспортов, составленных в отношении каждого из домов, из содержания которых следовало, что у обоих зданий указан один и тот же адрес и инвентарный номер, дома имеют сквозную нумерацию квартир, зданию .... года присвоена литера .... зданию .... года постройки - литера ..... Дом, в котором расположена квартира истца, был учтен органами БТИ в качестве пристройки к основному зданию - МКД .... года постройки. Факт создания рассматриваемого здания в качестве пристройки к существующему дому ...., подтверждается постановлением Главы МО «Котлас» от __.__.__ №, разрешением на строительство от __.__.__ №, утвержденным Главой МО «Котлас», а также актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от __.__.__. Учитывая изложенное, считают, что нет оснований полагать о наличии реестровой ошибки в технической документации БТИ. Однако полагают, что установить входит ли пристройка в состав дома можно при наличии признаков единства здания (общий фундамент и общая стена с сообщением между частями, общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (том 2 л.д.62-63). 

В отзыве от __.__.__ указано, что Управление Росреестра по АО и НАО не нарушало прав и законных интересов ФИО1 В данном случае формирование соответствующей документации в отношении рассматриваемого объекта как на стадии его создания (строительства), так и на стадии проведения кадастровых работ, осуществлялось иными организациями. Таким образом, считают, что Управление Росреестра по АО и НАО не является надлежащим ответчиком по требованию об установлении наличия реестровой ошибки. Более того, в рассматриваемой ситуации требования ФИО1 фактически направлены на разрешение вопроса о правах на общее имущество МКД. Между тем, согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 52, 53, 56 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22, требования, связанные с разрешением спора о праве, не могут разрешаться путем предъявления требований к органу регистрации прав, в том числе путем исправления реестровой ошибки. Кроме того, требования к Управлению Росреестра по АО и НАО подлежат рассмотрению в порядке гл.22 КАС РФ. Просят в удовлетворении требований отказать.

Представитель третьего лица ООО УК «Дом-Сервис» ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Считает, что ни одна из половин дома не в состоянии существовать раздельно, системы жизнеобеспечения дома общие, в доме сквозная нумерация, самостоятельно пристройка сможет существовать, но при совершении определенных работ по реконструкции, так как пристройка не имеет четвертой капитальной стены, существует за счет общей стены дома .... года постройки, также как и подвал и крыша. В письменном отзыве указано, что дом с квартирами с .... по .... построен в .... году, земельный участок, относящийся к дому, позволял иметь большой двор и прилегающую территорию вокруг него, но для строительства пристройки от .... года часть земельного участка с северо-западной стороны дома была отмежевана и сдана в аренду тресту № филиала ОАО «РЖД», т.е. пристройка возведена на прилегающей ранее территории дома, .... года постройки. Постановка земельных участков на государственный кадастр произошла позднее как ранее учтенных. В настоящее время у дома .... общий двор с фасада дома, автомобили собственников двух половин стоят на территории земельного участка №, а земельный участок, отведенный пристройке (кадастровый №) не позволяет установить даже песочницу, но подвальное помещение пристройки позволило оборудовать подсобное помещение для дворника и уборщицы, обслуживающих весь дом. Электроснабжение дома осуществляется от одной подстанции, стоящей напротив, но имеется 2 раздельных ввода в ВРУ, 2 раздельных прибора учета электроэнергии, но в соответствии с договором с ООО «ТГК-2 Энергосбыт» показания приборов учета суммируются и показатели по ОДН выводятся общие. Согласно технических условий между ВРУ установлена перемычка для аварийного отключения любого из присоединений. В случае аварийного разрыва любого из присоединений, аварийная перемычка позволит обеспечить электроснабжение любой из половин дома (система электроснабжения взаиморезервируемая). Подобная система электроснабжения используется во многих больших домах. Освещение общей дворовой территории осуществляется двумя светильниками, стоящими на территории большей части дома и запитаны от первого ВРУ. Система газоснабжения дома общая, запитана от одного ввода возле первого подъезда, имеет одно общее отключающее устройство. Система ВДГО пристройки тупиковая, запитана от трубопроводов основной части дома. Оплата за обслуживание системы ВДГО по договору с ООО «Котласгазервис» общая за 1 дом. Система холодного водоснабжения дома общая, запитана со стороны ...., то есть со стороны пристройки. Согласно технических условий присоединения, при возведении пристроенной части дома, вновь был установлен трубопровод большего диаметра из расчета на весь дом по количеству квартир - ..... От общего ввода, заходящего в подвал пристроенной части, ответвление для пристроенной части, далее по всему дому с ответвлениями по каждому подъезду. Оплата потребленной холодной воды осуществляется по нормативу. Система канализации, существовавшая до возведения пристроенной части, проходила под землей по территории земельной зоны двора с северо-западной части дома .... (там, где позднее была возведена пристройка). При возведении пристроенной части система была объединена и имеет общий выход с торцевой части пристройки, через дорогу в сторону .... (том 3 л.д. 6-7). 

