Административное дело № 3а-624/2024

УИД 23OS0000-01-2024-000770-83 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 октября 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола 

помощником судьи Горбуновой В.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Ливадия» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ООО «Ливадия» обратилось в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере 21 397 776 рублей по состоянию на 01.01.2022 года;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере 36 193 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 года;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере 95 509 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 года.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что согласно выпискам из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ определена в размере 41 510 439,34 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере 57 498 446,88 рублей и нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере 153 364 066,39 рублей.

Полагает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых платежей. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного истца по доверенности ФИО1 направлено ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетами об оценке. 

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором указывает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. 

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести законное и обоснованное решение. Из дополнительного отзыва также следует, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ) установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно представленным Филиалом ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю выпискам из ЕГРН, административному истцу на праве собственности принадлежат:

- нежилое помещение с кадастровым номером ........, расположенное по адресу: ............; 

- нежилое помещение с кадастровым номером ........, расположенное по адресу: ............; 

- земельный участок с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: .............

Таким образом, ООО «Ливадия» наделено правом на оспаривание кадастровых стоимостей данных объектов, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 года № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» утверждена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в размере 41 510 439,34 рублей, и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022 года.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.09.2023 года № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» утверждена оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере 57 498 446,88 рублей и нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере 153 364 066,39 рублей. В соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости с 01.01.2024 года применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2023 года.

Вышеприведенная информация также отражена в письме филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 23.07.2024 года № 27-17433-СС/24.

Суд, рассматривая вопрос о датах определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2022 года и 01.01.2023 года верными датами определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке № 094/01/2024 от 05.06.2024 года, № 094/02/2024 от 10.06.2024 года, выполненные ООО «Линия Бизнеса», из которых следует, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 года земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 21 397 776 рублей, по состоянию на 01.01.2023 года нежилого помещения с кадастровым номером ........ - 36 193 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером ........ - 95 509 000 рублей.

Предоставленные административным истцом отчеты об оценке выполнены по заказу и исключительно в интересах административного истца, их составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанные исследования, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая предоставленные в материалы административного дела отчеты об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 30.07.2024 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство эксперту ФИО5 ООО «Р-ГРУПП». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанных отчетов о рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № РГ-624/2024, подготовленному экспертом ФИО6 ООО «Р-ГРУПП», отчеты об оценке № 094/01/2024 от 05.06.2024 года, № 094/02/2024 от 10.06.2024 года, выполненные ООО «Линия Бизнеса», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок не выявлено.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчетов об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л. 41-42 заключения эксперта).

Так, эксперт указывает, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером ........ оценщик ошибочно не применил корректирующий коэффициент на вид разрешённого использования для объекта-аналога № 1. В описании объекта-аналога №1 указано, что данный участок предназначен под коммерческие цели, объект экспертизы является земельным участком для эксплуатации складов, следовательно, необходимо было применить корректирующий коэффициент. 

При определении рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами ........ оценщик необоснованно отказался от применения сравнительно подхода, в то время как, рынок недвижимости в ............ достаточно развит, в открытом доступе имеется достаточное количество объектов-аналогов сопоставимых по площади. Сравнительный подход наиболее реально отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке в процессе купли-продажи, поскольку при расчете используются сложившиеся на рынке цены на похожие предприятия. Также при определении рыночной стоимости данных объектов, оценщик использовал объекты-аналоги не сопоставимые по инвестиционной привлекательности, классу качества; использовал объекты-аналоги № 1, 2, 3, 5 несопоставимые с объектом экспертизы по площади (различаются до 66 раз); использовал объекты-аналоги № 1, 2, 3, 5, которые являются встроенными помещениями; ошибочно вычел долю стоимости земельного участка.

Учитывая, что содержащиеся в отчетах об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчеты об оценке не могут быть признаны допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объектов.

