8

Дело № 2-3228/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г.Кемерово в составе:

председательствующего судьи Гапанцовой А.А.

при секретаре Потрясовой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово

07 сентября 2017 года

гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.Кемерово, ФИО2, ФИО3 об изменении условий договора о долевом участии в строительстве жилья,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам об изменении условий договора о долевом участии в строительстве жилья.

Свои требования мотивирует тем, что ФИО1, в 2005 году проходил службу в ГУВД по Кемеровской области. При этом истец как действующий сотрудник правоохранительных органов, в целях приобретения жилого помещения, в 2005 году обратился с заявлением на имя Главы города Кемерово, в котором просил поставить его на учет граждан, нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий.

С **.**.**** истец состоял в зарегистрированном браке с ФИО2, в связи с чем проживали совместно с ней и воспитывали ее несовершеннолетнюю дочь ФИО4

**.**.**** на основании ходатайства истца о приобретении жилого помещения между Администрацией г. Кемерово, с одной стороны, и ФИО1, ФИО5, действующей также в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО4 был заключен договор ###-С о долевом участии в строительстве жилья (далее - Договор). По условиям указанного Договора в результате реконструкции общежития по адресу: г. ...» «Инвестор» приобретает в собственность двухкомнатную ..., общей проектной площадью 70,7 кв.м. (п.1.1, 1.2).

При этом стоимость приобретаемой по договору квартиры составила 509 040 рублей. В соответствии с п. 2.2.2 Договора оплата «Инвестором» стоимости квартиры производится следующим образом:

- в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора «Инвестор» оплачивает первоначальный взнос в размере 51 000 руб.,

- 440 320 руб. погашается в рассрочку 15 лет равными частями ежемесячно на условиях, предусмотренных постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов.

Условия Договора ###-С от **.**.**** в части оплаты первоначального взноса в размере 51 000 рублей истцом были выполнены в полном объеме в установленный срок за счет совместных денежных средств с ФИО2, что подтверждается платежным документом.

При этом для исполнения обязательств, принятых на себя по Договору ###-С от **.**.****, в части оплаты денежных средств в размере 440 320 рублей, истец должен был заключить Договор займа, со своим структурным подразделением (п.2.2.2 Договора), т.е. с работодателем.

Вместе с тем, истцом Договор займа со структурным подразделением - ГУВД по Кемеровской области заключен не был, так как он отказался от получения заемных денежных средств в связи с тем, что **.**.**** брачные отношения между ним и ФИО2 по судебному решению были прекращены и создавать совместное имущество с ФИО2 истец был не намерен.

В последующем возможности произвести расчет по договору за счет своих личных средств истец не имел вплоть до начала 2017 года.

В целях исполнения обязательств за счет своих личных денежных средств, принятых на себя по Договору ###-С от **.**.****, **.**.**** истец обратился в Администрацию города Кемерово с заявлением о предоставлении реквизитов для перечисления денежных средств, установленных в п. 2.2.2 Договора.

**.**.****, истцом был получен ответ, в котором Администрацией г.Кемерово истцу были предоставлены реквизиты счета для оплаты основного долга, а также сообщено, что задолженность по Договору 11-С от **.**.**** составляет 440 320 рублей. Данный ответ истец расценил как согласие Администрации города Кемерово на исполнение им условий Договора.

Так, **.**.**** истцом единолично за счет собственных денежных средств во исполнение п.2.2.2 Договора ###-С от **.**.****, на расчетный счет Администрации города Кемерово была переведена денежная сумма в размере 440 320 рублей.

Таким образом, из изложенного следует, что обязательства, принятые по Договору по оплате стоимости квартиры (п. 2.2.1, 2.2.2.), расположенной по адресу: г.... были исполнены истцом за счет своих личных денежных средств в полном объеме на общую сумму 465 820 рублей (440 320 рублей - денежная сумма, оплаченная за счет личных денежных средств + (51 000 рублей / 2- денежная сумма, оплаченная ФИО2 и истцом за счет совместных денежных средств = 465 820 рублей).

После оплаты денежных средств, истцом в адрес ФИО2, а также ФИО4 было направлено письмо, содержащее требование об исполнении обязательств, предусмотренных Договором № И-С от **.**.****.

Между тем, ответа на письмо ни от одной из Сторон в адрес истца не поступило, что свидетельствует об отказе ФИО2, а также ФИО4 от исполнения обязанностей об оплате полной стоимости жилья по Договору 11-С от **.**.****.

