Дело № 2-163/2019 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

3 июня 2019 года п. Октябрьский 

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Рогачевой А.М., при секретаре Ергиной Е.Н., 

с участием истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район», администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, признании права собственности на объект незавершенного строительства, 

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации МО «Устьянский муниципальный район» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 21,7 кв.м, с инвентарным номером ..., по адресу: .... В обоснование иска указал, что 22 мая 2013 года ему по договору был передан в аренду на 4 года земельный участок с кадастровым номером 29:18:110103:575 из земель населенных пунктов, площадью 1 500 кв.м, с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства. На данном участке он начал возводить строение, однако в связи с болезнью закончить строительство не успел. По состоянию на 17 января 2017 года на участке расположен объект незавершенного строительства общей площадью 21,7 кв.м, с пристройкой площадью застройки 11,6 кв.м. Основное строение брусчатое на бетонных блоках, с деревянными отепленными перекрытиями, с дощатым полом, покрыто кровлей из тента. Отделочные, санитарно - технические и электротехнические работы не проведены. 21 мая 2017 года действие договора аренды прекратило свое действие. Согласно п.4.3.2 договора он имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды. В связи с болезнью и неоднозначной формулировкой положения договора он с заявлением о заключении договора на новый срок обратиться не смог. Через МФЦ зарегистрировать право на объект не имеет возможности в связи с истечением срока аренды земельного участка, ответчик перезаключить договор аренды на новый срок отказался.

В ходе судебного разбирательства истец увеличил исковые требования, кроме ранее заявленных требований просил возложить на КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» обязанность заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. 

Истец ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что жилой дом на предоставленном ему в аренду земельном участке он возводил за счет собственных средств и для личного пользования, планирует строительство дома завершить и переехать в него жить со своей семьей. Для завершения строительства и последующей регистрации права собственности на жилой дом ему необходимо решить вопрос о праве на земельный участок. По настоящее время арендодатель с требованием об освобождении и передаче земельного участка к нему не обращался, претензий по вопросам нарушения градостроительных, строительных и иных норм и правил ему никто не предъявлял. 

Представитель ответчика администрации МО «Устьянский муниципальный район» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без участия представителя. Согласно письменному отзыву иск не признали, указав, что право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов истец утратил, так как не подал соответствующее заявление до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. Также указали, что надлежащим ответчиком по требования о заключении договора аренды земельного участка является КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район».

Представитель ответчика КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Председатель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» ФИО3 просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Согласно письменному отзыву указала, что истцу было отказано в заключении нового договора аренды земельного участка, арендатор в течение срока действия договора не обращался за заключением нового договора, оснований для заключения нового договора аренды без проведения торгов не имеется. Кроме того указала, что договор аренды земельного участка от 22 мая 2013 года с ФИО2 не расторгнут, акт приема-передачи и соглашение о расторжении договора не подписаны. Просила принять решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Заслушав истца, свидетеля, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район», утвержденным решением Собрания депутатов МО «Устьянский район» № 122 от 28.06.2010, КУМИ является самостоятельным структурным подразделением администрации МО «Устьянский муниципальный район» и создан для выполнения функций по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, в т.ч. земельными ресурсами в административных границах МО «Устьянский муниципальный район» до разграничения государственной собственности на землю на правах собственника, если законодательством не предусмотрено иное. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» № 961 от 21 мая 2013 г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» и истцом ФИО2 22 мая 2013 г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1500 кв.м., с местоположением: примерно в 30 метрах по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка по адресу: ... с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства. 

Срок действия договора установлен 4 года с 22 мая 2013 г. по 21 мая 2017 г..

Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО 25 июля 2013 г.

В судебном заседании, в том числе на основании технического паспорта объекта незавершенного строительства от 17 января 2017 г., выписки из реестровой книги, выписки из ЕГРН установлено, и не оспаривается сторонами, что истец на вышеуказанном земельном участке возводит индивидуальный жилой дом: произвел работы по устройству фундамента, перекрытий, стен, кровли (тент). В техническом состоянии объекта отклонений от норм не установлено. Право собственности на данный объект не зарегистрировано.

Из п. 4.4.10, 4.4.14 договора аренды следует, что арендатор обязан строительство и реконструкцию зданий на земельном участке производить с согласия арендодателя, после выдачи разрешения на строительство отдела архитектуры администрации МО «Устьянский муниципальный район», соблюдать сроки строительства зданий и строений. 

Таким образом, договором предусмотрено строительство зданий на земельном участке.

Согласно объяснениям истца участок он брал в аренду в целях строительства дома за счет собственных средств и для личного пользования, разрешение на строительство жилого дома он не получал.

Сведения о присвоении адреса объекту в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Данное право было закреплено и пунктом 4.3.2 договора аренды, согласно которому арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца по истечению срока действия договора.

Срок действия договора аренды земельного участка истек 21 мая 2017 г. 

Согласно выписке из ЕГРН в сведениях об ограничении прав на земельный участок срок аренды указан также по 21 мая 2017 г.

В то же время согласно п.8.1 договора стороны договорились о том, что при истечении срока договора аренды, если ни одна их сторон не заявила о расторжении договора, договор продлевается на неопределенный срок.

Письменное соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок не заключалось. 

Как следует из материалов дела, ФИО2 обратился в администрацию МО «Устьянский муниципальный район» с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка только в феврале 2019 года.

Между тем, требований о расторжении указанного договора аренды к истцу не предъявлялось, действия по изъятию у него земельного участка не предпринимались. 

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23.06.2014 в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01.03.2015, в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, а п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО2 для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию. 

Как следует из ответа администрации МО «Устьянский муниципальный район» от 11 марта 2019 г., истцу отказано в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов в связи с несоблюдением требований ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. 

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

Также в силу подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

На основании п. 3-4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. 

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 указанной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01 марта 2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке ведется строительство жилого дома: выполнены работы по устройству фундамента, перекрытий, стен, кровли.

Согласно объяснениям истца и показаниям свидетеля ФИО1 указанный жилой дом возводится за счет собственных средств истца и его семьи для личного пользования.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Судом на основании совокупности исследованных письменных доказательств, показаний свидетеля ФИО1, объяснений истца установлено, что истец ФИО2 является правообладателем объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 29:18:110103:575. 

Истец не оспаривает, что до истечения срока действия договора аренды он не регистрировал свое право собственности на объект незавершенного строительства.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации права истца не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком и возводить на нем жилой дом, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

В связи с тем, что истец является владельцем объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 29:18:110103:575, предоставленном ему по договору аренды до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, ему должно быть предоставлено право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств и приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчика- КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства жилого дома без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Каких-либо обстоятельств, безусловно исключающих право истца на заключение такого договора, судом не установлено.

Оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 21,7 кв.м, с инвентарным номером ..., по адресу: ..., суд не находит в силу следующего.

Пунктами 1 - 2 статьи 222 ГК РФ, регламентирующей понятие "самовольная постройка", предусмотрено, в частности, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Из разъяснений п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что разрешение на строительство жилого дома истец не получал, мер к получению такого разрешения не предпринимал. Достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что сохранение указанного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не предоставлено.

При этом документы, подтверждающие право на земельный участок, на момент рассмотрения дела у истца отсутствуют.

На основании совокупности изложенного суд отказывает в удовлетворении требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» обязанность заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1500 кв.м, с местоположением: примерно в 30 метрах по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ..., для завершения строительства жилого дома. 

В удовлетворении требований к администрации МО «Устьянский муниципальный район» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 21,7 кв.м, с инвентарным номером ..., по адресу: ..., - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Рогачева А.М.