Дело № 33-1985/2026

УИД 36RS0003-01-2024-001035-40

Строка № 2.121

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

11 марта 2026 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего: Бабкиной Г.Н.,

судей: Зелепукина А.В., Мещеряковой Е.А.,

с участием прокурора: Кривцова В.А.,

при секретаре: Тарасове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бабкиной Г.Н. гражданское дело № 2-22/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о выселении и встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе ФИО1 и апелляционному представлению прокуратуры Левобережного района г. Воронежа на решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 15 мая 2025 года

(судья райсуда ФИО3),

установила:

ФИО1 обратилась с иском, в котором просила выселить ФИО2 из квартиры 

<

адрес>, мотивируя требования тем, что она является собственником квартиры на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО2 13.01.2024, которым предусмотрено, что продавец обязуется освободить квартиру и передать ключи в срок до 30.01.2024. Переход права собственности на жилое помещение к ФИО1 зарегистрирован в установленном законом порядке 15.01.2024, однако продавец от исполнения своей обязанности по освобождению квартиры и передачи ключей уклонилась, квартира до настоящего времени покупателю не передана (т.1 л.д.4).

ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО4 о признании договора купли-продажи от 13.01.2024 недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований ФИО2 указала, что в отношении нее с 14.12.2023 совершались мошеннические действия, которые привели к утрате права собственности на единственную квартиру, а все полученные от продажи квартиры денежные средства были переданы неизвестным лицам. Истец полагала, что договор купли-продажи жилого помещения является недействительным, поскольку ее воля при их совершении была существенно искажена, в действительности не была направлена на реальное отчуждение квартиры и на момент сделки она не могла понимать значение своих действий и руководить ими (т.1 л.д.34).

Решением Левобережного районного суда г. Воронежа от 15 мая 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о выселении отказано.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворены. Судом постановлено: признать недействительным договор купли-продажи квартиры площадью 54,3кв.м., назначение жилое, кадастровый номер №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от 13.01.2024, заключенный между ФИО2 и ФИО1. Применить последствия недействительности сделки. Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру площадью 54,3кв.м., назначение жилое, кадастровый номер №, расположенную по адресу: 

<

адрес> Признать право собственности на квартиру площадью 54,3кв.м., назначение жилое, кадастровый номер №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за ФИО2. Данное решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 13.01.2024 в сумме 

<

данные изъяты> рублей (т.2 л.д.175, 176-203).

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об удовлетворении ее встречных исковых требований и об отказе в удовлетворении иска ФИО2 (т.2 л.д.207,215, 222).

В апелляционном представлении прокуратура Левобережного района г. Воронежа просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить требования ФИО1 и отказать в удовлетворении встречного иска ФИО5 (т.2 л.д. 227).

В суде апелляционной инстанции адвокат Чернышева И.А., представляющая по ордеру № 10199 от 10.03.2026 интересы ФИО1, просила решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований ее доверителя и об отказе в иске ФИО2

Прокурор Кривцов В.А. апелляционное представление поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ФИО2 по ордеру № 1522 от 10.03.2026 адвокат Труфанова А.С. просила в удовлетворении апелляционной жалобы и апелляционном представлении отказать.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми идентификаторами. ФИО6 просила рассматривать дело в ее отсутствие, о чем имеется заявление. Иные лица, участвующие в деле, о причинах неявки не сообщили, доказательства уважительной причины неявки не предоставили, ходатайств об отложении слушания дела не поступало. Участвующие по делу лица также извещались публично путем заблаговременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Воронежского областного суда в соответствии со ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации".

