Дело № 2-82/2024

УИД 44RS0001-01-2023-001370-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 января 2024 года г. Кострома

Свердловский районный суд города Костромы в составе судьи Сопачевой М.В., при секретаре Цепенок А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3, к ФИО4, Администрации города Костромы о сохранении жилого дома и квартиры в реконструированном виде, перераспределении долей, признании права собственности,

установил:

ФИО1, ФИО2, действующие в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3, обратились в суд с иском к ФИО4, управлению архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы о сохранении жилого дома и квартиры в реконструированном виде, перераспределении долей, признании права собственности. Требования мотивировали тем, что ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО3 на основании договора дарения от 

<

дата> принадлежит по ? доле в праве собственности на квартиру общей площадью 40,5 кв.м по адресу: 

<

адрес>. Указанная квартира состояла из кухни площадью 7,5 кв.м, жилой комнаты – 6,7 кв.м, жилой комнаты – 21,4 кв.м, подсобного помещения – 3,2 кв.м, кладовой – 1,3 кв.м. В 2016-2017 годах квартира была реконструирована и стала состоять из помещения лит. А6 включающих прихожую площадью 2,1 кв.м и санузел площадью 2,3 кв.м, помещений лит А2, включающих кухню площадью 13 кв.м, жилую комнату площадью 21,4 кв.м, лестницу площадью 3,2 кв.м, самовольно возведенных помещений лит А7 (мансарда), включающих коридор площадью 7,5 кв.м, жилую комнату площадью 7 кв.м, жилую комнату площадью 7,1 кв.м, жилую комнату площадью 13,1 кв.м, подсобное помещение площадью 2,3 кв.м. Общая площадь квартиры № в доме № по 

<

адрес> стала составлять 79 кв.м, в том числе площадь жилых комнат – 48,6 кв.м, площадь вспомогательных помещений – 30,4 кв.м, в том числе площадь самовольно возведенных или реконструированных строений – 41,4 кв.м. Общая площадь жилого дома № по 

<

адрес> после реконструкции стала составлять 231,9 кв.м, самовольно возведенная и переоборудованная площадь – 46,3 кв.м. 

<

дата> они обратились в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о выдаче разрешения на строительство с целью реконструкции жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. В выдаче разрешения было отказано по основанию несоответствия представленной ими проектной документации, поскольку выполнявшее ее ООО «Измерения» по состоянию на 

<

дата> не являлось членом СРО. В 

<

дата> года они вновь обратились с аналогичным заявлением в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы. Уведомлением от 

<

дата> им сообщено об отказе в выдаче разрешения на строительство. С учетом изложенного, ссылаясь на то, что реконструкция произведена за счет личных средств ФИО1 и ФИО2, а также на то, что спор по поводу осуществленной реконструкции между ними и собственниками квартир №№ в доме № 

<

адрес> отсутствует, истцы просят сохранить в реконструированном виде здание – многоквартирный дом общей площадью 231,9 кв.м, инвентарный номер № по адресу: 

<

адрес>; сохранить помещение квартиры № по адресу: 

<

адрес> реконструированном состоянии с общей площадью 79 кв.м; перераспределить доли и признать право собственности ФИО1 на 3/8, ФИО2 на 3/8, ФИО3 на 1/8 и ФИО4 на 1/8 долю 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>.

В процессе рассмотрения дела ответчик Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы заменен на надлежащего ответчика – Администрацию города Костромы.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление строительства и капитального ремонта Администрации города Костромы, Управление Росреестра по Костромской области, ФИО5, ФИО6

В судебное заседание истцы не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, интересы истцов по доверенности представляли ФИО8 и ФИО9

Представители истцов по доверенности ФИО8 и ФИО9 в судебном заседании исковые требования поддержали, при этом указали, что в целях восстановления прав собственника квартиры № дома № по 

<

адрес>, нарушенных при проведении реконструкции, истцами осуществлен ремонт кровли над квартирой №, а также собственнику перечислены денежные средства для проведения косметического ремонта.

