К делу 2-327/2024

01RS0001-01-2023-000283-60

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белореченск 25.06.2024.

Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Пятибратовой И.В.

при секретаре Архиповой Л.А.

с участием представителя истца по нотариально удостоверенной доверенности № 01АА0921414 от 25.08.2023 ФИО1

ответчика ФИО2 и его представителя по нотариально удостоверенной доверенности № 23АВ4150348 от 09.11.2023 ФИО3

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, убытков, пени, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО5, уточнив исковые требования, просит суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5 задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.06.2015 в размере 690 000 рублей, убытки в размере 770 000 рублей, пени в размере 20 700 рублей, а всего 1 480 700 рублей, а также судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 15 500рублей, почтовые расходы в размере 560,64 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что согласно заключенного между ФИО4 (арендодатель) и ИП ФИО6 КФХ ФИО2 (арендатор) договора аренды от 01.06.2015, ответчик принял в аренду (временное владение и пользование) здание склада двухэтажное шлаколитное общей площадью 1641,7кв.м., кадастровый номер № расположенное по адресу Республика Адыгея Гиагинский район пос. Гончарка. Срок договора аренды установлен с 01 июня 2015 г. по 01 июня 2020 г., договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №01-01/008-01/008/101/2015-2222/2 от 05.06.2015.

Право собственности на склад от ФИО4 перешло к истцу ФИО5 по договору купли-продажи и зарегистрировано в ЕГРН за №01№-2 от 11.10.2019. Соответственно, с 11.10.2019 права и обязанности арендодателя в отношении сданного в аренду здания склада перешли к истцу. Разделом 2.2. договора аренды предусмотрены обязанности арендатора, среди которых обязанность содержать арендованное здание в полной исправности, обеспечивать пожарную безопасность, содержать в чистоте прилегающую к зданию территорию; своевременно проводить текущий и косметический ремонт здания. Принятые обязательства соответствуют нормам гражданского законодательства, согласно которым арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, что соответствует нормам. Пунктом 4.1. договора установлен срок аренды: с 01 июня 2015г. по 01 июня 2020 г. Согласно п.4.2.1. договора окончание срока действия договора не влечет прекращение неисполненных сторонами обязательств. Начисление арендной платы происходит до момента фактического возврата здания арендодателю по Акту приема-передачи. По окончании предусмотренного договором срока аренды, ответчик продолжал пользоваться арендованным зданием. С ответчиком была достигнута договоренность о ремонте крыши арендованного склада с зачетом понесенных расходов в счет арендной платы. В 2021 году ответчиком был начат, но не окончен ремонт крыши здания: произведена замена части шифера на металлопрофиль. Однако порывами сильного ветра, которые были в зимний период 2022 году, в результате неправильного закрепления листов металлопрофиля на крыше здания большую часть листов с крыши сорвало, нижний слой крыши был поврежден, улетевшие листы не подлежали повторному использованию. В результате нарушения целостности крыши не перекрытая её часть (с шифером) также получила повреждения. В результате возникла необходимость в неотложном ремонте всей поверхности крыши. Факт повреждения крыши был зафиксирован истцом фотосъемкой в марте 2022 года, при этом от надлежащего ремонта крыши ответчик самоустранился, а за период фактической аренды здания не заплатил. От подписания двухстороннего акта осмотра арендованного склада ответчик отказался. Также ответчик отказался от подписания Акта приема-передачи объекта аренды истцу как арендодателю. В нарушение условий договора аренды и норм действующего законодательства об аренде восстановление крыши здания ответчиком самостоятельно не организовано и не произведено. Истец предпринимал попытки к урегулированию сложившейся ситуации в досудебном порядке: ответчику предлагалось определить порядок проведения ремонтных работ на крыше арендованного здания с зачетом стоимости работ в счет погашения задолженности по арендным платежам. Однако со стороны ответчика никаких ответных мер не последовало. 22 апреля 2022 г. в адрес ответчика была направлена претензия с требованием уплаты задолженности по аренде и возмещением расходов на проведение ремонтных работ. Одновременно ответчик был уведомлен о расторжении договора аренды с 30 апреля 2022 г. и необходимости передачи истцу здания по акту приема-передачи в срок до 05 мая 2022 г. Претензия была получена ответчиком 26 апреля 2022г., что подтверждается отчетом о почтовом отправлении идентификатор письма 38500969012197. Однако полученная претензия оставлена ответчиком без внимания. За весь период пользования объектом аренды истец требует взыскать с ответчика уплаты аренды в размере 690 000 рублей, согласно следующего расчета: период фактического пользования объектом аренды 01.06.2015 -30.04.2022, неоплаченный период 01.06.2020 - 30.04.2022 (23месяца). Арендная плата 30 000 рублей в месяц, итого 690 000 рублей.