При таких обстоятельствах, с учетом мнения представителей сторон, прокурора, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционном представлении, выслушав представителей сторон, заслушав заключение прокурора, полагающего, что решение суда подлежит отмене, судебная коллегия по гражданским делам приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение суда указанным требованиям не соответствует и подлежит отмене с принятием по делу нового решения по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО2 являлась собственником жилого помещения общей площадью 54,3кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> Указанная квартира принадлежала продавцу на основании договора на передачу квартиры в собственность № 198868 от 10.08.2006. В квартире была зарегистрирована только ФИО2

24.12.2023 между ФИО2 (заказчик) и ООО Служба Недвижимости ИСК (Сота) (исполнитель) заключен договор на оказание услуг по поиску Покупателя на принадлежащий Заказчику объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 52-53).

В соответствии с пунктом 3.2. указанного договора Заказчик оплачивает услуги Исполнителя по настоящему договору в размере 2% от стоимости квартиры.

Приложением № 1 к указанному договору является согласие ФИО2 на обработку персональных данных ФИО2 в ООО Служба Недвижимости ИСК (Сота) (том 1 л.д. 54).

24.12.2024 ФИО2 подписано соглашение о договорной цене объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, которая составила 

<

данные изъяты> рублей (т. 1 л.д. 55).

12.01.2024 между ФИО2 (заказчик) и ООО Служба Недвижимости ИСК «Сота» (исполнитель) составлен и подписан акт сдачи-приемки услуг по факту завершения оказания услуг по договору № 387К от 24.12.2023 по отчуждению объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 50).

Согласно п.2 акта стоимость оказанной услуги составила 

<

данные изъяты> рублей, оплата которых подтверждается кассовым чеком ООО Служба Недвижимости ИСК «Сота» от 12.01.2024 (том 1 л.д. 51).

13.01.2024 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 54,3кв.м., кадастровый номер №, назначение: жилое, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Цена объекта сторонами согласована 

<

данные изъяты> рублей, из которых денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей передана покупателем продавцу до подписания основного договора купли-продажи в качестве частичной оплаты; денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> руб. оплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств.

Расчеты производятся с использованием номинального счета ООО «Домклик» (ИНН 

<

***>). Бенефициаром в отношении денежных средств, размещенных на номинальном счете, является покупатель. Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к заемщику, а также государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу банка на счет, открытый в филиале № 3652 Банка ВТБ ПАО в г. Воронеже на имя продавца ФИО2

Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию о переходе права собственности на объект недвижимого имущества, указанный в пункте 1 договора к покупателю, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 договора купли-продажи).

Таким образом, судом установлено и сторонами не оспаривается, что обязательства по оплате договора купли-продажи от 13.01.2024 в размере 

<

данные изъяты> рублей ФИО1 исполнено в полном объеме.

Однако после заключения договора купли-продажи ФИО2 отказалась освобождать квартиру, продолжает проживать в ней.

Согласно выписке из домовой книги, выданной управляющей компанией ООО «МАСТЕРСТРОЙ» по состоянию на 26.04.2024, в квартире 

<

адрес> зарегистрированных лиц не имеется, собственником указана ФИО1 (т. 1 л.д. 33).

24.01.2024 ФИО2 обратилась в ОП № 7 УМВД России по г. Воронежу с заявлением о принятии мер и привлечении к уголовной ответственности лиц, которые мошенническим путем незаконно завладели ее денежными средствами, полученными от продажи квартиры, расположенной по адресу

<

адрес> (т. 2 л.д. 56, 57-58).

Постановлением следователя от 24.01.2024 возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ, ФИО2 признана потерпевшей (т.2 л.д. 59).

