Дело № 3а-65/2025 

55OS0000-01-2024-000936-46 Строка стат. отчета 3.123

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Щевровской Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 марта 2025 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Саши» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Саши» (далее – ООО «Саши», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 

<

...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое строение литер Р, почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 

<

...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое строение литер С, почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 

<

...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое строение литер Л, почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 

<

...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое строение литер А, почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 

<

...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое строение литер И, почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 

<

...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое строение литер А Н, почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 

<

...> кв.м, местоположение: 

<

...>;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 

<

...> кв.м, местоположение: 

<

...>. (т. 3 л.д. 121-152)

Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2022 года для земельного участка с кадастровым номером 

<

...> составляет 

<

...> рубля, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рубль, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рубля, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей. (т. 3 л.д. 155-162)

На основании отчета об оценке № 47/24-О от 24 июня 2024 года, выполненного ИП ФИО1, общество 9 сентября 2024 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости. (т. 3 л.д. 26-33)

Решениями бюджетного учреждения от 8 октября 2024 года №№ ОРС-55/2024/000112, ОРС-55/2024/000113, ОРС-55/2024/000114, ОРС-55/2024/000115, ОРС-55/2024/000116, ОРС-55/2024/000117, ОРС-55/2024/000118, ОРС-55/2024/000119 (в решении ошибочно указан номер ОРС-55/2024/000118) в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано. (т. 3 л.д. 55-106)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, общество 16 декабря 2024 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанных решений и установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости. (т. 1 л.д. 3-9)

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ООО «Саши» – ФИО2 уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно отчету об оценке № 47VZ/24-О от 5 марта 2025 года, в котором замечания устранены. (т. 5 л.д. 48-49, т. 6 л.д. 1-315) 

Представители бюджетного учреждения ФИО3, после перерыва – ФИО4 полагали, что решения бюджетного учреждения являются законными; вопрос об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости оставили на усмотрение суда. (возражения на иск – т. 3 л.д. 22-23)

Представитель Администрации г. Омска – ФИО5 в судебное заседание не явился, согласно представленному заявлению не возражал против установления кадастровой стоимости в соответствии с исправленным оценщиком отчетом об оценке. (отзыв на иск – т. 3 л.д. 15, 181, т. 5 л.д. 11, 38, 44) 

Представитель заинтересованного лица ООО «ТД «Шкуренко» при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовал. 

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года. 

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 3 л.д. 34-43)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 НК РФ). 

Результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. 

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 9 сентября 2024 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 15 мая 2024 года. К заявлениям приложен отчет об оценке № 47/24-О от 24 июня 2024 года. (т. 3 л.д. 26-33)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

8 октября 2024 года бюджетным учреждением приняты решения №№ ОРС-55/2024/000112, ОРС-55/2024/000113, ОРС-55/2024/000114, ОРС-55/2024/000115, ОРС-55/2024/000116, ОРС-55/2024/000117, ОРС-55/2024/000118, ОРС-55/2024/000119 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

Согласно решениям в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости. 

В частности, указано, что задание на оценку не соответствует требованиям ст. 3 ФСО № IV; подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона, в отчете отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных ему объектов-аналогов; оценщиком допущены нарушения при нормализации выборки объектов-аналогов, заключающиеся в исключении аналогов с крайними значениями скорректированных цен, что вводит в заблуждение пользователей отчета; при расчете корректировки на местоположение оценщиком необоснованно принято мнение экспертов по состоянию на 1 января 2023 года; оценщиком необоснованно не применена корректировка относительно железнодорожных путей; в отчете об оценке содержится противоречивая информация о наличии газоснабжения на оцениваемых земельных участках с кадастровыми номерами 

<

...> (в отчете указано «газоснабжение имеется», в приложенных к отчету справках – «газоснабжение отсутствует»), а также о наличии всех инженерных коммуникаций на оцениваемом земельном участке с кадастровым номером 