Поскольку ответчиком не были организованы работы по восстановлению кровельного покрытия крыши арендованного здания, истец был вынужден самостоятельно организовывать ремонтные работы. 01 июня 2022г. истец заключил с новым арендатором - АО СКВ «Точрадиомаш» договор аренды на неопределенный срок, но не менее чем на 11 месяцев. Согласно условиям договора аренды арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) здание склада общей площадью 1641,7кв.м. с кадастровым номером № расположенное по адресу Республика Адыгея Гиагинский район пос. Гончарка. Арендатор обязался произвести замену кровельного покрытия своими силами и средствами. Стоимость неотделимых улучшений подлежала зачету в счет арендной платы. Так новым арендатором АО СКВ «Точрадиомаш» на арендованном здании произведена замена кровельного покрытия. Общая стоимость неотделимых улучшений составила 770 000 рублей, что подтверждается двусторонним актом от 23.09.2022. Сумма убытков, которые причинены истцу ответчиком повреждением крыши арендованного здания, составляет 770 000 рублей которые просит взыскать истец с ответчика.

15 апреля 2023 г. в адрес ответчика повторно была направлена досудебная претензия с требованием уплатить задолженность по аренде за период с 01.06.2020 по 30.04.2022 в размере 690 000 рублей, а также уплатить стоимость расходов, связанных с восстановлением крыши на арендованном здании в размере 770 000 рублей. Претензия получена ответчиком 20.04.2023, что подтверждается отчетом о почтовом отправлении идентификатор письма 80110683606409, однако претензия оставлена ответчиком без внимания.

Истцом, при обращении в суд с настоящим иском уплачена государственная пошлина в размере 15 500 рублей и почтовые расходы в сумме 560,64 рублей, которые относятся к судебным расходам. Кроме того, за весь неоплаченный в срок период аренды истец просит взыскать с ответчика уплату пени в сумме 20 700 рублей. 

В судебное заседание истец не явилась.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, подтвердив всё вышеизложенное.

Ответчик исковые требования не признал, пояснив в судебном заседании, что ФИО5 никогда не видел и не знал о том, что ФИО4 продал здание ФИО5 в период всего времени аренды данного здания ответчик производил арендные платежи непосредственно ФИО4 наличными денежными средствами, иногда путем перечисления. Претензий он никаких не получал. После обращения истца в суд с данным исковым заявлением, он на « Почта Россия» запросил сведения о получении вышеуказанных претензий и выяснилось, что в уведомлении указан номер и серия паспорта ему не принадлежащего, а также имеется не его подпись. Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования истца не признал, подтвердив доводы ответчика.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО4 в судебном заседании пояснил, что ранее между ним и ответчиком был заключен договор аренды. В дальнейшем, здание он продал ФИО5 Арендные платежи, после продажи здания, от ответчика он не получал. 

Выслушав ответчика по делу, представителей сторон, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, исследовав письменные материалы дела, прослушав аудиофиксацию между ФИО4 и ФИО2, суд не находит достаточных оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям. 

В судебном заседании установлено, что ФИО5 стала собственником нежилого здания склада с кадастровым номером № расположенного по адресу: Республика Адыгея, Гиагинский район, пос. Гончарка приобретенного по договору купли-продажи, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись 11.10.2019, из чего следует, что сделка купли-продажи между ней и ФИО4 произошла в период действия договора аренды, заключенного между ФИО4 и ФИО2, и как следствие этого, истец полагает, что к ней перешли права и обязанности арендодателя.

В судебном заседании нашло свое подтверждение то обстоятельство, что ФИО2 никогда не встречался с ФИО5, не знаком с ней, не общался ни лично, ни посредством каких-либо письменных сообщений. О том, что на арендуемый им склад произошла смена собственника, ему стало известно из содержания искового заявления, полученного посредством почтовой связи из Гиагинского районного суда. Договор аренды между ФИО2 и ФИО4 был заключен сроком на пять лет с 01.06.2015 по 01.06.2020. 