Представители третьих лиц администрации ГО АО «Котлас», ООО «Котласгазсервис», ООО ТГК-2 «Энергосбыт», МП «Горводоканал», ООО «ОК и ТС», НК «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» в судебное заседание не явились, в представленных отзывах разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда. В отзыве НК «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» указано, что многоквартирный дом по адресу: ...., включен в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области, утвержденную постановлением Правительства Архангельской области от 22 апреля 2014 года №159-пп. Фонд капитального ремонта общего имущества вышеуказанного дома формируется на счете регионального оператора. Внесение изменений в кадастровый учет в отношении разных частей здания не повлечет за собой изменения размера взноса на капитальный ремонт для собственников помещений (том 3 л.д. 74). От администрации ГО АО «Котлас» представлены письменные пояснения (том 1 л.д. 102-105).

Суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, определил рассматривать дело в отсутствии не явившихся лиц.

Изучив исковое заявление, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилищный фонд, то есть совокупность всех находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений, подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно пункту 1 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 N 1301 (далее - Положение), основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

В соответствии с пунктом 3 указанного Положения технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро.

Согласно п. 7 Положения в целях государственного учета жилищного фонда организации технической инвентаризации осуществляют техническую инвентаризацию жилищного фонда, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Техническая инвентаризация зданий осуществляется в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 г. N 37 (далее - Инструкция).

Согласно п. 1.1 Инструкции единицей технической инвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное здание.

На каждый объект составляется учетно-техническая документация, которая группируется в инвентарное дело (п. 1.2 Инструкции).

В силу пункта 2.13 Инструкции, каждому основному зданию, строению служебного назначения и сооружению на плане земельного участка присваивается литера.

В соответствии с Приложением N 1 к Инструкции строение - это отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения. Признаками единства здания при этом названы:

фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно или более зданий.

Таким образом, основным фактором, определяющим формирование единого строения недвижимости, является наличие либо отсутствие у частей многоквартирного дома признаков самостоятельных объектов недвижимости (наличие или отсутствие самостоятельных несущих и ограждающих строительных конструкций, наличие или отсутствие сообщения между частями МКД). В случае отсутствия у частей многоквартирного дома таких признаков, образование нескольких объектов капитального строительства возможно только в результате раздела ранее учтенного единого МКД путем проведения его реконструкции.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 на основании договора купли-продажи от __.__.__ является долевым собственником квартиры, расположенной по адресу: .... (.... доля в праве общей долевой собственности).

Согласно копии технического паспорта, составленного по состоянию на __.__.__, квартира истца расположена в здании .... года постройки (лит.....), имеются следующие виды благоустройства: центральные водоснабжение (горячее и холодное), водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение. 

Из пояснений сторон и материалов дела следует, что здание, в котором расположена квартира истца, пристроено в .... году к существующему жилому ....-квартирному жилому дому .... года постройки.