При заключении Договора ###-С, сторонами в п.2.2.2 были согласованы существенные условия об оплате Стоимости квартиры, а именно стороны пришли к взаимному согласию о том, что о том, что денежная сумма в размере 440 320 рублей будет оплачена в рассрочку на пятнадцать лет.

При этом обязательства, предусмотренные п.2.2.2. Договора ###-С от **.**.**** года были возложены на истца, а также ФИО2 - в равных долях.

Между тем, после расторжения брака между истцом и ФИО2, ни она, ни ФИО4, являясь Инвесторами по Договору ###-С от **.**.****, до настоящего времени не выполнили требования п.2.2.2 Договора ### от **.**.****, более того, после письменного обращения истца об оплате стоимости квартиры отказались исполнить договорные отношения, что свидетельствует о том, что ФИО2, ФИО4, выразив свое волеизъявление, отказались от выполнения существенного условия, возложенного на них по Договору ###-С от **.**.****, а именно: о внесении денежных средств соразмерно их долям в квартире.

С учетом того, что сумма в размере 51 000 рублей была оплачена истцом и ФИО2 за счет совместных денежных средств, то сумма, внесенная единолично ФИО2 и ФИО4 за оплату стоимости квартиры составила - (51 000/2) 25 500 рублей.

Полагает, что для определения долей Инвесторов в Договоре соразмерно их внесенным вкладам в приобретение квартиры необходимо определить стоимость одного квадратного метра. Так, из договора следует, что общая стоимость квартиры составляет 509 000 рублей, общая площадь квартиры составляет 70, 7 кв.м., тогда стоимость 1 кв.м составляет 7 200 рублей (509 000 /70,7).

Из расчетов следует, что ФИО2 и ФИО4 за счет личных денежных средств оплачено 25 500 рублей, что соответствует 3,5 кв.м (25 500 руб./ 7 200руб.) и соответствует 1/20 доле в праве на квартиру (70.0 кв.м. /3.5 кв.м.).

Исполнение Договора ###-С от **.**.**** без изменения его условий будет нарушать соотношение имущественных интересов истца, так как при заключении Договора подразумевалась его оплата за счет совместных денежных средств супругов, в связи с чем квартира должна была перейти в совместную собственность, т.к. доли в праве на определены.

Между тем, в настоящее время, единолично, оплатив всю стоимость квартиры, а также получив фактический отказ ФИО2 и ФИО4 от исполнения обязательств, принятых на себя по Договору ###-С от **.**.****, истец фактически приобрел право на 19/20 доли в праве.

Добровольно внести изменения в Договор ответчики не желают.

Просит суд изменить условия Договора ###-С о долевом участии в строительстве жилья, заключенного между Администрацией города Кемерово, ФИО1, ФИО6 (ныне ФИО7), ФИО3, в котором определить долю каждого из инвесторов в праве на квартиру, расположенную по адресу: г.... соразмерно их вклада в следующем порядке: Изложить п.1.2 Договора «Доля инвестора ФИО1 в данном доме, указанная в п.1.1 настоящего договора составляет 19/20 доли праве на квартиру, доля за ФИО2 составляет 1/40 доли в праве на квартиру, доля ФИО3 составляет 1/40 доли в праве на ..., состоящую из двух комнат, расположенную на 3 этаже, общей проектной площадью70,7 кв.м.

Представитель истца ФИО8 на требованиях настаивала.

Истец в суд не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО3 - ФИО9 исковые требования полагает необоснованными. 

Представитель администрации г.Кемерово в суд не явился, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд, изучив письменные материалы дела, считает, что исковые требования необоснованы и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что с **.**.**** истец состоял в зарегистрированном браке с ФИО2, в связи с чем проживали совместно с ней и воспитывали ее несовершеннолетнюю дочь ФИО10

**.**.**** на основании ходатайства истца о приобретении жилого помещения между Администрацией г. Кемерово, с одной стороны, и ФИО1, ФИО5, действующей также в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО4 был заключен договор ###-С о долевом участии в строительстве жилья (далее - Договор). По условиям указанного Договора в результате реконструкции общежития по адресу: г. ... «Инвестор» приобретает в собственность двухкомнатную ..., общей проектной площадью 70,7 кв.м. (п.1.1, 1.2).