Как пояснил ответчик и подтверждено аудификсацией, прослушанной в судебном заседании, до 01.06.2020 все платежи по арендной плате были ФИО2 произведены ФИО4, что подтверждается, кроме прочего, платежом по арендной плате от 31 декабря 2019 года в сумме 30 000 тысяч рублей в безналичном порядке переводом на банковскую карту ФИО4 в подтверждение чего, ответчиком представлен чек по операции, справка Банка, то есть, в то время, когда ФИО4 уже не являлся собственником и арендодателем. Это подтверждает факт умолчания ФИО4 от ФИО2 информации о сделке по отчуждению склада между ним и ФИО5

Как пояснил в судебном заседании ответчик и никоим образом не опровергнуто, по истечении срока аренды ФИО2 продолжал арендовать указанный склад, и все вопросы решались им только с ФИО4, в том числе и вопрос по арендной плате, ответчик продолжал выплачивать ему арендную плату. 

Так, 10.09.2021 ФИО2 перевел ему на карту ФИО4 60 000 рублей; 10.11.2021 - 60 000 рублей; 10.01.2022г. - 60 000 рублей. Исходя из условий договора аренды от 01.06.2015г. (п. 3.1.) ежемесячный платеж составляет 30 000 рублей.

Таким образом, за 2021 год ответчик выплатил арендную плату ФИО4 за шесть месяцев в безналичном порядке в сумме 180 000 рублей. Остальные платежи производились наличными, как пояснил в судебном заседании ответчик по делу.

В исковом заявлении истец указывает, что ответчик продолжал пользоваться объектом аренды с 01.06.2020 по 30.04.2022, однако, никаких доказательств этому не представил, тогда как, ответчик утверждает, что к первому января 2022 года он освободил складское помещение, вывез все оборудование, после этого, им было предложено ФИО4 приехать и осмотреть освободившийся склад, составить соответствующий акт приема-передачи и закрыть все возникшие вопросы. Однако, ФИО4 в этом отказал.

Таким образом, доводы истца о пользовании арендованным складом до 30 апреля 2022 года носят голословный характер.

Доводы истца о том, что ответчик имел с ней договоренность в 2021 году о ремонте крыши арендованного склада, носят также голословный характер. Каких-либо доказательств суду не представлено. При этом суду представлены доказательства о том, что ответчик производил частичный ремонт крыши арендуемого склада по устной договоренности с ФИО4, но только в 2016 году, а не в 2021 году, как утверждает истец. Ответчиком были закуплены за счет собственных средств, кровельный материал в виде металлических листов оцинкованного профнастила, площадью 553,887 кв.м, и другие комплектующие, на сумму 114 487 рублей, что подтверждается Счетом на оплату № БР59- 000914 от 16.02.2016г. и кассовым чеком. Документов, подтверждающих наличие договоренности между ФИО7 и ФИО4 а также с ФИО5, не представлено суду.

Истец в исковом заявлении и её представитель в судебном заседании поясняли, что в адрес ответчика направлялись претензии, в том числе от 22.04.2022, которая подписана ФИО4 Более того, из теста претензии следует, что ФИО4, на данную дату, позиционирует себя как арендодатель, что косвенно подтверждает не доведения сведений до ФИО2, как ФИО4, так и ФИО5, о факте смены собственника и правопреемства новым арендодателем.

Согласно п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что в соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ исполнение, совершенное должником начальному кредитору до момента получения уведомления об уступке, считается предоставленным надлежащему лицу. В этом случае новый кредитор вправе требовать от начального кредитора передачи всего полученного от должника в счет уступленного требования и возмещения убытков в соответствии с условиями заключенного между ними договора (статьи 15, 309, 389.1, 393 ГК РФ).

Следует заметить, что ФИО4, являясь генеральным директором АО СКВ «Точрадиомаш», подписал договор аренды здания склада между ФИО5 и Акционерным обществом.

Более того, истец не представила суду доказательств, свидетельствующих о вине ФИО2 в срыве крыши со здания склада, при этом делает вывод о неправильном закреплении листов металлопрофиля.

Не установлена причинно-следственная связь между действиями по текущему ремонту крыши в виде замены кровельного материала в 2016 году и наступившими последствиями в марте 2022 года.

Между тем, согласно п. 2.1.4. договора аренды от 01.06.2015 арендодатель обязался проводить неотложный ремонт указанного здания склада.

Из представленных суду документов следует, что истец стала собственником склада 11.10.2019.

Согласно первой претензии и отчету об отслеживании почтовых отправлений, она направила на прежний адрес ФИО2 претензию лишь 14 апреля 2023 года, то есть, спустя три с половиной года.

На основании вышеизложенного и в своей совокупности, оснований для удовлетворения заявленных требований, в том числе и судебных расходов, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, у суда нет. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

ФИО5 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.06.2015, убытков, пени, судебных расходов- отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 03.07.2024.

Судья И.В. Пятибратова.