Согласно материалам инвентарного дела ГБУ АО «АрхОблКадастр» в отношении многоквартирного дома первоначально в .... году, а затем в .... году составлялись 2 технических паспорта на следующие объекты недвижимости:

- на жилой дом, .... года постройки, расположенный по адресу: .... (литер ....), площадью .... кв.м, число этажей - ...., количество квартир .... (с .... по ....), дата технической инвентаризации __.__.__ (владелец Строительно-монтажный поезд № Дорстройтреста Северной железной дороги), первоначально дому был присвоен инвентарный №, впоследствии №. Согласно плану, экспликации земельного участка дом расположен на участке площадью .... кв.м. по состоянию на .... год, а по состоянию на .... год площадь участка, используемая для эксплуатации дома, составила .... кв.м.; виды благоустройства: центральные водоснабжение (холодное, есть газовые колонки), водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение (том 2 л.д. 125-153);

- на жилой дом, пристроенный к существующему жилому дому, расположенный по адресу: .... (литер ...., основное строение), .... года постройки, площадью .... кв.м, число этажей - ...., количество квартир ...., квартиры имеют сквозную нумерацию (с .... по ....), виды благоустройства: центральные водоснабжение (холодное, горячее), водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение (том 2 л.д. 109-124).

Присвоение строениям литер .... и литер .... не противоречит п. 2.13 Инструкции.

Кроме того, в инвентарном деле имеется и единый технический паспорт жилого дома ...., составленный ГБУ АО «АрхОблКадастр» по состоянию на __.__.__, из которого следует, что год постройки части здания дома с лит..... -.... г., а части здания с лит..... - .... г., всего в доме .... этажей и .... квартир, имеются и нежилые помещения. Процент износа части здания с лит..... составляет ....%, а у части здания с лит..... - ....%.

Согласно выписке из ЕГРН многоквартирному жилому дому, общей площадью .... кв.м, расположенному по адресу: ...., __.__.__ присвоен один кадастровый № (ранее инвентарный №), год постройки .... г. (том 1 л.д.167-250, том 2 л.д. 1-59). При этом дом расположен на двух смежных земельных участках (том 1 л.д. 190): часть дома .... года постройки - на участке площадью .... кв.м., кадастровый № (дата присвоения номера __.__.__, в разделе «Особые отметки» указано, что правообладателями являются все собственники помещений в многоквартирном доме), а пристроенная часть дома .... года постройки - на участке площадью .... кв.м, кадастровый № с датой присвоения __.__.__ (том 1 л.д.143-146).

Из отзыва ответчика Управления Росреестра по АО и НАО следует, что по данным ЕГРН МКД, расположенный по адресу: ...., является ранее учтенным объектом недвижимости, сведения о нем в государственный кадастр недвижимости внесены в .... году на основании документации, переданной органом БТИ (в настоящее время ГБУ АО «АрхОблКадастр»).

Истец считает, что ответчик ГБУ АО «АрхОблКадастр» в нарушение Инструкции и рекомендаций произвел технический учет дома .... года постройки как пристройки к существующему дому .... года постройки, а в дальнейшем передал ошибочные сведения в Управление Росреестра по АО и НАО, в связи с чем на кадастровый учет оба дома были поставлены как единый объект недвижимости, хотя признаками единства они не обладают. Полагает, что указанная ошибка, возлагает на него, как и на других собственников помещений в пристроенной части дома, обязанность по несению необоснованных расходов на содержание и ремонт чужого старого дома, поскольку дом .... года постройки не нуждается в капитальном ремонте, уплаченные взносы на капитальный ремонт будут израсходованы на ремонт дома .... года постройки. В целях восстановления нарушенных прав полагает необходимым установить реестровую ошибку и обязать ответчиков устранить её. В доказательство одобрения его позиции всеми собственниками квартир в пристроенной части дома предоставил их письменное согласие, подписанное собственниками (том 2 л.д.84-85). Из пояснения истца следует, что собственники квартир части дома, построенной в .... году, придерживаются противоположного мнения.