При этом стоимость приобретаемой по договору квартиры составила 509 040 рублей. В соответствии с п. 2.2.2 Договора оплата «Инвестором» стоимости квартиры производится следующим образом:

- в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора «Инвестор» оплачивает первоначальный взнос в размере 51 000 руб.,

- 440 320 руб. погашается в рассрочку 15 лет равными частями ежемесячно на условиях, предусмотренных постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов.

Условия Договора ###-С от **.**.**** в части оплаты первоначального взноса в размере 51 000 рублей истцом были выполнены в полном объеме в установленный срок за счет совместных денежных средств с ФИО2, что подтверждается платежным документом.

Согласно ответу на судебный запрос, финансовое управление г.Кемерово сообщило, что по договору о долевом участии в строительстве жилья ###-С от **.**.**** в бюджет города Кемерово поступила сумма 733 820 (семьсот тридцать три тысячи восемьсот двадцать) рублей 00 копеек в счет основного долга.

Платежные поручения:

№ ### от **.**.**** на сумму 440 320 (четыреста сорок тысяч триста двадцать) рублей 00 копеек от ФИО1;

№ ### от **.**.**** на сумму 293 500 (двести девяносто три тысячи пятьсот) рублей 00 копеек от ФИО2 (за ФИО2 и ФИО4)

Задолженность по процентам в размере 164 640 (сто шестьдесят четыре тысячи шестьсот сорок) рублей 41 копейка не оплачена.

Возврат денежных средств плательщикам не осуществлялся.

Как указывает ответчик в своих возражениях, основанием для заключения Договора ###-С от **.**.**** о долевом участии в строительстве послужило не ходатайство ФИО1, а фактическое проживание ФИО5 и её несовершеннолетней дочери ФИО4 в реконструируемом общежитии на основании выданных в установленном законом порядке ордеров, ФИО1 был вселен в общежитие как член семьи нанимателя.

В настоящее время в Квартире, ### по ... проживает ФИО2 и ФИО10, которые оплачивают коммунальные платежи, несут бремя по содержанию имущества, т.е. фактически проживают на условиях «социального найма».

Истец указывает на то, что первоначальный взнос в сумме 51 000 рублей внесен за счет совместных денежных средств, что не соответствует действительности. Денежные средства были внесены за счет личных средств ФИО2, указанная сумма была подарена ей родителями. Этот вопрос рассматривался Центральным районным судом в 2009 году в ходе судебного разбирательства по встречному иску ФИО2 к Администрации г. Кемерово, ФИО1 об изменении условий договора ###-С от **.**.**** о долевом участии в строительстве. Документы, подтверждающие факт оплаты первоначального взноса за счет личных средств ФИО2 находятся в материалах дела ###, при этом факт оплаты ФИО2 первоначального взноса собственными средствами при производстве судебного разбирательства в 2009 г. ФИО1 не оспаривал.

Решением Центрального районного суда г.Кемерово от **.**.**** постановлено: «Обязать Администрацию г.Кемерово изменить договор о долевом участии в строительстве жилья ###-С от **.**.****. в части «инвестора», исключив ФИО1 из числа «инвестора», в части п.2.2.2 «инвестор» заключает договор займа со своим структурным подразделением», определить условия и срок погашения суммы договора ###-с от **.**.****. в размере 440 320 руб.

Встречные требования ФИО1 к Администрации г.Кемерово, ФИО2, действующей также в интересах несовершеннолетней ФИО4, о признании незаключенным договора, предоставлении жилого помещения в связи с реконструкцией оставить без удовлетворения».

Решением Центрального районного суда г.Кемерово от **.**.**** постановлено: «Отказать ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка к администрации г.Кемерово, ФИО1 об изменении договора о долевом участии в строительстве жилья ###-С от **.**.****.

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Администрации г.Кемерово, ФИО2 о признании незаключенным договора о долевом участии в строительстве жилья ###-С от **.**.**** и предоставлении благоустроенного жилого помещения в связи с реконструкцией».

Согласно заявлению истца, ФИО2, ФИО10 проигнорировали его письменное требование об исполнении обязательств, предусмотренных договором ###-С, тем самым отказались от выполнения существенного условия, возложенного на них Договором, а именно: о внесении денежных средств соразмерно их долям в квартире. Однако данное утверждение также не соответствует действительности.

