Ад. дело № 2а-439/18

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

27 июня 2018 года г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области 

Сайбель В.В.

при секретаре Божинской А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области 

административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации МО «Зеленоградский городской округ» об оспаривании отказа в предоставлении услуги по предоставлению земельного участка в аренду 

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором оспаривает отказ администрации МО «Зеленоградский городской округ» в части предоставления в аренду земельного участка. 

В обосновании своих требований указал, что 22 января 2018 он обратился в администрацию МО «Зеленоградский городской округ» с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с КН №, расположенного по 

<

адрес> для завершения строительства объекта – административно-бытового здания, однако ответом от 13.02.2018 администрации в предоставлении земельного участка отказала, мотивировав отказ отсутствием документа, подтверждающего право собственности на объект незавершенного строительства. Считает данный отказ незаконным, нарушающим его права, поскольку земельный участок с КН № был предоставлен ему в аренду 29 октября 2014 года по итогам открытого аукциона под строительство административно-бытового здания, о чем был заключен договор аренды сроком на три года. В течении действия договора аренды истец неоднократно обращался в администрацию за получением разрешения на строительство здания, однако ему под различными предлогами было отказано. Разрешение на строительство ему было выдано 08.11.2017 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области. До этого, 19.10.2017 истец обратился в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора для завершения строительства здания. После получения разрешения на строительство, истец возвел на земельном участке фундамент здания, и 18.12.2017 обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на незавершенный строительством объект. 21.12.2017 администрация уведомила истца об отказе в продлении срока действия договора аренды и о внесении записи 15.11.2017 в государственный реестр прав о прекращении договора аренды. Из Управления Росреестра по Калининградской области истцу поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект в связи с прекращением права аренды на земельный участок. В целях защиты нарушенных прав просить признать отказ администрации в предоставлении земельного участка под завершение строительства здания незаконным и обязать администрацию заключить с ним договор аренды сроком на три года.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2, действующая на основании доверенности требования заявления поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель административного ответчика администрации МО «Зеленоградский городской округ» ФИО3, действующий на основании доверенности в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснил, что земельный участок с КН № расположен в охранной зоне объекта культурного наследия регионального и местного значения, в которых строительство новых зданий запрещено.

Представитель привлеченного судом к участию в деле Службы государственной охраны объектов культурного наследия в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения истца и представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные в нем доказательства в их совокупности, и дав им оценку, суд приходит к следующему. 

В п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 10 и п. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается право органов государственной власти и органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в собственности соответствующих публично-правовых образований.

Одновременно в п. 1 ст. 25 ЗК Российской Федерации закреплено положение о том, что право на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, одним из которых, согласно указанной выше норме Гражданского кодекса Российской Федерации, является акт (действие) государственного органа или акт (действие) органа местного самоуправления, должностного лица. 

Из материалов дела следует, что 29 октября 2014 года между администрацией МО «Зеленоградский район» и ФИО1 по результатам проведенного аукциона по продаже права аренды на земельный участок был заключен договор аренды № №, по которому администрация передала в аренду сроком на три года, а именно до 29.10.2017 земельный участок с КН №, расположенный по 

<

адрес>, площадью 313 кв.м ФИО1 под строительство административно-бытового здания. Обременением и ограничением в использовании земельного участка указано на его расположение во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск. Иных ограничений указано не было.

Из п.4.3.3 вышеуказанного договора следует, что по истечении срока действия договора, в случае отсутствия допущенных арендатором нарушений условий договора, арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новы й срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Из п. 7.3 договора следует, что если за один месяц до окончания срока действия договора стороны не направили друг другу уведомление о прекращении действия договора аренды в связи с истечением его срока, договор считается продленным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 21 день путем направления уведомления (л.д. 10-11). Договор зарегистрирован в ЕГРН 19.11.2014.

01 декабря 2014 года ФИО1 обратился в администрацию МО «Зеленоградское городское поселение» с заявлением о выдаче разрешения на строительство административно-бытового здания (л.д. 24).

Ответом от 25.12.2014 администрация в выдаче разрешения отказала, указав, что земельный участок расположен в охранной зоне объекта культурного наследия «Кирха», регионального значения, в связи с чем, строительство на нем запрещено (л.д. 15).

14.09.2016 ФИО1 обратился в администрацию МО «Зеленоградский городской округ» с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта, находящегося по 

<

адрес>, приложив в числе прочих документов, согласованный со Службой охраны объектов культурного наследия соответствующий раздел документации по реконструкции (л.д. 26).

Ответом от 21.09.2016 администрация в выдаче разрешения на реконструкцию магазина отказала, мотивировав отказ отсутствием документов, указанных в ст. 51 ГрК РФ (л.д. 27).