Из постановления о возбуждении уголовного дела от 24.01.2024 следовало, что 17.01.2024 неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте, путем обмана, под предлогом перевода денежных средств на безопасный банковский счет, похитило у ФИО2 денежные средства на общую сумму 

<

данные изъяты> рублей, что повлекло лишение права последней на жилое помещение по адресу: по адресу: 

<

адрес>

Из пояснений ФИО2 следует, что в период с 14.12.2023 по 24.01.2024 неустановленное лицо, воспользовавшись её физическим и психологическим состоянием, убедило ее продать спорную квартиру, сообщив, что квартира выставлена на аукцион и, чтоб сохранить денежные средства с ее продажи, ее необходимо продать, сообщили на какой банковский счет необходимо перевести денежные средства. Ей категорически запретили информировать об этой «секретной операции» родных и близких. Злоумышленники перевели ФИО2 на ее банковский счет денежные средства для приобретения смартфона, указав, куда необходимо поехать и какой смартфон приобрести, вызвали и оплатили такси для поездки. Ранее ФИО2 пользовалась кнопочным телефоном без доступа в интернет, на приобретенный телефон была установлена программа, позволяющая полностью контролировать действия, связь и банковские операции ФИО2.

В ходе предварительного расследования было установлено, что полученные от продажи квартиры денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей ФИО2 17.01.2024 перевела на неустановленный банковский счет через банкомат ПАО «Сбербанк», что подтверждается имеющимися в материалах уголовного дела кассовыми чеками. Перевод денежных средств осуществила в несколько этапов, различными суммами: 17.01.2024 в 15:38 час. – 

<

данные изъяты>.; 17.01.2024 в 15:45 час. – 

<

данные изъяты>.; 17.01.2024 в 15:49 час. – 

<

данные изъяты>.; 17.01.2024 в 15:59 час. – 

<

данные изъяты>.; 17.01.2024 в 16:04 час. – 

<

данные изъяты>.; 17.01.2024 в 16:49 час. – 

<

данные изъяты> руб. (т. 2 л.д. 68). В ходе допроса в качестве потерпевшей по уголовному делу 24.01.2024 ФИО2 также пояснила, что денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. она тоже перевела на неизвестный ей банковский счет, однако банкомат чек не выдал.

После перечисления денег неустановленное лицо указало ФИО2 на необходимость приехать в Москву, где она и была найдена внуком, который проживает в г. Москва.

По сообщению КУЗ ВО «Воронежский областной клинический психоневрологический диспансер» от 10.06.2024 и 25.06.2024 ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. под наблюдением врача-психиатра не состоит (т. 1 л.д. 66, 73).

По ходатайству представителя ФИО2 адвоката Главатских О.Р. по делу была назначена комплексная амбулаторная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено КУЗ ВО «Воронежский областной клинический психоневрологический диспансер» (т. 1 л.д. 73-90).

Согласно заключению комиссии экспертов № 2446 от 23.10.2024 ФИО2 обнаруживала на протяжении последних лет и на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 13.01.2024, а также в период с 14.12.2023 по 24.01.2024, признаки 

<

данные изъяты>

Таким образом, с учетом выявленных обстоятельств, ФИО2 не могла в полной мере свободно и осознанно принимать решения по заключению сделки, воспринимать в полном объеме информационную часть заключаемой сделки и в полном объеме прогнозировать ее возможные последствия, т.е. ее «психическое состояние» (относящееся к составлению договора купли-продажи квартиры от 13.01.2024) оказало существенное влияние на смысловое восприятие и оценку существа сделки и привело к формированию у нее заблуждения относительно прогноза, последствий и существа сделки.

<

данные изъяты>

В опровержение заключения экспертизы ФИО1 было представлено заключение специалиста врача судебно-психиатрического эксперта ООО «Экспертная организация «Воронежский центр медицинских экспертиз» ФИО7 от 20.12.2024 № 194/24, согласно выводам, которого экспертное заключение комплексной амбулаторной судебной психолого-психиатрической экспертизы от 23.10.2024 № 2446 КУЗ ВО «Воронежский областной клинический психоневрологический диспансер», в отношении ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., проведено с нарушением действующего законодательства и является неполноценным и научно необоснованным.

В целях устранения противоречий, а также нарушений, на которые указано в рецензии, судом были допрошены эксперты ФИО26., которые выводы свои подтвердили, дали развернутые ответы на поставленные вопросы.

