Дело № 2-525/2024 

УИД: 29RS0014-01-2023-006092-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Архангельск 11 апреля 2024 года

Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Тучиной Ю.А.

при секретаре Семеновой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа «Город Архангельск», Департаменту муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» о расторжении договора аренды, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации городского округа «Город Архангельск» (далее – Администрация), Департаменту муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» (далее – Департамент) о расторжении договора аренды. В обоснование иска указала, что 02 августа 2016 года, между ею и Министерством имущественных отношений Архангельской области, заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора 

<

№>(и), по условиям договора ей был передан за плату во временное владение и пользование земельный участок 

<

№> в Исакогорском территориальном округе г. Архангельска (далее – Земельный участок) для эксплуатации индивидуального жилого дома по .... За весь период аренды, ФИО1 исправно оплачивала арендные платежи. 30 сентября 2021 года ФИО1 было сделано обращение о предоставлении в общую долевую собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 

<

№> площадью 1471 кв.м., однако ФИО1 было отказано в предоставлении земельного участка, со ссылкой на то, что ее представитель не имел полномочий. Кроме того, в своем отказе ответчик указал, что истцу необходимо явиться к ответчику с другими собственниками жилого дома. Ранее в адрес департамента муниципального имущества было направлено заявление о расторжении договора аренды 

<

№>(и) от 02.08.2016 года, но оно было фактически проигнорировано ответом от 

<

Дата> 

<

№>. На основании полученного ответа, истец посчитала необходимым полагать, что Администрация в лице Департамента фактически препятствует ей прекращению арендных отношений. В сентябре 2022 года, ФИО1 направила ответчику Уведомление о прекращении и расторжении договора аренды земельного участка. Ответом от 18.10.2022 года № 18-126/16683 был выслан тот же ответ, который поступил на заявление от августа 2022 года. ФИО1 снова обратилась к ответчику с повторным уведомлением о прекращении и расторжении договора аренды, где просила расторгнуть договор аренды земельного участка 

<

№> с множественностью лиц на стороне арендатора 

<

№>(и) от 02 августа 2016 года, направит в ее адрес комплект документов для подписания передачи земельного участка, прекратить начисление арендной платы с 01 августа 2022 года (дата направления первичного заявления), произвести перерасчет сумы арендных платежей не включая в них суммы за август сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2022 года, так как ранее ФИО1 было направлено заявление о расторжении договора. Ответом Администрации от 13 февраля 2023 года № 18-126/2323 в расторжении договора отказано. В качестве основания для расторжения договора аренды истец ссылается на фактическое отсутствие жилого дома, для эксплуатации которого оформлялся земельный участок; невозможность оформления права собственности земельный участок, а также в связи с тем, что необходимость в пользовании земельным участком отпала. Также ссылается на то, что переданное истцу имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены ответчиком при заключении договора, не были заранее известны истцу и не должны были быть обнаружены истцом во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, а именно: земельный участок имеет границу, смежную с другими собственниками, при этом граница земельного участка имеет замыкающий контур, при котором попасть на земельный участок невозможно. Позднее, при передаче земельных участков другим землепользователям, находящихся в смежной границе со спорным участком, ответчик не учел пути подхода к участку, и фактически замкнул его. Также с момента получения земельного участка, имущество, находящееся на нем в силу обстоятельств, за которые истец не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования, дом сгорел, и оформление дома в оставшейся доле даже через суд фактически невозможно, таким образом существенно изменились обстоятельства, из которых истец и ответчик исходили при заключении договора, в частности для использования земельного участка и последующего его выкупа. На основании изложенного, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

№> от 02 августа 2016 года 

<

№>(и). 

Истец, представители ответчиков, третьи лица и их представители в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено судом при данной явке. 

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что 02 августа 2016 года между Министерством имущественных отношений Архангельской области (Арендодатель) и лицами, выступающими на стороне Арендатора (указаны в разделе 10), именуемыми в дальнейшем Арендатор 1 (ФИО1), Арендатор 2 и Арендатор 3, заключен договор аренды 

<

№>(и) земельного участка с кадастровым номером 

<

№> для эксплуатации индивидуального жилого дома по ... (п. 1.1).

В договоре указано, что на земельном участке расположен жилой дом (п. 1.3).

Договор заключен на 49 лет с 02 августа 2016 года (п. 2.1). 

Условиями договора также предусмотрено, что он может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством (п. 8.4).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Архангельской области и НАО 06 октября 2016 года.

На основании закона Архангельской области от 26 октября 2018 года № 19-2-ОЗ «О признании утратившими силу отдельных областных законов и положений областных законов», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа «Город Архангельск», по заключению договоров аренды перешли к Администрации с 01 января 2019 года. 

Из выписки из ЕГРН следует, что на Земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером 

<

№> (далее – Жилой дом), 

<

***> доля в праве общей долевой собственности на который принадлежит ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 

<

***> года и решения Исакогорского районного суда г. Архангельска 

<

№>. 

Решением Исакогорского районного суда г. Архангельска № 2-16/2020 установлено, что сособственником 

<

***> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом является ФИО2

С 2021 года ФИО1 обращалась с заявлениями в Администрацию и Департамент о предоставлении земельного участка в собственность, о расторжении договора аренды, однако в удовлетворении заявлений ей было отказано. 

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, никем не оспариваются, в связи с чем, суд полагает их установленными. 

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В рассматриваемом случае судом установлено, что арендодателем условия договора не нарушены, в связи с чем, оснований для расторжения договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ не имеется. 

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пунктом 4 статьи 620 ГК РФ). 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В соответствии со статьей 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. 

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. 

Юридическая невозможность использовать арендованное имущество стороной истца не доказана. 

С физической стороны вышеуказанная норма предусмотрена на ситуацию, когда непригодность имущества наступила случайно или в силу обстоятельств непреодолимой силы, а также в результате действий третьих лиц. Другими словами, должны отсутствовать виновные действия арендатора в приведении арендованного имущества в непригодное состояние. 

В рассматриваемом случае таких обстоятельств судом не установлено, а истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не доказано, так как жилой дом, расположенный на земельном участке, находится в том же состоянии, что и при заключении договора аренды; в 2020 году истцом инициировано обращение в суд с требованием о признании право собственности на долю в указанном доме, которое удовлетворено судом. 

Невозможность получения истцом земельного участка в собственность без совместного обращения со вторым сособственником дома не может являться основанием для расторжения договора аренды, поскольку заключение договора не ставилось в зависимость от получения истцом участка в собственность. 

Договор аренды не содержит иных условий о расторжении договора аренды, установленных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо статьей 620 настоящего Кодекса. 

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании арендуемого имущества не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суд отказывает в иске, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса). 

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении иска ввиду отсутствия обстоятельств для досрочного расторжения договора аренды. 

Кроме того, суд учитывает, что согласно ч. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В случае расторжения договора по требованию ФИО1, с учетом регистрации за ней права собственности на долю в расположенном на земельном участке жилом доме, принцип платности использования земли будет нарушен, при этом фактически земельный участок, необходимый для обслуживания жилого дома, останется во владении ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации городского округа «Город Архангельск», Департаменту муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» о расторжении договора аренды отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение будет изготовлено в течение пяти дней со дня окончания разбирательства дела. 

Председательствующий Ю.А. Тучина

Верно: Ю.А. Тучина 

Мотивированное решение изготовлено 18 апреля 2024 года