Представитель ответчика Администрации города Костромы ФИО10 в судебном заседании исковые требования не признала, указала, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем проведения реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Вместе с тем решение собственников помещений в многоквартирном доме, выражающее согласие с проведением реконструкции объекта капитального строительства, в материалы дела не представлено. Бесспорные доказательства соответствия объекта градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, а также соблюдения прав и интересов других лиц, в материалах дела отсутствуют, а потому оснований для сохранения жилого дома в реконструированном виде и признания за истцами права собственности на реконструированное жилое помещение не имеется.

Третьи лица Управление строительства и капитального ремонта Администрации города Костромы, Управление Росреестра по Костромской области, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 данной статьи).

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Вместе с тем ч. 4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 данной статьи).

В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом из разъяснений, содержащихся в пункте 28 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как следует из материалов дела, ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 являются собственниками квартиры № в ... жилом доме № по 

<

адрес>, общей площадью 40,5 кв.м.

Собственником квартиры № № общей площадью 97,3 кв.м в указанном жилом доме является ФИО5, собственником квартиры № общей площадью 41,6 кв.м – ФИО6

Земельный участок с кадастровым номером 44:27:040625:26, на котором расположен жилой дом по адресу: 

<

адрес>, имеет разрешенный вид использования «многоквартирный дом».

Судом установлено, что в период с 

<

дата> года по 

<

дата> год ФИО2 и ФИО1 для улучшения жилищных условий были выполнены работы по реконструкции жилого дома в районе расположения квартиры № с перестройкой существующей ветхой пристройки со стороны северного фасада здания в пределах квартиры № и с увеличением этажности здания в районе своей квартиры до ... этажей путем устройства мансардного этажа. В наружной стене основной части в переделах квартиры № № заделаны два крайних оконных проема, а средний проем увеличен по ширине. В пристройке частично заделан оконный проем.

В тот же период времени ФИО11 выполнили работы по перепланировке и переоборудованию квартиры №. Перепланировка заключается в демонтаже перегородки на первом этаже между кухней и комнатой и образованием в результате этого общего помещения кухни. Переоборудование квартиры № заключается в переносе газовой плиты и раковины на кухне на другую стену.

В результате реконструкции общая площадь многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, стала составлять 231,9 кв.м, общая площадь квартиры № в этом доме – 79 кв.м.

Реконструкция, перепланировки и переоборудование квартиры № № выполнены без оформления разрешительных документов от Администрации города Костромы, поэтому являются самовольными.

В 2017 году и в 2023 году ФИО1 предпринимала меры к легализации самовольного строения, обращалась к ответчику за получением разрешения на реконструкцию жилого дома, однако в выдаче разрешения ей было отказано.

Определением Свердловского районного суда города Костромы от 

<

дата> на основании ходатайства истцов по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было экспертам ООО «Проектно-строительное бюро».

Согласно выводам эксперта ФИО7, изложенным в заключении судебной экспертизы, после проведенной реконструкции многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам. На основании проведенного исследования установлено, что жилой дом по адресу: 

<

адрес> соответствует градостроительным нормам и правилам в части допустимого процента застройки земельного участка, количества этажей и площади земельного участка, приходящегося на одну квартиру.

Экспертом выявлено не соответствие градостроительным нормативам в части отступов от серенной и южной границ земельного участка. Вместе с тем эксперт отметил, что пятно здания в основном сформировано до принятия Правил землепользования и застройки г. Костромы и на момент создания соответствовало градостроительным нормам и правилам.

Также в заключении эксперт указал, что вид разрешенного использования земельного участка под исследуемым жилым домом по данным Росреестра «многоквартирные жилые дома до 8 квартир», что соответствует фактическому использованию. Современное наименование подобного вида использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» относится к условно-разрешенному виду использования земельных участков для градостроительной зоны Ж-1 и на основании ст. 39 Градостроительного кодекса РФ может быть разрешено для применения при прохождении соответствующей процедуры в Администрации города Костромы. 