Также был допрошен врач БУЗ ВО «ВКПНДЦ», который производил осмотр ФИО2 перед сделкой и выдал заключение от 09.01.2024, согласно которому на момент осмотра расстройств у ФИО2 не было.

Оценив заключение комиссии экспертов № 2446, пояснения экспертов, врача психиатра-нарколога, суд признал, что оснований не доверять указанному заключению экспертов не имеется, поскольку заключение содержит мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, эксперты при даче заключения учитывали материалы дела, медицинскую документацию, пояснения ФИО2, заключение выполнено экспертами, имеющими соответствующее образование и квалификацию, значительный стаж работы, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса РФ.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя встречные исковые требования ФИО2, суд первой инстанции пришел к выводу о признании договора купли-продажи квартиры от 13.01.2024 недействительным, указав, что ФИО2 при совершении указанных сделок действовала под влиянием существенного заблуждения относительно их природы, а именно, полагала, что ее действия осуществляются под контролем сотрудников правоохранительных органов в целях предотвращения совершения преступления против ее имущества и не влекут юридических последствий, как для нее, так и для покупателя квартиры, при этом с учетом выводов, содержащихся в заключениях экспертиз, в силу оказанного на ФИО2 значительного психологического воздействия она не могла распознать заблуждение.

В связи с удовлетворением встречных требований в иске ФИО1 о выселении ФИО2 из квартиры было отказано.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Разъясняя эту правовую норму, Пленум Верховного Суда Российской Федерации указывает, что по смыслу данной статьи при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В связи с этим в качестве элемента, имеющего ключевое значение для признания того или иного юридически значимого акта сделкой, закон и судебная практика принимают не столько истинную волю лица, составляющую внутреннюю, субъективную сторону, сколько внешнее проявление воли лица - волеизъявление, непосредственно порождающее определенные гражданско-правовые последствия.

Вопросы об истинной воле лица, о ее отличии от волеизъявления, равно как и о свободном характере ее формирования возникают только в строго определенных законом случаях, являющихся основаниями для признания заключенной лицом сделки недействительной в связи с теми или иными пороками воли или волеизъявления (недееспособность стороны, совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы либо неблагоприятных обстоятельств и прочее).

При этом в большинстве приведенных в законе случаев указанные пороки являются основанием не ничтожности, а оспоримости совершенных сделок, то есть эти пороки таковы, что законодатель допускает их оспаривание только ограниченным кругом лиц (стороной такой сделки или иным лицом, поименованным в законе) в исковом порядке в течение ограниченного срока исковой давности (статья 166, пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ).

Более того, в определенных случаях возможность оспаривания таких сделок законодатель связывает с необходимостью оценки поведения другой стороны сделки, допуская признание ее недействительной, только если контрагент знал или должен был знать о порочности (например, пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также позволяет сохранить сделку и даже в исключительных случаях признать ничтожную сделку действительной, если устранение обстоятельств порочности является возможным (пункт 4 статьи 178, пункт 2 статьи 171 и пункт 2 статьи 172 Гражданского кодекса Российской Федерации соответственно).

В исковом заявлении ФИО2 в качестве оснований исковых требований о признании сделки недействительной ссылалась на совершение их под влиянием обмана (ст. 179 Гражданского кодекса РФ). В ходе рассмотрения дела ФИО2 уточнила основания и просила признать сделку недействительной, ссылаясь на существенное заблуждение (ст. 178 Гражданского кодекса РЫФ) и, что совершая сделку, она не понимала значение своих действий и не могла ими руководить (ст. 177 Гражданского кодекса РФ)

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО2 – адвокат Труфанова А.С. подтвердила, что основанием для оспаривания сделки являются статьи 177, 178 Гражданского кодекса РФ.

Защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена под влиянием заблуждения, обеспечивает статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2014 г. N 751-О, от 28 февраля 2019 г. N 338-О и др.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Таким образом, не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное, то есть при отсутствии которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку вовсе.