<

...>, в то время как в приложенных к отчету об оценке справках содержится информация об отсутствии всех коммуникаций; в отчете отсутствуют скриншоты объявлений о продаже аналогов №№ 21-43, не принятых в расчет, в связи с чем проверить корректность выводов оценщика в указанной части не представляется возможным; к объекту-аналогу № 8 (земельный участок с кадастровым номером 

<

...>), имеющему дефект формы, ошибочно не применена повышающая корректировка; оценщиком в качестве ценообразующего фактора ошибочно принято во внимание наличие ограждения на оцениваемых земельных участках; также указано на ошибочное использование при расчетах более раннего объявления о продаже аналога с кадастровым номером 

<

...> (от 23 августа 2023 года с ценой предложения 7 500 000 рублей), в то время как по состоянию на 3 мая 2024 года цена указанного аналога составляет 9 000 000 рублей; неверно определена корректировка на «основной или вспомогательный характер использования земельного участка» к ценам объектов-аналогов; указание диапазона, в котором может лежать рыночная стоимость объектов оценки («+» «-»10 %), вводит в заблуждение пользователей отчета; в отчете содержатся описки и ошибки, допущенные оценщиком, не влияющие на рыночную стоимость объектов оценки. (т. 3 л.д. 55-106)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом в бюджетное учреждение и первоначально в суд представлен отчет № 47/24-О от 24 июня 2024 года, подготовленный оценщиком ФИО1 (т. 2 л.д. 1-360)

В соответствии с указанным отчетом по состоянию на 15 мая 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> составляет 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей. 

Администрацией города Омска в ходе судебного разбирательства также приведены доводы о наличии недостатков в отчете об оценке № 47/24-О от 24 июня 2024 года. (отзыв на иск – т. 3 л.д. 15, 181, т. 5 л.д. 38)

Так, по мнению Администрации г. Омска, оценщик необоснованно принял к расчету объекты-аналоги № 2, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 12, срок экспозиции которых (от указанной в отчете даты предложения до даты оценки) превышает средний срок экспозиции; оценщик некорректно провел нормализацию выборки, руководствуясь не только экстремальными значениями скорректированных удельных цен – минимальным и максимальным, но и сроком экспозиции земельных участков на рынке и отклонением цены от среднего арифметического значения выборки; также по мнению заинтересованного лица оценщиком некорректно рассчитаны весовые коэффициенты, учитывающие степень отличия цены объектов оценки от средней цены объектов-аналогов итоговой выборки; кроме того, оценщиком необоснованно приняты расчету объекты-аналоги – земельные участки с кадастровыми номерами 

<

...>, 

<

...> в связи с наличием на них строений (застроенностью). 

При рассмотрении дела административный истец уточнил требования, в обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости представил отчет № 47VZ/24-О от 5 марта 2025 года, подготовленный оценщиком ФИО1 с учетом исправления замечаний. (т. 6 л.д. 1-315)

В соответствии с указанным отчетом по состоянию на 15 мая 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> составляет 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рублей, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рубля, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рубля, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рубля, с кадастровым номером 

<

...> – 

<

...> рубля.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Проанализировав содержание отчета № 47VZ/24-О от 5 марта 2025 года, суд считает, что в нем устранены имевшиеся ранее замечания, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объектах оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок). 

Так, оценщиком исправлены следующие нарушения, содержащиеся в решениях бюджетного учреждения:

- во исполнение замечания о том, что задание на оценку не соответствует требованиям ст. 3 ФСО № IV (в подпункте «Цель оценки» отсутствуют ссылки на конкретные положения нормативных правовых актов, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки), в отчете № 47VZ/24-О от 5 марта 2025 года в разделе «Задание на оценку» в подпункте «Цель оценки» (стр. 7 отчета) приведен Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; 

- информация об отборе объектов-аналогов, принятых для расчета и исключенных при формировании первичной выборки, приведена на стр. 81-83 отчета; 

- объект-аналог № 8 (земельный участок с кадастровым номером 

<

...>) в исправленном отчете исключен в связи с тем, что срок экспозиции оферты превышает среднерыночный срок экспозиции объектов оценки (стр. 81-82 отчета); 