В ходе проведения экспертизы экспертом также выявлено, что при проведении работ по реконструкции и при дальнейшей эксплуатации здания с увеличенной этажностью образовались дефекты отделки в квартире № в многоквартирном жилом доме. Из-за усадки сруба под дополнительной нагрузкой произошла деформация листовой обшивки из фанерных листов, закрепленных к венцам сруба и смятие и разрыв обоев наклеенных на листы фанеры в двух комнатах квартиры № На потолке жилой комнаты в квартире № № имеется промочка, образовавшаяся при производстве работ по строительству мансардного этажа. В связи с усадкой нижних венцов средней рубленной стены основной части здания и в связи с устройством пола в жилой комнате квартиры № на бетонных столбиках независимо от стены произошла осадка пристенного участка пола шириной порядка 10 см на 0,5-0,8 см по отношению к основному полу в жилой комнате. Указанные дефекты отделки и пола в квартире № не оказывают влияния на общую надежность и устойчивость основных несущих конструкций здания, носят косметический характер и требуют проведения мероприятий по ремонту. Для устранения деформаций листовой обшивки стен требуется выполнить замен обшивки стен из деформированных листов фанеры. Новую обшивку рекомендуется выполнять по вертикальной обрешетке, что позволит минимизировать в дальнейшем деформации листовой отделки из-за возможной усадки сруба из-за гнили венцов и разрушения межвенцового заполнения и увеличить ее срок службы. Для устранения промочки требуется выполнить косметический ремонт элементов потолка. Для выравнивания пристенного участка пола необходимо установить дополнительный брусок и доску в пристроенную зону, размер которой принять по величине дефекта.

Эксперт по результатам проведенной экспертизы пришел к выводу о том, что в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде жилой дом по адресу: 

<

адрес> угрозу жизни и здоровья граждан не создает, не препятствует владельцам соседних строений в пользовании их строениями и земельными участками, не нарушает законные права и интересы других граждан.

Оценивая экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами, представленными в материалы дела, суд полагает, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, поскольку заключение составлено экспертом, обладающим опытом и стажем работы в области строительства, эксперт ответил на все поставленные судом вопросы, каких-либо неясностей, неполноты и противоречий заключение не содержит.

Доказательства, опровергающие выводы эксперта, в материалах дела отсутствуют.

При этом в судебное заседание истцом представлено письменное согласие собственников квартир №№ и № в доме № по 

<

адрес> на проведение реконструкции, а также фотографии, подтверждающие проведение работ по выравниванию пристенного участка пола, установке дополнительного бруска и доски в пристроенной зоне, и платежные документы о перечислении собственнику квартиры № в доме № № по ул. 

<

адрес> денежных средств на проведение косметического ремонта жилого помещения.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что объект недвижимости в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде соответствует строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и правилам, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о возможности сохранения жилого дома и принадлежащего истцам жилого помещения в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде.

Из системного толкования п. 3 ст. 245 и п. 1 ст. 247 ГК РФ следует, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на имущество.

То обстоятельство, что реконструкция объекта произведена за счет средств ФИО2 и ФИО1 участниками процесса не оспаривалось, в этой связи суд полагает, что имеются правовые основания для удовлетворения требований истцов об изменении долей в праве общей долевой собственности и признании за ФИО2 и ФИО1 право собственности на 3/8 доли квартиры № в доме № по ул. 

<

адрес> за каждым, за ФИО3 и ФИО4 – на 1/8 долю за каждой.

В силу ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» настоящее решение является основанием для государственной регистрации права.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3, удовлетворить. 

Сохранить жилой дом, общей площадью 231,9 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии.

Сохранить квартиру № общей площадью 79 кв.м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии.

Изменить размер долей участников общей долевой собственности на квартиру № в доме № по 

<

адрес>, признав право собственности за ФИО1 в размере 3/8 долей, ФИО2 – 3/8 долей, ФИО3 – 1/8 доли, ФИО4 – 1/8 доли.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Судья М.В. Сопачева

Мотивированное решение изготовлено 29.01.2024.