Письменное требование истца от **.**.**** было получено ФИО2, ФИО10 14 и **.**.**** В требовании прописана сумма, которую по мнению истца должны оплатить ответчики 440 320 рублей - это полная сумма, предусмотренная условиями договора за вычетом первоначального взноса.

Однако, как видно из предоставленного в материалы дела чека об оплате (### от **.**.****), на указанную дату истец уже оплатил сумму 440 320 рублей в счет погашения долга перед Администрацией г. Кемерово в полном объеме.

В своем требовании ФИО2 и ФИО3 он этот факт не отразил, однако констатировал наличие обязанности по договору в полном объеме. С предложением оплатить сумму долга в равных долях или каких-то иных пропорциях, когда-либо истец к ответчикам не обращался, равно как и с предложением урегулировать спорную ситуацию во внесудебном порядке.

ФИО2 и ФИО10 исходя из текста письма дали своевременный ответ, который 20 июня был направлен почтовым отправлением по указанному истцом адресу и получен им 12 июля (отчет об отслеживании почтового отправления с идентификатором представлен в материалы дела). 

Ответчики сообщили ФИО1, что не имеют возможности оплатить полную сумму, но никаким образом не выражали отказа от оплаты соразмерно предполагаемым равным долям каждого из инвесторов по договору. Истец никогда не обращался к ФИО2 и ФИО3 с предложением о распределением долей в праве на квартиру, доказательств обратного суду не представлено, а судом не добыто.

Свои требования об изменении условий договора истец обосновывает существенными изменениями обстоятельств в соответствии со. 451 ГК РФ.

В качестве обстоятельств Истец указывает расторжение брака между ФИО1 и ФИО2, а также факт оплаты практически полной стоимости квартиры за счет ФИО1

Исковые требования Истец обосновывает на нормах ст.451 ГК РФ, указывает, на существенное изменение обстоятельств, наступивших после заключения Договора ###-С о долевом участии в строительстве жилья, а именно расторжение брака с Ответчицей и исполнение им единолично обязательств по договору.

Обязательным признаком существенного изменения обстоятельств является то, что изменение обстоятельств должно повлиять на соотношение имущественных интересов сторон по договору, так что одна сторона оказывается в менее выгодном положении по сравнению с другой стороной договора. 

Полная оплата суммы долга по договору не влияет на имущественные взаимоотношения сторон по договору: Инвестор и Администрация г.Кемерово. Заявление было направлено ФИО1 только от своего имени, без согласия и без уведомления ФИО2 и ФИО10, которые выступают с ФИО1 как одна сторона по договору и рассмотрение такого вопроса без их участия невозможно. С предложением об изменении условий договора к ответчикам по заявленному иску ФИО2 и ФИО3 истец никогда не обращался, доказательств обратного суду не представлено.

В то же время в соответствии со ст. 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из указанных Истцом обстоятельств не следует, что произошло существенное изменение обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ. Так, одним из обязательных признаков существенного изменения обстоятельств является то, что его исполнение в прежнем виде должно настолько нарушать соотношение имущественных интересов сторон и повлечь такой ущерб, что одна из сторон в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора. То есть изменение обстоятельств должно повлиять на соотношение имущественных интересов сторон по договору так, что одна из сторон оказывается в менее выгодном положении по сравнению с другой стороной договора. В то же время обстоятельства, на которые указывает Истец как на основания исковых требований, возникли между ФИО11 и ФИО7 как между лицами, выступающими по договору на одной стороне и не влияют на соотношение имущественных интересов сторон по договору, так как Истец ФИО1 и ответчики ФИО2 и ФИО3 являются одной из сторон договора (инвесторы).

Как следует из содержания договора о долевом участии в строительстве жилья от **.**.****, в результате реконструкции ФИО1, ФИО12 и ФИО13 предоставляется жилое помещение по ... в виде двухкомнатной квартиры общей площадью 70.7 кв.м. Интерес стороны договора, именуемой Инвестор, направлен на получение в собственность жилого помещения, изменение обстоятельств, имевшее место на стороне Инвестора не свидетельствует о нарушении имущественных интересов сторон договора, в том числе и исковые требования Истца указывают на сохранении интереса к объекту недвижимости. Фактически имеет место спор не между сторонами договора, а спор между бывшими супругами о распределении долей в совместном имуществе, нажитом в период брака.