Таким образом, оценивая отчеты об оценке № 094/01/2024 от 05.06.2024 года, № 094/02/2024 от 10.06.2024 года, выполненные ООО «Линия Бизнеса», как доказательства по делу, суд приходит к выводу, что они составлены с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражают действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества, в связи с чем, не могут служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 года составляет 37 901 000 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 года составляет 55 232 400 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 года составляет 146 826 700 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 направлены дополнения к отзыву, согласно которым считает, что заключение эксперта № РГ-624/2024 выполнено с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

По мнению представителя административного ответчика, при расчете рыночной стоимости нежилых помещений были допущены следующие нарушения:

- используемые экспертом в расчетах объекты-аналоги не сопоставимы по местоположению, средней проходимости, пешеходному трафику с объектами экспертизы. Учитывая, что местоположение объектов экспертизы (............) характеризуется высокой коммерческой привлекательностью по сравнению с выбранным объектом-аналогом (............), отсутствие корректировки на местоположение ведет к искажению рыночной стоимости исследуемых объектов;

- эксперт характеризует состояние конструктивных элементов и уровня внутренней отделки объектов экспертизы как «хорошее с выполненным ремонтом». В скриншоте объявления о продаже объекта-аналога № 2 указано, что объект предлагается к продаже с чистовой отделкой, требуется ремонт. Эксперт необоснованно принимает для данного аналога класс качества отделки «хорошее, не требует ремонта». Отсутствие корректировки по данному ценообразующему фактору ведет к искажению итоговой рыночной стоимости объектов экспертизы;

- эксперт не использовал доходный подход, тем самым нарушил п. 2 ФСО V/2022. Рынок торгово-офисной недвижимости ............ достаточно развит, на используемом экспертом веб-ресурсе https://ruads.org, содержится достаточное количество информации об объектах-аналогах, которые наиболее сопоставимы с объектом экспертизы. Отсутствие в расчетах доходного подхода искажает рыночную стоимость объектов экспертизы.

При расчете рыночной стоимости земельного участка были допущены следующие нарушения:

- используемые экспертом в расчетах объекты-аналоги № 1, 2 и 3 не сопоставимы по местоположению, средней проходимости, пешеходному трафику с объектом экспертизы. Учитывая, что местоположение объекта экспертизы (............) характеризуется высокой коммерческой привлекательностью по сравнению с выбранными объектами-аналогами № 1 (............), № 2 (............) и № 3 (............), отсутствие корректировки на местоположение ведет к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта;

- необоснованно отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для объектов-аналогов № 2 и № 3. В объявлениях о продаже вышеуказанных объектов-аналогов не отражена информация о наличии инженерных коммуникации заведенных на участки. Отсутствие в расчете повышающего коэффициента по данному ценообразующему фактору к принятым объектам-аналогам ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Таким образом, представитель административного ответчика ставит под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта, по его мнению, нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки.

В судебное заседание эксперт ФИО6 не явился, направил письменные пояснения по существу изложенных замечаний.

Из представленных письменных пояснений относительно выявленных нарушений при определении рыночной стоимости нежилых помещений следует, что экспертом были использованы наиболее схожие объекты-аналоги и применены все необходимые корректировки для определения точной рыночной стоимости. Объекты-аналоги № 1,2,3 расположены вдоль красной линии и имеют высокие транспортные потоки. Экспертом было принято решение не корректировать объекты-аналоги на местоположение, так как объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру и имеют примерно одинаковую инвестиционную привлекательность.

Также эксперт указывает на ошибочное замечание относительно класса качества объекта, поскольку в описании объекта-аналога № 2 указано на наличие выполненного ремонта.

Относительно отказа от использования доходного подхода, эксперт пояснил, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Доходный подход основан на прогнозировании доходов и учете статей расходов. При формировании доходной части производится расчет потенциального валового дохода. В большинстве случаев расчет потенциального валового дохода основан на сдаче в аренду рассматриваемого объекта либо выделении других источников получения дохода. Учитывая отсутствие информации о сдаче в аренду аналогичных объектов по месту расположения объекта экспертизы, расчет величины дохода будет являться необъективным, прогнозирование же других источников и потоков дохода от использования объекта оценки затруднительно, так как в зависимости от многих обстоятельств он может принести различный доход его владельцу. В связи с чем, в рамках настоящей экспертизы доходный подход не применялся. Отказ от использования доходного подхода мотивирован экспертом в заключении (лист 47). 