Раскрывая понятие существенности заблуждения, законодатель в пункте 2 данной статьи приводит неисчерпывающий (открытый) перечень обстоятельств, заблуждение относительно которых полагает существенным, заслуживающим при наличии прочих предпосылок являться основанием для признания сделки оспоримой (недействительной), а в пункте 3 статьи устанавливает, что заблуждение относительно мотивов сделки (обстоятельств, характеризующих ее основной мотив) таким основанием не считает.

Конституционный Суд Российской Федерации в названных выше определениях именует эти положения Гражданского кодекса Российской Федерации ориентирами, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной.

При этом оценке подлежит также то обстоятельство, проявил ли истец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки.

Заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем выводы, изложенные в обжалуемом решении суда, приведенным требованиям закона не соответствуют.

Суд первой инстанции, допустив ошибку в толковании положений статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применил пункт 3 указанной статьи, исключавший в настоящем деле признание оспариваемой истцом сделки недействительными.

Заблуждение ФИО2 относительно мотивов (обстоятельств, характеризующих основной мотив сделки), полагавшей, что она заключает оспариваемые договоры для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, равно как и ее заблуждение, относительно последствий, то есть в том, что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру будет ей возвращено, в данном случае основанием для признания совершенной ею сделки купли-продажи недействительной являться не может.

Из доводов искового заявления, представленных в материалы дела протоколов допроса ФИО2, как потерпевшей по уголовному делу, прямо следовало, что она желала совершить именно оспариваемую ею сделку купли-продажи недвижимости и наступления соответствующих правовых последствий.

Из материалов уголовного дела видно, что уголовное дело возбуждено не в связи с незаконностью продажи квартиры, а по факту хищения денежных средств.

Суждение суда о заблуждении ФИО2 относительно природы совершенных ею сделок было сделано без учета особенностей оспариваемого вида сделки - купли-продажи недвижимости, сущность которого и порождаемых им гражданско-правовых последствий (переход права собственности на недвижимое имущество) является общеизвестной.

При этом понижение стандарта понимания природы сделки купли-продажи, в том числе с учетом субъективного критерия, не могло бы являться в рассматриваемом случае разумным. В таких условиях любое лицо, обладающее сходным с истцом уровнем познаний и опыта, проявляя должную степень осмотрительности и заботливости, ожидаемую от данного участника гражданского оборота при вступлении в правоотношения, объективно должно было осознавать наличие правовых последствий у каждой совершаемой им сделки как юридического акта.

Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует, в том числе из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований о признании сделки недействительной по мотиву существенного заблуждения не имеется.

Другими данными законодателем ориентирами разрешения вопроса о наличии оснований для оспаривания сделки в соответствии с положениями статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации являются закрепленные в ее пункте 5 условия распознаваемости такого заблуждения и учета поведения (добросовестности) другой стороны сделки.

Согласно данной норме суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Указанное положение имеет существенное значение для применения статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое нельзя недооценивать - оспаривание сделок по мотивам заблуждения создает серьезные риски для другой стороны, которая могла положиться на факт совершения сделки, в том числе осуществить в связи с ее исполнением определенные инвестиции.

Признание сделки недействительной создает угрозу для стабильности гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке и повлиять на нормальную практику рыночного контрактирования.

Исходя из положений названной статьи и в ее взаимосвязи с основными положениями гражданского законодательства, оспаривание сделки при безупречном поведении (объективной и субъективной добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается.

Кроме того, при разрешении спора об оспаривании сделки совершенной под влиянием заблуждения, сформированного третьими лицами при совершении в отношении такого гражданина имущественного преступления, предоставлять другой стороне сделки меньший объем защиты, чем предоставлено законом контрагенту при оспаривании договора по мотивам ее заключения под влиянием обмана (абзац третий пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона знала или должны была знать об обмане), являлось бы неверным.