Ответом от 22.02.2017 на очередное заявление истца о выдаче разрешения на реконструкцию администрация сообщила, что с 01.01.2017 полномочиями по выдаче таких разрешений не обладают и порекомендовали обратиться в Правительство Калининградской области (л.д. 28)

С заявлением о выдаче разрешения на строительство административно-бытового здания на земельном участке с КН № ФИО1 обратился в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области 14.06.2017.

Ответом от 26.06.2017 Агентство в выдаче разрешения отказало, с указанием на отсутствие в проекте информации об обеспечении объекта сетями водоснабжения, бытовой и ливневой канализации, в связи с расположением земельного участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта (л.д. 30).

06.10.2017 Федеральная служба по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) сообщила истцу, что границы округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск не относятся к особо охраняемым природным территориям федерального значения (л.д. 31).

08 ноября 2017 года Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию ФИО1 было выдано разрешение на строительство административно-бытового здания, расположенного на земельном участке с КН № сроком до 08 ноября 2018 года (л.д. 32).

Кроме того, 19 октября 2017 ФИО1 обратился через МФЦ в администрацию МО «Зеленоградский городской округ» с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка под существующими объектами недвижимости.

Ответом от 21.12.2017 администрация сообщила, что действующим законодательством не предусмотрено продление договора аренды, кроме того уведомило, что в настоящее время договор аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ прекращен, о чем внесена соответствующая запись в Управлении Росреестра. Оснований для заключения нового договора аренды заявителем не предоставлено(л.д. 35).

25 декабря 2017 Управление Росреестра по Калининградской области уведомлением приостановило регистрацию права собственности ФИО1 на незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с КН №, в связи с регистрацией 15.11.2017 прекращения договора аренды на вышеуказанный земельный участок.

На заявление истца о предоставлении земельного участка под существующим объектом недвижимости, администрация МО «Зеленоградский городской округ» ответом от 13.02.2018 отказала в таком предоставлении, указав, что земельный участок может быть представлен только на основании документа, подтверждающего право собственности на объект незавершенного строительства (л.д. 37)

Не согласившись с таким ответом администрации, истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч. 8 ст. 226 КАС Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В развитие статьи 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации федеральный законодатель предусмотрел, что всякое заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса в порядке, установленном законом. Тем самым предполагается, что заинтересованные лица вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права либо охраняемого законом интереса в установленном порядке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что административный истец ФИО1 наделен правом на обращение в суд в защиту нарушенных прав. 

Оценивая требования истца, заявленные в обосновании своих доводов и давая оценку действиям ответчика, связанным с обращением истца, суд приходит к следующему.

При разрешении публично-правового спора для удовлетворения заявленных истцом требований необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действия) закону или иному нормативному правовому акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушение этим решением (действием) прав либо свобод заявителя. 

Согласно п. 1 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). 

Пункт 1 ст. 131 ГК Российской Федерации предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. 

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.

На основании части 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Статьей 36 Конституции Российской Федерации установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

На основании пункта 2 части 1 статьи 40 ЗК Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из исследованных выше документов следует, что земельный участок с КН №, расположенный по 

<

адрес> имеет разрешенное использование – под строительство административно-бытового здания, был предоставлен в аренду по результатам аукциона органом местного самоуправления ФИО1 именно для этих целей.

22 января 2016 года на данный земельный участок администрацией МО «Зеленоградский городской округ» был выдан градостроительный план земельного участка под реконструкцию магазина под административно- бытовое здание, в котором было указано место допустимого размещения зданий, строений и сооружений, кроме того, из данного плана следует, что земельный участок расположен в территориальной зоне Ж3- зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, в которой разрешено размещение отдельно стоящих объектов социального, культурно-бытового и бытового обслуживания первой ступени (повседневного использования), объектов административно-хозяйственного и общественного назначения.

Сведений о расположении земельного участка в зоне охраны объектов культурного наследия разного уровня, материалы градостроительного плана не содержат.

Как следует из решения Зеленоградского районного суда от 06 декабря 2017, принятого по иску администрации МО «Зеленоградский городской округ» к ФИО1 о понуждении к демонтажу торговой палатки, и которым в иске администрации было отказано, имевшаяся на земельном участке с КН № торговая палатка была снесена ФИО1 29.11.2017 и на ее месте, на основании выданного 08.11.2017 разрешения на строительство начато строительство административно- бытового здания.

Как следует из технического плана, составленного кадастровым инженером ФИО7 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке с КН № ФИО1 возведен объект незавершенного строительства, площадью застройки 36 кв.м, с процентом готовности 9%.