Кроме того, ФИО2 и ФИО3 несут бремя содержания имущества, ФИО1 участия в содержании квартиры и многоквартирного дома не принимал и не принимает. ФИО2, так же как и ФИО1, не имея намерений создавать общую собственность с бывшим супругом, на протяжении длительного времени пыталась разрешить сложившуюся ситуацию, в связи с чем обращалась в Администрацию г. Кемерово, о чем свидетельствует её переписка с Администрацией города.

ФИО2 неоднократно обращалась в судебные инстанции с заявлением о внесении изменений в договор, о признании договора не заключенным (Дело 2-1437/08, № 2-2424/09, №2-5413/2012), но все её обращения были оставлены без удовлетворения, поскольку Администрация города не была готова принять частичную оплату по договору за доли в праве ФИО2 и ФИО4 Оплатить всю сумму задолженности по договору целиком ФИО2 и ФИО3 не имели финансовой возможности. В 2012 году такая возможность появилась, но на заявление о предоставлении реквизитов для оплаты Администрация ответила отказом (заявление ФИО7 от 17.07. 2012 г., ответ Администрации от **.**.**** ###) в связи с подачей иска о выселении.

Решением Центрального районного суда г.Кемерово от **.**.**** постановлено: «Требования администрации г.Кемерово к ФИО4, ФИО2, ФИО1 о расторжении договора, выселении — оставить без удовлетворения.

Требования ФИО4, ФИО2 к администрации г.Кемерово, ФИО1 удовлетворить.

Изменить договор ###-С от **.**.****. о долевом участии в строительстве жилья путем исключения из него ФИО1».

Апелляционным определением Кемеровского областного суда от **.**.**** данное решение отменено. Постановлено: В иске Администрации г.Кемерово к ФИО4, ФИО2, ФИО1 о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья от **.**.****. ###-С, возвращении сторон в первоначальное положение, выселении ФИО1 и ФИО16 из жилого помещения по ... отказать.

Производство по делу по встречному иску ФИО2, ФИО4 к Администрации г. Кемерово, ФИО1 об изменении договора ###-С от 28.11.2005г о долевом участии в строительстве жилья путём исключения из него ФИО1, прекратить».

Ни ФИО2, ни ФИО3 не имели намерения отказываться от исполнения заключенного договора ###-С от 28.11.2005г о долевом участии в строительстве жилья.

При существующих на сегодняшний день обстоятельствах (расторжение брака между Инвесторами ФИО1 и ФИО2 и совершеннолетие ФИО4) образование совместной собственности на стороне Инвестора не предусмотрено законом, квартира при исполнении условия об оплате договора должна перейти в долевую собственность инвесторов.

В соответствии со ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Основываясь на указанных положениях закона, ответчики ФИО2 и ФИО3 произвели оплату по договору ###-С от **.**.**** на расчетный счет Администрации г. Кемерово в общей сумме 293500 рублей, что соответствует 2/3 от общей стоимости квартиры за вычетом первоначального взноса (1/3 за ФИО2 и 1/3 за ФИО14 (Терентьеву) Е.В.). Оплата ответчиками произведена 24.07.2017г (чек-ордер об оплате прилагается), в максимально короткие сроки, после того как из материалов дела стало известно, что ФИО1 изменил свою позицию, на основании которой он много лет отказывался от платежа по договору, и осуществил платеж.

При таких обстоятельствах, оценивая представленные по делу доказательства, суд считает требование истца об изменении условий договора о долевом участии в строительстве жилья, не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования ФИО1 об изменении условия Договора ###-С о долевом участии в строительстве жилья, заключенного между Администрацией города Кемерово, ФИО1, ФИО6 (ныне ФИО7), ФИО3, - определении доли каждого из инвесторов в праве на квартиру, расположенную по адресу: г.... ... соразмерно их вклада в следующем порядке: Изложить п.1.2. Договора «Доля инвестора ФИО1 в данном доме, указанная в п.1.1 настоящего договора составляет 19/20 доли праве на квартиру, доля за ФИО2 составляет 1/40 доли в праве на квартиру, доля ФИО3 составляет 1/40 доли в праве на ..., состоящую из двух комнат, расположенную на 3 этаже, общей проектной площадью70,7 кв.м. - оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца с момента изготовления в мотивированной форме.

В мотивированной форме решение изготовлено 11.09.2017г.

Судья: А.А. Гапанцова