При рассмотрении настоящего дела недобросовестного поведения ФИО1 при заключении оспариваемой сделки установлено не было. Причастность ФИО1 и ФИО8, к совершению данного преступления в рамках уголовного дела не установлена.

Другим пороком воли закон определяет совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Таким образом вышеуказанные сделки являются оспоримыми, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в ст. 177 Гражданского кодекса РФ, обязано доказать наличие оснований недействительности сделки.

Основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

Юридически значимыми обстоятельствами в таком случае являются наличие или отсутствие психического расстройства у стороны сделки в момент ее совершения, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня, способность понимать значение своих действий или руководить ими при совершении оспариваемых сделок.

Исходя из требований ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных ст. 177 ГК РФ, лежит на истце, т.е. на ФИО2 При этом особенным средством доказывания в таких делах выступает заключение судебной экспертизы.

Заключение экспертизы, описывающее состояние ФИО2 в условиях длительного манипулятивного воздействия, само по себе, без специального вывода о ее неспособности понимать значение своих действий именно в момент подписания договора с ФИО1, не опровергает установленные факты сознательного собирания документов, действий по снятию с регистрационного учета, получения и самостоятельного распоряжения денежными средствами, ввода пароля при перечислении денежных средств.

Оснований полагать, что указанные в заключении экспертов индивидуально-психологические особенности ФИО2 повлияли на ее способность понимать значение своих действий при продаже квартиры, не имеется, учитывая совокупность последовательных действий, направленных на получение денежных средств от продажи имущества.

Более того, в заключении экспертов не указано на нахождение ФИО2 в таком состоянии, когда она не могла понимать значение своих действий при совершении сделки, а имеется только указание на то, что она не могла в полной мере осознавать и принимать решения по заключению сделки и прогнозировать возможные ее последствия, что могло привести к формированию у нее заблуждения относительно прогноза, последствий и существа сделки.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отказе ФИО2 в удовлетворении встречных исковых требований о признании сделки недействительной.

Доводы ФИО2, что квартира была продана значительно ниже рыночной стоимости, судебной коллегией отклоняются.

Действительно, согласно отчету об оценке спорной квартиры от 17.04.2025, представленному представителем ФИО1, рыночная стоимость квартиры 

<

адрес> на дату оценки (13.01.2024) составляет 

<

данные изъяты> руб. (том 2 л.д. 108-133). Согласно договору купли-продажи от 13.01.2024 указанная квартира продана по цене 

<

данные изъяты> рублей, что ниже рыночной стоимости квартиры. Однако как следует, из пояснений ФИО9 (представитель ФИО1 в суде первой инстанции и риэлтор в сделке), поскольку ФИО2 хотела получить денежные средства только наличными и торопилась продать квартиру, то сомнений относительно цены не возникало. Другие покупатели (3 человека) соглашались купить квартиру по более дорогой цене, но через ипотеку, на что требовалось значительное время для оформления договора купли-продажи, с чем не соглашалась сама ФИО2 В связи с чем, ее квартира была куплена ФИО1 по цене на 10% ниже рыночной за срочность оформления сделки.

Данные пояснения ФИО2 не опровергнуты, представленный отчет не оспорен, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры заявлено не было.

Таким образом, по делу установлено, что ФИО2 при заключении договора купли-продажи действовала по своему усмотрению, в своем интересе, договор был заключен на тех условиях, которые определила сама ФИО2

Пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Поскольку основания для сохранения за ФИО2 права пользования спорным жилым помещением в настоящее время отсутствуют, требования ФИО1 о выселении подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь требованиями ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 15 мая 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, аннулировании в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности отказать.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о выселении удовлетворить.

Выселить ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ. рождения, уроженку 

<

адрес> из квартиры 

<

адрес>.

Мотивированное апелляционное определение составлено 25.03.2026.

Председательствующий:

Судьи коллегии: