УИД 61OS0000-01-2024-000704-10

дело № 3а-413/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 августа 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Дон Юрист» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 апреля 2024 г. № ОРС-61/2024/000421 и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Дон Юрист» (ООО «Дон Юрист») в лице представителя по доверенности ФИО3, обратилось в суд с административным исковым заявлением указав, что общество является собственником 8572/10000 доли земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 9 261 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Собственником 1428/10000 доли является ФИО4 Кадастровая стоимость участка, утвержденная по результату государственной кадастровой оценки, по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 139 711 260,78 руб., что не соответствует рыночной стоимости. Согласно отчету № 011404/32-24 от 26 февраля 2024 г., выполненному оценщиком ФИО1. рыночная стоимость участка по состоянию на 22 февраля 2024 г. составила 28 936 744 руб. ООО «Дон Юрист» обращалось в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости участка в размере рыночной. Решением № ОРС-61/2024/000421 от 26 апреля 2024 г., в удовлетворении данного заявления отказано, с чем административный истец не согласен. Просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000421 от 26 апреля 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной в размере 28 936 744 руб. по состоянию на 22 февраля 2024 г.

После ознакомления с заключением судебной экспертизы № 139/2024 от 22 июля 2024 г. представитель административного истца ФИО3, действуя на основании доверенности, в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), уточнила административные требования. Просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000421 от 26 апреля 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной в размере 90 008 000 руб. по состоянию на 22 февраля 2024 г.

Представитель административного истца ФИО3, действующая по доверенности, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлена, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Администрация г. Ростова-на-Дону, ФИО4

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представители минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, о времени и месте надлежаще уведомлены, ранее просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей минимущества Ростовской области и ППК «Роскадастр».

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону и ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте уведомлены. 

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в судебном заседании не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ суд принял решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ» которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 г. № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено судом из выписки из ЕГРН ООО «Дон Юрист» является собственником 8572/10000 доли земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 9 261 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства наземных одно- и многоуровневых открытых и (или) закрытых автостоянок, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения. 

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 данного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выписке из ЕГРН от 23 мая 2024 г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 г., подлежащая применению с 1 января 2023 г., определена в размере 139 711 260,78 руб. (л.д.239 том 1).

10 апреля 2024 г. ООО «Дон Юрист» обратилось в ГБУ РО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной.

К указанному заявлению был приложен отчет № 011404/32-24 от 26 февраля 2024 г. выполненный оценщиком ФИО1 об оценке рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на 22 февраля 2024 г. в размере 28 936 744 руб.

26 апреля 2024 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/000421 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили допущенные в отчете № 011404/32-24 нарушения следующих норм: ст. 4, ст. 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 2 п. 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV), п. 8, пп. 2, 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. 3 п. 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)». 

В решении ГБУ РО указано, что нарушения, допущенные в процессе оценки, использованных объектах-аналогах и в примененных корректировках, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

17 мая 2024 г., с соблюдением трехмесячногосрока установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ, представитель ООО «Дон Юрист» обратился в суд с настоящим административным иском.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № 011404/32-24 от 26 февраля 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ».

В соответствии с заключением эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2 № 139/2024 от 22 июля 2024 г. выявлено, что в решении государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 апреля 2024 г. № ОРС-61/2024/000421 приведено 10 (десять) замечаний к отчету об оценке. В результате проверки и анализа информации экспертом выявлено, что 7 (семь) недостатков, перечисленных в решении ГБУ РО, имеются в отчете об оценке. Недостатки, указанные в п. 5.4 (4, 5, 7) не подтверждаются. Недостатки, указанные в п.п. 5.2, 5.3, 5.4 (1, 2, 3, 6) оказывают влияние на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Отчет от 26 февраля 2024 г. № 011404/32-24 об оценке земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. При составлении отчета от 26 февраля 2024 г. № 011404/32-24 допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости; в том числе, подтверждаются нарушения, перечисленные в решении государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 апреля 2024 г. № ОРС-61/2024/000421.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 22 февраля 2024 г. определена экспертом в размере 90 008 000 руб.

Экспертом установлено, что в отчете отсутствуют анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране расположения объекта оценки (нарушение п. 11а ФСО №7 «Оценка недвижимости»); анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки (нарушение п. 11б ФСО №7 «Оценка недвижимости»); неверно указан сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект оценки; в отчете отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных о сопоставимых объектах и правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов (нарушение п. 22в ФСО №7 «Оценка недвижимости»). 