Законодателем предусмотрен механизм исправления реестровой ошибки, воспроизведенной в ЕГРН, содержащейся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшей вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибки, содержащейся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном законом.

В соответствии с ч.ч. 3,4 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

Целью исправления реестровой ошибки является приведение данных о спорном объекте недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в соответствие с фактическими данными.

Таким образом, исправление реестровой ошибки в сведениях ЕГРН возможно исключительно в том случае, когда части МКД изначально соответствовали техническим признакам самостоятельных объектов недвижимости - зданий, а также при фактическом соответствии частей МКД признакам самостоятельных строений (без проведения реконструкции).

Ответчики в своих отзывах утверждают, что дом, в котором расположена квартира истца, был учтен органами БТИ в качестве пристройки к основному зданию - МКД .... года постройки, обоснованно, так как факт создания рассматриваемого здания в качестве пристройки к существующему дому ...., подтверждается постановлением Главы МО «Котлас» от __.__.__ №, разрешением на строительство от __.__.__ №, утвержденным Главой МО «Котлас», а также актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от __.__.__.

Действительно, из копии постановления и.о. Главы МО «Котлас» от __.__.__ № следует, что СМП № филиала ОАО «РЖД» разрешено производство строительных работ по нулевому циклу ....-квартирного жилого дома, пристроенного к существующему .... (ранее ....) в соответствии с проектной документацией, разработанной в .... .... отделом института «Ярославжелдорпроект» (том 1 л.д.119-120).

В разрешении на строительство от __.__.__ также указано на особый статус возводимого объекта - ....-квартирный жилой дом (пристройка к существующему по ....) (том 1 л.д.122-123).

Согласно копии приложения к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от __.__.__ нумерация квартир в пристройке к жилому дому по ...., сквозная, а именно: с .... по .... (том 1 л.д. 127-129).

Согласно копии постановления Главы МО «Котлас» от __.__.__ № застройщику ОАО «РЖД» предоставлен в аренду земельный участок по ул..... площадью .... кв.м для строительства ....-квартирного жилого дома (пристройка к существующему жилому дому по ....,, том 2 л.д.154).

Из копии акта приемки законченного строительством объекта от __.__.__ следует, что комиссии был предъявлен к приемке .... квартирный жилой дом (пристройка к существующему) (том 1 л.д. 130).

Еще на стадии подготовки проектной документации до начала строительства дома, в котором расположена квартира истца, был определен статус спорного дома, а именно: пристройка на .... квартиры к существующему жилому дому по ...., что подтверждается копией постановления администрации МО «Котлас» от __.__.__ №, копией решения Исполнительного комитета Котласского городского Совета народных депутатов от __.__.__ №, согласно которому СМП-№ разрешены проектирование и строительство пристройки на .... квартиры (секция ....) к ....-ти квартирному жилому дому по ...., (том 1 л.д. 113, 118). В архитектурно-планировочном задании для проектирования пристройки от __.__.__ указано, что участок для строительства пристройки по адресу: ...., свободен от застройки, по нему проходят инженерные коммуникации к жилому дому по ...., при проектировании предусмотреть их вынос, на участке растут деревья и кустарники, предусмотреть их пересадку, при проектировании и строительстве принять типовой проект №, здание расположить согласно прилагаемой выкопировке, наружное оформление фасадов выполнить аналогично существующему зданию, включив в смету его обновление. (том 1 л.д.114-117). На основании указанных документов в .... году .... отделом института «Ярославжелдорпроект» был разработан проект пристройки, который был застройщиком откорректирован и использован при строительстве (постановление администрации МО «Котлас» от __.__.__ № «О разрешении СМП-№ Дорстройтреста Северной железной дороги проектирования (корректировки) пристройки на .... квартиры к существующему жилому дому по ....). В постановлении Главы МО «Котлас» от __.__.__ № указано на выдачу разрешения на производство строительных работ по нулевому циклу ....-квартирного жилого дома, пристроенного к существующему по ...., в соответствии с проектной документацией, разработанной в .... году .... отделом института «Ярославжелдорпроект» (том 1 л.д. 119-120). 

