Дело № 3а-7/2025 (3а-52/2024)

УИД: 01OS0000-01-2024-000077-93

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 марта 2025 года г. Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Боджокова Н.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дагужиевым М.Н., 

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО6, представителя административного ответчика ГБУ «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО3 и представителя администрации МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-7/2025 по административному исковому заявлению ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО11 обратился с административным иском в Верховный суд Республики Адыгея к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям и Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что административному истцу ФИО11 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- здание с кадастровым номером №, площадью 799,3 кв.м., с назначением «Нежилое», с наименованием «Магазин», расположенное по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, р-н Красногвардейский, 

<

адрес>;

- помещение с кадастровым номером №, площадью 393, 8 кв.м., с назначением «Нежилое», расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается приложенными к настоящему административному исковому заявлению Выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 06.12.2022 и 16.08.2021.

Согласно также приложенным к административному исковому заявлению Выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 04.04.2024 №КУВИ-001/2024-96397493 и от 04.04.2024 №КУВИ-001/2024-96398849, Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 25.10.2023 №404 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Адыгея» в отношении указанных объектов недвижимого имущества утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2023, которая применяется с 01.01.2024:

- нежилого здания с кадастровым номером № в размере 24 065 220,49 рублей, сведения о которой внесены в ЕГРН 28.11.2023;

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 31 109 491,16 рублей, сведения о которой внесены в ЕГРН 06.12.2023.

Административный истец с утвержденной кадастровой стоимостью вышеуказанных объектов недвижимого имущества не согласен, поскольку полагает ее завышенной и существенно превышающей их рыночную стоимость.

Так, согласно приложенному к настоящему административному исковому заявлению Отчету об оценке от 06.05.2024№О-214-1/2024, составленному оценщиком ООО "ФБОЭ" ФИО7, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2023) составляет 13 878 000 рублей, что на 42,3 % ниже кадастровой стоимости.

Также, согласно приложенному к настоящему административному исковому заявлению Отчету об оценке от 06.05.2024№О-214-2/2024, составленному оценщиком ООО "ФБОЭ" ФИО7, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2023) составляет 12 738 000 рублей, что на 59 % ниже кадастровой стоимости.

Таким образом, утвержденная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № и нежилого помещения с кадастровым номером № существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, так как влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате имущественного налога, в связи с чем административный истец обратился с настоящим административным иском в суд.

Административный истец просил:

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества –здания с кадастровым номером №, площадью 799,3 кв.м., с назначением «Нежилое», с наименованием «Магазин», расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, р-н Красногвардейский, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, равной 13 878 000 рублей (тринадцать миллионов восемьсот семьдесят восемь тысяч рублей);

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером №, площадью 393, 8 кв.м., с назначением «Нежилое», расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, равной 12 738 000 рублей (двенадцать миллионов семьсот тридцать восемь тысяч рублей).

В своем письменном отзыве на административное исковое заявление, административный ответчик Государственное бюджетное учреждение «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», указывает о допущенных в Отчетах об определении рыночной стоимости спорных объектов, нарушениях требований федеральных стандартов оценки. Просят в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО2, уточнила исковые требования и просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости на основании судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО8 в судебном заседании полагался на усмотрение суда.

Представитель Государственного бюджетного учреждения «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО3 в судебном заседании полагалась на усмотрение суда.

Представитель администрации МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО4 в судебном заседании полагалась на усмотрение суда.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административному истцу ФИО11 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- здание с кадастровым номером №, площадью 799,3 кв.м., с назначением «Нежилое», с наименованием «Магазин», расположенное по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, р-н Красногвардейский, 

<

адрес>;

- помещение с кадастровым номером №, площадью 393, 8 кв.м., с назначением «Нежилое», расположенное по адресу: 

<

адрес>.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении вышеуказанного спорного объекта недвижимости определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода. 

Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 25.10.2023 №404 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Адыгея» в отношении указанных объектов недвижимого имущества утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2023, которая применяется с 01.01.2024:

- нежилого здания с кадастровым номером № в размере 24 065 220, 49, сведения о которой внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 31 109 491, 16, сведения о которой внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая учтенную в ЕГРН кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение своих доводов представил Отчет об оценке от 06.05.2024№О-214-1/2024, составленный оценщиком ООО "ФБОЭ" ФИО5, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (ДД.ММ.ГГГГ) составляет 13 878 000 рублей, а также Отчет об оценке от 06.05.2024№О-214-2/2024, составленный оценщиком ООО "ФБОЭ" ФИО7, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507048:470 по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2023) составляет 12 738 000 рублей.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку представленного истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С учетом того, что представителем административного ответчика представлены замечания на указанные отчеты об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленных отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 года. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр проектного управления».

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО «Центр проектного управления» № 01-2025/01-ЭЗ от 06.02.2025 оценщиком допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчетов об оценке №О-214-1/2024 от 06.05.2024 года и №О-214-2/2024 от 06.05.2024 года, составленных ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» ФИО7, в части проведения расчетов, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены частично. Ошибки при выполнении математических действий не допущены. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. Установленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 799,3 кв.м., с назначением «Нежилое», с наименованием «Магазин», расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, р-н Красногвардейский, 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составила 17 377 414 рублей.

Рыночная стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 393,8 кв.м., с назначением «Нежилое», расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составила 24 488 411 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

При исследовании экспертного заключения судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО № 1).

Оценивая заключение эксперта ООО «Центр проектного управления», суд исходит из того, что заключение эксперта по форме и содержанию полностью отвечает требованиям закона, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования. При этом итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 экспертом составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, описано местоположение и ближайшее окружение объектов оценки.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость, указанных выше объектов, на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 12.07.2024 года.

Экспертной организацией – ООО «Центр проектного управления» заявлено ходатайство о возмещении расходов, понесенных, в связи с проведением по настоящему делу судебной оценочной экспертизы в размере 126 338 рублей.

Согласно положениям статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу предписаний части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО9 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" обращено внимание на то, что выявленные Конституционным Судом Российской Федерации особенности кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит; при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо учитывать, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Разрешая вопрос о взыскании расходов по оплате судебной оценочной экспертизы в пользу экспертного учреждения, суд отмечает, что по смыслу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации проверка представляемого в материалы дела отчета на его соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по доказыванию обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, поскольку иным образом в рамках настоящего административного спора удостовериться в достоверности отчета не представлялось возможным.

По итогам экспертизы был подтвержден факт недостоверности определенной в отчетах о рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, в связи с чем изначально представленные административным истцом доказательства (отчет об оценке спорных объектов недвижимости) не могут быть положены в основу решения суда, а заключение эксперта не может быть признано подтверждающим изначально заявленные административным истцом требования.

Учитывая, что заключением судебной оценочной экспертизы представленные в материалы дела отчеты признаны недостоверными, принимая во внимание, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств, в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также то обстоятельство, что разница между определенной в ходе массовой оценки кадастровой стоимостью и индивидуально определенной рыночной стоимостью объекта недвижимости не может безусловным образом свидетельствовать о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, повлекших нарушение прав истца, суд приходит к выводу о взыскании расходов по оплате судебной оценочной экспертизы с административного истца в пользу ООО «Центр проектного управления» в размере 126 338 рублей.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов, либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, площадью 799,3 кв.м., с назначением «Нежилое», с наименованием «Магазин», расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, р-н Красногвардейский, 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2023, в размере 17 377 414 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, площадью 393,8 кв.м., с назначением «Нежилое», расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2023, в размере 24 488 411 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, считать 12.07.2024 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Центр проектного управления» оплату за проведение судебной экспертизы - 126 338 рублей.

Копию вступившего в законную силу решения суда направить в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (

<

...>) через Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11.03.2025 года.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Н.К. Боджоков