Факт того, что фундамент здания имеется на земельном участке с КН № стороной ответчика не оспаривался и подтверждается представленными в материалы дела фотографиями.

Согласно подпункту 10 пункта 2 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства. Указанная норма является императивной.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 39.17 ЗК Российской Федерации регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Согласно пункту 5 вышеуказанной статьи в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса для такого предоставления.

Статьей 39.16 ЗК Российской Федерации указан исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

Такое основание для отказа в предоставлении земельного участка как отсутствие документа, подтверждающего право собственности на незавершенный строительством объект, в вышеприведенной норме отсутствует.

Из материалов дела так же следует, что администрация МО «Зеленоградский городской округ» своим постановлением от ДД.ММ.ГГГГ за № прекратила с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка с КН № и 15.11.2017 зарегистрировал в ЕГРН прекращение действия данного договора, однако о таком прекращении договора, истца известила только 21.12.2017.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Учитывая, что никаких возражений до 21.12.2017 администрация по использованию земельного участка с КН № ФИО1 не направила, он продолжал пользоваться данным земельным участком, получил разрешение на строительство, возвел фундамент под будущее здание, суд приходит к выводу, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

В силу положений абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Вместе с тем, такого уведомления истцу администрацией не направлялось, доказательств обратного суду не предоставлено.

При таких установленных по делу обстоятельствах и нормах действующего законодательства суд приходит к выводу, что ФИО1 возвел неоконченное строительством здание на земельном участке, предоставленным ему для этих целей, в период действия договора аренды, на основании выданного разрешения на строительство.

При этом судом учитывается, что зарегистрировать право собственности на возведенный объект незавершенного строительства истец возможности был лишен по независящим от него обстоятельствам, однако такие меры принимал.

Доказательств того, что возведенный на земельном участке с КН № объект незавершенного строительства построен не истцом, и он не является его собственником, сторона ответчика не предоставила и на это не ссылалась.

Поскольку именно на орган местного самоуправления в силу закона возложена обязанность по проверке использования земельных участков по их целевому назначению, суд считает, что при поступлении от истца заявления о предоставлении ему земельного участка под существующим объектом незавершенного строительства, именно администрация МО «Зеленоградский городской округ» обязана была проверить наличие имеющихся на участке объектов и решить вопрос о предоставлении земельного участка с учетом установленных обстоятельств под завершение строительства объекта, однако такие действия ею не проводились, а свелись к формальной констатации факта отсутствия документа, подтверждающего право собственности истца на неоконченное строительством здание.

Учитывая, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства ( фундамент здания), участок огорожен, а так же учитывая имеющееся у истца исключительное право на получение земельного участка под имеющимся объектом недвижимости для завершения его строительства на три года, суд приходит к выводу, что отказ администрации в предоставлении земельного участка является незаконным, не соответствующим требованиям Земельного кодекса Российской Федерации и нарушающим права истца на возведение строения.

С учетом установленных обстоятельств, суд считает, что заявленные истцом требования являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о том, что строительство каких либо объектов в зоне охраны объектов культурного наследия запрещено, суд достаточным основанием для отказа в предоставлении земельного участка не находит.

Действительно, в силу части 3 статьи 44 Конституции Российской Федерации каждый обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры.

Как следует из ответа Служба государственной охраны объектов культурного наследия земельный участок с КН № полностью расположен в границах охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Кирха», 1894 года, расположенного по 

<

адрес> и полностью находится в границе защитных зон объекта культурного наследия местного (муниципального) значения «Вилла Вальдфриден», начала ХХ века, расположенного по 

<

адрес>.

Охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

При этом реставрация, ремонт и реконструкция существующих зданий, строений и сооружений без изменения их габаритов допускается.

Как следует из проектной документации, согласованной со Службой государственной охраны объектов культурного наследия на реконструкцию магазина, габариты вновь возводимого здания не превышают размеры ранее расположенного торгового помещения.

Более того, выданное истцу разрешение на строительство административно-бытового здания ответчиком не оспорено и является действующим.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации МО «Зеленоградский городской округ» в предоставлении ФИО1 земельного участка с КН №, расположенного по 

<

адрес>.

Обязать администрацию МО «Зеленоградский городской округ» заключить с ФИО1 без проведения торгов договор аренды на земельный участок с КН 39:05:010119:93, площадью 313 кв.м, расположенный по 

<

адрес>, с разрешенным использованием- под строительство административно-бытового здания сроком до трех лет для завершения строительства этого здания.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через суд Зеленоградского района Калининградской области в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено 02.07.2018.

Судья Сайбель В.В.