В технических условиях, выдаваемых ресурсоснабжающими организациями, также указано об особенностях объекта строительства - пристройка к существующему жилому дому по .... (том 2 л.д.86). Кроме того, в п.7.2 технических условий на электроснабжение указано на необходимость строительства кабельной линии 0,4 кВ между существующим ВРУ-0,4 кВ жилого дома ...., и ВРУ-0,4 кВ пристройки ....-квартирного жилого дома.

Следовательно, еще в .... году планировалось осуществить строительство пристройки (секции) к существующему МКД, .... года постройки, но лишь в .... году пристройка была возведена, в связи с чем новый адрес ей не присваивался, использовалась сквозная нумерация квартир. При этом рабочий проект .... квартирного жилого дома был разработан на основании документов, материалов топографической съемки и инженерно-геологических изысканий, выполненных институтом «Ярославжелдорпроект», что подтверждается представленным истцом в материалы дела техническим отчетом ООО «Стройэксперт». Согласно указанному отчету .... -квартирный дом пристраивается к существующему .... - квартирному жилому дому и для привязки дома принята типовая блок-секция серии ...., откорректированная для строительства в г..... (раздел «Общая характеристика здания»). 

Следует, отметить, что фактически пристройка возводилась на части земельного участка, используемого для эксплуатации МКД .... года постройки длительный период времени (в период с .... года по .... год) (том 2 л.д.125 оборотная сторона). Из копии плана участка дома по ...., по состоянию на .... год следует, что в указанной части участка (в настоящее время это земельный участок с кадастровым №), проведены работы по озеленению (посажены кусты, обустроена клумба), а также работы по асфальтированию тротуаров.

Согласно копии решения Исполкома Котласского городского Совета народных депутатов от __.__.__ № принятому в эксплуатацию жилому дому, .... года постройки, присвоен адрес: .... (том 1 л.д.108). Из отзыва третьего лица администрации МО «Котлас» следует, что для упорядочения адресной системы города Котласа постановлением Главы администрации г.Котласа от __.__.__ № был изменен адрес с «....» на «....». Однако пристройке, возведенной в .... году, новый адрес не присваивался.

Таким образом, из указанных выше документов не следует, что строение, возведенное в .... году, и строение, возведенное в .... году, являются отдельными самостоятельными объектами капитального строительства.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что при проведении ответчиком ГБУ АО «АрхОблКадастр» в .... году технического учета возведенной пристройки к дому по ...., и передаче в .... году в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведений об одном объекте недвижимости в отношении многоквартирного жилого дома по ...., состоящем из двух частей (секций) разного года постройки, не было допущено ошибки, следовательно, реестровая ошибка в данных в государственного кадастра недвижимости в настоящее время отсутствует и ее устранение не требуется.

Доводы истца о строительстве спорного дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, об отсутствии признаков единства, поскольку дома расположены на двух разных земельных участках, а строительство осуществлялось по двум разным проектам, при этом источники финансирования строительства различны, так же как и инженерные системы, суд не принимает во внимание по следующим основаниям:

Как указывалось выше признаки единства здания перечислены в Приложении 1 к Инструкции.

Пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47, многоквартирный дом определен как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Соответственно, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Пунктами 1 - 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме отнесены:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 года) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона). В силу ч.ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Исходя из вышеназванных норм, а также в силу ст.ст. 289, 290 ГК РФ, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ.

Сторона истца в обоснование своих требований ссылается на наличие двух земельных участков под МКД.

Действительно, согласно выпискам из ЕГРН спорный жилой дом расположен на двух земельных участках, что связано с обстоятельствами формирования и выделения застройщику под строительство пристройки земельного участка в марте .... года, то есть еще до постановки на кадастровый учет в .... году земельного участка под многоквартирным домом (межевой план от __.__.__, том 2 л.д. 165-172) и не свидетельствует об ошибочности постановки многоквартирного дома на кадастровый учет в качестве единого объекта недвижимости. Более того, из исполнительной съемки следует, что элементы благоустройства МКД (бельевая площадка и др.), относящиеся к общему имуществу дома, расположены именно на территории участка, поставленного на кадастровый учет в .... году (том 2 л.д. 221).