В нарушение пп. 4 п. 9 ФСО «Подходы и методы оценки (ФСО V) при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода оценщиком допущены следующие ошибки: в качестве объектов – аналогов для расчета рыночной стоимости приняты объекты, которые не являются аналогами и не могут быть использованы для расчета; в отчете отсутствует картографический и иной анализ местоположения объектов-аналогов; отсутствует корректировка на обеспеченность земельных участков инженерными коммуникациями.

В приложении отчета приведены копии объявлений объектов – аналогов №1, №2, №3, №4, копии страниц справочников и иных источников информации, использованных при проведении расчетов, в очень плохом нечитаемом качестве, что делает невозможным проверку достоверности применяемых значений корректировок.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ: экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, указания на примененные методы, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявления ООО «Дон Юрист» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Разрешение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной, несмотря на его производный характер, не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Определяя рыночную стоимость участка на 22 февраля 2024 г., экспертом проведена его идентификация на основании документов из материалов административного дела и анализа информации, имеющейся на официальном портале «Публичная кадастровая карта»; осмотр земельного участка экспертом не проводился, признан нецелесообразным ввиду ретроспективного характера экспертизы и достаточного объема информации об индивидуальных характеристиках.

Отказ от осмотра земельного участка не противоречит требованиям пункта 5 ФСО № 7, предписывающего проводить осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. 

Осуществив анализ рынка недвижимости и земельных участков на заданную дату, экспертом согласно классификации, представленной в издании «Справочник оценщика недвижимости – 2022» под редакцией ФИО5 определен сегмент рынка, к которому относится участок - земельные участки под придорожный сервис. 

Всоответствии с картой границ территориальных зон Советского района г.Ростова-на-Дону экспертом установлено, что в участок расположен в территориальной зоне «ПКТ/8/4-коммунальная, производственная, инженерно-транспортная зона».

Экспертом осуществлен ценовой обзор рынка земельных участков на заданную дату, который им охарактеризован как активный, со средним уровнем торговой активности в рассматриваемом сегменте.

Проведен анализ фактических данных о ценах предложений (таблица 10), сделан вывод об интервале стоимости (таблица 12).

Для определения рыночной стоимости эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж (метод корректировок), выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проанализировав информацию о предложениях на продажу земельных участков из сегмента рынка исследуемого участка, эксперт отобрал три объекта – аналога, представленных к продаже максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым объектом (таблица 13). 

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на наличие ограничений и обременений права, различия между ценами предложения и сделок (скидка на торг), период между датами сделок (предложений) и оценки, местоположение в пределах города (территориальные зоны), площадь, инженерные коммуникации (таблица 14).

Количество примененных экспертом корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектом оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

Заключение содержит таблицы, расчеты и пояснения к ним, описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов, что свидетельствует о выполнении требований пункта 22 ФСО № 7. 

Заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в нем нарушений, лишающих заключение доказательственного значения, не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы не представлены. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 90 008 000 руб. по состоянию на 22 февраля 2024 г. подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 10 апреля 2024 г.

От представителя ООО «Дон Юрист» поступило ходатайство о взыскании с ГБУ РО в пользу административного истца судебных расходов за оплату судебной экспертизы в сумме 68 000 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Рассматривая вопрос о судебных расходах, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ.

При распределении судебных расходов по административному делу следует учитывать правовую позицию, изложенную в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в абзаце 6 части 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства. Требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости носит производный характер, решение в этой части не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки. При таких обстоятельствах административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем, судебные расходы по делу возлагаются на административного истца. Оснований для взыскания судебных расходов с ГБУ РО не установлено. 

ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг и счет на сумму 68 000 рублей (л.д. 62-63 том 2).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 68 000 рублей (платежное поручение № 61 от 5 июля 2024 г.). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 КАС РФ суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Дон Юрист» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Дон Юрист» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 апреля 2024 г. № ОРС-61/2024/000421.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 9 261 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства наземных одно- и многоуровневых открытых и (или) закрытых автостоянок, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 февраля 2024 г., в размере 90 008 000 руб.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 10 апреля 2024 г.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Дон Юрист» в соответствии с платежным поручением № 61 от 5 июля 2024 г., перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 68 000 рублей на счет общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ». 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья О.В.Журба