Относительно выявленных нарушений при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт пояснил, что с учетом анализа рынка им были использованы наиболее схожие объекты-аналоги и применены все необходимые корректировки для определения точной рыночной стоимости. Корректировка на транспортную доступность (местоположение) выполнена согласно Сборнику рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. № 17. По состоянию на 01.01.2022 года (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2022 года) под ред. ФИО7 (код сборника: СРКД 17/1-2022Н). Сегмент: Производственно-складской сегмент рынка земельных участков. Территория: Краснодарский край (лист 60 заключения).

Отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для объектов-аналогов № 2 и № 3 эксперт обосновал тем, что земельные участки расположены в активно развивающихся зонах, либо в развитых частях города, вокруг них находятся жилые, коммерческие, промышленные здания со всеми коммуникациями, и при строительстве есть возможность подключения ко всем коммуникациям. Стоимость инженерных коммуникаций, уже проходящих по территории участка, не учитывается, так как данные расходы относятся к зданиям и сооружениям (Журнал «Учет в строительстве» № 2, 2006, с. 101, письмо Минфина России от 25.01.2006 года № 03-03-04/1/57). Таким образом, по отношению к наличию улучшений объекта экспертизы, объекты-аналоги не отличаются и корректировка не требуется.

Кроме того, эксперт отметил, что наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка, и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, согласно требованиям пункта 20 ФСО № 7.

Проверив и сопоставив доводы возражений представителя административного ответчика на заключение эксперта с письменными пояснениями эксперта, суд полагает, что доводы представителя о допущенных, по его мнению, экспертом нарушениях являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемых кадастровых стоимостей.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 44-47 заключения, и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, экспертом произведена оценка объектов недвижимости с учетом их количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на даты оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителя административного ответчика о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № РГ-624/2024, подготовленного экспертом ООО «Р-ГРУПП» ФИО6, на даты определения кадастровых стоимостей 01.01.2022 года и 01.01.2023 года.

Сведения об изменении кадастровых стоимостей объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........ на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 01.07.2024 года (дата обращения с административным исковым заявлением в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 01.07.2024 года. 

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Кроме того, генеральным директором ООО «Р-ГРУПП» ФИО8 заявлено ходатайство о взыскании с ООО «Ливадия» расходов за проведение судебной экспертизы в размере 140 000 рублей.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела». 

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы (статьи 103, 106 КАС РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером ........ и его рыночной стоимостью составляет 8,7%; расхождение между кадастровой стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером ........ и его рыночной стоимостью составляет 3,9%; расхождение между кадастровой стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером ........ и его рыночной стоимостью составляет 4,2%, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца. 

Административными ответчиками не оспаривалось право ООО «Ливадия» на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Кроме того, вопрос о возложении оплаты за проведение судебной экспертизы разрешен вступившим в законную силу определением суда от 30.07.2024 года. 

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании. Согласно калькуляции проведенных работ стоимость экспертизы составила 140 000 рублей.

С учетом вышеизложенного, ходатайство генерального директора ООО «Р-ГРУПП» ФИО8 о взыскании с ООО «Ливадия» расходов за проведение судебной экспертизы в размере 140 000 рублей суд находит обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Ливадия» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости равной 37 901 000,00 (тридцать семь миллионов девятьсот одна тысяча) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2022 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости равной 55 232 400,00 (пятьдесят пять миллионов двести тридцать две тысячи четыреста) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости равной 146 826 700,00 (сто сорок шесть миллионов восемьсот двадцать шесть тысяч семьсот) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........ считать 01.07.2024 года. 

Взыскать с ООО «Ливадия» в пользу ООО «Р-ГРУПП» судебные расходы в размере 140 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко

Решение суда в окончательной форме составлено 11 октября 2024 года.