Между тем из отзыва и пояснений представителей третьего лица ООО УК «Дом-Сервис» следует, что у двух частей дома имеется одна общая капитальная стена (стена дома .... года постройки), наличие которой позволило при строительстве пристройки ограничится возведением некапитальной перегородки толщиной в 1 кирпич, которая в помещении чердака вообще отсутствует, подвальные помещения разных частей здания соединены (имеется проход), при этом в подвальном помещении пристройки оборудовано подсобное помещение для дворника и уборщицы, обслуживающих весь дом. Освещение общей дворовой территории осуществляется двумя светильниками, стоящими на территории большей части дома и подключенными от первого ВРУ.

Согласно ответу третьего лица МП «Горводоканал» от __.__.__ две части многоквартирного жилого дома .... подключены к централизованной системе холодного водоснабжения в водопроводном колодце ВК-№. Ввод холодной воды в дом (в обе его части) осуществляется в одной (общей) точке присоединения (т.В1 - на схеме) со стороны дома постройки .... года (том 2 л.д.195-196). Из ответа МП «Горводоканал» от __.__.__ следует, что на территории земельного участка жилого дома № по ...., а также в подвальном помещении пристройки .... года постройки имеются инженерные коммуникации (водопровод и канализация), по которым поставляются коммунальные ресурсы для обеих частей дома. В случае признания пристройки самостоятельным объектом недвижимости потребуется реконструкция сетей водоснабжения и канализации (том 3 л.д. 49).

В ответе ООО «Котласгазсервис» от __.__.__ указано, что вводной газопровод многоквартирного дома .... был обустроен исключительно для обслуживания (газоснабжения) МКД № по ..... После присоединения к этому вводному газопроводу вновь построенного участка вводного газопровода в .... г., по которому осуществляется газоснабжение пристройки МКД № по ...., по вводному газопроводу дома стал транспортироваться газ не только до газоиспользующего оборудования самого дома .... (.... года постройки), но и пристройки к дому (.... года постройки). В случае принятия собственниками решения о строительстве отдельного газопровода-ввода для целей самостоятельной поставки ресурсов, газоснабжение пристройки в соответствии с положениями действующего законодательства можно осуществить от распределительного газопровода по ...., проложенного в районе ...., с разделением вводного газопровода на стене дома (том 3 л.д. 71). 

Таким образом, в случае признания двух частей дома самостоятельными объектами недвижимости понадобится реконструкция инженерных сетей МКД.

Учитывая изложенное выше, принимая во внимание наличие элементов общего имущества (один адрес, сквозная нумерация квартир, общие инженерные сети (наличие вводов инженерно-технических систем в большую часть дома из пристроенной части дома), общая стена в месте примыкания частей дома, единое архитектурное решение), суд приходит к выводу, что нет оснований для признания существующих двух частей многоквартирного дома .... самостоятельными объектами недвижимости.

При этом наличие в отношении двух частей дома 2 рабочих проектов, 2 технических паспортов, 2 приборов учета потребления коммунальных услуг по электроснабжению, водоснабжению, существующие различия в источниках финансирования строительства, в примененных способах кладки кирпичных стен, в кровельном покрытии, в системе горячего водоснабжения не влечет изменение имеющегося статуса жилого дома как единого многоквартирного дома и не может являться критерием для отнесения зданий, являющихся частями многоквартирного дома, к самостоятельным многоквартирным домам. 

Таким образом, в удовлетворении требований ФИО1 следует полностью отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу об установлении реестровой ошибки, обязании изготовить технический план и осуществить кадастровый учет дома как самостоятельного объекта недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий Н.В.Шилякова

Мотивированное решение изготовлено __.__.__.