- для объекта-аналога № 2 с кадастровым номером 

<

...> принята цена продажи/предложения 9 000 000 рублей, являющаяся актуальной (действительной) для даты оценки (стр. 92-126 отчета);

- для проведения анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка «Производственная деятельность» оценщик при подготовке исправленного отчета об оценке использовал основанные на сведениях о ценах предложений такие аналитические материалы, такие как анализ рынка земли Омской области, опубликованный на сайте areall.ru, а также ценовое зонирование, описанное в «Справочнике оценщика. Земельные участки - 2023». Одновременно оценщиком указано, что полный текст документа можно получить, отправив сообщение по электронной почте sborniki.ese@mail.ru, кроме того, указанный документ также приведен в приложении к отчету (стр. 51, 211-215 отчета);

- оценщиком исправлено замечание, содержащееся в решениях бюджетного учреждения №№ ОРС-55/2024/000112, ОРС-55/2024/000114 и заключающееся в необоснованном неприменении корректировки относительно железнодорожных путей; в исправленном отчете об оценке корректировка по данному элементу сравнения объектов оценки с кадастровыми номерами 

<

...> к аналогам № 3 и № 5 произведена в размере 1,000 (стр. 94, 103 отчета);

- при расчетах учтена характеристика, соответствующая оцениваемым земельным участкам с кадастровыми номерами 

<

...> - «газоснабжение отсутствует» (замечание содержится в решениях №№ ОРС-55/2024/000112, ОРС-55/2024/000113, ОРС-55/2024/000114); а также характеристика, соответствующая оцениваемому земельному участку с кадастровым номером 

<

...>, - «электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, центральная канализация, центральное отопление отсутствует» (замечание содержится в решении № ОРС-55/2024/000118). 

Суд соглашается с обоснованностью позиции бюджетного учреждения в указанной части. 

Кроме того, с учетом замечания Администрации города Омска об использовании в отчете № 47/24-О от 24 июня 2024 года объектов-аналогов № 2, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 12 при недопустимом их отличии от объектов оценки по ценообразующему фактору – «дата предложения/дата оценки» (при сроке, превышающем средний срок экспозиции), а также при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по данному параметру, в исправленном отчете указанные объекты-аналоги исключены. (стр. 82 отчета).

Объекты-аналоги – земельные участки с кадастровыми номерами 

<

...> в исправленном отчете также исключены в связи с их застроенностью (стр. 81-82 отчета).

В отчете об оценке № 47VZ/24-О от 5 марта 2025 года весовые коэффициенты к объектам-аналогам присвоены исходя из критерия «абсолютная валовая корректировка», при этом такие факторы, как «превышение срока экспозиции объектов-аналогов», а также «степень отличия цены объектов-аналогов от средней цены объектов-аналогов итоговой выборки» во внимание не приняты. 

Вместе с тем иные замечания бюджетного учреждения, содержащиеся в решениях бюджетного учреждения, являются несостоятельными в силу следующего. 

Доводы административного ответчика о том, что подбор аналогов осуществлен оценщиком на уровне ниже среднего значения диапазона, основаны на анализе диапазона цен применительно к административным округам города Омска, в то время как оценщик исходил из интервала стоимости земли в соответствующей ценовой зоне.

Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наименьшими и наибольшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. При проведении расчетов оценщик проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации. 

Анализ выполненной в отчете статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера. 

Замечание о том, что оценщиком необоснованно применены значения корректировок на местоположение, определяемые экспертным мнением, не могут быть приняты во внимание поскольку в соответствии с отчетом указанная корректировка применялась исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно Справочнику оценщика «Земельные участки – 2023. Часть 1 Территориально-экономическое зонирование Омска на 1 января 2023 года. Часть 2 Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее – Справочник), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемые объекты. 

Территориально-экономическое (ценовое) зонирование города Омска, представленное в аналитической геоинформационной системе АРЕАЛЛ, учитывает распределение ценовых зон от регионального уровня до уровня, в основу которого положено градостроительное зонирование г. Омска в соответствии с Генеральным планом развития территории. 

