Дело № 3а-67/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 мая 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению земельного налога. 

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), ФИО1 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости 10 270 000 рублей, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 15 февраля 2019 года.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Волгодонска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала требования в указанной редакции.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3, не согласившись с размером рыночной стоимости, указанным в экспертном заключении от 15 февраля 2019 года, не возражала против установления кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, определенной по итогам повторной судебной экспертизы в заключении от 29 апреля 2019 года – 18 750 000 рублей. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

От ФИО1 поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Администрация г. Волгодонска в письменном отзыве просила отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что это повлечет сокращение налоговых поступлений в бюджет.

ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства в суд не представило. 

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Действующие в настоящее время результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов Ростовской области утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 и № 777 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, что основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 6 219 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины площадью торгового зала до 5 000 кв.метров, расположенного по адресу: ....

Земельный участок, сформированный в результате перераспределения земель, поставлен на кадастровый учет с присвоением государственного кадастрового номера 20 июля 2018 года, в связи с чем его кадастровая стоимость определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на указанную дату в сумме 21 805 493,13 рублей. 

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в судебном порядке.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 14 декабря 2018 года № 30, составленный оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» .... По мнению оценщика, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляла 9 807 363 рубля.

Обоснованность выводов оценщика оспорена Правительством Ростовской области. В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 15 февраля 2019 года № 0489900038 судебной экспертизы, выполненной экспертом Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» ...., на 20 июля 2018 года рыночная стоимость земельного участка составляла 10 270 000 рублей.

По ходатайству Правительства Ростовской области, не согласившемуся с указанным заключением эксперта, судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту другой экспертной организации.

Согласно заключению от 29 апреля 2019 года № 668-Э/2019 повторной судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ...., на 20 июля 2018 года рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 18 750 000 рублей (3 015 рублей за 1 кв.метр).

Обоснованность выводов эксперта, изложенных в последнем из упомянутых заключений, оспорена административным истцом и его представителем.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении повторной судебной экспертизы от 29 апреля 2019 года.

Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке и в заключении эксперта от 15 февраля 2019 года, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

Заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости. В качестве объектов-аналогов из числа доступных объектов сравнения эксперт отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достоверности, достаточности и проверяемости.

Доводы представителя административного истца о некорректном подборе экспертом аналогов, использованных в расчетах, проверены судом и не нашли своего подтверждения. Представленная стороной информация о земельных участках касается других объектов недвижимости, количественные и качественные характеристики которых существенно отличаются от объектов-аналогов, сведения о которых использовались экспертом при сравнительном подходе.

Вопреки доводам названного представителя, экспертом не производился расчет стоимости объекта оценки исходя из средней стоимости земли в целом по России. Данная стоимостная величина использовалась экспертом исключительно для иллюстрации динамики цен на рынке недвижимости в период, предшествующий дате оценки.

Суд отмечает, что при анализе предложений о продаже земельных участков экспертом выявлено, что в 2017 году был выставлен на продажу земельный участок, расположенный по адресу: ..., площадью 3 441 кв.метр (том 2 л.д. 70-71, 93) за 10 323 000 рублей (3 000 рублей за 1 кв.метр). Этот участок с кадастровым номером ... являлся исходным при формировании в 2018 году участка с кадастровым номером ... - предмета оценки в данном деле и по сути является в настоящее время частью этого участка (том 1 л.д. 19-23, 24-25). Стоимость, по которой участок с кадастровым номером ... был выставлен на продажу его владельцем (....), опровергает довод представителя административного истца о том, что стоимость объекта оценки в заключении повторной судебной экспертизы необоснованно завышена.

Эксперт .... представила дополнительные письменные пояснения и устно допрошена в судебном заседании, дала мотивированные ответы на все вопросы и возражения представителя административного истца. Оснований подвергать сомнению правильность позиции данного эксперта у суда не имеется.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении повторной судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участка равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изложенный в письменных возражениях довод Администрации г. Волгодонска о сокращении налоговых поступлений в бюджет в случае снижения кадастровой стоимости объекта отклоняется судом, учитывая, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление только налогов, имеющих экономическое основание. Возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, исчисленной с учетом его индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью (14%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Возражения Правительства Ростовской области на отчет об оценке и на заключение судебной экспертизы от 15 февраля 2019 года являлись обоснованными.

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

Услуги Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области», связанные с проведением экспертизы, оплачены названной организации за административного истца третьим лицом по собственной инициативе.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 45 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертной организации с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 6 219 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины площадью торгового зала до 5 000 кв.метров, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 июля 2018 года в размере 18 750 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 27 декабря 2018 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 45 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 30 мая 2019 года

Судья О.А.Руднева