Дело № 2-2530/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Кемерово в составе председательствующего судьи Гречановской О.В. при секретаре Тараненко Ю.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2

10 июля 2018 года

гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о признании незаконным решения об увеличении арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Кемерово с исковыми требованиями к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о признании незаконным решения об увеличении арендной платы.

Требования мотивирует тем, что 11.07.2012 г. между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка ###, предметом которого явился земельный участок, расположенный по адресу ... (кадастровый номер ###, общая площадь 684 кв.м.).

В соответствии с пунктом 2.2 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 г. арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка. Согласно сведениям филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области, кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу ... составляет 2508713,64 рублей. Изменения сведений о кадастровой стоимости были внесены 05.05.2017 г.

Ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о повышении арендной платы с 01.01.2016 г., что является, по мнению истца, незаконным, поскольку оценка рыночной стоимости земельного участка была составлена 05.05.2017 г., в связи с чем, рыночная стоимость не может распространяться на период 2016 года.

На основании уведомления от 10.07.2017 г. ### Комитета по управлению государственным имущество Кемеровской области арендная плата была повышена: с 01.01.2016 г. – 31979,16 рублей, с 01.01.2017 г – 33833,95 рублей, с 03.05.2017 г. – 91814,85 рублей.

07.02.2018 г. Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании заявления истца было принято решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости 460000 рублей.

Истец просит признать незаконным уведомление Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 10.07.2017 г. ###.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования. Представил суду письменные дополнения к заявленным требованиям, в которых просил суд отменить доначисление и пени за аренду участка за 2016 год, 2017 год; снизить арендную плату за 4 квартал 2017 года до 16162,46 рублей; арендную плату за 1 квартал 2018 года привести в соответствие с уведомлением КУГИ КО ### от 05.04.2018 г. до 20444,11 рублей в квартал.

ФИО1 пояснил суду, что указанные дополнения не изменяют его первоначально заявленные требования о признании незаконным уведомления об изменении арендной платы, просит принять их в качестве письменных пояснений по заявленным требованиям, поддерживает первоначально заявленные требования, а доводы, изложенные в просительной части дополнений просит принять в качестве расчёта арендной платы, который, по его мнению, является правильным. Также истец пояснил, что с 2018 года размер арендной платы производится исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка 460000 рублей и является правильным.

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что установленная в оспариваемом уведомлении арендная плата является чрезмерно завышенной, не соответствует фактической ценности арендованного участка. Оплата такой арендной платы является для истца обременительной и может привести к потере рентабельности его бизнеса. На арендуемом участке расположен магазин, где истец осуществляет предпринимательскую деятельность. Фактическая прибыль не покрывает его расходов на аренду земли. Просил суд удовлетворить его требования о признании незаконным уведомления об изменении арендной платы.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности от 01.02.2018 г., в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца. Суду предоставила возражения в письменной форме. Суду пояснила, что у ответчика не имелось оснований для иного определения размера арендной платы за используемый земельный участок. Расчёт арендной платы произведён исходя из той кадастровой стоимости земельного участка, которая установлена в соответствии с требованиями закона. С 2018 года арендная плата производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка 460000 рублей. Представитель ответчика просила суд оставить заявленные требования без удовлетворения.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, изучив представленные суду доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим:

В соответствии с положениями частей 1 и 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Таким образом, договор аренды является возмездным, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Статьей 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды, размер арендной платы является существенным условием договора.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка, расположенного по адресу ..., весь земельный участок относится к категории земель «земли населенных пунктов», в связи с чем, стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка её определения в договоре аренды (расчете (протоколе определения) размера арендной платы).

В настоящем случае регулируемая цена за пользование земельным участком будет применяться независимо от того, согласовали стороны ее размер или не согласовали.

Согласно пункту 3 статьи 37.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558 и других и впоследствии отраженной в Обзоре судебной практики №2 (2015), утвержденном Президиумом 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Судом установлено, что 11.07.2012 г. между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области в лице председателя Комитета и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка ### (л.д.7-10)

В соответствии с условиями договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу ..., кадастровый ###, категория «земли населенных пунктов», площадь 684 кв.м., разрешенное использование: занят магазином продовольственных товаров. Земельный участок предоставлен для размещения магазина.

Срок действия договора установлен с момента его заключения по 30.06.2013 г. При этом, согласно п.7.2 договора аренды, в случае, если по окончании срока действия настоящего договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Как следует из пояснений истца, арендуемый земельный участок продолжает использоваться им по назначению до настоящего времени. Какие-либо сведения о расторжении договора аренды сторонами не представлены.

Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка с 06.06.2011 (пункты 2.1 и 2.3. договора аренды).

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела договор аренды земельного участка ### от 11.07.2012 г. является действующим, а его условия обязательными для исполнения.

В соответствии с положениями ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из пункта 3.1 Договора, размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. В протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях:

- принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка;

- определения рыночной стоимости арендной платы земельного участка;

- при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

В силу пункта 3.7 договора аренды независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках её внесения считаются измененными:

- с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта;

- с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка;

- с момента возникновения особых условий использования земельного участка, влекущих в соответствии с нормативными правовыми актами применение дополнительных коэффициентов при расчете арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.8 договора аренды Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы. Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Момент получения уведомления определяется в соответствии с пунктами 8.1 и 8.2 настоящего договора (пункт 3.8 договора аренды).

10.07.2017 г. КУГИ КО в адрес ФИО1 направлено уведомление ### об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка (л.д.16).

Согласно данному уведомлению ответчиком произведён расчет арендной платы с 01.01.2016 г. исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определённой в результате Переоценки кадастровой стоимости в 2016 году.

В связи с тем, что спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой, изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, расчет арендных платежей, подлежащих уплате предпринимателем в спорный период должен производится в соответствии с Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. №62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы».

Учитывая, что размер арендной платы за использование спорного земельного участка является регулируемой ценной и стороны договора аренды обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять иной размер арендной платы, независимо от внесения изменения в договор аренды, в том числе путем направления соответствующего уведомления, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

25.11.2015 г. Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области вынесено решение ### «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области» (л.д. 22-24). В соответствии с пунктом 1 указанного решения утверждены прилагаемые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных Кемеровской области, определенные по состоянию на 01.08.2014 г., которые включают в себя, в том числе, кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области. В отношении земельного участка с кадастровым номером ### кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 2508713,64 рублей.

Согласно представленной суду выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка от 03.07.2018 г. ###, кадастровая стоимость земельного участка утверждена 26.11.2015 г., сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 31.12.2015 г., кадастровая стоимость земельного участка в размере 2508713,64 рублей определена по состоянию на 01.08.2014 г.

При определении арендной платы за период с 01.01.2016 г. арендодатель исходил из кадастровой стоимости в размере 2508713,64 рублей, сведения о которой внесены в ЕГРН 31.12.2015 г. и подлежат применению с 01.01.2016 г.

Суд считает, что у ответчика не имелось оснований производить расчёт арендной платы исходя из иной стоимости земельного участка, поскольку сведений об ином значении кадастровой стоимости арендодатель не располагал, а арендатор мер к изменению кадастровой стоимости не предпринимал.

Расчёт арендной платы произведён исходя из кадастровой стоимости одного квадратного метра, составляющей 3667,71 рубль (2508713,64 : 684 = 3667,71 рублей), судом проверен и является правильным.

В связи с этим, доводы истца о недействительности оспариваемого уведомления, незаконности действий ответчика, выразившихся в изменении арендной платы за использование земельного участка, суд считает необоснованными.

Ни заключенным договором аренды, ни каким-либо нормативным правым актом не предусмотрены сроки направления Комитетом уведомлений об изменении арендной платы за использование арендуемого земельного участка.

Более того, пунктом 3.3 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. №62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» предусмотрено самостоятельное исчисление арендаторами размера арендной платы (размера ежемесячных, ежеквартальных, ежегодных платежей).

Решением Комитета по управлению имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 №### утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, определенных по состоянию на 01.08.2014 г., в том числе в отношении спорного земельного участка. При этом, сведения о размере кадастровой стоимости спорного земельного участка являются доступными, размещены в открытом доступе и должны быть известны истцу.

Как следует из представленных суду копий квитанций, истец уплачивал арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка, действующей до утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, установленную новую кадастровую стоимость земельного участка истец оспорил только в 2018 году.

В соответствии с уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области от 13.03.2018 г., в соответствии с решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Кемеровской области от 07.02.2018 г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ### установлена в размере 460000 рублей. Указанный размер кадастровой стоимости земельного участка подлежит применению при определении размера арендной платы с 2018 года.

Оценивая изложенное в совокупности, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.07.2012 г. ###, за 2016, 2017 годы произведён в соответствии с условиями договора и действующим законом. Оснований для уменьшения размера арендной платы судом не установлено, в связи с чем требования истца о признании незаконным уведомления об изменении арендной платы по договору от 10.07.2017 г. суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о признании незаконным уведомления от 10.07.2017 г. ### отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровской областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированной форме.

В мотивированной форме решение изготовлено 13.07.2018 г.

Судья Гречановская О.В.