Таким образом, использование Справочника при применении корректировок на местоположение не свидетельствует о незаконности выводов оценщика в данной части. 

Также несостоятельна позиция бюджетного учреждения о том, что оценщиком в качестве ценообразующего фактора ошибочно принято во внимание наличие ограждения на оцениваемых земельных участках, поскольку в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. 

В соответствии с отчетом корректировка на наличие у объектов оценки улучшений (забор, ограждение) применялась на основании данных Справочника. 

Возражения бюджетного учреждения о том, что оценщиком ошибочно не введена корректировка на форму земельного участка к аналогу № 14, что привело к искажению, снижению стоимости объектов оценки, не могут быть приняты во внимание поскольку согласно сведениям, содержащимся в публичной кадастровой карте, объект-аналог № 14 (земельный участок с кадастровым номером 

<

...>) имеет форму, близкую к прямоугольной, а также вытянутую часть, на которой расположен проезд (стр. 246-252 отчета). Земельный участок с кадастровым номером 

<

...> расположен в производственной зоне П-1.2, для которой в соответствии с подпунктом 6 пункта 5 статьи 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденным Решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года № 201, минимальный процент застройки земельного участка с вышеуказанным видом разрешенного использования составляет 20%, максимальный – 80%. В связи с чем минимальная площадь, не подлежащая застройке, составляет 294,2 кв.м (1471*20/100). Следовательно, часть участка, площадью 224,0 кв.м, используемая для проезда, не превышает установленные указанными Правилами ограничения по площади, не подлежащей застройке (294,2 кв.м), в связи с чем корректировка на форму земельного участка в данном случае не применима. 

Приведение на стр. 142 отчета диапазона, в котором может лежать рыночная стоимость объектов оценки, основано на положениях пункта 30 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Вопреки доводам бюджетного учреждения итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки рассчитана без указания возможных границ интервала, в связи с чем оснований для вывода о введении пользователей отчета в заблуждение не имеется. 

Допущенные в первоначальном отчете опечатки (описки) не повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов оценки. 

Иных возражений относительно отчета № 47VZ/24-О от 5 марта 2025 года представителями бюджетного учреждения, Администрации города Омска не приведено. 

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что первоначально представленный отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствовал, указанный отчет не мог явиться основанием для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Как следствие отказ в удовлетворении поданных в бюджетное учреждение заявлений административного истца по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, является правильным, оспариваемые решения приняты уполномоченным органом с соблюдением порядка и формы их принятия. 

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения в обжалуемом решении, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как указано выше отчет об оценке № 47VZ/24-О от 5 марта 2025 года содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. 

Оценщиком изучен рынок недвижимости, проведен анализ объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оспариваемые объекты, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки. 

При принятии административного искового заявления, а также в судебном заседании суд разъяснил сторонам право на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы. Правом на заявление такого ходатайства лица, участвующие в деле, не воспользовались. 

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, чем отражено в указанном отчете, суду не представлено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета № 47VZ/24-О от 5 марта 2025 года требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости на основании указанного отчета. 

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. 

С учетом изложенного, датой подачи заявлений следует считать 9 сентября 2024 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 15 мая 2024 года в размере его рыночной стоимости 

<

...> рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 15 мая 2024 года в размере его рыночной стоимости 

<

...> рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 15 мая 2024 года в размере его рыночной стоимости 

<

...> рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 15 мая 2024 года в размере его рыночной стоимости 

<

...> рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 15 мая 2024 года в размере его рыночной стоимости 

<

...> рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 15 мая 2024 года в размере его рыночной стоимости 

<

...> рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 15 мая 2024 года в размере его рыночной стоимости 

<

...> рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 15 мая 2024 года в размере его рыночной стоимости 

<

...> рубля.

Датой подачи заявлений считать 9 сентября 2024 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Саши» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В. 

Мотивированное решение изготовлено 7 апреля 2025 года.